Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 13 NOVEMBRE 2025

(n° 406 , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/20720 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKQR6

Décision déférée à la cour : ordonnance du 28 novembre 2024 – président du TJ de [Localité 13] – RG n° 24/52372

APPELANTE

S.A. COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE, RCS de [Localité 12] n°345199673, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 11]

Représentée par M^e Matthieu Boccon Gibod de la SELARL LX Paris-Versailles-Reims, avocat au barreau de Paris, toque : C2477

Ayant pour avocat plaidant M^e Sidonie Fraîche-Dupeyrat de la SELAS LPA LAW, avocat au barreau de Paris

INTIMÉS

M. [U] [R]

[Adresse 7]

[Localité 10]

Mme [J] [C]

[Adresse 7]

[Localité 10]

Représentés par M^e Denis Hubert de l’AARPI KADRAN avocats, avocat au barreau de Paris, toque : K0154

Société ZURICH INSURANCE EUROPE, société de droit allemand, en sa qualité d’assureur de la SA COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 15]

[Localité 9] – Allemagne

Représentée par M^e Vincent Ribaut de la SCP GRV Associes, avocat au barreau de Paris, toque : L0010

Ayant pour avocat plaidant M^e Benoît Vernieres, avocat au barreau de Paris

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 1er septembre 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Valérie Georget, conseillère, conformément à l’article 906-5 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel Rispe, président de chambre

Caroline Bianconi-Dulin, conseillère

Valérie Georget, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne Pambo

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel Rispe, président de chambre et par Jeanne Pambo, greffier, présent lors de la mise à disposition.

********

La société Compagnie foncière parisienne était propriétaire d’un appartement au 4ème étage de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 14] soumis au régime de la copropriété.

Cet appartement a fait l’objet de travaux de rénovation pour lesquels la société Compagnie foncière parisienne a souscrit un contrat d’assurance auprès de la société Zurich Insurance.

Par acte authentique du 12 janvier 2022, la société Compagnie foncière parisienne a vendu l’appartement à M. [R] et Mme [C].

Par courriel du 4 mars 2022, adressé au vendeur, les acquéreurs se sont plaints d’un défaut d’isolation thermique sous les fenêtres, de malfaçons et de non-conformités.

Les propositions amiables du vendeur tendant à la reprise des désordres ont été refusées par M. [R] et Mme [C].

La société Zurich Insurance a informé M. [R] et Mme [C] que les dommages n’affectaient ni la solidité ni la destination de l’ouvrage et qu’elle refusait sa garantie dommages ouvrage.

Par actes des 28 et 29 mars 2024, M. [R] et Mme [C] ont fait assigner la société Compagnie foncière parisienne et la société Zurich Insurance devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir ordonner une expertise concernant les désordres allégués de malfaçons affectant les installations de plomberie ainsi que l’étanchéité du sol des pièces d’eau.

Par ordonnance contradictoire du 28 novembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

donné acte aux défendeurs représentés de leurs protestations et réserves ;

ordonné une mesure d’expertise ;

désigné en qualité d’expert Mme [S] [K] avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

se rendre sur les lieux des désordres après y avoir convoqué les parties ;

examiner les désordres, malfaçons ou inachèvements allégués dans l’assignation et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ;

les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition ;

en rechercher la ou les causes ;

fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties ;

après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d''uvre, le coût de ces travaux ;

fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

…/…

rejeté le surplus des demandes ;

condamné la partie demanderesse aux dépens.

Par déclaration du 5 décembre 2024, la société Compagnie foncière parisienne a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 28 août 2025, la société Compagnie foncière parisienne demande à la cour de :

à titre principal :

annuler l’ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire le 28 novembre 2024 en ce qu’elle n’est pas conforme aux exigences des articles 455 et 458 du code de procédure civile pour défaut d’examen des prétentions et moyens de la société Compagnie foncière parisienne et/ou pour défaut de motivation de l’ordonnance ;

rejeter la demande d’expertise sollicitée par M. [R] et Mme [C] au [Adresse 4], pour absence de motif légitime.

à titre subsidiaire :

infirmer l’ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire le 28 novembre 2024 en ce qu’elle a statué sur les chefs suivants :

.donné acte aux défendeurs représentés de leurs protestations et réserves ;

.ordonné une mesure d’expertise ;

.désigné en qualité d’expert Mme [S] [K] avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

.se rendre sur les lieux des désordres après y avoir convoqué les parties ;

.examiner les désordres, malfaçons ou inachèvements allégués dans l’assignation et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ;

les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition ;

en rechercher la ou les causes ;

.fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties ;

après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d''uvre, le coût de ces travaux;

.fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

.dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

…/…

.rejeté le surplus des demandes ;

.condamné la partie demanderesse aux dépens ;

statuant à nouveau :

rejeter la demande d’expertise judiciaire sollicitée par M. [R] et Mme [C] au [Adresse 3], pour absence de motif légitime ;

en tout état de cause :

débouter M. [R] et Mme [C] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

condamner M. [R] et Mme [C] à verser à la société Compagnie foncière la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

laisser les entiers dépens liés à la présente procédure à la charge de M. [R] et Mme [C].

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 11 avril 2025, la société Zurich Insurance demande à la cour de :

accueillir la société Zurich Insurance en qualité d’assurance en les présentes écritures et en son appel incident ;

l’y déclarer bien fondée ;

en conséquence :

statuer ce que de droit sur la demande d’annulation de l’ordonnance du 28 novembre 2024 ;

infirmer l’ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire le 28 novembre 2024 en ce qu’elle a statué sur les chefs suivants :

.donner acte aux défendeurs représentés de leurs protestations et réserves ;

.ordonner une mesure d’expertise ;

.désigner en qualité d’expert Mme [S] [K] avec mission, …/…

.rejeter le surplus des demandes ;

.condamner la partie demanderesse aux dépens ;

.rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

statuant à nouveau,

rejeter la demande d’expertise judiciaire sollicitée par M. [R] et Mme [C] au [Adresse 5], pour absence de motif légitime ;

déclarer M. [R] et Mme [C] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

condamner M. [R] et Mme [C] à lui verser la somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

laisser les entiers dépens de première instance et d’appel à la charge de M. [R] et Mme [C].

subsidiairement :

donner acte à la société Zurich Insurance de ce qu’elle formule sous les plus expresses réserves de responsabilité et/ou de garanties toutes les protestations et réserves d’usage quant à la demande d’expertise judiciaire ;

réserver les dépens.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 9 juillet 2025, M. [R] et Mme [C] demandent à la cour de :

à titre principal :

débouter la société Compagnie foncière parisienne de sa demande d’annulation de l’ordonnance déférée ;

confirmer en toutes ses dispositions, ladite ordonnance ;

à titre subsidiaire :

dire y avoir lieu à référé ;

désigner un expert avec mission de :

— se rendre sur place et visiter l’appartement sis au [Adresse 8] ;

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— indiquer si les travaux réalisés à la demande de la société compagnie foncière parisienne l’ont été conformément aux règles de l’art et aux normes en vigueur ;

relever et décrire les désordres, malfaçons ou inachèvement allégués expressément dans l’assignation ainsi que dans les pièces versées aux débats et plus généralement tous ceux affectant l’ouvrage, et le cas échéant sans nécessité d’extension de mission tous désordres connexes ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice des dispositions des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ;

— en détailler l’origine, les causes et l’étendue et fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les imputabilités techniques des désordres, malfaçons ou inachèvements et d’évaluer s’il y a lieu les préjudices subis ;

— indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du terrain et de l’ouvrage, et plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;

— donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier et évaluer le coût des travaux utiles à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties ;

— donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres et sur leur évaluation ;

en tout état de cause, et statuant à nouveau :

condamner la société Compagnie foncière parisienne à payer aux concluants la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour appel abusif ;

condamner la société Compagnie foncière parisienne aux entiers dépens ainsi qu’à payer aux concluants la somme de 4 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure au titre des frais irrépétibles qu’ils ont engagés en cause d’appel.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er septembre 2025.

Sur ce,

Sur la demande d’annulation de l’ordonnance

Aux termes de l’article 542 du code de procédure civile, 'l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel'.

Selon l’article 455 du même code, 'le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif'.

Au cas présent, la société Compagnie foncière parisienne fait valoir qu’elle a soutenu oralement les termes de ses conclusions devant le premier juge mettant notamment en exergue les points suivants :

— l’absence d’automaticité de la mesure d’expertise et l’absence de plus-value technique qu’apporterait l’expertise judiciaire par rapport aux visites contradictoires et constats déjà réalisés ;

— le fait que la vente soit intervenue « en l’état », l’existence d’éventuels désordres spécialement apparents (qui relèvent d’un défaut d’aspect, qui sont inactifs et ne présentent aucun caractère de gravité) ne sont pas garantis par la société Compagnie foncière parisienne ;

— pour autant, la société Compagnie foncière parisienne a proposé à titre purement commercial de réaliser les travaux d’entretien courant dès le mois de mai 2022 ;

— la tenue de trois visites sur site dans le respect du contradictoire ;

— le rapport dommages ouvrage établi par un expert en présence des acquéreurs et de leurs conseils techniques, qui répond à chaque poste de désordres déclarés par ces derniers et recueille leurs observations, conclut à l’absence de matérialité des dommages et pour deux seulement des griefs évoqués, le fait que les dommages n’affectent ni la solidité ni la destination de l’ouvrage et n’engagent donc pas la responsabilité décennale des constructeurs ;

— la réalisation de travaux par les acquéreurs après l’acte de vente et l’absence de justification par ces derniers du périmètre/des travaux réalisés ;

— le refus persistant des acquéreurs de donner accès à l’appartement et la réalisation des travaux proposés par la société Compagnie foncière parisienne sans motif valable ni recherche réelle de solution en dépit des nombreuses diligences réalisées par la société Compagnie foncière parisienne (au moins six mails de proposition/relance, sans succès.)

La société Compagnie foncière parisienne soutient que le premier juge n’a pas pris en compte ses prétentions et moyens, notamment ceux mentionnés ci-dessus.

Mais en relevant que les défendeurs avaient émis des protestations et réserves, le premier juge a souligné que ces derniers étaient en désaccord avec la mesure d’instruction in futurum.

Ensuite, il a estimé que les demandeurs établissaient l’existence d’un motif légitime justifiant que soit ordonnée une expertise, rejetant ce faisant les moyens opposés en défense.

La société Compagnie foncière parisienne reproche également à l’ordonnance une absence de motivation et considère que le premier juge n’a pas pris en compte le rapport amiable de l’expert dommages ouvrage.

Il est exact que les motifs de l’ordonnance entreprise sont succincts.

Mais il résulte clairement de la décision que le premier juge a considéré que le refus des acquéreurs d’accepter la réalisation des travaux par le vendeur ne pouvait faire obstacle à l’expertise et qu’était établie la présence de malfaçons et de désordres affectant le bien litigieux.

Il s’ensuit que le premier juge, qui n’était pas tenu de suivre la société Compagnie foncière parisienne dans le détail de son argumentation, a estimé que la demande tendant au prononcé de l’expertise était fondée sur un motif légitime.

Le moyen tiré de l’absence de motivation n’est pas caractérisé.

La demande d’annulation de l’ordonnance entreprise sera rejetée.

Sur la demande d’infirmation de l’ordonnance en ce qu’elle ordonne une expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, 's’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé'.

Pour ordonner une expertise en application de ce texte, le juge des référés doit constater l’existence d’un procès potentiel, possible et non manifestement voué à l’échec, dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, l’ expertise judiciaire ordonnée n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

Au cas présent, M. [R] et Mme [C], qui concluent à la confirmation de la décision entreprise, exposent que l’expertise est nécessaire au regard des désordres affectant l’appartement acquis auprès de la société Compagnie foncière parisienne.

Ils produisent un procès-verbal du 17 février 2022 établi par un huissier de justice qui indique avoir constaté :

— dans le séjour : la présence de moisissures noirâtres et une tâche d’humidité ;

— dans le séjour côté cour : l’absence d’isolation thermique sous les deux fenêtres du séjour côté cour intérieure ; la présence de deux fenêtres, côté rue, récentes qui ne disposent pas d’isolation thermique en partie basse sous le chambranle horizontal bas ;

— dans chacune des chambres : la présence d’une fenêtre récente qui ne dispose pas d’isolation thermique en partie basse sous le chambranle horizontal bas.

Ils versent également un rapport de visite du 20 juin 2024 établi par M. [D] [F], architecte qui indique que 'les non-conformités aux DTU et aux règles de l’art ainsi que les malfaçons constatées mettent en évidence un suivi insuffisant des travaux par les entreprises concernées par l’exécution. Au-delà de ces insuffisances et manquements, la qualité apparente des éléments en surface n’est pas accompagnée d’une rigueur dans l’exécution que l’on est en mesure d’attendre d’une opération dite de standing comme celle du [Adresse 6].' Il note, par exemple, une absence d’étanchéité au sol sous la baignoire, une absence de siphon sous la douche, une fermeture imparfaite des portes de douche, une imperfection dans le jointement entre l’huisserie et le vitrage entraînant des infiltrations par la fenêtre dans la chambre 3.

Pour s’opposer à la mesure d’expertise judiciaire, la société Compagnie foncière parisienne argue du rapport de l’expert de l’assureur dommages ouvrage qui a conclu à l’absence de dommages d’importance dans l’appartement. Elle fait valoir qu’une réunion s’est tenue contradictoirement, que l’expert a pris soin de vérifier chaque désordre allégué et que ses conclusions, qui excluent l’existence de dommages d’importance, sont sans ambiguïté.

Cependant ni ce rapport, établi le 15 mars 2024, par l’expert mandaté par l’assureur dommages ouvrage, ni le courrier de la société d’assurance du 19 mars 2024 adressé à M. [R] et Mme [C] pour les informer de l’absence de mobilisation de la garantie dommages ouvrage en raison de l’absence de gravité des dommages concernés ne sont suffisants pour faire obstacle à la mesure d’expertise in futurum.

En effet, d’une part, il résulte des pièces produites par les parties, qu’à ce stade, elles sont en désaccord sur l’existence et la gravité des désordres allégués par les acquéreurs de l’appartement, d’autre part, il n’incombe pas au demandeur à la mesure d’instruction de rapporter la preuve des éléments que la mesure a pour objet d’établir.

De même, l’opposition de M. [R] et Mme [C] aux travaux de réfection proposés par la société Compagnie foncière parisienne n’est pas de nature à faire obstacle à l’expertise judiciaire.

De plus, la circonstance que la vente soit intervenue 'en l’état’ n’est, à ce stade, pas susceptible d’exonérer de toute responsabilité à l’égard des acquéreurs le vendeur qui, avant la vente, a fait procéder à des travaux de rénovation d’ampleur.

Enfin, les parties sont en désaccord sur les conséquences qu’il convient de tirer de la première note rédigée par l’expert judiciaire. Il appartiendra au juge du fond, s’il est saisi, de statuer sur ce point.

En conclusion, M. [R] et Mme [C], qui apportent des éléments de preuve suffisants pour rendre plausibles les désordres et non-conformités allégués justifient d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile pour obtenir une mesure d’expertise, laquelle permettra d’établir l’existence et le cas échéant, l’ampleur et la ou les causes des désordres, les travaux pour y remédier et les préjudices matériels et immatériels subis et, donc, de réunir des éléments permettant de fonder une éventuelle action en responsabilité décennale ou contractuelle, qui, à ce stade, n’apparaît pas vouée à l’échec.

L’ordonnance sera donc confirmée en ce qu’elle ordonne une expertise.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La partie défenderesse à une mesure ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme une partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile.

En effet, les mesures d’instruction sollicitées avant tout procès le sont au seul bénéfice de celui qui les sollicite, en vue d’un éventuel procès au fond, et sont donc en principe à la charge de ce dernier.

M. [R] et Mme [C] supporteront, en conséquence, les dépens de première instance et d’appel.

Les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Rejette la demande de la société Compagnie foncière parisienne tendant à voir annuler l’ordonnance entreprise ;

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne M. [R] et Mme [C] aux dépens d’appel ;

Rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT