Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 26 JUIN 2025

(n° 276 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/15695 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKARW

Décisions déférées à la cour : jugement rendu selon la procédure acceleree au fond du 13 avril 2022 – président du TJ de Paris – RG n°24/52229 / arrêt du 1er décembre 2022 – cour d’appel de Paris – RG n°22/09435 /arrêt du 11 juillet 2024 – Cour de cassation – pourvoir n° P 23-13.789

APPELANTE

VILLE DE [Localité 7], prise en la personne de son maire en exercice

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représentée par M^e Colin MAURICE de la SELARL CM & L AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1844

INTIMÉS

Mme [R] [J]

[Adresse 3]

[Localité 4]

M. [S] [D]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentés par M^e Caroline DARCHIS de la SARL MANEO AVOCAT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 192

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 26 mai 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Anne-Gaël BLANC, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Lydia BEZZOU

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

********

M. [D] et Mme [J] sont propriétaires d’un appartement situé [Adresse 2].

Par acte du 18 février 2022, estimant constituée une infraction à la législation sur le changement d’usage des locaux, la ville de Paris les a assignés devant le président du tribunal judiciaire de cette commune, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin de les voir condamner au paiement d’une amende civile sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation.

Par jugement du 13 avril 2022, le président du tribunal judiciaire les condamnés in solidum au paiement d’une amende civile d’un montant d’un euro, outre les dépens et 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La ville de Paris a fait appel de cette décision et, par arrêt du 1er décembre 2022, la cour d’appel, réformant le jugement sur ce seul point, a porté le montant de l’amende civile à 20 000 euros et condamné M. [D] et Mme [J] in solidum à payer la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’appel.

M. [D] et Mme [J] ont formé un pourvoi en cassation.

Par un arrêt du 11 juillet 2024, la Cour de cassation, relevant d’office le moyen tiré de ce que, l’amende civile constituant une sanction ayant le caractère d’une punition, son prononcé est soumis aux principes de personnalité et d’individualisation de la peine, qui font obstacle à toute condamnation in solidum, a cassé et annulé, l’arrêt en toutes ses dispositions.

Par déclaration du 30 août 2024, la ville de [Localité 7] a de nouveau saisi la cour.

Par ses dernières conclusions remises et notifiées le 14 mai 2025, elle demande à celle-ci de :

infirmer le jugement rendu selon la procédure accélérée au fond le 13 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a :

condamné in solidum M. [D] et Mme [J] au paiement d’une amende civile d’un euro symbolique dont le produit sera versé à la ville de [Localité 7] et au paiement d’une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles,

rejeté le surplus des demandes,

statuant à nouveau,

juger M. [D] et Mme [J] ont tous deux enfreint les dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation en changeant l’usage et en louant pour de courte durée l’appartement situé dans le bâtiment 4, 5ème étage de l’immeuble du [Adresse 1] (constituant les lots 12, 13 et 14);

et condamner ceux-ci à une amende civile de 50 000 euros chacun et ordonner que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 7] conformément aux dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

condamner M. [D] et Mme [J] à verser à la ville de [Localité 7] une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance ;

en tout état de cause,

débouter M. [D] et Mme [J] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

condamner M. [D] et Mme [J] à verser à la ville de [Localité 7] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner M. [D] et Mme [J] aux entiers dépens d’instance et d’appel.

Par ses dernières conclusions remises et notifiées le 13 mai 2025, M. [D] et Mme [J] demande à la cour de :

déclarer la ville de [Localité 7] irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes et l’en débouter ;

à titre principal,

infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a jugé qu’ils ont enfreint les dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

statuant à nouveau de ce chef infirmé,

juger qu’ils n’ont pas enfreint les dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

débouter la ville de [Localité 7] de sa demande de les voir condamner à une amende civile de 50 000 euros chacun et de voir ordonner que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 7], sur le fondement de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

à titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour devait retenir que les intimés ont enfreint les dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation,

confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 13 avril 2022 en ce qu’il les a condamnés in solidum au paiement d’une amende civile d’un euro symbolique dont le produit sera versé à la ville de Paris ;

à titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la cour devait retenir que les intimés ont enfreint les dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, et que le montant de l’amende civile doit s’élever à un montant supérieur à la somme d’un euro symbolique,

débouter la ville de [Localité 7] de sa demande de les condamner à une amende civile de 50 000 euros chacun et voir ordonner que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 7], sur le fondement de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, en raison de l’atteinte disproportionnée au droit de propriété et en raison de l’atteinte au principe d’égalité devant la loi ;

en tout état de cause,

débouter la ville de [Localité 7] de sa demande de les voir condamner à une amende civile de 10 000 euros chacun et de voir ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la ville de [Localité 7], sur le fondement de l’article L. 324-1-1- V du code du tourisme, dès lors qu’elle est irrecevable en ce qu’elle est frappée de l’autorité de la chose jugée ;

infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 13 avril 2022 en ce qu’il a condamné ceux-ci à régler une somme de 800 euros à la ville de Paris au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens ;

statuant à nouveau de ce chef infirmé,

débouter la ville de [Localité 7] de ses demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

condamner la ville de [Localité 7] à leur régler la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

Sur ce,

Sur l’infraction reprochée

L’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable au litige, dispose que :

'La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 9] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article.'

L’article L.631-7-1 A, dernier alinéa, du même code, dans sa version applicable au litige, prévoit que :

'Lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur (…), l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n’est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.'

La notion de 'résidence principale’ au sens de ses dispositions est définie par l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, comme celle occupée au moins huit mois par an.

Il n’est pas contesté devant la cour de renvoi que le local litigieux était, à usage d’habitation le 1er janvier 1970, qu’il a été donné à bail dans le cadre de locations touristiques et ce, sans qu’une autorisation de changement d’usage n’ait été obtenue.

Les intimés se prévalent en revanche du fait que le local constituait la résidence principale de M. [D] qui pouvait dès lors l’offrir à la location touristique sans autorisation sous la seule réserve de ne pas excéder 120 jours par an, maximum qui n’a pas été atteint. Ils font valoir que si la résidence principale du couple était en [6], M. [D] travaillait à [Localité 7] et y vivait en semaine du fait de ses obligations professionnelles.

Or, au cas présent, la présence de M. [D] entre trois et quatre jours par semaine dans les lieux litigieux, et ce, uniquement hors période de vacances, ne permet pas d’établir que sa durée d’occupation ait atteint huit mois par an. Au surplus, il n’est pas contesté que cette occupation à des fins professionnelles a cessé le 1er octobre 2019, date à laquelle M. [D] a été muté en Bretagne.

Dès lors, la mise en location du bien pour de courtes durées était subordonnée à l’obtention d’une autorisation préalable de changement d’usage, quel que soit le nombre de jours de location, autorisation que les propriétaires n’ont pas obtenue.

Il résulte de ce qui précède que l’infraction prévue par l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation est suffisamment caractérisée.

Sur l’amende civile

L’article L. 651-2 du même code, dans sa version applicable au litige, dispose que toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé.

La cour n’étant pas juge de la constitutionnalité de ces dispositions et n’étant pas saisie d’une question prioritaire de constitutionnalité sur ce point, le moyen tiré de ce que ces dispositions porteraient atteinte au droit de propriété et au principe d’égalité des citoyens devant la loi tels qu’ils résultent des articles 2 et 6 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, doit nécessairement être écarté, étant rappelé que, précédemment saisie d’une question prioritaire sur la constitutionnalité de ce texte, la Cour de cassation, a dit n’y avoir lieu à transmission au conseil constitutionnel (3ème Civ., 5 juillet 2018, n° 18-40.014).

Par ailleurs, l’amende civile constituant une sanction ayant le caractère d’une punition, son prononcé est soumis aux principes de personnalité et d’individualisation de la peine qui font obstacle, en la matière, à toute condamnation in solidum. Elle doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 7] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant, des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

En l’espèce, les appelants soulignent le caractère nécessairement dissuasif que doit avoir l’amende prononcée ainsi que les profits importants réalisés sur l’ensemble de la période, outre le montant élevé de la compensation de 82 000 euros qui aurait été nécessaire pour obtenir le changement d’usage dont les propriétaires se sont dispensés.

Cependant, les intimés établissent leur bonne foi pour la période allant de l’année 2015 au 1er octobre 2019 puisqu’ils produisent une consultation d’avocat leur indiquant qu’ils pouvaient louer le bien litigieux sans limitation de durée au regard de ses conditions d’occupation. En revanche, ils n’établissent pas cette circonstance pour la période postérieure à la mutation du 1er octobre 2019.

Par ailleurs, ils font valoir à juste titre que, avant cette date, les opérations de location réalisées ne portaient pas atteinte à l’objectif d’intérêt général de lutte contre la pénurie de logement, puisque le bien ne pouvait en tout état de cause être loué de manière classique dans la mesure où il était déjà occupé en semaine.

En outre, il résulte du relevé de réservations Airbnb que les locations touristiques se sont achevées le 1er mars 2020, les défendeurs justifiant avoir prêté le local à un soignant à titre gratuit du 11 au 31 mai 2020 puis de la mise en location classique du bien en bail meublé à compter du 31 août 2020, le retour à l’habitation étant dès lors clairement démontré.

Enfin, compte tenu du nombre de nuitées de mise en location quand M. [D] l’occupait en semaine, le sur profit lié à la location touristique est limité par rapport à une mise en location classique.

Au regard de ce qui précède ainsi que des éléments qu’ils communiquent sur leur situation personnelle et familiale ainsi que sur leurs revenus et leurs charges, Mme [J] et M. [D] seront condamnés au paiement d’une amende civile de 3 000 euros chacun.

La décision entreprise sera infirmée sur le montant de cette condamnation et sur le prononcé in solidum de celle-ci.

Sur les autres demandes

Le sort des dépens et des frais irrépétibles a été exactement réglé par le premier juge, de sorte qu’il y a lieu de confirmer le jugement entrepris de ces chefs sauf sur le caractère in solidum des condamnations à ce titre.

Parties perdantes, Mme [J] et M. [D] seront condamnés aux dépens de la présente procédure d’appel comme de celle ayant conduit à l’arrêt antérieurement cassé.

Mme [J] et M. [D] seront également condamnés à verser à la ville de [Localité 7] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il juge que l’infraction prévue par l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation est caractérisée mais l’infirme en ce qu’il condamne in solidum Mme [J] et M. [D] au paiement de 1 euro à titre d’amende civile et sur le caractère in solidum des condamnations aux dépens et aux frais irrépétibles ;

L’infirme de ces chefs ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne Mme [J] à payer à la ville de [Localité 7] la somme de 3 000 euros à titre d’amende civile dont le produit sera intégralement versé à la ville de [Localité 7] ;

Condamne M. [D] à payer à la ville de [Localité 7] la somme de 3 000 euros à titre d’amende civile dont le produit sera intégralement versé à la ville de [Localité 7] ;

Condamne M. [D] et Mme [J] aux dépens de la première instance ainsi qu’à ceux de la présente procédure d’appel comme de celle ayant conduit à l’arrêt antérieurement cassé ;

Condamne M. [D] et Mme [J] à payer à la ville de [Localité 7] la somme 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en première instance.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT