Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 14 FEVRIER 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/10907 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJTED

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 02 Mai 2024 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8] – RG n° 23/57180

APPELANTE

S.A.R.L. CYBERHALLES Représentée par son gérant, M. [I] [L]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par M^e Laurent NOREILS, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

INTIMÉE

S.A.S. [Localité 8] PRIME OFFICE 1 Société par actions simplifiée immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n°849 866 181, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Ayant pour avocat plaidant M^e Christophe DENIZOT, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 janvier 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller, chargée du rapport et Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

Par acte sous seing privé du 23 octobre 2015, la société Terreis, aux droits de laquelle vient désormais la société [Localité 8] Prime Office 1, a consenti à la société Cyberhalles un bail commercial portant sur des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 6] et [Adresse 3] à [Localité 10] pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2014 moyennant un loyer de 180.000 euros par an HT et HC payable par trimestre et d’avance.

L’activité autorisée dans les lieux est 'l’achat, la vente, l’importation, l’exportation de tous produits textiles, habillement, maroquinerie, chaussures, accessoires de mode, bijouterie fantaisie, pour hommes, femmes et enfants'.

Le 30 juillet 2019, la société [Localité 8] Prime Office 1 a fait signifier à la société Cyberhalles un premier commandement visant la clause résolutoire d’avoir à lui payer la somme de 206.526,10 euros au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte.

Par ordonnance du 15 novembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, saisi par la société [Localité 8] Prime Office 1, a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement précité et a condamné la société Cyberhalles à payer à la société [Localité 8] Prime Office 1 la somme provisionnelle de 326.036,75 euros à titre d’arriéré locatif selon décompte arrêté au 31 mai 2021. Le juge a autorisé la locataire à s’acquitter de cette somme en 18 échéances mensuelles successives.

Le 12 janvier 2022, la société [Localité 8] Prime Office 1 a fait assigner la société Cyberhalles devant le tribunal judiciaire de Paris, statuant au fond, aux fins, notamment, de constat de l’acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement du 30 juillet 2019, d’expulsion et de condamnation de sa locataire à lui payer un arriéré locatif. Cette instance, enrôlée sous le numéro de RG 22/00717, est actuellement pendante devant le tribunal.

Le 27 juillet 2023, la société [Localité 8] Prime Office 1 a fait signifier à la société Cyberhalles un nouveau commandement visant la clause résolutoire d’avoir à lui payer la somme de 370.815,16 euros au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte.

Par acte du 21 septembre 2023, la société [Localité 8] Prime Office a fait assigner la société Cyberhalles devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement du 27 juillet 2023 et condamnation de sa locataire au titre de l’arriéré locatif.

Par ordonnance contradictoire du 2 mai 2024, le premier juge :

— s’est déclaré incompétent pour connaître des demandes de condamnation de la société Cyberhalles au paiement des sommes provisionnelles de 459.359,50 euros à titre d’arriéré locatif selon décompte arrêté au 4ème trimestre 2023 et de 45.935,95 euros à titre de pénalité contractuelle,

— a invité à ce titre les parties à mieux se pourvoir devant le juge de la mise en état désigné dans l’instance enrôlée sous le numéro de RG 22/00717,

— a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 23 octobre 2015 portant sur les locaux situés [Adresse 5] et [Adresse 3] à [Adresse 9] [Localité 1], avec effet à la date du 28 août 2023 à 24h00,

— a dit qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société Cyberhalles pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique,

— a dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— a condamné la société Cyberhalles à payer à la société [Localité 8] Prime Office 1 une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 29 août 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,

— a condamné la société Cyberhalles à payer à la société [Localité 8] Prime Office 1 la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— a dit n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes de la société [Localité 8] Prime Office 1,

— a débouté la société Cyberhalles de l’ensemble de ses demandes,

— a condamné la société Cyberhalles au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 juillet 2023.

Par déclaration du 13 juin 2024, la société Cyberhalles a relevé appel de cette décision en ce qu’elle :

— a retenu sa compétence pour connaître des demandes de la société [Localité 8] Prime Office 1 de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 23 octobre 2015 ;

— a ordonné son expulsion à défaut de restitution volontaire des locaux dans les 30 jours de la signification de la décision ;

— a dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code de procédure civile;

— l’a condamnée à payer une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes ;

— l’a condamnée à payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Dans ses conclusions remises et notifiées le 13 septembre 2024, la société Cyberhalles demande à la cour de :

— la déclarer recevable en ses présentes écritures ;

A titre principal

— infirmer l’ordonnance des chefs critiqués dans sa déclaration d’appel,

Et, statuant à nouveau,

— se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes de constatation d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de celles qui en découlent ;

— renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge de la mise en état de tribunal judiciaire de Paris ;

Subsidiairement,

— suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire ;

— lui permettre de régler la dette locative non contestée en 23 mensualités de 1.000 euros et une 24ème de 343.603,19 euros ;

En tout état de cause:

— confirmer l’ordonnance du 2 mai 2024 quant à l’incompétence du juge des référés pour connaître des demandes de condamnation provisionnelle au titre de l’arriéré locatif et au titre des pénalités contractuelles ;

— condamner la société [Localité 8] Prime Office 1 à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société [Localité 8] Prime Office 1 aux entiers dépens.

Dans ses uniques conclusions remises et notifiées le 14 octobre 2024, la société [Localité 8] Prime Office 1 demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance sauf en ce que le juge des référés s’est déclaré incompétent pour connaitre de ses demandes de condamnation de la société Cyberhalles au paiement des sommes provisionnelles de 459.359,50 euros à titre d’arriéré locatif selon décompte arrêté au 4e trimestre 2023 et de 45.935,95 euros à titre de pénalité contractuelle,

statuant à nouveau :

— se déclarer compétent pour statuer sur ses demandes de condamnation de la société Cyberhalles au paiement des sommes provisionnelles actualisées au 7 octobre 2024 de 758.456,98 euros au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires facturés et impayés par le locataire et de 75.845,70 euros au titre de la pénalité de retard contractuelle,

— condamner la société Cyberhalles à lui régler, à titre de provision, la somme de 758.456,98 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 octobre 2024, sauf à parfaire,

— condamner la société Cyberhalles à lui régler, à titre de provision, la somme de 75.845,70 euros au titre de la pénalité de retard contractuelle, sauf à parfaire,

— débouter la société Cyberhalles de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la société Cyberhalles au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 décembre 2024

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR,

Sur la compétence et les pouvoirs de la juridiction des référés

Pour contester la compétence de la juridiction des référés, la société Cyberhalles se fonde sur l’article 789 du code de procédure civile, qui dispose que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour, notamment, accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable et ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires.

Elle considère que le juge des référés ne pouvait, tout à la fois, se déclarer incompétent pour allouer une provision au titre de l’arriéré locatif et compétent pour statuer sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire alors que celle-ci résulte précisément de la même dette locative. Elle ajoute que devant le tribunal la société Paris Prime Office 1, aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 15 novembre 2023, forme exactement les mêmes demandes que devant le juge des référés.

Mais, comme le soutient la société [Localité 8] Prime Office 1, c’est à juste titre que le juge des référés a retenu sa compétence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et statuer sur les demandes subséquentes et, notamment, l’expulsion de la locataire.

En effet, en application de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état qui a des pouvoirs strictement définis, ne peut statuer sur l’acquisition de la clause résolutoire résultant de la violation de l’obligation contractuelle de paiement des loyers par la locataire et, par suite, sur son expulsion, seule mesure destinée à mettre fin au trouble manifestement illicite que constitue l’occupation sans droit ni titre.

En outre, l’incompétence retenue par le premier juge pour statuer sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif est sans incidence sur la demande tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour non paiement des loyers et ne saurait priver le juge des référés de son pouvoir à ce titre.

La société [Localité 8] Prime Office 1 prétend par ailleurs que le juge des référés est désormais seul compétent pour statuer sur sa demande de provision au titre de l’arriéré locatif au motif que le juge de la mise en état ayant prononcé la clôture de l’instruction et fixé l’audience des débats au 27 mars 2025, il a procédé à l’ouverture des débats et est en application de l’article 799 alinéa 5 du code de procédure civile dessaisi.

Mais, nonobstant l’ordonnance de clôture rendue le 6 mars 2024, le renvoi de l’affaire à l’audience du 27 mars 2025 n’a pas dessaisi le juge de la mise en état. En effet, celui-ci demeure, aux termes du dernier alinéa de l’article 799 du code de procédure civile, saisi jusqu’à l’ouverture des débats qui interviendra à l’audience du 27 mars 2025. Dès lors qu’il a été saisi avant le juge des référés, il est reste seul compétent pour allouer une provision.

L’ordonnance est confirmée en ce que le juge des référés s’est déclaré compétent pour statuer sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses demandes subséquentes et incompétent pour statuer sur la demande de provision.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

La société Cyberhalles sollicite des délais afin d’apurer sa dette en faisant valoir qu’après avoir rencontré des difficultés économiques liées aux mouvements sociaux de 2023 et à l’inflation, son chiffre d’affaires pour l’année 2022 a augmenté de 383.452 euros et qu’elle est sur le point de céder son droit au bail pour un montant de 750.000 euros, ce qui lui permettra d’apurer sa dette.

Mais, comme le relève la société [Localité 8] Prime Office 1, la dette locative de la société Cyberhalles n’a cessé d’augmenter depuis 2023. Il ressort ainsi du relevé de compte du 7 octobre 2024 que la société Cyberhalles est redevable de la somme de 758.456,98 euros et qu’elle n’a effectué aucun règlement depuis le 8 octobre 2023.

Dans ces conditions, le compromis de cession de droit au bail signé le 21 août 2024 pour un montant de 750. 000 euros sous conditions suspensives, dont notamment l’accord du bailleur et la signature d’un nouveau bail avec changement de destination, ne peut justifier l’octroi de délai et ce d’autant qu’il y est précisé qu’à défaut de réalisation de l’une quelconque des conditions suspensives avant le 15 octobre 2024, le compromis sera nul et sans effet.

L’ordonnance est confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de délais de paiement.

Sur les autres demandes

Le premier juge a fait une exacte appréciation du sort des dépens et des frais irrépétibles.

A hauteur d’appel, la société Cyberhalles, succombant en ses prétentions, est condamnée aux dépens et à verser à la société [Localité 8] Prime Office 1 la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Condamne la société Cyberhalles aux dépens d’appel et à verser à la société [Localité 8] Prime Office 1 la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT