Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 04 JUIN 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/18343 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEQVR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Juin 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CRETEIL – RG n° 19/05952

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU CENTRE COMMERCIAL DES JUILLIOTTES [Adresse 3]), représenté par son syndic la société FONCIA VAL DE MARNE, SAS inscrite au RCS de CRETEIL sous le numéro B 969 200 799

C/O Société FONCIA VAL DE MARNE

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Harry ORHON de la SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 31

INTIMEE

Société UNIVERSAL BANKING CONSUMMABLES (UBC)

SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 411 536 501

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Olivier GUEZ, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 263

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Par acte sous seings privés du 31 octobre 2011, la SARL Compagnie Européenne Immobilière a donné à bail à la SARL Universal Banking Consummables (UBC) des locaux dépendant de la copropriété du centre commercial des Juilliottes sis [Adresse 3].

Le 13 décembre 2017, la SARL UBC a déclaré un sinistre dégât des eaux causé par une fuite de la canalisation commune de la copropriété survenu le 11 décembre 2017.

Par courrier du 8 janvier 2018, la SARL Compagnie Européenne Immobilière a dénoncé le sinistre à la société de courtage d’assurances Secoia, assureur du syndicat des copropriétaires du centre commercial des Juilliottes sis [Adresse 3].

Un 'procès-verbal de constatations relatives aux causes et circonstances et à l’évaluation des dommages’ établi à la suite d’une réunion d’expertise contradictoire du 20 juin 2018 en présence de l’expert mandaté par la société Secoia, de la compagnie Axa France IARD (assureur de la SARL Compagnie Européenne Immobilière), et d’un représentant de la société UBC a évalué les dommages subis par cette dernière à la somme totale de 28.436,05 euros HT.

Suivant courrier du 17 juillet 2018, la société Secoia a indemnisé la SARL Compagnie Européenne Immobilière de son préjudice matériel.

Le 11 avril 2019, la SARL UBC a fait établir un constat d’huissier décrivant la dégradation des marchandises stockées dans le local.

Par acte du 26 juillet 2019, la SARL UBC a fait citer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic en exercice la société FonciaVal de Marne, devant le tribunal de grande instance de Créteil aux fins de solliciter au principal la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 34 836,05 euros en réparation de son préjudice matériel outre une indemnité mensuelle de 400 euros à compter du 1er août 2019 en réparation du préjudice lié à la perte de jouissance du local jusqu’à la décision à intervenir, devenue définitive, outre la somme de 444,09 euros en remboursement des frais de constat d’huissier.

Par jugement du 22 juin 2021 le tribunal judiciaire de Créteil :

— Déclare la SARL Universal Banking Consummables (UBC) recevable en ses demandes.

— Condamne le syndicat des copropriétaires du centre commercial des Juilliottes sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société Foncia Val de Marne, à payer à la SARL Universal Banking

Consummables (UBC) :

la somme de 25 785,55 euros HT en réparation de son préjudice matériel.

la somme de 444,09 euros au titre des frais de constat d’huissier.

la somme de 16 050,50 euros en réparation de son préjudice immatériel.

la somme de 2 000 euros sur le fondement del’article 700 du code de procédure civile.

— Ordonne l’exécution provisoire.

— Condamne le syndicat des copropriétaires du centre commercial des Juilliottes sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société Foncia Val de Marne, aux entiers dépens.

— Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de la décision le 20 octobre 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 20 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires, appelant, sollicite de la cour au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1969,

— juger l’appelant recevable et bien fondé en son appel ainsi qu’en ses demandes, fins et prétentions,

— infirmer la décision du Tribunal de première instance en ce qu’il a :

Déclaré la SARL Universal Banking Consummables (UBC) recevable en

ses demandes,

Condamné le syndicat des copropriétaires du centre commercial des Juilliottes sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société Foncia Val de Marne, à payer à la SARL Universal Banking Consummables (UBC) :

— la somme de 25 785,55 euros HT en réparation de son préjudice matériel,

— la somme de 444,09 euros au titre des frais de constat d’huissier,

— la somme de 16 050,50 euros en réparation de son préjudice

immatériel,

— la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonné l’exécution provisoire,

Condamné le syndicat des copropriétaires du centre commercial des Juilliottes sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société Foncia Val de Marne, aux entiers dépens,

Débouté l’appelant de ses demandes de :

— juger irrecevable l’assignation de la demanderesse pour défaut de diligence amiable avant procès et défaut de qualité et intérêt à agir,

— débouter la société UBC de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la demanderesse à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— Ne pas ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

En conséquence et statuant de nouveau,

A titre principal,

Juger irrecevable l’action de la SARL UBC,

A titre subsidiaire,

Débouter la SARL UBC de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

En tout état de cause,

Condamner la SARL Universal Banking Consummables à la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner la SARL Universal Banking Consummables aux entiers dépens.

* * *

Par conclusions notifiées le 29 mars 2022 la SARL UBC, intimée, demande à la cour au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— Confirmer le jugement du 22 juin 2021 dans toutes ses dispositions ;

Par conséquent :

— Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic Foncia Val de Marne SAS, au paiement des sommes suivantes :

—  25 785,55 euros, en réparation du préjudice matériel

—  444,09 euros, en remboursement des frais de constat d’huissier

—  16 050,50 euros, en réparation du préjudice immatériel

—  2 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens

— Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes ;

Y ajoutant,

— Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la recevabilité de l’action de la société UBC à l’encontre du syndicat des copropriétaires:

Le syndicat des copropriétaires excipe de l’irrecevabilité à agir de la société UBC à son encontre du fait qu’aucun lien ne les unit, la SARL UBC n’étant pas copropriétaire au sein de l’immeuble mais seulement locataire de la SARL Compagnie Européenne Immobilière, son propriétaire-bailleur, lequel est copropriétaire au sein de l’immeuble.

La société UBC conteste cette irrecevabilité en faisant état, d’une part, que l’origine du sinistre est exclusivement imputable au syndicat des copropriétaires du fait du défaut d’entretien des canalisations parties communes, et d’autre part, que par stricte application de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est de ce fait, responsable des désordres causés aux tiers.

Sur ce,

L’article 14 alinéa 4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, dispose que le syndicat des copropriétaires 'a pour objet la conservation de l 'immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d 'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur doit permettre au locataire de jouir paisiblement de la chose.

Par application des dispositions de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité, il est constant que le syndicat des copropriétaires est, en sa qualité de gardien des parties communes, responsable des dommages causés du fait d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien de l’immeuble.

S’il est victime d’un tel trouble le locataire peut donc agir contre le syndicat des copropriétaires et non contre le propriétaire, sauf pour lui à établir l’inaction du propriétaire bailleur à l’égard du syndicat des copropriétaires pour obtenir la cessation du trouble dont est victime son locataire par application des dispositions de l’article 1719 du code civil précité.

En l’espèce, l’action de la société UBC à l’égard du syndicat des copropriétaires est donc recevable : le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la détermination des responsabilités dans la survenance des désordres :

Pour contester sa condamnation à indemniser la société UBC, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la SARL Compagnie Européenne Immobilière n’a rien tenté pour remédier au sinistre litigieux et qu’il appartenait à son locataire, la société UBC, de diriger une action à son encontre afin que cette dernière remplisse son obligation de garantir à son locataire une jouissance paisible à son locataire prévue à l’article 1719 du code civil.

La société UBC indique en défense que si le bailleur doit effectivement assurer à son preneur une jouissance paisible de la chose louée, son obligation ne cesse qu’en cas de force majeure. Or, en l’espèce il a été établi par les pièces du dossier que les canalisations parties communes de l’immeuble sont en cause dans l’origine du sinsitre rendant dès lors bien fondée à mettre en cause directement la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Sur ce,

L’article 3 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 répute parties communes les canalisations comme étant comprises dans les éléments d’équipement commun.

L’article 14 alinéa 4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat des copropriétaires 'a pour objet la conservation de l 'immeuble et l’ administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d 'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur doit permettre au locataire de jouir paisiblement de la chose.

En l’état des pièces produites aux débats, précision faite que le syndicat des copropriétaires n’a pas déposé son dossier malgré trois relances du Greffe à cette fin, et notamment :

— du constat amiable de dégât des eaux, en date du 13 décembre 2017 signé par le représentant d’UBC et le syndic de l’époque, CITYA qui fait état d’une fuite sur canalisation commune,

— d’un procès verbal de «constatations relatives aux causes et circonstances et à l’évaluation des dommages», en date du 20 juin 2018, lequel document est signé par l’expert de l’assureur de la copropriété, M. [U], et celui de l’assureur du propriétaire du local sinistré, M. [K],

— des conclusions d’expertises amiables diligentées au contradictoire des parties et de leurs assureurs,

— de la déclaration de sinistre effectuée par la SARL Compagnie Européenne Immobilière à son assureur, la compagnie AXA,

il apparaît que c’est par des motifs exacts et pertinents que la cour adopte que le tribunal a considéré que l’inondation du local loué par la société UBC a été provoquée par l’obstruction d’un regard d’évacuation raccordé au réseau qui a saturé les canalisations vieillissantes devenues fuyardes.

Or, par application des dispositions de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité, il est constant que le syndicat des copropriétaires est, en sa qualité de gardien des parties communes, responsable des désordres aux tiers, dès lors que l’absence d’entretien ou la vétusté de l’immeuble est établie telle qu’en l’espèce.

En conséquence et dans la mesure où il n’est produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal quant à la détermination de la responsabilité exclusive du syndicat des copropriétaires dans la survenance des désordres occasionnés au local de la société UBC, locataire de la SARL Compagnie Européenne Immobilière, propriétaire bailleresse, il y a lieu de déclarer bien fondée l’action de la société UBC agissant en qualité de 'tiers’ victime, introduite à l’encontre du syndicat des copropriétaires, ce dernier étant responsable des dommages causés 'aux copropriétaires ou aux tiers’ par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, et ce, indépendamment des dispositions de l’article 1719 du code civil.

En effet, il ne ressort pas de la chronologie des évènements ci-avant rappelée ni d’aucune pièce du dossier qu’une quelconque carence à agir du propriétaire bailleur de la société UBC n’est établie : l’argumentation du syndicat des copropriétaires à ce propos est donc inopérante et sera écartée.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré la SARL Universal Banking Consummables (UBC) recevable en ses demandes dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires qui sera déclaré exclusivement responsable des désordres subis par la société UBC : le jugement sera confirmé de ces chefs.

Sur les indemnisations :

L’article 1240 du code civil dispose : Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le principe de la réparation intégrale du préjudice subi impose que la personne à l’origine des désordres indemnise celui qui les a subis de l’intégralité des préjudices.

Il est établi par le 'procès-verbal de constatations relatives aux causes, circonstances et évaluation des dommages’ établi par les experts Equad et Texa, en présence d’un expert mandaté par l’assureur de la copropriété, établi le 12 décembre 2017, que le local loué par la société UBC pour le stockage de marchandises destinées à la vente a subi un dégât des eaux, le 12 décembre 2017, détruisant la totalité du matériel stocké.

En outre, le procès-verbal de constat dressé le 11 avril 2019 par la SCP Goutorbe-Lemire confirme que les lieux sont toujours occupés par les marchandises sinistrées, toute la superficie du local étant occupée par des cartons détériorés dont le contenu est dégradé.

Le tribunal a ainsi entériné le rapport d’expertise aux termes duquel les préjudices financiers subis par la société UBC ont été évalués :

— à la somme de 25 785,55 euros HT les dommages matériels,

— à la somme de16 050,50 euros arrêté au 15 avril 2021 le préjudice immatériel subi du fait de l’impossibilité pour la société UBC de jouir des locaux loués, compte tenu du montant du loyer contractuel,

— à la somme de 444,09 euros le coût du procès-verbal de constat par l’huisser de justice.

En conséquence, et en l’absence de tout élément pertinent de nature à contredire ces évaluations chiffrées telles que retenues par le premier juge, c’est donc à bon droit que la tribunal a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société UBC les sommes suivantes :

—  25 785,55 euros, en réparation de son préjudice matériel,

—  16 050,50 euros, en réparation de son préjudice immatériel,

—  444,09 euros, en remboursement des frais de constat d’huissier.

Le jugement sera confirmé de ces chefs.

Il y a lieu de rejeter toute autre demande.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens, et l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le syndicat des copropriétaires succombant en cause d’appel sera condamné aux dépens d’appel et à payer à la SARL UBC la somme supplémentaire de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement en l’intégralité de ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires du centre commercial des Juilliottes sis [Adresse 3]) à payer à la SARL Universal Banking Consummables (UBC) la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du centre commercial des Juilliottes sis [Adresse 3]) aux dépens exposés en cause d’appel.

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE