RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 11 FÉVRIER 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/15893 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGMCV

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Juillet 2022-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 22/00230

APPELANT

Monsieur [Z] [V]

né le 12 novembre 1953 à [Localité 8] (ALGERIE)

Election de domicile au cabinet de M^e Olivier BERNABE

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753

Ayant pour avocat plaidant, M^e Danielle POINTU de la SCP CAVALLINI POINTU, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

S.C.I. CLOUISE

immatriculée au RCS d'[Localité 9] sous le numéro 829 650 712

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Morgane GRÉVELLEC, avocat au barreau de PARIS, toque : E2122

Ayant pour avocat plaidant, M^e Valère GAUSSEN du cabinet GAUSSEN IMBERT Associé, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 25 août 2017, à effet le même jour, la SCI Clouise a donné en location à M. [Z] [V] un appartement à usage d’habitation, bâtiment A, 6ème étage droite, une cave et un emplacement de stationnement, [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 2 500 euros, révisable annuellement, et une provision mensuelle sur charges de 400 euros.

Par exploit en date du 24 février 2020, la SCI Clouise a fait délivrer à M. [Z] [V] un congé pour reprise à effet au 24 août 2020.

M. [Z] [V] s’est maintenu dans les lieux au-delà du terme du congé et les a quittés le 26 octobre 2020. Un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 26 octobre 2020.

Par courrier du 1er février 2021, la SCI Clouise a mis en demeure M. [Z] [V] de payer les sommes restant dues au titre des loyers, provisions sur charges et réparations locatives.

Saisi par la SCI Clouise par acte d’huissier de justice délivré le 1er février, par jugement contradictoire rendu le 22 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

— déclaré nul le congé pour reprise signifié le 24 février 2020 par la SCI Clouise à M. [Z] [V] ;

— condamné la SCI Clouise à payer à M. [Z] [V] la somme de 5 000 euros à titre de dommages intérêts en réparation de la nullité du congé ;

— condamné M. [Z] [V] à payer à la SCI Clouise la somme de 2 096,77 euros au titre des loyers impayés, déduction faite du dépôt de garantie ;

— condamné M. [Z] [V] à payer à la SCI Clouise la somme de 18 398,05 euros au titre des dégradations locatives ;

— constaté que la SCI Clouise reconnaît devoir à M. [Z] [V] la somme de 13,19 eurosau titre des régularisations de charges ;

— ordonné la compensation entre les créances des parties ;

— débouté la SCI Clouise du surplus de ses demandes ;

— débouté M. [Z] [V] du surplus de ses demandes, notamment de ses demandes de condamnations de la SCI Clouise à lui rembourser la somme de 10 800 euros au titre des régularisations de charges non justifiées et la somme de 2 100 euros versée au titre du dépôt de garantie, de sa demande de délais de paiement ;

— condamné M. [Z] [V] aux dépens, en ce non compris le coût du congé pour reprise du 24 février 2020 ;

— condamné M. [Z] [V] à payer à la SCI Clouise la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté M. [Z] [V] de sa demande formulée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’exécution provisoire ne sera pas écartée.

Par déclaration reçue au greffe le 7 septembre 2022, M. [Z] [V] a interjeté appel partiel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 20 novembre 2024 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [Z] [V] demande à la cour de :

— déclarer recevable et fondé son appel ;

y faisant droit,

— infirmer la décision entreprise sur les chefs suivants à savoir :

— sa condamnation au paiement de loyers ou indemnité d’occupation pour septembre et octobre 2020 (alors qu’ils ont été réglés) ;

— en ce qu’elle a retenu que la SCI Clouise ne lui devait que la somme de 13,19 euros au titre de la régularisation des charges ;

— en ce qu’elle a considéré qu’il était responsable des dégradations locatives et l’a condamné à payer la somme de 18 398,05 euros en réparation des dégradations locatives ;

— en ce qu’elle l’a condamné à verser la somme de 1 000 euros à la SCI Clouise au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

et, statuant à nouveau,

— débouter la SCI Clouise de sa demande d’une indemnité d’occupation pour les mois de septembre et octobre 2020 ;

— condamner la SCI Clouise à lui restituer la somme de 2 096 ,77 euros indûment versée au titre de l’indemnité d’occupation ;

— condamner la SCI Clouise à lui verser la somme de 3 726,67 euros au titre de la régularisation des charges locatives ;

— ou a titre subsidiaire condamner la SCI Clouise à lui verser la somme de 2 586 ,81 euros si la cour admet le calcul produit par la SCI Clouise concernant la proratisation de la taxe des ordures ménagères pour les années 2017 à octobre 2020 ;

— condamner la SCI Clouise à restituer la somme de 18 098,05 euros correspondant à la facture de travaux de la société MC Vaflor pour la réfection de l’appartement pour des postes non justifiés concernant les travaux de peinture sur l’ensemble de l’appartement et pour la pose d’une nouvelle cuisine alors que la cuisine qui apparaît sur l’annonce Se loger est celle qu’il a fait poser en 2017 ;

subsidiairement,

— à défaut, appliquer la grille de vétusté et réduire le montant des réparations à sa charge compte tenu du dégât des eaux survenu en avril 2019 pour lequel la SCI Clouise a été indemnisée par l’assureur de l’immeuble ;

— condamner la SCI Clouise à lui verser la somme de 4 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI Clouise en tous les dépens ;

et,

— confirmer le jugement :

— en ce qu’il a à juste titre déclarer nul le congé pour reprise signifié le 24 février 2020 puisque la SCI Clouise ne peut prétendre être une société civile immobiliere à caractère familial ;

— en ce que la SCI Clouise a été condamnée à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices.

Dans ses dernières conclusions déposées le 25 novembre 2024 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la SCI Clouise demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 22 juillet 2022 en ce qu’il :

— condamne M. [Z] [V] à lui payer la somme de 2 096,77 euros au titre des loyers impayés, déduction faite du dépôt de garantie ;

— condamne M. [Z] [V] à lui payer la somme de 18 398,05 euros au titre des dégradations locatives ;

— déboute M. [Z] [V] du surplus de ses demandes, notamment de ses demandes visant à la condamner à lui rembourser la somme de 10 800 euros au titre des régularisations de charges non justifiées et la somme de 2 100 euros versée au titre du dépôt de garantie, de sa demande de délais de paiement ;

— condamne M. [Z] [V] aux dépens, en ce non compris le coût du congé pour reprise du 24 février 2020 ;

— condamne M. [Z] [V] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— déboute M. [Z] [V] de sa demande formulée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 22 juillet 2022 en ce qu’il :

— déclare nul le congé pour reprise signifié le 24 février 2020 par elle à M. [Z] [I] ;

— la condamne à payer à M. [Z] [V] la somme de 5 000 euros à titre de dommages intérêts en réparation de la nullité du congé ;

— constate qu’elle reconnaît devoir à M. [Z] [V] la somme de 13,19 euros au titre des régularisations de charges ;

— ordonne la compensation entre les créances des parties ;

— la déboute du surplus de ses demandes ;

et statuant à nouveau,

— déclarer valable le congé pour reprise signifié le 24 février 2020 par elle à M. [Z] [V] ;

— débouter M. [Z] [V] de sa demande tendant à la voir condamner à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages intérêts en réparation de la prétendue nullité du congé ;

— débouter M. [Z] [V] de sa demande de compensation entre les créances des parties ;

en tout état de cause,

— condamner M. [Z] [V] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [Z] [V] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité du congé

C’est par des motifs exacts que la cour adopte que le juge initialement saisi a déclaré nul le congé litigieux. Il est ajouté que les termes exhaustifs de l’article 13 de la loi du 6 juillet 1989 ne permettent d’autoriser la reprise qu’au profit des associés exclusivement.

En l’espèce, l’extrait Kbis de la SCI ne donne la qualité d’associé qu’à M. [D] [O] également gérant, Mme [X] [O] et la SARL ADNOCES.

Or le congé pour reprise signifié le 24 février 2020 désigne comme bénéficiaire Mme [E] [O] qui est la fille de M. [D] [O], peu important qu’elle soit également associée de la SARL ADNOCES, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il a jugé à ce titre.

Pour s’opposer à l’octroi de dommages et intérêts, la SCI bailleresse entend faire valoir que M. [Z] [V] ne vivait pas dans l’appartement litigieux, et qu’il n’a jamais cessé d’habiter une maison dont il est propriétaire au Raincy (93340) au [Adresse 1].

M. [Z] [V] sollicite quant à lui la seule confirmation du jugement qui a retenu des préjudices nécessairement liés aux frais de déménagement et à la perturbation causée par ce déménagement, rejetant tout autre préjudice matériel.

Repose sur M. [Z] [V] la charge de la preuve de son préjudice en application de l’article 1240 du code civil. Son préjudice ne peut résulter que des effets du congé, ce qui n’a de sens que s’il habitait les lieux, étant entendu qu’un jugement rendu le 26 février 2019 par le tribunal d’instance de Paris a rejeté la demande de la bailleresse en résiliation du bail fondée sur une inoccupation personnelle des lieux.

Un témoignage en faveur de la présence de M. [Z] [V] daté de novembre 2018 ne peut cependant suffire à établir sa présence au jour de la délivrance du congé. Les pièces 28 et 29 qui sont des courriers de voisines des 8 juillet et 20 octobre 2018, trop anciens et très contextuels, des courriers adressés à M. [Z] [V] [Localité 7] en 2017 ou le 24 novembre 2020, mais dont les accusés de réception ont été signés par son épouse (cf. sa pièce 33), sont également inopérants.

L’état des lieux de sortie signé seulement par son fils dont il ne conteste pas qu’il habitait avec lui et qui était déjà présent lors de l’état des lieux d’entrée, n’est pas davantage significatif.

La cour retiendra également que le fait qu’il n’habite plus à l’adresse litigieuse au jour de la déclaration d’appel n’est d’aucune utilité pour la solution du litige. Le congé ayant été délivré le 24 février 2020, à effet au 24 août 2020, le fait comme il l’indique que le locataire ait quitté les lieux le 26 octobre 2020 n’apporte pas davantage de preuve de l’inoccupation alléguée par le bailleur qui se réfère en effet pour le démontrer à la pièce 11 de son adversaire.

À l’inverse, l’épouse de M. [Z] [V] atteste de sa séparation avec son mari à compter du 25 août 2017 et que ce dernier a quitté la maison du [Localité 11] à cette date pour habiter [Localité 10]. Le contrat de bail a bien été signé à cette date ce qui tend à confirmer la présence de M. [Z] [V] dans les lieux litigieux depuis lors.

M. [Z] [V] apporte également la preuve d’avoir dû déménager après la délivrance du congé annulé (nouveau bail conclu le 5 octobre 2020 à effet au 9 octobre suivant au bénéfice du locataire et de son fils). Il verse en outre aux débats des factures de travaux à cette nouvelle adresse datées des 22 et 26 octobre 2020 qui rendent tout à fait envisageable une installation dans ces nouveaux lieux après le déménagement des locaux litigieux, sans que par ailleurs, comme allégué par la bailleresse, un lien de causalité ne soit établi avec la vente de la maison du [Localité 11].

En conséquence, pour s’être senti obligé de déménager à la suite du congé litigieux finalement annulé, il est juste de procéder à l’indemnisation de M. [Z] [V] à hauteur de la somme accordée dans le jugement critiqué qui est donc confirmé de ce chef.

Sur le solde locatif

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Sur le montant du loyer dû

M. [Z] [V] conteste devoir la somme de 2 096,77 euros au titre des loyers impayés, déduction faite du dépôt de garantie au motif qu’il aurait réglé le loyer du mois de septembre 2020, ce que la SCI bailleresse admet en page 20 de ses conclusions.

En l’absence de validation du congé, aucune indemnité d’occupation n’est due.

Il est constant que le dépôt de garantie est d’un montant de 2 100 euros. Aux termes de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans le délai de deux mois de la remise des clés par le locataire, déduction faite des sommes restant dues au bailleur, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Le loyer dû calculé au prorata des jours occupés s’élève à la somme de (2 500 /31 x 26) 2 096,80 euros.

Sur les charges

M. [Z] [I] prétend avoir réglé 14 800 euros à titre de provision correspondant à 37 mois d’occupation, quand la bailleresse ne lui reconnaît que 12 200 euros.

Le bail prévoit une provision mensuelle sur charges de 400 euros. La SCI bailleresse reconnaît une période d’occupation de 38 mois dont 37 mois au cours desquels les loyers ont été réglés, et n’allègue aucun impayé, ne produisant ni décompte ni réclamation en ce sens. La cour retient en conséquence que M. [Z] [I] a réglé 14 800 euros à titre de provision, ainsi qu’il l’indique.

Chacune des parties admet que le montant des charges locatives pour la période considérée s’élève à la somme de 11 073,33 euros à laquelle s’ajoute la taxe des ordures ménagères. Une somme de 1 139,86 euros est réclamée à ce titre par la bailleresse que le locataire conteste.

Or n’apportant la preuve que du remboursement de la taxe foncière au vendeur, la SCI bailleresse n’apporte pas celle d’avoir fait l’avance du paiement de la TOM pour 2017.

Etant observé que la SCI bailleresse est propriétaire de deux lots d’habitation n°77 et 79 représentant chacun 1268/100000èmes concernant celui qui était occupé par l’intimé, et 378/100000èmes pour l’autre, il sera considéré que la SCI bailleresse justifie (cf. sa pièce 27 qui ne fait pas le détail des deux lots) du montant qu’elle réclame à hauteur de la somme de 1 027,86 euros.

Dans ces conditions, la somme de (14 800 – (11 073,33 + 1 027,86)) 2 698,81 euros reste due au locataire au titre des charges après régularisation.

Sur les réparations locatives

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : 'Le locataire est obligé (…) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement'.

Selon l’article 1755 du code civil : 'Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.'

La comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie apporte la preuve lors du départ du locataire d’une peinture sur les murs et plafond et de parquets ou sols en état d’usage.

Les lieux ont été utilisés durant plus de 3 ans.

Cependant, à certains endroits de l’appartement, des manques ou éclats sont observés qui résultent d’un mésusage des lieux (sur les arrêtes des murs, les plinthes) qui justifient en partie le coût des réparations locatives mais seulement pour des reprises de peinture et non pour la réfection de l’intégralité des peintures.

Un manque d’entretien (joints noircis dans la salle de bail et les WC) est observé qui engage aussi la responsabilité du locataire.

La cuisine avait été refaite par le locataire, le carrelage et les meubles avaient ainsi été changés et conservés dans leur majorité à son départ par le bailleur qui a cependant complété le carrelage sous un frigidaire, supprimé un des deux éviers et un des deux fours (travaux devant être mis à la charge du locataire) et qui a dû réparer une partie des murs sur lesquels divers 'manques, décollements, fissurations, enfoncements, marques et taches’ étaient visibles (page 16 de l’état des lieux de sortie), révélant un usage anormal des lieux qui justifie en partie, les réparations locatives afférentes à la cuisine.

M. [Z] [I] ne donne pas d’explication valable au gondolement du parquet dans une des chambres se contentant d’indiquer que 'le montant de la pose du parquet sur 1 m² avec isolation phonique est de 200 euros, après la dépose du parquet et son évacuation chiffrées à 150 euros, ce qui correspond effectivement aux montants indiqués sur facture qui devront être remboursés à la bailleresse.

L’ensemble de ces observations justifie une indemnisation du bailleur à hauteur de la somme globale de 2 500 euros au lieu de la totalité du coût de la facture précédemment accordé. Le jugement sera infirmé en ce sens.

En cas d’infirmation qui vaut titre, il n’y a pas lieu d’ordonner le remboursement des sommes versées en exécution du jugement de première instance. Cette demande sera rejetée.

Après compensation des sommes ainsi fixées, il est donc dû à M. [Z] [I] la somme de (2 698,81 + 2 100) – (2 500 + 2 096,80) 202,01 euros.

Sur les demandes accessoires

M. [Z] [I] étant accueilli en son recours, le jugement sera également infirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, la SCI Clouise ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles. Elle devra en outre supporter les dépens de première instance et d’appel.

Il est en outre inéquitable de laisser à M. [Z] [I] la charge des frais irrépétibles et l’intimée sera condamnée à lui verser la somme 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 22 juillet 2022 sauf en ce qu’il a :

— déclaré nul le congé pour reprise signifié le 24 février 2020 par la SCI Clouise à M. [Z] [V] ;

— condamné la SCI Clouise à payer à M. [Z] [V] la somme de 5 000 euros à titre de dommages intérêts en réparation de la nullité du congé,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne la SCI Clouise à payer à M. [Z] [V] la somme de 202,01 euros au titre du solde locatif, après imputation du dépôt de garantie,

Condamne la SCI Clouise à payer à M. [Z] [V] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande,

Dit que la SCI Clouise supportera la charge des dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,