RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 13 MAI 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/02672 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHCU4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 décembre 2022-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 22/02222

APPELANTS

Monsieur [U] [K]

né le 08 Décembre 1959 à [Localité 5] (Liban)

[Adresse 2]

[Localité 4]

et

Madame [B] [T] épouse [K]

née le 27 Septembre 1957 à [Localité 6] (76)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Tous deux représentés par M^e Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1414

INTIMÉE

SA RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIPV)

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 552 032 708

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 19 septembre 1989, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 7] (ci-après RIVP) a donné en location à Mme et M. [K] un bien situé [Adresse 2] à [Localité 4].

Par acte sous seing privé distincts du même jour, Mme et M. [K] ont également pris à bail un jardin privatif, décrit comme indissociable de l’appartement, et un emplacement de stationnement.

Le 2 avril 2013, l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] a fait l’objet d’une convention signée avec l’Etat en application de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation, ce qui a transformé les logements, dont celui de Mme et M. [K], en logement financés par des prêts locatifs à usage sociaux.

Suite à l’entrée en vigueur de cette convention, un nouveau contrat de bail a été signé entre la RIVP et Mme et M. [K] en date du 7 novembre 2013, pour un loyer mensuel de 1 266,69 euros et 163,14 euros de provisions sur charges.

Par courrier du 10 octobre 2018, la RIVP a indiqué à Mme et M. [K] qu’elle ferait application d’un Supplément de Loyer Solidarité (ci-après SLS) à compter du 1er janvier 2019 afin de se mettre en conformité avec ses obligations en qualité de bailleur social.

Par la suite, la RIVP a déploré que Mme et M. [K] ne se soient jamais acquittés du SLS facturé, ces derniers le contestant.

Saisi par la RIVP par acte d’huissier de justice délivré le 14 octobre 2021, par jugement contradictoire rendu le 16 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a rendu la décision suivante :

— condamne solidairement Mme et M. [K] à payer à la RIVP la somme de 21 143,25 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 septembre 2022 ;

— autorise Mme et M. [K] à s’aquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 580 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

— précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

— dit qu’en revanche, toute mensualité restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— déboute Mme et M. [K] de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— condamne in solidum Mme et M. [K] à verser à la RIVP une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne in solidum Mme et M. [K] aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 31 janvier 2023, Mme et M. [K] ont interjeté appel de ce jugement.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 6 mars 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme et M. [K] demandent à la cour de :

— les déclarer recevable et bien fondé en toutes leurs demandes :

— infirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il leur a accordé des délais de paiement ;

— statuant à nouveau :

— débouter purement et simplement la RIVP de l’intégralité de ses demandes ;

— dire que le loyer du jardin doit être inclus dans le loyer principal pour le calcul du SLS et l’application du plafonnement ;

— en conséquence déduire de la dette locative une somme de 941,16 euros pour l’année 2019 et une somme de 957,60 euros pour l’année 2020 et une somme de 640,08 euros pour l’année 2022 soit un total de 2 538,84 euros de SLS facturé à tort, somme que la RIVP sera condamnée à rembourser ;

— dire que la RIVP devra rembourser le trop-percu pour les années postérieures au jugement déféré à la cour ;

— à défaut, dire que le loyer perçu pour le jardin est illégal et que la somme de 3 931,81 euros perçue pour le jardin pour le période non prescrite sera déduite de la dette locative et le loyer du jardin supprimé purement et simplement à compter du 1er janvier 2023 ;

— confirmer à titre subsidiaire le jugement en ce qu’il leur a accordé des délais de paiement et fixer la dette locative au 6 février 2025 échéance de janvier 2025 incluse à la somme de 6 965,46 euros ;

— Y ajoutant :

— condamner la RIVP à appliquer la nouvelle surface habitable de 93,60 m2 au calcul du loyer et du surloyer et ce à compter du 1er novembre 2020 et à leur rembourser le trop-percu ;

— ordonner la compensation judiciaire ;

— dire que l’équité commande qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel.

Dans ses dernières conclusions déposées le 10 février 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la RIVP demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toute ses dispositions ;

— en conséquence :

— débouter Mme et M. [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— y ajoutant et statuant à nouveau :

— condamner solidairement Mme et M. [K] au paiement de la somme de 9 782,23 euros au titre de la dette locative et notamment des S.L.S arriérés au 31 janvier 2025 échéance de janvier 2025 inclus ;

— en tout état de cause :

— condamner solidairement Mme et M. [K] à la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement Mme et M. [K] aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 mars 2025.

MOTIVATION

Sur la dette locative, y compris le SLS

Les appelants, pour le calcul du SLS, revendiquent à l’issue de l’instruction une surface habitable de 93,60 m², le bénéfice du plafonnement issu du décret 20-103 du 7 février 2020 et l’intégration du loyer du jardin dans le calcul de ce SLS.

Subsidiairement, il soutiennent que le jardin est contractuellement intégré au bail de leur logement, en déduisent que le loyer de ce jardin est 'illégal’ et demandent en conséquence sa suppression à compter de janvier 2023 et le remboursement de trop perçu en 2019, 2020 et 2022.

L’intimée soutient que le jardin ne peut être inclus dans la surface habitable et qu’il a fait une application avantageuse du plafonnement ci-dessus en retenant la surface habitable de 93,36 m² résultant de l’évaluation de son expert géomètre.

La cour retient ce qui suit.

Il n’est pas en débat, comme le rappelle exactement le jugement entrepris au visa de l’article L.441-4 du code de la construction et de l’habitation, que le calcul du SLS s’obtient en appliquant le coefficient de dépassement du plafond de ressources au supplément de loyer de référence et que ce montant est, comme en l’espèce, doublement plafonné lorsque, cumulé avec le montant du loyer principal, il excède :

—  30% des ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer

— par m² de surface habitable, un plafond, fixé par décret 20-103 du 7 février 2020 qui tient compte de la zone géographique en cause soit, à [Localité 7], 24,60 euros en 2020, 24,71 euros en 2021, 24,92 euros en 2022, 25,79 euros pour 2023, 26,60 euros pour 2024).

Quant au supplément de loyer de référence, les appelants qui en admettent l’application faite par la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 7] pour 2019 ( soit 2,74) , 2020 (soit 2,77) et 2021 (soit 2,78) ne la contestent pas pour 2022 à 2023 (conclusions appelants p. 12 et conclusions intimée p. 15).

Quant au second plafonnement, il n’est plus questionné à l’issue des débats, que la surface habitable à appliquer au calcul du loyer et du surloyer à compter de 2020 est 93,60 m². En effet, la surface habitable utilisée par la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 7] pour le calcul du SLS litigieux de 2020 à 2025 est 93,36 m², sur la base de l’évaluation de son géomètre expert (pièce 41), soit une surface habitable plus favorable que celle revendiquée par les appelants.

Par suite, le SLS facturé a été moindre que celui qu’il ne pouvait dépasser sur la base de cette surface habitable et de ce plafonnement par m² de surface habitable, soit :

— en 2020 : 702,41 euros pour 2 302,56 euros (pièce intimée 8)

— en 2021 : pas de SLS pour 2 306,92 euros (pièce intimée 8)

— en 2022 : 53,34 euros pour 2 326,53 euros (pièce intimée 23)

— en 2023 : 407,08 euros pour 2 407,35 euros (pièce intimée 38)

— en 2024 : 1 209,09 euros pour 2 491,77 euros (pièce intimée 56)

— en janvier 2025 : 937,35 euros pour 2 628,26 euros

étant observé que les appelants qui admettent les plafonnements pour 2020 et 2021 conclusions p.12 in fine) ne contestent pas ceux retenu pour les années 2022 à 2025 (conclusions d’intimée p. 15).

D’autre part, le jardin n’étant pas une surface habitable du logement, le loyer de ce dernier n’a pas à être pris en compte pour le calcul du SLS. Ce d’autant que, comme indiqué plus haut, ce jardin et le logement ont fait l’objet de deux baux distincts le 19 septembre 1989, et que le bail convention du 1er août 2013 ne concerne pas le jardin.

Ainsi en atteste le montant du loyer de ce logement, qui correspond au montant facturé au seul titre du bail du logement, le 1er juillet 2013 soit 1 266,69 euros (pièces intimée 28 et 3), sans ajout du montant du loyer du jardin résultant du bail de ce jardin du 19 septembre 2089, ni référence à ce bail. Il ne résulte pas non plus des débats un faisceau d’indices en faveur d’une commune intention des parties de supprimer ce loyer du jardin dont, comme le relève le jugement entrepris, les appelants continuent de jouir sans avoir jusqu’alors élevé aucune contestation quant au paiement de son loyer.

Il n’y a donc pas lieu à remboursement, comme prétendument indu, de ces loyers du jardin en 2019, 2020 et 2022, ni à suppression de ceux-ci à compter du premier janvier 2023.

Les demandes des appelants ne peuvent donc aboutir.

En conséquence, au vu des décomptes et justificatifs produits, les appelants, qui ne contestent que le SLS et le loyer du jardin, doivent être condamnés à payer à l’intimée la somme de 9 782,23 euros au titre de la dette locative et notamment des SLS, actualisée au 31 janvier 2025.

Sur les demandes accessoires

Le sens de l’arrêt rend la demande de compensation sans objet.

Le jugement entrepris a fait une exacte application de l’article 696 du code de procédure civile et une application équitable de l’article 700 de ce code.

M. et Mme [K], dont le recours échoue, doivent supporter solidairement les dépens d’appel et l’équité commande de les condamner de même à payer l’indemnité de procédure qui suit.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant sur les chefs du jugement critiqués,

Confirme le jugement entrepris sauf du chef du montant de la dette locative ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne solidairement M. et Mme [K] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 7] la somme de 9 782,23 euros au titre de la dette locative et notamment des SLS, actualisée au 31 janvier 2025 ;

Rejette leur demande de suppression du loyer du jardin et de remboursement de prétendus trop perçu à ce titre ;

Rejette, comme étant sans objet, leur demande de condamnation de la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 7] à appliquer la nouvelle surface habitable de 93,60 m² du loyer et du surloyer et de remboursement d’un trop-perçu à ce titre ;

Dit n’y avoir lieu à compensation ;

Condamne solidairement M. et Mme [K] aux dépens d’appel ;

Condamne solidairement M. et Mme [K] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 7] une indemnité de procédure de 1 000 euros et rejette toute autre demande.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,