RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 10 AVRIL 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/11681 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJVGQ

Décisions déférées à la Cour :

— Jugement du 06 septembre 2019 du tribunal d’instance de Paris n°RG 11-18-213124

— Arrêt du 20 septembre 2022 de la Cour d’appel de PARIS- Pôle 4- Chambre 4 n°RG 19/19889

— Arrêt du 08 février 2024 de la Troisième chambre civile de la Cour de cassation (arrêt n°86 F-D)

DEMANDEURS A LA SAISINE

Monsieur [X] [T]

né le 30 Mars 1952 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 3]

et

Madame [R] [O] épouse [T]

née le 16 Mai 1959 à [Localité 6] (Hautes Pyrénée)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Tous deux représentés par M^e Sophie KOMBADJIAN de la SELARL RENAUD – ROUSTAN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P139

DÉFENDERESSE A LA SAISINE

Madame [C] [W] ès-qualités d’administrateur provisoire des indivisions constituées l’une de Madame [E] [O] et de ses deux enfants Monsieur [Z] [O] et Madame [R] [O] épouse [T], l’autre de Monsieur [Z] [O] et de Madame [R] [O] épouse [T]

Administrateur Judiciaire

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Philippe THOMAS COURCEL de la SELARL CABINET THOMAS-COURCEL BLONDE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0165

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Tiffany CASCIOLI

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié reçu le 15 janvier 1990, M. [D] [O] et Mme [E] [O] ont fait donation à leurs enfants, M. [Z] [O] et Mme [R] [O], chacun pour moitié de la nue-propriété d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] [Localité 3]. Du fait du décès le 6 mars 1995 de leur père, M. [D] [O], chacun des deux enfants a reçu 25% de l’usufruit et leur mère, Mme [E] [O] a conservé 50% de l’usufruit.

Un bail a été consenti à Mme [R] [O] épouse [T] et à M. [X] [T] portant sur un appartement triplex situé dans le bâtiment A de cet immeuble, à compter du 1er mars 2007 ; la surface habitable mentionnée dans ce contrat était de 96,55 m² réduite à 87 m² par pondération des surfaces en sous-sol.

Le loyer convenu était de 1 627,60 euros, outre 172,40 euros au titre de la provision pour charges. Une clause particulière était annexée au bail prévoyant une réduction du montant du loyer lorsqu’un local était loué à un indivisaire ou à un membre de sa famille proche.

Un bail était également consenti à la fille de M. [Z] [O], Mme [P] [O], portant sur un autre appartement situé dans le bâtiment B dudit bien immobilier.

Des désaccords sont survenus entre M. [Z] [O] et Mme [R] [O] épouse [T], qui ont abouti à la saisine du président du tribunal de grande instance de Paris aux fins de désignation d’un administrateur provisoire au visa de l’article 815-6 du code civil.

Suivant ordonnance en la forme des référés rendue le 16 décembre 2016, le magistrat délégué par le président du tribunal de grande instance de Paris a désigné Mme [C] [W] (administrateur judiciaire) ès qualités d’administrateur provisoire de l’indivision constituée entre Mme [E] [O] et ses deux enfants (ci-après, l’indivision [O]), pour une durée de 12 mois, avec mission de gérer et administrer le bien immobilier situé [Adresse 1] [Localité 3], et notamment se faire remettre par les indivisaires tous documents nécessaires à cette gestion et cette administration, établir ou faire établir par une société d’expertise comptable si nécessaire, les comptes de l’indivision ainsi que les déclarations sociales et fiscales, fixer la valeur locative des biens immobiliers occupés par chaque indivisaire ou ses enfants et fixer les indemnités d’occupation dues par ces derniers sur les cinq dernières années, établir tous devis de travaux, effectuer tous appels d’offres auprès d’entreprises et engager tous travaux concernant les biens immobiliers indivis que l’état justifie.

Cette mission a été prorogée pour une durée d’un an à compter du 15 décembre 2017 par ordonnance rendue en la forme des référés le 21 décembre 2017, puis une nouvelle fois prorogée par ordonnance du 13 décembre 2018, jusqu’au 15 décembre 2019.

Dans le cadre de cette mission, Mme [W] a sollicité un expert judiciaire afin d’établir la valeur locative des biens loués aux époux [T] et à Mme [P] [O]. Le cabinet [A] a retenu une valeur locative annuelle de 21 163 euros en 2017 sur la base d’une surface de 88,18 m2 avec sous-sol pondéré pour le logement des consorts [T] et une valeur locative annuelle de 8 640 euros en 2017 sur la base d’une surface de 30 m2 pour le logement de Mme [P] [O].

Mme [W] a également sollicité un expert judiciaire aux fins de réaliser un rapport de mesurage concernant les biens immobiliers loués aux consorts [T] et à Mme [P] [O]. M. [Y] [U] a remis son rapport le 2 avril 2018. S’agissant de l’appartement loué aux époux [T], il a retenu une surface habitable de 74,2 m2 en relevant que la superficie de 39,5 m2 située au sous-sol ne pouvait être considérée comme une surface habitable. Il a retenu une surface habitable de 33,5 m2 pour l’appartement loué à Mme [P] [O].

Parallèlement, Mme [W] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à M. et Mme [T] le 11 avril 2018, portant sur une somme en principal de 66 867, 12 euros au titre de l’arriéré locatif.

Les causes de ce commandement étant demeurées impayées, par acte d’huissier en date du 31 octobre 2018, Mme [W] a fait assigner les époux [T] devant le tribunal d’instance de Paris afin d’obtenir la constatation de la clause résolutoire et la résiliation du bail, l’expulsion des consorts [T] et leur condamnation solidaire au paiement du solde de l’arriéré locatif ainsi que d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Par jugement contradictoire entrepris du 6 septembre 2019 le tribunal d’instance de Paris a ainsi statué :

Rejette la demande de sursis à statuer présentée par les époux [T] dans l’attente que l’administrateur provisoire prenne position sur la valeur locative du bien ;

Rejette la demande d’annulation du bail conclu entre les parties le 1er mars 2007 ;

Rejette la demande tendant à écarter l’application du bail du 1er mars 2007 ;

Rejette la demande d’annulation du commandement de payer en date du 11 avril 2018 ;

Rejette les demandes de diminution du montant du loyer ;

Constate que la clause résolutoire prévue au contrat de bail du 1er mars 2007, portant sur le logement situé dans le bâtiment A du bien immobilier sis [Adresse 1] [Localité 3], est acquise depuis le 11 juin 2018 ;

Ordonne, faute de départ volontaire de Mme [R] [O] et de son époux M. [X] [T], leur expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique conformément aux dispositions des articles L.153-1 et L.153-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que l’expulsion ne pourra être mise en oeuvre qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux et dans les conditions prévues aux articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle, s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu’il devra être procédé conformément aux dispositions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne solidairement Mme [R] [O] et son époux M. [X] [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1 700 euros, outre les charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la complète libération des lieux ;

Condamne solidairement Mme [R] [O] et son époux M. [X] [T] à payer à Me [W], en sa qualité d’administrateur provisoire de l’indivision constituée entre Mme [E] [O] et ses deux enfants, la somme de 54 997,64 euros au titre des loyers impayés au 11 juin 2018, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

Rejette la demande de dommages et intérêts présentée par les époux [T] ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [R] [O] et son époux M. [X] [T] in solidum aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision.

M. et Mme [T] ont fait appel de ce jugement par déclaration du 25 octobre 2019.

Par arrêt contradictoire du 20 septembre 2022, la cour d’appel de Paris (RG 19/19889) a ainsi statué :

Infirme dans les limites de sa saisine le jugement entrepris sauf en ce qu’il condamne M. et Mme [T] aux dépens de première instance, à l’exception du coût du commandement de payer, et déboute les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau dans la limite de la saisine de la cour et y ajoutant,

— Prononce la nullité du commandement de payer délivré à la requête de Mme [W] ès qualités d’administrateur provisoire de l’indivision [O]-[T] le 11 avril 2018 à M. et Mme [T],

— Condamne solidairement M. [X] [T] et Mme [R] [T] née [O] à verser à Mme [W] ès qualités d’administrateur provisoire de l’indivision [O]-[T], la somme de 52 389,35 euros au titre de l’arriéré de loyer dû au 11 juin 2018, mois de juin inclus,

— Accorde à M. [X] [T] et Mme [R] [T] née [O] un délai de 24 mois pour régler cette dette par 23 versements mensuels de 2 100 euros, le solde lors de la dernière mensualité,

— Dit que les versements doivent être faits au plus tard le 10 de chaque mois, le premier versement le mois suivant le prononcé du présent arrêt, et qu’à défaut de règlement d’une échéance passé le délai de 15 jours après l’envoi d’une lettre recommandé avec accusé de réception, l’intégralité de la dette sera exigible,

— Dit que les sommes dues par Mme [W], ès qualités d’administrateur provisoire de l’indivision [O]-[T], au titre des bénéfices devant revenir à Mme [R] [T] née [O] en sa qualité d’usufruitière de 25% de l’ensemble immobilier sis à [Localité 3], [Adresse 1], se compenseront avec celles dues solidairement par M.[X] [T] et Mme [R] [T] née [O] à Mme [W] ès qualités d’administrateur provisoire de l’indivision [O]-[T],

— Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de quiconque,

— Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— Dit que les dépens de première instance mis à la charge de M. [X] [T] et Mme [R] [T] née [O] ne comprendront pas le coût du commandement de payer dont la nullité est prononcée par la cour,

— Dit que chacune des parties supportera la charge de ses dépens exposés en appel.

Sur pourvoi de Mme [W], par arrêt du 8 février 2024, pourvoi 22-24.833, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a cassé et annulé, mais seulement en ce qu’il condamne solidairement M. et Mme [T] à verser à Mme [W], agissant en sa qualité d’administrateur provisoire de l’indivision [O]-[T], la somme de 52.389,35 euros au titre de l’arriéré de loyer dû au 11 juin 2018, l’arrêt rendu le 20 septembre 2022, entre les parties, par la cour d’appel de Paris.

Elle a renvoyé l’affaire devant la cour d’appel de Paris autrement composée et condamné M et Mme [T] aux dépens et à payer à Mme [W], agissant en sa qualité d’administrateur provisoire de l’indivision [O]-[T], la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu la déclaration de saisine du 24 juin 2024 par M. [X] [T] et Mme [R] [O] épouse [T],

Vu les dernières écritures remises au greffe le 24 août 2024 par lesquelles M. [X] [T] et Mme [R] [T] née [O] demandent à la cour d’appel autrement composée et saisie sur renvoi de :

Déclarer Monsieur [X] [T] et Madame [R] [O] épouse [T] recevables en leurs demandes, fins et conclusions,

En conséquence:

— Infirmer le jugement du 6 septembre 2019 en ce qu’il a rejeté les demandes de diminution du montant du loyer et condamné solidairement les époux [T] au paiement de la somme de 54.997,64' au titre des arriérés de loyers impayés au 11 juin 2018 augmenté des intérêts au taux légal,

Ce faisant et statuant à nouveau :

— Juger que l’arriéré de loyer au 11 juin 2018 s’élève à la somme de 46.198,01',

— Débouter l’intimé de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner Me [W] à payer à Monsieur et Madame [T] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux dépens, dont distraction au profit de Maître Sophie KOMBADJIAN, Avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC,

Mme [W], ès qualités d’administrateur provisoire de l’indivision [O]-[T], qui n’a pas conclu dans le cadre du renvoi après cassation, est réputée s’en tenir aux moyens et prétentions qu’elle avait soumis à la cour d’appel dont l’arrêt a été cassé, en application de l’article 1037-1 du code de procédure civile.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 7 avril 2020 (RG n°19/19889) par lesquelles Mme [W], ès qualités d’administrateur provisoire de l’indivision [O]-[T], demande à la cour d’appel, de :

Confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamner solidairement Madame [R] [O] épouse [T] et Monsieur [X] [T] à payer les frais de dénonciation du commandement du 11 avril 2018 à la CCAPEX.

2. En tout état de cause, vu les articles 3-1 et 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Dire et juger Monsieur et Madame [T] irrecevables et mal fondés en toutes leurs demandes.

Condamner solidairement Madame [R] [O] épouse [T] et Monsieur [X] [T] à payer à Maître [W] ès-qualités la somme de 4.000 ' par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner solidairement Madame [R] [O] épouse [T] et Monsieur [X] [T] aux dépens d’appel,

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande de diminution de loyers fondée sur l’article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Aux termes de l’article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

'Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande'.

Il est jugé que le délai de quatre mois est un délai de forclusion courant à compter de la demande faite au bailleur (Civ. 3ème, 9 novembre 2022, pourvoi n° 21-19.212 publié).

En application de ces dispositions, l’action en réduction du loyer ouverte au locataire en cas de discordance de plus de 1/20ème entre la surface du bien loué mentionnée au bail et la réalité, prévue par l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 2014-366 du 24 mars 2014, dite Loi Alur, est enfermée dans un court délai de quatre mois à compter de la demande adressée au bailleur.

Devant la cour d’appel, Mme [W], ès qualités d’administrateur provisoire de l’indivision [O]-[T] soulève le moyen tiré de l’irrecevabilité de la demande de diminution de loyer formée par M. et Mme [T], au motif que le délai de quatre mois a expiré le 27 novembre 2018, soit quatre mois après la demande amiable du 27 juillet 2018, et que les premières conclusions déposées au tribunal d’instance sont du 9 janvier 2019.

Selon M. et Mme [T], leur demande est recevable car elle s’inscrit dans la fixation de valeur locative telle que prévue aux termes de l’ordonnance du 15 décembre 2016 ayant désigné Mme [C] [W], en qualité d’administrateur provisoire, dont la mission comprenait notamment la fixation de la valeur locative et que ce volet de mission a été sollicité par Mme [T] aux termes de ses conclusions prises et soutenues à l’audience du 22 septembre 2016 ayant donné lieu à l’ordonnance précitée.

En l’espèce, il est constant que suivant ordonnance en la forme des référés du 15 décembre 2016, le magistrat délégué par le président du tribunal de grande instance de Paris a désigné Mme [C] [W], ès qualités d’administrateur provisoire de l’indivision constituée entre Mme [E] [O] et ses deux enfants, pour une durée de 12 mois, avec mission de gérer et administrer le bien immobilier situé [Adresse 1] [Localité 3], et notamment, fixer la valeur locative des biens immobiliers occupés par chaque indivisaire ou ses enfants.

Il résulte de cette décision que l’audience de plaidoirie s’est tenue non le 22 septembre 2016 mais le 17 novembre 2016, au cours de laquelle, Mme [R] [O] épouse [T] a déposé des conclusions qu’elle a soutenues oralement.

Ces conclusions ne sont pas produites aux débats et l’exposé des demandes tel qu’il ressort de la décision du 15 décembre 2016 ne comprend pas une demande de diminution de loyers du logement qu’elle occupe dans l’immeuble.

Si la mission de Mme [C] [W], ès qualités d’administrateur provisoire de l’indivision telle que fixée par le juge comprend la fixation de la valeur locative des biens occupés par chaque indivisaire ou ses enfants, aucun élément ne permet de considérer que ce volet de mission fait suite à une demande de Mme [T] en réduction du loyer fondée sur l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 et adressée à son bailleur.

En l’espèce, la première demande en réduction du loyer sur le fondement de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, justifiée par Mme [R] [O] épouse [T] est son courrier du 24 septembre 2017, adressée à Mme [C] [W], ès qualités, réitéré par courrier du 27 juillet 2018 après l’expertise fixant à 74,2 m² la surface habitable du logement.

Or, la demande de réduction de loyers a été présentée pour la première fois judiciairement à l’audience devant le premier juge du 29 janvier 2019, soit au delà du délai de quatre mois qui lui était imparti pour le faire.

L’action est partant irrecevable.

Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu’il a rejeté la demande de diminution de loyers.

La demande de diminution formée à hauteur de la somme de 8 799,63 euros (16 % de

54 997,64 euros) est irrecevable.

Par suite, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a condamné solidairement Mme [R] [O] et son époux M. [X] [T] à payer à Mme [W], en sa qualité d’administrateur provisoire de l’indivision constituée entre Mme [E] [O] et ses deux enfants, la somme de 54 997,64 euros au titre des loyers impayés au 11 juin 2018, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

M. et Mme [T], parties perdantes, seront condamnés solidairement aux dépens d’appel.

Il est équitable de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile s’agissant de la présente instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Dans la limite de sa saisine :

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris sauf en ce qu’il a rejeté la demande de diminution du montant du loyer fondée sur l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989,

Statuant à nouveau,

Déclare irrecevable la demande de diminution du montant du loyer fondée sur l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, formée par M. [X] [T] et Mme [R] [O] épouse [T] suivant conclusions déposées à l’audience du 29 janvier 2019,

Et y ajoutant,

Condamne solidairement M. [X] [T] et Mme [R] [O] épouse [T] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,