Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2025

(n° 348 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/18272 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKI5D

Décision déférée à la cour : ordonnance du 20 septembre 2024 – JCP du TJ de Paris – RG n° 24/04600

APPELANT

M. [J] [I]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Georgiana ALBU, avocat au barreau de PARIS, toque : C1304

INTIMÉES

Mme [H] [T] [C] épouse [M]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Mme [N] [C] épouse [A]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Mme [L] [C]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentées par M^e Sabrina YAHIA CHERIF de la SELEURL YAHIA CHERIF Sabrina YCS AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0277

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 juin 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Valérie GEORGET, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 906 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

********

Par acte sous seing privé, [E] [C] a donné à bail d’habitation à M. [I] un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 11] moyennant un loyer mensuel de 5 500 francs outre 700 francs de provision sur charges.

[E] [C] est décédé le 1er janvier 2016 puis son épouse le 14 juillet 2022, laissant pour leur succéder leurs filles, Mmes [H], [N] et [L] [C], ci-après désignées 'les consorts [C].'

Par acte extrajudiciaire du 19 décembre 2022, les consorts [C] ont fait délivrer à M. [I] un congé pour reprise au bénéfice de Mme [L] [C] pour une date de reprise au 31 octobre 2023.

Par acte extrajudiciaire du 16 avril 2024, les consorts [C] ont fait assigner M. [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins d’obtenir :

la constatation du bien-fondé de la reprise et en conséquence du bail ;

l’expulsion immédiate de M. [I], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, et avec séquestration des objets mobiliers trouvés dans les lieux ;

sa condamnation au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer contractuel avec indexation jusqu’à la libération des lieux ;

sa condamnation au paiement à titre provisionnel d’une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût de l’assignation.

Par ordonnance de référé contradictoire du 20 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :

constaté que M. [I] est occupant sans droit ni titre de l’appartement sis [Adresse 1] à [Localité 11] depuis le 1er novembre 2023 ;

ordonné, en conséquence, à M. [I] de libérer les lieux immédiatement à compter de la signification de la présente décision ;

dit qu’à défaut pour M. [I] d’avoir volontairement libéré les lieux, les consorts [C] pourront, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

condamné M. [I] à verser aux consorts [C] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi (2 004,83 euros en juin 2024), et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou ensuite de l’expulsion);

condamné M. [I] à verser aux consorts [C] une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

rejeté le surplus des demandes des parties ;

condamné M. [I] aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation.

Par déclaration du 24 octobre 2024, M. [I] a relevé appel de cette décision.

Par ses dernières conclusions remises et notifiées le 23 avril 2025, M. [I] demande à la cour de :

infirmer la décision contestée en ses chefs critiqués ;

en conséquence,

à titre principal,

constater qu’il n’y a pas de trouble manifestement illicite ;

juger que le juge des référés n’était pas compétent pour statuer sur cette affaire ;

juger qu’il n’y a pas lieu à référé sur la validation du congé pour reprise du 19 décembre 2022 et ses conséquences ;

à titre subsidiaire,

constater l’existence d’une contestation sérieuse sur la validité du congé ;

constater que le caractère réel et sérieux de la reprise n’est pas établi avec l’évidence requise en matière de référé ;

déclarer le congé pour reprise irrecevable et dépourvu de cause réelle et sérieuse ;

prononcer la nullité du congé pour reprise délivré par les consorts [C] ;

dire que le bail liant les parties a été reconduit ;

débouter les consorts [C] de l’intégralité de leurs demandes ;

à titre infiniment subsidiaire,

lui accorder un délai d’un an pour quitter les lieux ;

en tout état de cause,

condamner les consorts [C] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner les intimés aux entiers dépens d’appel et de première instance, ceux d’appel pouvant être recouvrés par M^e Albu.

Par ses dernières conclusions remises et notifiées le 13 mai 2025, les consorts [C] demandent à la cour de :

confirmer l’ordonnance dont appel ;

statuant à nouveau,

juger que M. [I] n’apporte pas la preuve de contestations sérieuses dans le cadre de la présente instance devant la cour de céans ;

débouter M. [I] de sa demande de délais, le bailleur l’ayant prévenu plus d’un an avant l’effet du congé pour reprise ;

débouter M. [I] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

ordonner l’expulsion de la société dénommée [I] [J] domiciliée, à l’insu du bailleur et en violation des dispositions du bail, dans les locaux litigieux, sous le numéro 514 600 832, et d’effectuer toutes les démarches nécessaires pour domicilier ladite société à une autre adresse ;

condamner M. [I] à leur payer la somme de 2 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner M. [I] aux dépens dont distraction au profit de M^e Yahia Cherif, avocat au barreau de Paris.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 15 mai 2025.

Sur ce,

Selon l’article 834 du code de procédure civile, 'dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend'.

L’urgence est caractérisée chaque fois qu’un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur.

En outre, une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir le juge du fond.

Il résulte de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile que 'le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite'.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

La cour doit apprécier l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l’exécution de l’ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.

L’occupation sans droit ni titre d’un immeuble est ainsi de nature à constituer un trouble manifestement illicite.

Au cas présent, M. [I] soulève 'l’incompétence’ – en réalité l’absence de pouvoir- du juge des référés, l’affaire relevant, selon lui, de l’appréciation du juge du fond.

Cependant, la cour, statuant en référé, a le pouvoir d’apprécier le caractère manifestement licite d’un congé pour reprise et d’ordonner, le cas échéant, l’expulsion du locataire devenu sans droit ni titre après maintien dans les lieux au-delà de la date d’effet du congé pour reprise.

L’ordonnance sera confirmée de ce chef.

En revanche, la demande de M. [I] tendant à voir prononcer la nullité du congé pour reprise qui lui a été délivré sera déclarée irrecevable dès lors qu’elle excède les pouvoirs du juge des référés.

Ensuite, aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 'lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur'.

En l’espèce, par acte extrajudiciaire du 19 décembre 2022, les consorts [C] ont fait signifier à M. [I] un congé pour reprise personnelle du bien loué à compter du 31 octobre 2023, date de la tacite reconduction du bail.

Tout d’abord, M. [I] objecte que le respect du délai de préavis de six mois ne peut être vérifié puisque le contrat de bail litigieux n’est pas daté et ne mentionne pas la date de prise d’effet.

Cependant, ainsi que relevé par le premier juge, il est indiqué, au verso du contrat de bail litigieux (pièce n°1 des intimées) que la location est consentie à compter du 1er novembre 1990 et que le contrat a été signé le 10 décembre 1990.

Ainsi que le premier juge l’a pertinemment retenu, le bail a été tacitement reconduit pour la période du 1er novembre 2000 au 1er novembre 2023.

Le congé signifié le 19 décembre 2022 pour une reprise le 31 octobre 2023 a donc, manifestement, été délivré plus de six mois avant l’échéance susvisée.

M. [I] se prévaut, par ailleurs, de l’absence de caractère urgent, réel et sérieux de la reprise.

L’acte extrajudiciaire du 19 décembre 2022 signifiant le congé précise : 'je vous indique que ce congé vous est donné afin de permettre la reprise des lieux pour les faire habiter par: Madame [C] [L] [S] [X] [K] [F] née le 25 octobre 1955 à [Localité 9], retraitée, sa qualité de propriétaire des locaux loués, demeurant actuellement [Adresse 3]. La volonté de reprendre les lieux est justifiée par le motif suivant: actuellement à la retraite et en location, elle souhaite habiter dans le logement afin d’éviter de payer un loyer.'

L’appelant soutient que la pratique consistant à délivrer des congés frauduleux pour pouvoir proposer les biens en location saisonnière est répandue à [Localité 10]. Contestant la fragilité financière de Mme [L] [C], il considère que les revenus de cette dernière sont supérieurs aux plafonds de ressources pour accéder à un logement social. Il ajoute que le paiement du loyer qu’il verse depuis 34 ans suffit à couvrir la quasi-totalité du loyer de Mme [L] [C]. Il affirme que les consorts [C] ne précise pas les conditions financières dans lesquelles celle-ci occupera l’appartement.

La cour observe que Mme [L] [C], co-bailleresse, vit seule. Elle produit un avis d’échéance au titre du loyer du mois de septembre 2023 d’un montant de 736, 01 euros ainsi que le contrat de bail signé, auprès d’un bailleur social, le 30 décembre 2009. Au jour du congé, Mme [L] [C] était donc elle-même locataire depuis plus de 13 ans. Celle-ci perçoit une pension de retraite de 1 007, 77 euros par mois après prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu (215, 33 euros par mois) outre sa part sur le paiement du loyer par M. [I] d’un montant total mensuel de 1 394, 74 euros outre 270 euros au titre d’une provision sur charges.

Le caractère sérieux et réel de la reprise du bien par Mme [L] [C] -co-bailleresse- est donc établi avec l’évidence requise en référé, peu important, sur ce point, l’absence de précision sur le caractère gratuit ou onéreux de l’occupation du bien en cause par Mme [L] [C].

A ce stade, M. [I] n’apporte donc pas d’éléments sérieux de nature à remettre en cause le caractère sérieux, réel et légitime du motif invoqué pour la reprise, aucune fraude n’étant démontrée.

L’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a constaté que M. [I] était occupant sans droit ni titre de l’appartement situé [Adresse 1] à [Localité 12], lui a ordonné de libérer les lieux, a, le cas échéant, prononcé son explusion ainsi que tout occupant de son chef et l’a condamné au paiement d’une indemnité d’occupation. La cour relève que si M. [I] a, ainsi qu’allégué par les intimées, fixé le siège social de la société [I] [J] dans les locaux litigieux, la mesure d’expulsion s’applique à cette société.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Il résulte des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

La durée des délais prévus à l’ article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Au cas présent, M. [I] occupe les lieux depuis plus de 34 ans. Il est âgé de 61 ans. Il justifie avoir des problèmes de santé nécessitant des hospitalisations. Auto-entrepreneur, ses revenus sont variables.

Toutefois, alors que le congé a été délivré en décembre 2022, il a déposé une demande de logement social au mois de février 2024 seulement.

De plus, Madame [L] [C], qui a manifesté son intention de résider dans le logement litigieux à compter du mois de novembre 2023, est elle-même âgée de 70 ans, locataire et a des revenus modestes.

M. [I] a déjà bénéficié, de fait, d’un délai pour quitter les lieux.

Dans ces conditions, sa demande de délai pour quitter les lieux sera rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt commande de confirmer l’ordonnance entreprise en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

M. [I], qui succombe, sera condamné aux dépens d’appel et à verser aux consorts [C] la somme globale de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sa demande, au titre des frais irrépétibles, sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande de M. [I] tendant à voir prononcer la nullité du congé pour reprise ;

Rejette la demande de M. [I] tendant à l’obtention d’un délai pour quitter les lieux ;

Condamne M. [I] aux dépens d’appel avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Cherif, avocat ;

Condamne M. [I] à payer à Mmes [H], [N] et [L] [C] la somme globale de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de M. [I] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT