Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 10 JUIN 2025

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/02430 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHB5W

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Novembre 2022 -Juge des contentieux de la protection de Tribunal Judiciaire de Paris – RG n° 22/02125

APPELANTS

Monsieur [O] [D] [K]

né le 18 avril 1964 à [Localité 12] (ISRAEL)

[Adresse 4]

[Localité 6]

et

S.A.S [K] EXPERTISES

Immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° [Numéro identifiant 7]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Tous deux représentés par M^e Yael TRABELSI de la SELEURL YLAW AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1780

INTIMÉE

Madame [N] [M]

née le 23 novembre 1978 à [Localité 11]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Romain ROSSI LANDI de la SELEURL ROSSI-LANDI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D0014

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 08 avril 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRET :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévu au 27 mai 2025 puis prorogé au 10 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Monsieur Alexandre DARJ, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er janvier 2017, Mme [N] [M] a consenti un bail d’habitation sur un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 10], pour une durée de cinq ans. Le bail mentionne le nom de M. [K] et d’une société [K] Expertises au titre du locataire. Il est signé par un unique locataire et avec une caution.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2021, Mme [N] [M] a fait délivrer à M. [O] [D] [K] un congé pour reprise à effet du 31 décembre 2021 à son profit.

Par courrier du 14 décembre 2021, il était reproché à Mme [N] [M] l’absence de caractère réel et sérieux du congé donné, et l’absence de signification du congé à la société « SAS [K] Expertises ».

Saisi par Mme [N] [M] par acte de commissaire de justice délivré le 10 février 2022, par jugement contradictoire rendu le 16 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a rendu la décision suivante :

— déclare irrecevable l’intervention volontaire de la société [K] Expertises ;

— constate que les conditions de délivrance à M. [O] [D] [K] d’un congé pour reprise relatif au bail conclu le 1er janvier 2017 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 10] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 31 décembre 2021 ;

— dit qu’à défaut pour M. [O] [D] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Mme [N] [M] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamne M. [O] [D] [K] à verser la somme de 445,72 euros au titre de la régularisation des charges des années 2018 et 2019 ;

— condamne M. [O] [D] [K] à verser à Mme [N] [M] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tels qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er janvier 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

— rejette le surplus des demandes des parties ;

— condamne M. [O] [D] [K] aux dépens et au paiement de la somme de 1 000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 25 janvier 2023, M. [O] [D] [K] et la société cabinet [K] Expertises ont interjeté appel de ce jugement.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 20 mars 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [O] [D] [K] et la société Cabinet [K] Expertises demandent à la cour de :

— déclarer la société recevable et bien fondée en son appel ;

— déclarer que la société est colocataire et signataire du bail ;

— déclarer que la société devait être informée du congé pour reprise ;

— le déclarer recevable et bien fondé en son appel ;

— donner acte de leur libération des lieux suivant procès-verbal de commissaire de justice, et ce conformément au jugement rendu le 6 novembre 2022 ;

— en conséquence :

— reformer le jugement déféré à la cour en ce qu’il a déclaré irrecevable l’intervention volontaire de la société ;

— reformer le jugement déféré à la cour en ce qu’il a validé le congé pour reprise personnelle relatif au bail signé le 1er janvier 2017 qui lui est délivré par Mme [N] [M] ;

— déclarer nul le congé pour reprise ;

— déclarer que la signification du congé pour reprise du local à la société était obligatoire indépendamment de l’application du 6 juillet 1989 ;

— statuant à nouveau :

— condamner Mme [N] [M] au paiement de la somme 1 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral du fait de la plainte abusive et diffamatoire ;

— condamner Mme [N] [M] au paiement de la somme de 50 000 euros, au titre des pertes de l’ensemble de l’investissement locatif de l’appartement et des frais de relogement ;

— en tout état de cause,

— débouter Mme [N] [M] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner Mme [N] [M] au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées le 10 mars 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [N] [M] demande à la cour de :

— la juger recevable et bien fondée en ses demandes ;

— débouter M. [O] [D] [K] et le cabinet [K] Expertises de l’ensemble de leurs

demandes ;

— à titre principal :

— confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en date du 16 novembre 2022 (RG 22/02125) en toutes ses dispositions ;

— à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où, par extraordinaire, la cour jugerait nul le congé pour reprise personnelle :

— constater le manquement de M. [O] [D] [K] à son obligation d’assurer les locaux dont il est locataire, justifiant une résiliation du contrat de location ;

— constater le manquement de M. [O] [D] [K] à son obligation d’occuper le logement à titre de résidence principale, lui faisant perdre tout droit au renouvellement du contrat de location ;

— en conséquence,

— prononcer la résiliation du contrat de location en date et à effet du 1er janvier 2017, signé par M. [O] [D] [K] et elle, et portant sur le logement situé [Adresse 3], 1er étage, à [Localité 10] ;

— et, confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

« – dit qu’à défaut pour M. [O] [D] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Mme [N] [M] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamne M. [O] [D] [K] à verser la somme de 445,72 euros au titre de la régularisation des charges des années 2018 et 2019 ;

— condamne M. [O] [D] [K] à verser à Mme [N] [M] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tels qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er janvier 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés »

— en tout état de cause :

— condamner M. [O] [D] [K] et le cabinet [K] Expertises à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [O] [D] [K] et le cabinet [K] Expertises aux entiers dépens.

Par ordonnance sur incident rendue le 7 novembre 2023, le conseiller de la mise en état a :

— débouté Mme [N] [M] de sa demande de radiation ;

— débouté Mme [N] [M] de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable l’appel interjeté par la société Cabinet [K] Expertises le 25 janvier 2023 pour défaut de qualité à agir ;

— rejeté toute autre demande ;

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et que les dépens de l’incident suivront le sort de ceux de l’instance au fond.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la qualité pour agir de la société [K] expertises,

La société [K] expertises fait grief au premier juge d’avoir rejeté comme irrecevable son intervention volontaire, motif pris d’un défaut de qualité pour agir.

Elle demande à la cour de déclarer recevable son intervention volontaire en ce qu’elle serait cotitulaire du bail d’habitation consenti sur un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 10], pour une durée de cinq ans, lequel mentionne le nom de M. [K] et de la société [K] expertises au titre des 'locataires'.

Elle sollicite l’infirmation du jugement ayant déclaré son intervention volontaire irrecevable et demande à la cour de la déclarer recevable et bien fondée en son action.

Mme [N] [M] intimée soutient que la société [K] expertises n’a pas qualité pour agir dès lors que la loi du 6 juillet 1989 visée au contrat de bail ne peut trouver application au profit d’une société commerciale et sollicite la confirmation du jugement l’ayant déclaré irrecevable en son intervention volontaire.

Sur ce,

Les articles 329 et 330 du code de procédure civile disposent :

« L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention ».

«  L’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie.

Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie. L’intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention ".

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 précise que la loi 's’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ('). La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an (').'

Il ressort de ce texte qu’une société ne peut pas établir sa « résidence principale » dans un logement, et que la notion d’occupation au moins huit mois par an ne concerne que les personnes physiques.

Seule une personne physique peut être signataire d’un bail signé à titre de résidence principale, et soumis à la loi du 6 juillet 1989, laquelle ne régit pas les locations consenties à des personnes morales, lesquelles ne bénéficient pas du droit à l’habitat.

L’usage mixte, d’habitation et professionnel, permet au locataire personne physique d’exercer dans les locaux une activité professionnelle, et notamment d’y domicilier la société dont il est le président ou gérant.

Ainsi, les locaux soumis à l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 pourraient être à usage d’habitation ou mixte. L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 concerne essentiellement les activités des professions libérations réglementées ou non, celles qui sur le plan de la protection sociale correspondent au statut des travailleurs non-salariés, ainsi que celles de certains artistes. Sont en revanche exclues les locations de locaux affectés pour partie à l’habitation même principale et pour partie à une activité autre que professionnelle.

En l’espèce, la société [K] expertises ne soutient pas que les locaux loués sont des locaux à usage mixte professionnel et d’habitation mais considère qu’ils sont uniquement destinés à l’usage d’habitation principale de M. [K] et d’elle-même, locataires soumis ensemble aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

La requalification des locaux en locaux mixtes ou commerciaux n’étant pas sollicitée, le bail doit dès lors être considéré comme soumis aux seules dispositions de la loi du 6 juillet 1989 visée expressément sur le contrat du 1er janvier 2017.

Si le nom de la société [K] expertises apparaît au côté de celle du locataire M. [K] dans le contrat de bail, seule une signature est apposée en fin de contrat sous le nom de M. [K], la deuxième signature concernant la caution alors même que le bail en cause porte sur un appartement à usage exclusif d’habitation.

Une personne morale ne pouvant pas être signataire d’un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, le jugement qui a retenu que l’intervention volontaire de la société [K] expertises n’était pas recevable, dès lors qu’elle n’était pas signataire du bail du 1er janvier 2017 et ne bénéficiait pas du droit d’agir sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, mérite confirmation.

Sur la demande de validation du congé et ses conséquences,

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2021, Mme [N] [M] bailleresse a fait délivrer à M. [O] [K] un congé pour reprise à effet du 31 décembre 2021 à son profit.

Au soutien de son appel, M. [K] fait valoir l’absence de caractère réel et sérieux du congé lui ayant été délivré qu’il avait signalé à la bailleresse par courrier du 14 décembre 2021, ainsi que l’absence de signification du congé à la société " [K] expertises'. Il sollicite l’infirmation du jugement sur ce point et demande à la cour de relever l’absence de caractère réel et sérieux du congé et sa nullité pour défaut de signification à la société [K] expertises partie prenante au bail.

Mme [M] fait essentiellement valoir que :

— le congé qu’elle a fait délivrer le 22 mai 2021au seul locataire en titre par acte de commissaire de justice est conforme aux dispositions légales, à savoir qu’y sont mentionnés le motif de la reprise, l’identité et l’adresse du bénéficiaire, précisant que le locataire bénéficie d’un préavis de six mois.

— les pièces qu’elle verse aux débats attestent du caractère réel et sérieux de son intention d’occuper personnellement l’appartement qu’elle a donné à bail à M. [K].

— que la demande de nullité du congé tirée de l’absence de sa signification à la société [K] expertises est inopérante dès lors que cette société n’est pas signataire du bail d’habitation du 1er janvier 2017.

Sur ce,

Aux termes de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014 dite loi Alur, « lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué, et en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, descendants, ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis est de six mois lorsqu’il émane du bailleur (…) ».

En l’espèce, l’absence de signification du congé à la société [K] expertises n’emporte pas nullité du congé dès lors qu’il a été précédemment retenu que cette société n’était pas signataire du bail du 1er janvier 2017 et n’avait pas qualité pour agir en vertu de la loi du 6 juillet 1989.

S’agissant de M. [K] locataire, celui-ci s’est vu signifier par acte du 22 mai 2021 délivré par commissaire de justice, un congé à effet du 31 décembre 2021donné par Mme [M] pour occuper personnellement les lieux. Il est constant que ce congé a bien été délivré dans le délai de six mois prévu par la loi.

Sur le congé notifié à M. [K], il est précisé :

« Objet : Congé pour reprise en application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 »,

« Par la présente, je vous informe que je n’entends pas vous renouveler le contrat de location afin de reprendre ledit logement »,

Aux termes du congé, sont précisés les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, qui est également le bailleur et le propriétaire du logement :

« Le logement sera repris par :

Moi-même, [N] [M] demeurant [Adresse 2]

[Localité 1] »,

Sur le caractère réel et sérieux de la décision de reprise :

— le congé précise que Mme [M] souhaite reprendre le logement pour y habiter seule avec ses trois enfants,

— suivant courrier recommandé du 06 décembre 2021 Mme [M] a précisé au locataire qu’elle souhaitait se rapprocher de ses parents, lesquels sont propriétaires d’un appartement au 3ème étage du même immeuble,

— Mme [M] exerce la profession d’agent au sein de la société Air France et justifie exercer son activité avec des horaires décalés, travaillant régulièrement de jour, de nuit, les week-ends et les jours fériés, la présence de ses parents dans l’immeuble étant d’un grand soutien pour la garde de ses 3 enfants qu’elle élève seule,

— M. [P] [M] père de la bailleresse indique que :

« Les horaires de ma fille étant incompatibles avec l’emploi d’une personne pour garder les enfants nous obligent à faire une ou deux fois par semaine 200 km A/R pour s’occuper des enfants. Ne pouvant plus continuer ce régime à, ma femme et moi n’en pouvons plus, ma fille a décidé de revenir à [Localité 9] pour récupérer son appartement qui se situe dans notre immeuble.

Elle a besoin de cet appartement pour habiter avec les jumeaux, la plus grande pourrait coucher dans notre appartement. (') »,

— Mme [Y] [M] mère de la bailleresse précise :

« Ma fille souhaite récupérer un appartement lui appartenant dans notre immeuble pour servir de chambre à coucher et pour les repas avec les jumeaux. La petite fille plus grande pouvant éventuellement dormir chez nous si elle le désire.

Nous ne pourrions par malheureusement accueillir tout le monde nous n’avons pas assez de place et nous sommes trop âgés. Nous pourrions aider notre fille sans avoir ces allées et venues exténuants »,

M. [F] [H], connaissance de la bailleresse, indique :

« Madame [M], que je connais depuis de nombreuses années, me parle très souvent de son souhait de récupérer son appartement situé à [Localité 9], afin de pouvoir se rapprocher de sa famille.

Madame [M] a trois enfants et la proximité de ses parents (qui vivent à [Localité 9] et qui lui sont d’une aide précieuse) lui permettrait entre autres de ne plus avoir de soucis de garde. Actuellement, ses parents se déplacent de [Localité 9] à son domicile dans l’Aisne pour la seconder. Son travail en horaires décalés à Air France pose parfois des obstacles (retard pour récupérer ses enfants par exemple) dus aux impondérables liés à l’exploitation aérienne (traitement des clients lors de l’annulation de vols, retard, météo).

Les difficultés pour obtenir cet appartement semblent lui porter préjudice surtout ces derniers mois.

(') »,

La circonstance que le bailleur ne soit propriétaire que d’un seul appartement n’a aucune incidence sur l’appréciation du caractère réel et sérieux du congé par la cour.

Mme [N] [M] a trois enfants en bas-âge, qu’elle élève seule et la taille de l’appartement pour lequel elle sollicite une reprise qui est d’une surface de 43 m², est indifférente à l’appréciation du motif réel et sérieux du congé délivré, étant précisé que Mme [M] a en outre déjà emménagé dans les lieux depuis le 28 juin 2024.

C’est donc à juste titre que le premier juge a retenu le caractère réel et sérieux du congé délivré le 22 mai 2021 à effet du 31 décembre 2021 qu’il a validé en retenant que Mme [M] a motivé la reprise du logement pour l’habiter, transmis une lettre expliquant ses motivations le 6 décembre 2021 et versé des attestations justifiant de sa volonté de reprendre le logement pour se rapprocher de ses parents.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation,

M. [K] est déchu de tout titre d’occupation des lieux loués depuis le 1er janvier 2022, il y a lieu de confirmer le jugement déféré qui a :

— ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 3] à [Localité 10].

— dit qu’il n’y avait pas lieu de supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation due à une somme égale au montant du loyer dû, outre les charges, si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er janvier 2022 jusqu’à la reprise effective des lieux, matérialisée soit par la remise des clés, soit par l’expulsion.

— Sur la recevabilité des demandes nouvelles de dommages-intérêts formées par M.[K],

M. [K] sollicite la condamnation de Mme [M] à lui payer une somme de 6 000 euros en raison du caractère frauduleux du congé lui ayant été délivré, ainsi qu’une somme de 50 000 euros en raison de préjudices liés aux travaux réalisés dans l’appartement et au déménagement.

Les demandes de dommages et intérêts en raison du caractère frauduleux du congé et en raison de préjudices liés aux travaux réalisés dans l’appartement et au déménagement n’ont pas été présentées aux termes des premières conclusions d’appel de M. [K] notifiées par le réseau RPVA le 4 avril 2023.

Or, l’article 910-4 du code de procédure civile dans sa version en vigueur applicable au présent appel dispose que à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910 du code de procédure civile, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Les demandes de dommages et intérêts formées par M. [K] tant en raison du caractère frauduleux du congés qu’en raison de préjudices liés aux travaux réalisés dans l’appartement et au déménagement doivent dès lors être déclarées irrecevables faute d’avoir été présentées dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910 du code de procédure civile.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

M [K] sera condamné aux dépens d’appel, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées.

La somme qui doit être mise à la charge de M. [K] au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d’appel par Mme [M] peut être équitablement fixée à 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 16 novembre 2022, par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris,

Y ajoutant,

Déclare irrecevables les demandes de dommages et intérêts formées devant la cour par M. [O] [D] [K],

Condamne M. [O] [D] [K] à verser à Mme [N] [M] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [O] [D] [K] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,