Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 3, 13 novembre 2025, n° 23/09626

CA Paris
Irrecevabilité 13 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Non-respect des obligations contractuelles par la locataire
La cour a constaté que la locataire ne respectait pas ses obligations contractuelles, ce qui justifie la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que les occupants étaient sans droit ni titre, justifiant ainsi leur expulsion.
Accepté
Non-paiement des loyers dus
La cour a constaté que la locataire devait des arriérés de loyer, justifiant ainsi la demande de paiement.
Accepté
Indemnité pour occupation des lieux après résiliation du bail
La cour a jugé que la locataire devait une indemnité d'occupation équivalente au loyer jusqu'à son départ effectif.
Accepté
Frais de justice engagés par le bailleur
La cour a jugé équitable d'allouer une indemnité au bailleur pour couvrir ses frais de justice.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 3, 13 nov. 2025, n° 23/09626
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	23/09626
Importance :	Inédit
Dispositif :	Irrecevabilité
Date de dernière mise à jour :	22 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Serge MONEYNadia BOUZIDI-FABRE
Cabinet(s) :	ORMILLIEN MONEY
Parties :	Etablissement public à caractère industriel et commercial

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 13 NOVEMBRE 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/09626 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHWRP

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Avril 2023 -Juge des contentieux de la protection de PANTIN – RG n° 11-22-0005

APPELANTE

Madame [Z] [C]

Née le 22 juin 1984 à [Localité 4] (95)

Demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Serge MONEY de la SELARL ORMILLIEN MONEY, avocat au barreau de PARIS, toque : E0188

INTIMEE

SEINE SAINT DENIS HABITAT (OPH)

Etablissement public à caractère industriel et commercial, immatriculé au R.C.S. de BOBIGNY sous le numéro 279 300 198,

Dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, présidente de la chambre ;

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère ;

Madame Laura TARDY, Conseillère ;

Greffier, lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY

ARRET :

— contradictoire ;

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, présidente de la chambre et par Edouard LAMBRY, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat du 4 novembre 2009, l’Etablissement public Seine-Saint-Denis Habitat a donné à bail à Mme [Z] [C] un appartement situé [Adresse 2]) à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 287,32 euros outre provision sur charges.

Reprochant à la locataire de ne pas occuper personnellement les lieux et d’y avoir introduit des tiers, Seine-Saint-Denis Habitat l’a fait assigner, ainsi que M. [O] [J] et M. [K] [J] devant le tribunal de proximité de Pantin, par actes d’huissier délivrés à étude du 10 octobre 2021, aux fins de résiliation du bail, expulsion, condamnation de Mme [Z] [C] au paiement de la somme de 391,90 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 30 septembre 2022, condamnation in solidum avec les autres défendeurs à payer une indemnité mensuelle d’occupation, outre 4000 euros à titre de dommages et intérêts et 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’audience du 6 février 2023, Seine-Saint-Denis Habitat a actualisé sa créance à la somme de 81,77 euros arrêtée au 1er février 2023, échéance du mois de janvier 2023 incluse.

Mme [Z] [C] a comparu, assistée par son conseil et a soulevé l’irrecevabilité des demandes, a fait valoir que la dette de loyer a été apurée et a contesté les faits reprochés ; elle a conclu au rejet des demandes et à titre subsidiaire, des délais pour quitter les lieux.

M.[O] [J] et M. [K] [J] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter malgré leur convocation régulière.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 17 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin a ainsi statué :

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par Mme [Z] [C] et CONSTATE la recevabilité des demandes de l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 4 novembre 2009 entre l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat et Mme [Z] [C] relatif aux locaux situés [Adresse 2] à compter du présent jugement ;

CONSTATE que M. [O] [J] et M. [K] [J] sont occupants sans droit ni titre du logement situé sis [Adresse 2] depuis le 10 août 2022 ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Mme [Z] [C], M. [O] [J] et M. [K] [J] ainsi que tout occupant de leur chef, des lieux sis [Adresse 2] ;

DIT qu’à défaut pour Mme [Z] [C], M. [O] [J] et M. [K] [J] d’avoir volontairement quitté les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile ;

AUTORISE l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [Z] [C], M. [O] [J] et M. [K] [J] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

DEBOUTE l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat de sa demande d’astreinte pour quitter les lieux ;

ORDONNE la réduction à un mois de délai d’expulsion prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat de sa demande de suppression du délai d’expulsion prévu par les dispositions de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de Mme [Z] [C] de délais supplémentaires pour quitter les lieux ;

REJETTE la demande en paiement formée par l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat ;

CONDAMNE in solidum Mme [Z] [C], M. [O] [J] et M. [K] [J] au paiement des sommes dues depuis l’échéance du mois de janvier 2023 et jusqu’à la résiliation du bail ;

CONDAMNE in solidum Mme [Z] [C], M. [O] [J] et M. [K] [J] à verser à l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

Dans l’hypothèse ou l’un des occupants quitte définitivement les lieux avant l’autre et justifie dument de ce départ, CONDAMNE seul celui qui resterait seul dans les lieux à payer l’intégralité de l’indemnité d’occupation telle que ci-dessus fixée, à compter du départ de l’autre occupant et jusqu’à son propre départ effectif des lieux ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE in solidum Mme [Z] [C] M. [O] [J] et M. [K] [J] à verser à l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [Z] [C], M. [O] [J] et M. [K] [J] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Vu l’appel interjeté le 26 juin 2023 par Mme [Z] [C],

Vu les dernières écritures remises au greffe le 24 aout 2023 par lesquelles Mme [Z] [C], demande à la cour de :

DECLARER recevable et bien fondée Mme [C] en son appel de la décision rendue le 17 avril 2023 par le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de Pantin ;

Y faisant droit,

INFIRMER le jugement rendu le 17 avril 2023 par le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de Pantin en ce qu’il a 'considéré que’ :

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par Mme [Z] [C] et constate la recevabilité des demandes de l’OPH Seine Saint Denis Habitat.

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 4 novembre 2009 entre l’OPH Seine Saint Denis Habitat et Mme [Z] [C] relatif aux locaux situés sis [Adresse 2] à compter du présent jugement.

CONSTATE que M. [O] [J] et M. [K] [J] sont occupants sans droit, ni titre du logement situé sis [Adresse 2].

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Mme [Z] [C], M. [O] [J] et M. [K] [J] ainsi que tout occupant de leur chef, des lieux sis [Adresse 2].

DIT qu’à défaut pour Mme [Z] [C], M. [O] [J] et M. [K] [J] d’avoir volontairement quitté les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est conformément aux dispositions des articles L 412-1, R 412-1 et suivants du code de procédure civile.

AUTORISE l’OPH Seine Saint Denis Habitat à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [Z] [C], M. [O] [J] et M. [K] [J] conformément aux articles L 433-1, R 433-1 et suivants du même code.

ORDONNE à la réduction à un mois du délai d’expulsion prévu les dispositions des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

REJETTE la demande de Mme [Z] [C] de délais supplémentaires pour quitter les lieux.

CONDAMNE in solidum Mme [Z] [C], M. [O] [J] et M. [K] [J] au paiement des sommes dues depuis l’échéancier du mois de janvier 2023 et jusqu’à la résiliation du bail.

CONDAMNE in solidum Mme [Z] [C], M. [O] [J] et M. [K] [J] à verser à l’OPH Seine Saint Denis une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat était poursuivi normalement, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Dans l’hypothèse oui l’un des occupants quitte définitivement les lieux avant l’autre et justifie dument de ce départ, CONDAME seul celui qui resterait seul dans les lieux à payer l’intégralité de l’indemnité d’occupation telle que ci-dessus fixée, à compter du départ de l’autre occupant et jusqu’à son propre départ effectif des lieux.

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois.

CONDAMNE in solidum Mme [Z] [C], M. [O] [J] et M. [K] [J] à verser à l’OPH Seine Saint Denis Habirat une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code procédure civile.

CONDAMNE in solidum Mme [Z] [C], M. [O] [J] et M. [K] [J] aux entiers dépens de l’instance.

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

En conséquence, juger à nouveau :

JUGER que la résiliation du contrat de location est injustifiée et mal fondée ;

A titre subsidiaire :

JUGER que la situation économique et familiale de Mme [C] impose un maintien dans les lieux ;

AUTORISER Mme [C] à se maintenir dans les lieux et lui ACCORDER à Mme [C] les plus larges délais pour trouver une solution de relogement ;

En tout état de cause :

RECEVOIR l’intégralité des moyens et prétentions de Mme [C] ;

DEBOUTER Seine Saint Denis Habitat de l’ensemble de 'leurs’ demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER Seine Saint Denis Habitat à verser à Mme [C] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER Seine Saint Denis Habitat aux entiers dépens.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 25 juin 2025 par lesquelles Seine-Saint-Denis Habitat OPH, demande à la Cour de :

DÉBOUTER Mme [Z] [C] de son appel, et de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

CONFIRMER le jugement dont appel en toutes ses dispositions.

En conséquence ;

PRONONCER la résiliation du bail conclu le 4 novembre 2009 entre l’OPH Seine Saint Denis Habitat et Mme [Z] [C] relatif aux locaux situés sis [Adresse 2] à compter du jugement ;

CONSTATER que M. [O] [J] et M. [K] [J] sont occupants sans droit, ni titre du logement situé sis [Adresse 2] depuis le 10 août 2022 ;

ORDONNER en conséquence l’expulsion de Mme [Z] [C], M. [O] [J] et M. [K] [J] ainsi que tout occupant de leur chef, des lieux sis [Adresse 2] ;

DIRE qu’à défaut pour Mme [Z] [C], M. [O] [J] et M. [K] [J] d’avoir volontairement quitté les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est conformément aux dispositions des articles L 412-1, R 412-1 et suivants du code de procédure civile ;

AUTORISER l’OPH Seine Saint Denis Habitat à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [Z] [C], M. [O] [J] et M. [K] [J] conformément aux articles L 433-1, R 433-1 et suivants du même code ;

ORDONNER la réduction à un mois du délai d’expulsion prévu les dispositions des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTER la demande de Mme [Z] [C] de délais supplémentaires pour quitter les lieux ;

CONDAMNER in solidum Mme [Z] [C], M. [O] [J] et M. [K] [J] au paiement des sommes dues depuis l’échéance du mois de janvier 2023 et jusqu’à la résiliation du bail.

CONDAMNER in solidum Mme [Z] [C], M. [O] [J] et M. [K] [J] à verser à l’OPH Seine Saint Denis une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat était poursuivi normalement, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux, étant précisé que la dette s’élève à la somme de 1.924,56 euros après déduction du dépôt de garantie selon décompte en date du 11 juin 2025

Dans l’hypothèse où l’un des occupants quitte définitivement les lieux avant l’autre et justifie dument de ce départ, CONDAMER seul celui qui resterait seul dans les lieux à payer l’intégralité de l’indemnité d’occupation telle que ci-dessus fixée, à compter du départ de l’autre occupant et jusqu’à son propre départ effectif des lieux.

DIRE que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois.

CONDAMNER in solidum Mme [Z] [C], M. [O] [J] et M. [K] [J] à verser à l’OPH Seine Saint Denis Habitat une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code procédure civile

mais y ajoutant,

CONDAMNER Mme [C] devant la Cour à payer à Seine-Saint-Denis habitat (OPH) la somme supplémentaire de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER Mme [Z] [C] aux entiers dépens de première instance et aux dépens d’appel dont distraction au profit de Maître BOUZIDI-FABRE en application de l’article 699 du CPC, outre le coût des sommations interpellatives des 23.12.2021, 11.04., 26.04, 04.05, 19.05, 25.05, 14.06 et 06.07.2022, de la sommation de quitter et du procès-verbal de constat du 10.08.2022 au titre des frais exposés dans l’intérêt du litige.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Pour mémoire, les lieux ont été repris le 5 mars 2024, la demande de suspension de l’exécution provisoire ayant été déclarée irrecevable par le Premier Président de la cour d’appel, par ordonnance du 21 novembre 2023.

Sur la recevabilité de l’appel principal

Selon l’article 1635 bis P du code général des impôts :

« Il est institué un droit d’un montant de 225 euros dû par les parties à l’instance d’appel lorsque la constitution d’avocat est obligatoire devant la cour d’appel. Le droit est acquitté par l’avocat postulant pour le compte de son client par voie électronique. Il n’est pas dû par la partie bénéficiaire de l’aide juridictionnelle.

Le produit de ce droit est affecté au fonds d’indemnisation de la profession d’avoués près les cours d’appel.

Ce droit est perçu jusqu’au 31 décembre 2026. (…)"

L’article 936 du code de procédure civile dispose quant à lui que :

« Lorsque l’appel entre dans le champ d’application de l’article 1635 bis P du code général des impôts, les parties justifient, à peine d’irrecevabilité de l’appel ou des défenses selon le cas, de l’acquittement du droit prévu à cet article.

Sauf en cas de demande d’aide juridictionnelle, l’auteur de l’appel principal en justifie lors de la remise de sa déclaration d’appel et les autres parties lors de la remise de leur acte de constitution par l’apposition de timbres mobiles ou par la remise d’un justificatif lorsque le droit pour l’indemnisation de la profession d’avoué a été acquitté par voie électronique. En cas de requête conjointe, les appelants justifient de l’acquittement du droit lors de la remise de leur requête.

Lorsque la partie a sollicité le bénéfice de l’aide juridictionnelle, elle joint la décision accordant cette aide à l’acte assujetti à l’acquittement du droit. A défaut de décision rendue sur la demande d’aide juridictionnelle, l’acte est accompagné de la copie de cette demande. Si cette demande d’aide juridictionnelle est déclarée caduque ou rejetée ou que la décision l’octroyant est retirée, le demandeur justifie, à peine d’irrecevabilité, de l’acquittement du droit dans le mois suivant, selon le cas, la notification de la caducité ou la date à laquelle le rejet ou le retrait est devenu définitif.

L’irrecevabilité est constatée d’office par le magistrat ou la formation compétents. Les parties n’ont pas qualité pour soulever cette irrecevabilité. Elles sont avisées de la décision par le greffe."

Relevant que, d’une part, l’appelante n’a pas justifié d’une demande d’aide juridictionnelle et n’a pas justifié de l’acquittement du timbre fiscal requis par l’article 1635 bis P du code général des impôts, précité, malgré relance du greffe avant l’audience, restée sans réponse, la cour constatera donc que l’appel est irrecevable (aucun dossier de pièces n’a par ailleurs été remis, malgré relance également).

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur les demandes de l’intimé en confirmation du jugement et sur ses moyens en réponse aux demandes de l’appelante.

Sur l’actualisation de la dette locative

L’intimé demande à la cour de confirmer la condamnation de Mme [C] au paiement de l’indemnité d’occupation, 'étant précisé que la dette s’élève à la somme de 1.924,56 euros après déduction du dépôt de garantie selon décompte en date du 11 juin 2025" .

Le décompte produit, arrêté au 22 mai 2024 avec des régularisations de charges (et non au 11 juin 2025, date d’édition du décompte), confirme que cette somme reste dûe, après déduction du dépôt de garantie; la demande d’actualisation de la dette à l’encontre de Mme [C] sera donc accueillie.

En revanche, MM. [O] et [K] [J] n’ayant pas été intimés ni mis en cause devant la cour d’appel, ne seront pas condamnés in solidum au paiement de cette somme.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il est équitable d’allouer à l’intimé une indemnité de procédure de 1.100 euros.

L’intimé demande la condamnation aux dépens d’appel de l’appelante, en ce compris le coût des deux actes de sommation interpellative et le coût du procès-verbal de constat du 10 août 2022 autorisé par ordonnance judiciaire. ; toutefois seuls sont compris dans les dépens les actes mentionnés à l’article 695 et les actes indispensables de procédure.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Déclare l’appel de Mme [Z] [C] irrecevable ;

Et y ajoutant,

Condamne Mme [Z] [C] à payer à l’Etablissement Public Seine-Saint-Denis Habitat OPH la somme de 1.924,56 euros au titre de la dette locative arrêtée au 22 mai 2024,

Condamne Mme [Z] [C] à payer à l’Etablissement Public Seine-Saint-Denis Habitat OPH la somme de 1.100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [Z] [C] aux dépens d’appel, en ce compris le coût des deux actes de sommation interpellative du 23 décembre 2021, outre celui des tentatives de sommation interpellative des 11 avril, 26 avril 2022, des 4,19 et 25 mai 2021, 14 juin et 6 juillet 2022, du procès-verbal de constat du 10 août 2022, dont distraction au profit de Maître BOUZIDI-FABRE en application de l’article 699 du code de procédure civile .

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE