Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 3, 4 décembre 2025, n° 23/10838

CA Paris
Infirmation partielle 4 décembre 2025

Arguments

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Rejeté
Demande de délais de paiement
La cour a estimé que M. [N] n'a pas justifié sa capacité à s'acquitter de la dette locative, qui est en augmentation, et a confirmé l'expulsion.
Accepté
Indemnité d'occupation due
La cour a confirmé que M. [N] doit payer une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux, conformément aux termes du bail.
Accepté
Frais de justice
La cour a jugé équitable de condamner M. [N] à payer une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel de Paris, M. [C] [N] a interjeté appel d'un jugement du 12 avril 2023 qui avait ordonné son expulsion pour impayés locatifs et condamné à payer une indemnité d'occupation. La question juridique principale était de savoir si M. [N] pouvait bénéficier de délais de paiement pour régler sa dette locative. Le juge de première instance a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et ordonné l'expulsion, tout en condamnant M. [N] à des paiements. La Cour d'appel a confirmé ce jugement, arguant que M. [N] n'avait pas justifié sa capacité à régler la dette dans le délai demandé et que la dette continuait d'augmenter. La cour a également rectifié des erreurs matérielles dans le jugement initial.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 3, 4 déc. 2025, n° 23/10838
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	23/10838
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	17 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Rachel NAKACHEJean-Marc NOYER

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 04 DECEMBRE 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/10838 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CH2BD

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Avril 2023 – Juge des contentieux de la protection de [Localité 20] – RG n° 22/06114

APPELANT

Monsieur [C] [N]

né le 12 octobre 1975 à [Localité 19] (CAMEROUN),

de nationalité camerounaise,

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représenté par M^e Jean-marc NOYER, avocat au barreau de Paris

INTIMEE

Syndic. de copro. [Adresse 9], REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC EN EXERCICE, DEFFORGE IMMOBILIER SODIM, Société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de [Localité 20] sous le numéro 331 774 869, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Rachel NAKACHE, avocat au barreau de Paris, toque : P0069

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MÉANO, présidente

M^me Aurore DOCQUINCOURT, conseillère

M^me Laura TARDY, conseillère

Greffier, lors des débats : M. Clément COLIN

ARRET :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MÉANO, présidente et par Édouard LAMBRY, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 mai 2021, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] représenté par son syndic, la SAS Defforge Immobilier, a donné en location à M. [C] [N] un local à usage d’habitation situé [Adresse 14] pour un loyer de 665 euros par mois.

M. [N] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, le bailleur lui a fait délivrer un commandement de payer le 18 novembre 2021, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 2660 euros.

Par acte d’huissier de justice du 26 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] représenté par son syndic, la SAS Defforge Immobilier, a fait assigner M. [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— déclarer acquise à son profit la clause résolutoire insérée au bail à titre principal, et ordonner à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave à ses clauses et obligations,

— ordonner l’expulsion de M. [N] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce, au besoin avec l’assistance d’un commissaire de police et d’un serrurier,

— condamner M. [N] à lui payer une somme de 6990,96 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges dus au mois de juillet 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2021 pour la somme de 2660 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner M. [N] à lui payer à titre d’indemnité d’occupation une somme égale au montant du loyer mensuel et des charges à compter du mois d’août 2022 jusqu’à son départ effectif des lieux dont s’agit, et ce, conformément aux termes du bail,

— condamner M. [N] à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement.

A l’audience, le SDC [Adresse 17], représenté par son syndic, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, portant sa créance à la somme de 10.098,41 euros.

En défense, M. [N] a fait valoir qu’il avait effectué des versements de 665 euros le 1er juin 2022 et de 681,49 euros le 09 septembre 2022, qui n’apparaissaient pas dans le décompte locatif, contestant ainsi le montant de la dette et sollicitant des délais de paiement suspensifs à hauteur de 12 mois outre la prise en charge des dépens par chacune des parties.

Par jugement contradictoire entrepris du 12 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 19 janvier 2022, du bail consenti par le SDC [Adresse 15] [Localité 20] représenté par son syndic la société Defforge Immobilier [Adresse 3] à M. [C] [N] portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 13] [Localité 20] ;

Ordonne en conséquence à M. [C] [N] ainsi qu’à tout occupant de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, le SDC [Adresse 16] représenté par son syndic la société Defforge Immobilier [Adresse 3], pourra faire procéder à l’expulsion de M. [C] [N] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne M. [C] [N] à payer au SDC [Adresse 16] représenté par son syndic la société [Adresse 18], une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payés si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou par l’expulsion ;

Condamne M. [C] [N] à payer au SDC [Adresse 16] représenté par son syndic la société [Adresse 18], la somme de 8768,41 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 1er février 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Condamne M. [C] [N] à payer au SDC [Adresse 16] représenté par son syndic la société [Adresse 18] une indemnité de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [C] [N] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 16 juin 2023 par M. [C] [N],

Vu les dernières écritures remises au greffe le 19 juillet 2023 par lesquelles M. [C] [N] demande à la cour de :

INFIRMER le jugement rendu le 12 avril 2023 par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Paris en ce qu’il a :

Ordonné à M. [C] [N] ainsi qu’à tout occupant de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, le SDC [Adresse 10] représenté par son syndic la société Defforge Immobilier [Adresse 4], pourra faire procéder à l’expulsion de M. [C] [N] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelé que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamné M. [C] [N] à payer au SDC [Adresse 10] représenté par son syndic la société Defforge Immobilier [Adresse 2]

[Localité 5], une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payés si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou par l’expulsion ;

Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamné M. [C] [N] à payer au SDC [Adresse 10] représenté par son syndic la société Defforge Immobilier [Adresse 2]

[Localité 5] une indemnité de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamné M. [C] [N] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

STATUANT A NOUVEAU :

L’AUTORISER à se libérer de sa dette en lui octroyant un échéancier sur 12 mois, en sus du loyer courant,

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [C] [N] ;

LAISSER à la charge de chacune des parties les dépens et les frais irrépétibles engagés.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 26 juillet 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] représenté par son syndic, la SAS Defforge Immobilier Sodim, demande à la cour de :

RECEVOIR et dire bien fondé le Syndicat des copropriétaires [Adresse 11] en sa constitution d’intimé et conclusions d’intimé ;

DEBOUTER M. [C] [N] de l’intégralité de ses demandes

En conséquence,

CONFIRMER le jugement du 12 avril 2023 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions

CONDAMNER M. [C] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] représenté par son syndic la STE Defforge IMMOBILIER SODIM la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du CPC.

CONDAMNER M. [C] [N] aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le conseil de M. [N] ne s’est pas présenté à l’audience de plaidoiries du 24 octobre 2025 ni n’a déposé de dossier, que ce soit dans le délai prévu à l’article 912 alinéa 3 du code de procédure civile, devenu l’article 914-5, ou à l’audience, malgré un rappel adressé par le greffe via le RPVA le 15 octobre 2025.

Ainsi les pièces visées dans les conclusions et numérotées dans le bordereau récapitulatif n’ont pas été produites.

Sur les erreurs matérielles affectant le jugement entrepris

Selon l’article 462 du code de procédure civile, 'les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l’a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande (…)'.

En l’espèce, le jugement entrepris comporte des erreurs matérielles, en ce qu’il mentionne dans les motifs et le dispositif que le demandeur est le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] alors qu’il s’agit du [Adresse 12], et en ce qu’il mentionne comme adresse des lieux loués le [Adresse 13] [Localité 20] alors qu’il s’agit du [Adresse 14], de sorte qu’il convient de rectifier en ce sens le jugement entrepris.

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Dans sa déclaration d’appel, M. [N] vise les chefs de dispositif relatifs à l’expulsion, à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, et ayant débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, dont sa demande reconventionnelle de délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire, outre sa condamnation aux dépens et au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il en résulte que les autres chefs de dispositif, relatifs à l’acquisition de la clause résolutoire et au paiement de l’arriéré locatif, sont irrévocables, l’intimé ne formant pas d’appel incident ni de demande d’actualisation de la dette locative.

Sur les demandes principales d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et la demande reconventionnelle de délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire

M. [N] fait grief au jugement entrepris d’avoir ordonné son expulsion et d’avoir prononcé sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation après avoir rejeté sa demande reconventionnelle de délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire sur 12 mois, qu’il réitère devant la cour.

Il fait valoir qu’il est en mesure de régler la dette locative, dès lors qu’après une période difficile durant laquelle son fonds de commerce a fait l’objet de travaux, entraînant sa fermeture et son absence de rémunération, outre les effets de la crise sanitaire, il est désormais en mesure de s’acquitter des sommes dues sur 12 mois, ajoutant que sa conjointe va effectuer les futurs règlements.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, conclut à la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir que la dette locative s’élève à la somme de 10.961,79 euros arrêtée à fin juillet 2023, seuls quelques versements ayant été effectués depuis le jugement.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, 'le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…)'.

En l’espèce, M. [N] soutient être en mesure de régler la dette locative, mais n’a effectué que des versements irréguliers, de sorte que la dette locative est en augmentation, puisqu’il résulte du décompte produit par le syndicat des copropriétaires que celle-ci s’élève à la somme de 10.961,79 euros au 1er août 2023, terme d’août inclus.

M. [N], qui n’a pas produit ses pièces devant la cour, ne justifie pas pouvoir s’acquitter du paiement de ladite somme en 12 mois, outre que celle-ci est en augmentation depuis le jugement entrepris.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté sa demande reconventionnelle de délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire, et en ce qu’il a dès lors, compte tenu de la résiliation du bail du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné son expulsion et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des provisions sur charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens du présent arrêt commande de confirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [N], partie perdante, sera condamné aux dépens d’appel.

L’équité commande de le condamner au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf à rectifier les erreurs matérielles qu’il contient, en ce que le demandeur est le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12], et que l’adresse des lieux loués est le [Adresse 14],

Et y ajoutant,

Condamne M. [C] [N] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] représenté par son syndic, la SAS Defforge Immobilier Sodim, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [C] [N] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE