Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 2, 22 octobre 2025, n° 22/07383

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Texte intégral
- COUR D'APPEL DE PARIS
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- Faits
- PRÉTENTIONS DES PARTIES
- Motifs de la décision
- Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété
- Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat
- Motifs de la décision
- Sur la demande en dommages et intérêts du syndicat
- Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
- Dispositif

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TGI 6 avril 2022

CA Paris
Infirmation 22 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Créance certaine, liquide et exigible
La cour a estimé que le syndicat a produit les documents nécessaires pour prouver la créance, et que les copropriétaires sont tenus de payer les charges conformément à la loi sur la copropriété.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement de la dette
La cour a jugé que les frais de recouvrement étaient justifiés et que M. et Mme [X] devaient les supporter en raison de leur défaut de paiement.
Accepté
Préjudice distinct du retard de paiement
La cour a reconnu que la carence des copropriétaires a causé un préjudice financier au syndicat, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Partie perdante aux dépens
La cour a statué que M. et Mme [X], en tant que parties perdantes, devaient supporter les dépens de la procédure.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel de Paris du 22 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires a fait appel d'un jugement du tribunal judiciaire qui avait débouté ses demandes de paiement de charges de copropriété. La question juridique principale était de savoir si le syndicat avait suffisamment justifié sa créance. Le tribunal de première instance a estimé que les preuves fournies n'étaient pas complètes. En revanche, la cour d'appel a constaté que le syndicat avait produit les procès-verbaux des assemblées générales nécessaires, justifiant ainsi sa créance. Elle a donc infirmé le jugement initial et a condamné M. et Mme [X] à payer 36 517,29 euros pour les charges dues, ainsi que des frais de recouvrement et des dommages-intérêts.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 2, 22 oct. 2025, n° 22/07383
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	22/07383
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, JEX, 6 avril 2022, N° 21/11216
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Marie-Catherine VIGNES
Cabinet(s) :	GRV ASSOCIES
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [ Adresse 2 ], Société MANDA, son syndic le Cabinet MANDA ( ex HELLO SYNDIC )

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 22 OCTOBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/07383 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFUIL

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Avril 2022 -Juge de l’exécution de [Localité 11] – RG n° 21/11216

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic le Cabinet MANDA (ex HELLO SYNDIC), SAS immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le numéro 828 499 897

C/O Société MANDA

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représenté par M^e Marie-Catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Ayant pour avocat plaidant : M^e Audrey BENOIS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0020

INTIMES

Monsieur [U] [X]

[Adresse 1]

[Localité 10]

DEFAILLANT (acte remis à étude)

Madame [G] [X]

[Adresse 1]

[Localité 10]

DEFAILLANTE (acte remis à étude)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Juillet 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre

M^me Perrine VERMONT, Conseillère

M. Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. et Mme [X] sont propriétaires des lots n°8, 48 et 85 de l’état descriptif de division de l’immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 6].

Par acte du 18 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] ([Adresse 9]) a assigné M. [U] [X] et Mme [G] [X] aux fins de les voir condamner à lui payer les sommes de 21 758,38 euros au titre des charges de copropriété dues au 13 octobre 2021 inclus, augmentées des intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2021 et sur le surplus à compter de l’assignation et 361,82 euros au titre des frais de recouvrement, outre diverses sommes.

Par jugement réputé contradictoire du 6 avril 2022 le tribunal judiciaire de Bobigny a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] de l’intégralité de ses demandes,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] [Localité 12] aux dépens,

— rappelé que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 11 avril 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 14 mai 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 19 mars 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6], appelant, invite la cour, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, des articles 514 et suivants, 699 et 700 du code de procédure civile et 1231-5 et 1240 du code civil, à :

— infirmer le jugement,

statuant à nouveau,

— condamner M. [X] et Mme [X] à lui payer une somme de 37 678,08 euros, au titre des charges de copropriété dues au 26 février 2025 inclus, ces sommes étant augmentées des intérêts de retard au taux légal à compter du 3 mars 2021, et sur le surplus à compter de l’assignation,

— condamner M. [X] et Mme [X] à lui payer une somme de 1 358,90 euros au titre du remboursement des frais,

— condamner M. [X] et Mme [X] à lui payer une somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner M. [X] et Mme [X] à lui payer une somme de 4 405,26 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— juger que les frais liés à la présente procédure resteront, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à la charge exclusive de M. [X] et Mme [X],

— condamner M. [X] et Mme [X] aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] a fait signifier sa déclaration d’appel et ses dernières conclusions à chacun des intimés respectivement les 17 juin 2022 et 2 avril 2025 par dépôt de l’acte en l’étude de l’huissier instrumentaire.

M. [X] et Mme [X] n’ayant pas constitué avocat, l’arrêt sera rendu par défaut.

SUR CE,

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion ;

Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des consorts [X] au paiement de la somme de 37 678,08 euros au titre des appels de charges courantes et des travaux impayés arrêtés au 26 février 2025, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter du 3 mars 2021, date de la mise en demeure et jusqu’au jour du parfait paiement, déduction faite des frais de recouvrement de 1 117,08 euros sur ladite période.

Le syndicat des copropriétaires indique que sa créance est certaine, liquide et exigible, en ce qu’il a versé au débat les procès-verbaux des assemblées approuvant les comptes ou votant le budget prévisionnel, et leurs attestations de non recours, ainsi qu’un décompte actualisé.

Le syndicat des copropriétaires rappelle qu’en vertu d’une jurisprudence constante ces pièces suffisent à la justification des demandes de condamnation au paiement des charges de copropriété, sans qu’il soit nécessaire de communiquer les appels de fonds.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale ;

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [X] et Mme [X],

— un décompte des charges et des frais de recouvrement pour la période du 1er janvier 2017 au 1er avril 2022, avec une reprise de solde au débit de 2 781,51 euros,

— un décompte des charges et des frais de recouvrement pour la période du 3 mai 2023 au 26 février 2025, avec plusieurs reprises de soldes au débit au 3 mai 2023 d’un montant de 29 311,56 euros,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 30 mars 2017, 3 avril 2018, 2 avril 2019, 15 septembre 2020, 23 septembre 2021, 5 avril 2022, 4 avril 2023 et 2 avril 2024 approuvant les comptes des exercices 2016 à 2023, et votant le budget prévisionnel des charges et travaux des exercices 2024 et 2025, et leurs attestations de non recours,

— les appels de fonds du 4ème trimestre 2019 au 1er trimestre 2025.

En l’espèce, le premier juge a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement des charges, d’un montant de 21 758,38 euros, pour la période du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2021, au motif qu’il n’aurait pas produit l’ensemble des appels de fonds nécessaires à la justification de sa créance.

Il convient de rappeler qu’en vertu des articles 10 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, la demande de paiement des appels de fonds dus par un copropriétaire doit être démontrée par les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes ou adoptant le budget prévisionnel.

Or, le syndicat des copropriétaires a versé au débat les procès-verbaux des assemblées générales des 30 mars 2017, 3 avril 2018, 2 avril 2019, 15 septembre 2020, 23 septembre 2021 et 5 avril 2022, approuvant les comptes des exercices 2016 à 2021, justifiant ainsi sa demande pour les appels de fonds du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2021 inclus, 4ème trimestre 2021 et régularisation de charges de l’exercice 2016 inclus.

En outre, le syndicat des copropriétaires, qui a actualisé sa demande, justifie sa créance pour la période du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2025 inclus, 1er trimestre 2025 inclus, par la production des procès-verbaux des assemblées générales des 4 avril 2023 et 2 avril 2024 approuvant les comptes des exercices 2022 et 2023, et votant le budget prévisionnel des charges et travaux des exercices 2024 et 2025.

En revanche, il convient de relever que le syndicat des copropriétaires ne détaille pas sa reprise de solde du 1er janvier 2017 d’un montant de 2 781,51 euros.

Cependant, les intimés ont effectué postérieurement des paiements d’un montant de 3 882,30 euros les 12 janvier 2017 (880,75 euros) et 31 mai 2017 (1 250 euros et 1 751,55 euros).

Le syndicat des copropriétaires ne versant aucun élément de nature à démontrer les appels de charges que M. [X] et Mme [X] entendaient apurer par ces paiements, il convient de les déduire de la reprise de solde du 1er janvier 2017, selon les modalités de l’article 1342-10 du code civil, de sorte qu’à cette date les intimés étaient en réalité créditeurs d’un reliquat de 1 100,79 euros (3 882,30 – 2 781,51) qu’il convient d’appliquer sur les charges postérieures.

De surcroît si le syndicat des copropriétaires a déduit certaines sommes au motif que ces dernières ne représentaient pas des charges de copropriété, d’un montant de 1 117,08 euros, il a en revanche omis de déduire les montants mis au débit les 13 septembre 2017 et 4 février 2022, d’un montant respectif de 30 euros chacun, soit un total de 60 euros, ces derniers ne représentant pas des charges de copropriété au titre de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Ainsi, pour la période du 1er janvier 2017 au 26 février 2025, 1er trimestre 2025 inclus, M. [X] et Mme [X] sont redevables de la somme de 36 517,29 euros (37 678,08 – 1 100,79 – 60).

En conséquence, le jugement sera infirmé et M. [X] et Mme [X] seront condamnés au paiement de la somme de 36 517,29 euros au titre des appels de charges et travaux pour la période du 1er janvier 2017 au 26 février 2025 inclus, 1er trimestre 2025 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du :

—  16 avril 2021, date de la sommation de payer, sur la somme de 19.762,12 €,

—  18 octobre 2021, date de l’assignation valant mise en demeure, sur la somme de 1.996,26 €,

—  2 avril 2025, date de signification des conclusions d’appel actualisant la demande et valant mise en demeure, sur le surplus.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. [X] et Mme [X] au paiement de la somme de 1 358,90 euros au titre des frais de recouvrement, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, arguant que ces derniers étaient nécessaires aux fins d’éviter l’introduction de la présente instance.

Sur ce,

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, les frais relatifs à la fiche hypothécaire d’un montant de 36 euros seront rejetés, sur le fondement des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, le syndicat des copropriétaires ne l’ayant pas produite.

En outre, seront également exclus des frais de recouvrement, sur le même fondement, les frais de relances des 13 janvier et 21 juillet 2020 et 10 février 2021, ces dernières devant être considérées comme de simples lettres de relance antérieures à toute mise en demeure légalement justifiée, le syndicat des copropriétaires n’ayant produit aucun des accusés de réception.

Seront également rejeté les frais de mise en demeure du syndic d’un montant de 96 euros, ces derniers devant être considérés comme des frais relatifs à la gestion courante de tout syndic, ainsi que les frais de procédure d’un montant de 785,90 euros relevant de l’article 700 du code de procédure civile.

N’est donc légalement justifiée que la sommation de payer, le syndicat des copropriétaires l’ayant produite, dont le montant sera ramené à la somme de 205,92 euros représentant le coût réel de l’acte indiqué sur ce dernier.

En conséquence, le jugement sera infirmé sur ce point et M. [X] et Mme [X] seront condamnés à payer la somme de 205,92 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande en dommages et intérêts du syndicat

Le syndicat des copropriétaires allègue que la carence répétée des consorts [X] lui cause un préjudice distinct du simple retard dans le paiement des charges, en créant un déséquilibre dans le financement et la trésorerie de la copropriété.

En outre, le syndicat des copropriétaires souligne que les impayés de M. [X] et Mme [X] l’empêche d’entreprendre des travaux d’envergure, qui, s’ils étaient poursuivis, obligeraient les autres copropriétaires à faire l’avance des sommes nécessaires auxdits travaux.

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Depuis plusieurs années, M. [X] et Mme [X] s’abstiennent de payer les charges de copropriété, laissant leur dette perdurer et s’aggraver.

Les manquements systématiques et répétés de M. [X] et Mme [X] à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pouvant expliquer leur carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Le jugement ayant débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts sera donc infirmé, et M. [X] et Mme [X] seront condamnés à payer au syndicat la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et le rejet qui y a été fait de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [X] et Mme [X], parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme globale de 4 405,26 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Infirme le jugement ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [X] et Mme [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] la somme de 36 517,29 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété et travaux pour la période du 1er janvier 2017 au 26 février 2025 inclus, 1er trimestre 2025 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du :

—  16 avril 2021, date de la sommation de payer, sur la somme de 19.762,12 €,

—  18 octobre 2021, date de l’assignation valant mise en demeure, sur la somme de 1.996,26 €,

—  2 avril 2025, date de signification des conclusions d’appel actualisant la demande et valant mise en demeure, sur le surplus ;

Condamne M. [X] et Mme [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] la somme de 205,92 euros au titre des frais de recouvrement,

Condamne M. [X] et Mme [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts,

Condamne M. [X] et Mme [X] aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5]) la somme globale de 4 405,26 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE