RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 26 JUIN 2025

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/17999 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGSRV

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Juillet 2022-Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Ivry-sur-Seine- RG n° 11-22-246

APPELANT

Monsieur [E] [F]

né le 08 Mai 1980 à [Localité 14] (Algérie)

Accueil de jour et nuit de [Localité 13]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 2]

Représenté et assisté par M^e Emmanuel LANCELOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C2020

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/028691 du 19/10/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 15])

INTIMÉE

S.A. [Adresse 10] intervenant aux droits de la SA EFIDIS

immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le numéro 552 046 484

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée et assistée par M^e Marc-antoine PEREZ de la SELARL PEREZ-MESSAGER & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : A0597

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 28 octobre 2009, la SA d’HLM Efidis, aux droits de la quelle vient la SA d’HLM CDC Habitat Social, a donné à bail à M. [E] [F] et Mme [N] [I] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] pour un loyer mensuel révisable de 491,50 euros et 195,43 euros par mois de provisions sur charges.

Suivant avenant en date du 24 novembre 2011, le bail s’est poursuivi au profit de M. [E] [F] seul, suite au congé délivré par Mme [N] [I].

Suivant jugement du 20 décembre 2019, le tribunal d’instance d’Ivry-sur-Seine a, en substance, condamné M. [E] [F] à payer à la SA d’HLM CDC Habitat Social la somme de 4447,42 euros, correspondant au montant des loyers et charges impayés au 6 novembre 2019 (terme d’octobre 2019 inclus) avec intérêts de droit à compter de la décision, et accordé à M. [F] des délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire.

La cour d’appel de Paris (chambre 4-4) a confirmé ledit jugement en toutes ses dispositions par arrêt du 13 décembre 2022.

Par acte d’huissier du 20 janvier 2022, M. [E] [F] a fait assigner la SA d’HLM CDC Habitat devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Ivry-sur-Seine afin d’obtenir la condamnation de la SA CDC Habitat social :

— à réaliser les travaux propres à faire cesser les infiltrations dans son logement sous astreinte de 1 000 euros par mois de retard,

— à lui verser en réparation de son préjudice de jouissance depuis le mois d’avril 2011 et jusqu’à l’assignation la somme de 42 840 euros à titre de dommages et intérêts, somme à parfaire,

— à lui verser en réparation de son préjudice moral en raison de ses conditions de logement depuis plus de 10 ans, et spécialement depuis le mois d’avril 2018, la somme de 7 200 euros à titre de dommages et intérêts,

— qu’il soit dit et jugé que M. [E] [F] ne sera redevable pour l’avenir que de 20% des loyers et charges exigibles jusqu’à l’achèvement total des travaux de réfection de son logement.

Par jugement contradictoire entrepris du 25 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Ivry-sur-Seine a ainsi statué :

Constate que la demande de rejet des pièces n°1 à n°7 et n°10 à n°12 de la SA d’HLM CDC Habitat Social est devenue sans objet,

Déboute M. [E] [F] de sa demande de rejet des pièces n°8 et n°9 de la SA d’HLM CDC Habitat en l’absence d’atteinte au principe du contradictoire,

Rejette la demande de M. [E] [F] de voir un jugement avant-dire droit rendu aux fins d’ordonner un transport de la juridiction ou la réalisation d’un constat d’huissier à son domicile,

Constate que la demande en condamnation dans le cadre d’un jugement avant-dire droit de la SA d’HLM CDC Habitat Social au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de provision pour les différents préjudices subis par M. [E] [F] est devenue sans objet,

Déclare prescrite l’action de M. [E] [F] au titre des désordres intervenus entre le courant de l’année 2011 et le 20 janvier 2019 à minuit,

Rejette au surplus, les demandes de M. [E] [F] pour la période entre le mois d’avril 2011 et le mois d’avril 2018,

Déclare recevable comme non prescrite l’action de M. [E] [F] au titre des préjudices subis à compter du 21 janvier 2019,

Condamne la SA d’HLM CDC Habitat Social à faire réaliser, sous astreinte provisoire de 10 euros par jours de retard, à compter du 1er janvier 2023 et pendant trois mois les travaux de réfection des murs, sols et plafonds et de leurs revêtements affectés par les infiltrations du logement loué par M. [E] [F],

Condamne la SA d’HLM CDC Habitat Social à verser à M. [E] [F] la somme de 2690,76 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance subi du 1er février 2021 au mois de juin 2022 inclus,

Autorise M. [E] [F] à réduire le montant des mensualités locatives à compter du 1er juillet 2022 et jusqu’à parfaite exécution de l’ensemble des travaux sus-visés de 30% du montant du loyer stricto sensu,

Condamne la SA d’HLM CDC Habitat Social à payer à M. [E] [F] la somme de 1 000 euros au titre de son préjudice moral,

Rejette la demande d’indemnisation de M. [E] [F] sur le fondement d’une résistance abusive de la SA d’HLM CDC Habitat Social,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Laisse à chacune des parties la charge des frais irrépétibles par elle exposée,

Rejette en conséquence les demandes mutuelles de M. [E] [F] et de la SA d’HLM CDC Habitat Social sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SA d’HLM CDC Habitat Social aux dépens de l’instance, lesquels incluront notamment le coût de l’assignation devant la présente juridiction (28,26 euros) et de la signification de la présente décision si elle était rendue nécessaire par l’attitude de la défenderesse,

Rappelle l’exécution provisoire de droit attachée à la présente décision.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 19 octobre 2022 par M. [E] [F],

Vu les dernières écritures remises au greffe le 6 avril 2025 par lesquelles M. [E] [F] demande à la cour de :

Recevoir Monsieur [E] [F] en son appel et, l’y déclarant bien fondé,

Infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, et, statuant à nouveau,

Débouter CDC HABITAT de l’intégralité de ses demandes,

Infirmer notamment le jugement en ce qu’il n’a retenu les désordres qu’à compter du 01.02.2021, et prendre en considération les désordres affectant le logement depuis la date en-deçà de laquelle la demande est prescrite, soit le 21.01.2019,

Fixer le préjudice de jouissance à 80% du montant du loyer, depuis le 21.01.2019, et condamner en conséquence CDC HABITAT à payer à Monsieur [E] [F] à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance la somme de : 6 ans x 12 mois = 72 mois x 528 € (loyer mensuel) x 80% = 30.412 euros,

Condamner CDC HABITAT à payer à Monsieur [E] [F] la somme de 72 mois x 150 € = 10.800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

Condamner CDC HABITAT à payer à Monsieur [E] [F] la somme de 72 mois x 100 € = 7.200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice résultant de la résistance abusive de son bailleur,

En application des articles 700-2° du Code de Procédure Civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991, condamner CDC HABITAT au paiement de la somme de 2.000 euros au profit de Maître Emmanuel LANCELOT, avocat désigné de Monsieur [F], sous réserve qu’il renonce effectivement à percevoir la contribution de l’État, cette condamnation ne pouvant en tout état de cause être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %, soit en l’espèce (26UV x 36 €) + 50% = 1.404 euros.

Condamner enfin CDC HABITAT aux entiers dépens, dont le recouvrement pourra être directement assuré par Maître Emmanuel LANCELOT, en application des dispositions des articles 696 et 699 du Code de Procédure Civile.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 9 avril 2025 aux termes desquelles la SA d’HLM CDC Habitat Social demande à la cour de :

CONFIRMER le jugement de première instance en ce qu’il :

— DÉBOUTE Monsieur [E] [F] de sa demande de rejet des pièces n°8 et n°9 de laSA d’HLM CDC HABITAT en l’absence d’atteinte au principe du contradictoire,

— REJETTE la demande de Monsieur [U] de voir un jugement avant-dire droitrendu aux fins d’ordonner un transport de la juridiction ou la réalisation d’un constat d’huissier à son domicile,

— CONSTATE que la demande en condamnation dans le cadre d’un jugement avant-dire droit de la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de provision pour les différents préjudices subis par Monsieur [E] [F] est devenue sans objet,

— DÉCLARE prescrite l’action de Monsieur [E] [F] au titre des désordres intervenus entre le courant de l’année 2011 et le 20 janvier 2019 à minuit,

— REJETTE au surplus, les demandes de Monsieur [E] [F] pour la période entre le mois d’avril 2011 et le mois d’avril 2018,

INFIRMER le jugement de première instance pour le surplus

Et statuant à nouveau :

JUGER que Monsieur [E] [F] ne démontre pas la réalité des désordres persistants et de manière continue dans le logement ;

JUGER que Monsieur [E] [F] a refusé le logement proposé par CDC HABITAT SOCIAL sur la commune de [Localité 8] au mois de janvier 2019 ;

JUGER que Monsieur [E] [F] refuse tout logement proposé par CDC HABITAT SOCIAL en dehors de la commune de [Localité 7] ;

JUGER que CDC HABITAT SOCIAL a diligenté des expertises et commandé les travaux de réfection d’étanchéité ;

JUGER que Monsieur [E] [F] ne justifie pas de son préjudice ;

Et par conséquent :

DEBOUTER Monsieur [E] [F] de l’ensemble de ses moyens, fins et prétentions ;

Très Subsidiairement,

REDUIRE à une plus juste proportion, les demandes de Monsieur [E] [F] ;

CONDAMNER Monsieur [E] [F] au paiement à la société CDC HABITAT SOCIAL d’une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du CPC,

CONDAMNER Monsieur [E] [F] aux dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à « constater », « donner acte », « dire et juger » en ce qu’elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c’est le cas en l’espèce.

M. [F] a quitté les lieux le 4 février 2025, date d’établissement du procès-verbal d’état des lieux de sortie.

Sur les demandes de rejet de pièces, d’expertise et de condamnation provisionnelle dans le cadre d’un jugement avant-dire droit

Dans sa déclaration d’appel, M. [F] vise les chefs de dispositif suivants du jugement entrepris :

Constate que la demande de rejet des pièces n°1 à n°7 et n°10 à n°12 de la SA d’HLM CDC Habitat Social est devenue sans objet,

Déboute M. [E] [F] de sa demande de rejet des pièces n°8 et n°9 de la SA d’HLM CDC Habitat en l’absence d’atteinte au principe du contradictoire,

Rejette la demande de M. [E] [F] de voir un jugement avant-dire droit rendu aux fins d’ordonner un transport de la juridiction ou la réalisation d’un constat d’huissier à son domicile,

Constate que la demande en condamnation dans le cadre d’un jugement avant-dire droit de la SA d’HLM CDC Habitat Social au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de provision pour les différents préjudices subis par M. [E] [F] est devenue sans objet.

M. [F] ne forme toutefois aucune prétention sur les demandes qui ont été ainsi tranchées.

La SA d’HLM CDC Habitat Social conclut à la confirmation du jugement entrepris sur ces points.

Une demande d’infirmation ne suffit pas à émettre une prétention sur le fond des demandes qui ont été tranchées ; les moyens développés à l’appui des demandes d’infirmation ne tiennent pas lieu de prétentions ; les prétentions de rejet des demandes adverses doivent être explicites.

En conséquence, en application de l’article 954 précité et d’une jurisprudence constante (2ème Civ., 5 décembre 2013, n° 12-23.611, bull n°230, 2e civ., 23 février 2017, pourvoi n° 16-12.288, 1re Civ., 17 mars 2016, pourvoi n° 14-27.168, Bull. n° 64, 2ème civ 10 décembre 2020, n°1921187, 2ème Civ., 4 février 2021, n°19-23.615), en l’absence de prétention sur les demandes tranchées dans le jugement, pas même de rejet, la cour ne peut que constater qu’elle n’est pas saisie de prétentions relatives à ces demandes et ne peut que confirmer le jugement sur les chefs de dispositif concernés.

Sur la prescription des demandes

Dans sa déclaration d’appel, M. [F] vise les chefs de dispositif suivants du jugement entrepris :

Déclare prescrite l’action de M. [E] [F] au titre des désordres intervenus entre le courant de l’année 2011 et le 20 janvier 2019 à minuit,

Rejette au surplus, les demandes de M. [E] [F] pour la période entre le mois d’avril 2011 et le mois d’avril 2018,

Déclare recevable comme non prescrite l’action de M. [E] [F] au titre des préjudices subis à compter du 21 janvier 2019.

M. [F] ne forme toutefois aucune prétention sur les demandes qui ont été ainsi tranchées. Au contraire, dans la partie 'discussion’ de ses écritures, au paragraphe 'prescription', il indique : 'il n’est pas contesté par M. [F] qu’il convient de se limiter aux désordres postérieurs au 21 janvier 2019, du fait de la prescription triennale édictée par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989".

La SA d’HLM CDC Habitat Social conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a déclaré prescrite l’action de M. [E] [F] au titre des désordres intervenus entre le courant de l’année 2011 et le 20 janvier 2019 à minuit, et rejeté au surplus, les demandes de M. [E] [F] pour la période entre le mois d’avril 2011 et le mois d’avril 2018.

En l’absence de prétention sur les demandes tranchées dans le jugement, pas même de rejet, la cour ne peut que constater qu’elle n’est pas saisie de prétentions relatives à ces deux demandes et ne peut que confirmer le jugement sur les chefs de dispositif concernés, ainsi que sur le chef de dispositif ayant déclaré recevable comme non prescrite l’action de M. [E] [F] au titre des préjudices subis à compter du 21 janvier 2019, qui est le corollaire de la première demande.

Sur les demandes de condamnation sous astreinte à la réalisation de travaux et de réduction du loyer pendant la durée des travaux

Dans sa déclaration d’appel, M. [F] vise les chefs de dispositif suivants du jugement entrepris :

Condamne la SA d’HLM CDC Habitat Social à faire réaliser, sous astreinte provisoire de 10 euros par jours de retard, à compter du 1er janvier 2023 et pendant trois mois les travaux de réfection des murs, sols et plafonds et de leurs revêtements affectés par les infiltrations du logement loué par M. [E] [F],

Autorise M. [E] [F] à réduire le montant des mensualités locatives à compter du 1er juillet 2022 et jusqu’à parfaite exécution de l’ensemble des travaux sus-visés de 30% du montant du loyer stricto sensu.

M. [F] ne forme toutefois aucune prétention sur les demandes qui ont été ainsi tranchées. Dans la partie 'discussion’ de ses écritures, au paragraphe 'sur la demande sous astreinte de condamnation aux travaux', il indique que : 'cette demande est désormais sans objet, M. [F] ayant quitté le logement sinistré au mois de février 2025". Il forme devant la cour uniquement des demandes indemnitaires, notamment en réparation de son préjudice de jouissance qu’il sollicite de voir fixé à hauteur de 80% du loyer pour la période du 21 janvier 2019 au mois de février 2025, qui seront examinées ci-après.

La SA d’HLM CDC Habitat Social sollicite l’infirmation du jugement entrepris sur ces points, et demande que M. [F] soit débouté.

En l’espèce, M. [F], ayant formé appel des chefs de dispositif du jugement ayant pourtant accueilli en totalité sa demande de condamnation de la bailleresse à réaliser des travaux sous astreinte, et en partie sa demande de réduction de loyer, n’a pas saisi la cour de nouvelles demandes à ce titre, reconnaissant au demeurant que la demande de travaux est devenue sans objet, et demeurant taisant sur la réduction de loyer durant la période des travaux, tandis qu’il forme des demandes indemnitaires à hauteur de 80% du loyer recouvrant la totalité de la période non prescrite d’occupation des lieux, de sorte qu’il y a lieu de constater qu’il cantonne ses demandes devant la cour uniquement sur le plan indemnitaire.

En conséquence, il convient, infirmant le jugement entrepris, de débouter M. [F] de ses demandes à ce titre.

Sur les demandes indemnitaires

* En réparation du préjudice de jouissance

M. [F] fait grief au jugement entrepris d’avoir limité la condamnation prononcée à ce titre à la somme de 2690,76 euros, représentant 30% du loyer, sur la période du 1er février 2021 au mois de juillet 2022 inclus. Il sollicite que la bailleresse soit condamnée au paiement de la somme de 30.412 euros, représentant 80% du loyer mensuel de 528 euros sur 72 mois, soit du 21 janvier 2019 au mois de février 2022.

Il fait valoir que le logement loué était indécent, en ce qu’il était affecté de multiples infiltrations ininterrompues depuis 2018, qu’il s’en est aussitôt plaint auprès de la gardienne, que le service de l’habitat de la mairie a constaté les désordres en février 2021, ainsi que l’assistante sociale et l'[Localité 6], et que toutes les pièces du logement étaient affectées par les désordres, qui ont perduré jusqu’à son départ des lieux, même si sa lassitude a pu parfois le conduire à espacer ses réclamations. Il ajoute qu’il ne saurait lui être reproché d’avoir refusé un logement dans un immeuble dont les parkings étaient inondés par les égouts.

Formant appel incident sur ce point, la SA d’HLM CDC Habitat Social sollicite que M. [F] soit débouté de sa demande, en faisant valoir que le logement n’a jamais été déclaré insalubre, qu’elle a commandé des travaux au mois de juin 2019, qu’elle a proposé un relogement à M. [F] qui ne l’a pas accepté, qu’elle est soumise à des contraintes d’appel public à la concurrence, que les travaux de réfection complète de l’étanchéité de la terrasse ont été réceptionnés en janvier 2024, et que la dernière infiltration survenue dans la cuisine est due à la VMC. Elle affirme que M. [F] ne prouve pas de préjudice antérieur à janvier 2021, et que sa demande à hauteur de 80% du loyer est disproportionnée.

Selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, 'le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (…)'.

En vertu de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, dans sa rédaction applicable au présent litige, 'le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation (…)'.

En l’espèce, il résulte des pièces produites les faits suivants :

— M. [F] a dénoncé courant 2018 des infiltrations par fissurations au niveau des plafonds du séjour, de la cuisine et de l’entrée, pour lesquelles une expertise dommage-ouvrage a été diligentée, M. [F] étant informé d’une réunion le 16 mai 2018 (sa pièce 7) ; les conclusions de cette expertise ne sont pas produites par la bailleresse ;

— courant janvier 2019, un relogement a été proposé par la bailleresse dans un appartement de même type (T3) à [Localité 8], que M. [F] a refusé en indiquant qu’il souhaitait uniquement être relogé à [Localité 12] ou [Localité 7], sans faire état de désordres affectant l’appartement proposé (pièces 4 et 5 CDC) ;

— un bon de commande de travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse a été établi le 17 juin 2019 (pièce 7 CDC) ; dans un courriel du 24 septembre 2019, le responsable de la bailleresse indique que les travaux sur la toiture ont eu lieu le 16 juillet 2019 et qu’un devis a été sollicité pour la remise en état des plafonds et murs de l’appartement litigieux (pièce 8 M. [F]) mais il n’est justifié, ni de la réception desdits travaux, ni d’un devis de réfection par la bailleresse ;

— courant 2020, M. [F] a effectué de nombreuses réclamations auprès de la bailleresse au sujet des infiltrations persistantes (sa pièce 15) ; son avocat a fait un signalement au service de l’habitat communal le 13 octobre 2020 ; le service de l’habitat a répondu que la bailleresse lui avait indiqué 'poursuivre les travaux de réparation déjà entrepris sur la toiture terrasse infiltrante'; le service a demandé au bailleur de les tenir informés de l’état d’avancement des travaux ;

— en parallèle, dès novembre 2020, l’assistante sociale de secteur a saisi la mairie d'[Localité 11] d’une demande de visite des lieux, en indiquant que M. [F] 'vi[vait] depuis plusieurs années dans un logement insalubre', et en joignant des photos des plafonds maculés de traces d’infiltrations;

— le 5 mars 2021, le service de l’habitat de la mairie d'[Localité 12] a adressé un courrier recommandé à la bailleresse suite à la visite de ses services le 1er février 2021 ; il est indiqué que l’ingénieur des bâtiments communaux s’est rendu sur place et 'a constaté à plusieurs endroits (entrée du logement, couloirs, séjour, chambres, SDB) de l’appartement, des infiltrations d’eau provenant certainement de la toiture terrasse et passant par les microfissures du plafond', ajoutant que 'des traces brunâtres au plafond apparaissent, les peintures s’écaillent, les enduits se décollent de leur support (plancher haut en béton), à l’entrée des gouttes d’eau brunâtres suintaient encore du plafond et commençaient à s’infiltrer dans le sol en parquet'. Il mettait en demeure la bailleresse d’engager 'toutes les mesures nécessaires pour remédier à cette situation faisant peser des risques pour les occupants', le maire étant susceptible à défaut d’engager une procédure de mise en sécurité (pièce 13 M. [F]) ;

— le 16 janvier 2023, l’assistante sociale de secteur a attesté s’être rendue au domicile de M. [F] et avoir constaté que 'des parties conséquentes des plafonds sont détériorés par l’humidité provenant de la terrasse, l’ensemble démontre un état indigne à l’habitation car M. [F] ne peut plus faire usage des chambres destinées à ses enfants', précisant avoir signalé la situation à l'[Localité 6] (pièce 20 M. [F]);

— un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 27 février 2023 permet d’établir la persistance des désordres (infiltrations affectant les plafonds et le sol de toutes les pièces) (pièce 23 M. [F]) ;

— le 10 mars 2023, la bailleresse justifie avoir publié un appel public à la concurrence pour un marché de travaux d’étanchéité, de chauffage et de ventilation de la résidence (pièce 11 CDC); le procès-verbal de réception des travaux est intervenu le 23 janvier 2024 (pièce 18 CDC);

— le 27 décembre 2023, l'[Localité 6] a rendu un rapport d’enquête, dont il résulte que 'les désordres suivants ont été observés : présence de fissures, revêtements dégradés, traces d’infiltration, présence de moisissures, parquet qui se décolle, insuffisance du moyen de chauffage fixe’ ; elle conclut que 'le logement n’est pas insalubre au sens du code de la construction et de l’habitation', mais qu’il conviendrait que le maire demande au propriétaire de prendre toutes les mesures utiles pour y remédier dans un délai déterminé ; elle a invité en outre M. [F] à faire une déclaration à son assurance (pièce 24 M. [F]) ;

— le 1er juillet 2024, un nouveau procès-verbal de constat de commissaire de justice est produit, mentionnant la persistance de traces d’infiltration aux plafonds et sur les sols, outre un nouveau désordre dans la cuisine, de l’eau perlant du plafond mouillé (pièce 25 M. [F]) ; au sujet de ce nouveau désordre, la bailleresse produit un rapport de la SAS Fat ayant réalisé le 3 juillet 2024 un sondage au niveau de la toiture terrasse ne révélant aucune présence d’eau (pièce 20 CDC) ; elle soutient que ce nouveau désordre serait dû à la VMC, sans toutefois en rapporter la preuve, ni a fortiori justifier de la remise en état de ce système.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que M. [F] rapporte la preuve de l’existence de désordres consistant en des infiltrations dans son logement en provenance de la toiture terrasse dès 2018, pour laquelle une expertise a été diligentée ; la bailleresse ne justifie pas avoir procédé à des travaux ayant remédié aux infiltrations avant janvier 2024, et n’a pas procédé à la réfection de l’appartement ; il subsiste un désordre dans la cuisine en juillet 2024, auquel elle ne justifie pas avoir remédié ; si le logement n’est pas qualifié d’insalubre au sens du code de la construction et de l’habitation, il n’en est pas moins indécent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002, en ce qu’il est affecté d’infiltrations d’eau dans toutes les pièces, telles que décrites notamment dans le courrier du service de l’habitat du 5 mars 2021 précité. Ces infiltrations ont généré un préjudice de jouissance pour le locataire, même si celui-ci doit être nuancé par le fait que M. [F] a refusé sans justifier d’un motif valable une proposition de relogement de la bailleresse courant janvier 2019.

Il convient dès lors de juger que ce préjudice sera justement réparé par une indemnité correspondant à 30% du montant du loyer, conformément à ce qu’a retenu à juste titre le premier juge, mais sur une période allant du 21 janvier 2019, soit la limite de prescription, au 4 février 2025, date de la libération des lieux.

En conséquence, il convient, infirmant le jugement entrepris sur ce point, de condamner la SA d’HLM CDC Habitat Social à payer à M. [F] la somme de :

528 euros [montant du loyer mensuel hors charges en 2019] x 72 mois x 30% = 11.404,80 euros.

* En réparation du préjudice moral

M. [F] fait grief au jugement entrepris d’avoir limité la condamnation prononcée à ce titre à la somme de 1000 euros. Il sollicite que la bailleresse soit condamnée au paiement de la somme de 10.800 euros, représentant 150 euros par mois du 21 janvier 2019 à son départ des lieux, soit durant 72 mois.

Il fait valoir qu’il a été contraint de vivre dans un logement indécent pendant plus de 6 années, et que 'l’inquiétude, la colère de ne pas être entendu et l’aggravation jour après jour des conditions d’insalubrité du logement sont constitutives d’un important préjudice moral'.

Formant appel incident sur ce point, la SA d’HLM CDC Habitat Social sollicite que M. [F] soit débouté de sa demande, en faisant valoir qu’il ne peut revendiquer un préjudice antérieur au mois de janvier 2021, que le total des indemnisations cumulées des préjudices de jouissance et moral réclamés s’élève à 108% du loyer, et que les certificats médicaux produits ne sauraient justifier cette demande, alors que le premier présuppose que le médecin ait pu visiter le logement et diagnostiquer son caractère insalubre, et que le second révèle que M. [F] a subi d’autres évènements de vie expliquant son état de santé psychologique.

En l’espèce, c’est par des motifs exacts et pertinents, que la cour adopte, que le premier juge a considéré que l’existence d’infiltrations dans le logement et l’obligation de surveiller à chaque épisode pluvieux les fuites d’eau du plafond et le long des murs, voire de mettre en place des dispositifs de collecte d’eau, sont nécessairement sources d’angoisse ou à tout le moins de préoccupation.

La cour ajoute qu’en considération de la période retenue, soit de janvier 2019 à février 2025, le montant de l’indemnité allouée à ce titre doit nécessairement être revu à la hausse ; toutefois, elle constate que le certificat médical produit ne permet pas d’imputer l’état dépressif de M. [F] à la seule situation de son logement.

Il convient dès lors de fixer à la somme de 1800 euros le montant des dommages et intérêts dûs par la SA d’HLM CDC Habitat Social à ce titre, infirmant le jugement entrepris sur ce point.

* Sur le fondement d’une résistance abusive

M. [F] fait grief au jugement entrepris de l’avoir débouté de sa demande, et sollicite la somme de 7200 euros (soit 100 euros x 72 mois) à ce titre, en faisant valoir que 'malgré ses innombrables réclamations depuis le mois d’avril 2018, CDC Habitat ne justifie d’aucune action de quelque nature que ce soit, d’aucuns travaux pour mettre un terme aux infiltrations ni même d’aucune visite de son bailleur'.

La SA d’HLM CDC Habitat Social sollicite que M. [F] soit débouté de sa demande.

Selon l’article 1240 du code civil, 'tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

En l’espèce, c’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par M. [F], lequel ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a considéré que M. [F] ne rapportait aucun élément probant s’agissant de l’existence d’un préjudice lié à la résistance abusive alléguée distinct du préjudice de jouissance et du préjudice moral déjà indemnisés.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [F] de sa demande à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens du présent arrêt commande de confirmer le jugement entrepris s’agissant de la condamnation de la SA d’HLM CDC Habitat Social aux dépens, mais de l’infirmer s’agissant de l’article 700 du code de procédure civile.

La SA d’HLM CDC Habitat Social, partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner la SA d’HLM CDC Habitat Social à payer à Me [X] [C], sous réserve qu’il renonce effectivement à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’État, la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 2° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a :

— condamné la SA d’HLM CDC Habitat Social à faire réaliser, sous astreinte provisoire de 10 euros par jours de retard, à compter du 1er janvier 2023 et pendant trois mois les travaux de réfection des murs, sols et plafonds et de leurs revêtements affectés par les infiltrations du logement loué par M. [E] [F],

— condamné la SA d’HLM CDC Habitat Social à verser à M. [E] [F] la somme de 2690,76 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance subi du 1er février 2021 au mois de juin 2022 inclus,

— autorisé M. [E] [F] à réduire le montant des mensualités locatives à compter du 1er juillet 2022 et jusqu’à parfaite exécution de l’ensemble des travaux sus-visés de 30% du montant du loyer stricto sensu,

— condamné la SA d’HLM CDC Habitat Social à payer à M. [E] [F] la somme de 1 000 euros au titre de son préjudice moral,

— laissé à chacune des parties la charge des frais irrépétibles par elle exposée,

— rejeté en conséquence les demandes mutuelles de M. [E] [F] et de la SA d’HLM CDC Habitat Social sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés et y ajoutant,

Déboute M. [E] [F] de ses demandes de condamnation sous astreinte à la réalisation de travaux et de réduction du loyer pendant la durée des travaux,

Condamne la SA d’HLM CDC Habitat Social à payer à M. [E] [F] les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

—  11.404,80 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

—  1800 euros en réparation de son préjudice moral,

Condamne la SA d’HLM CDC Habitat Social à payer à Me [X] [C], sous réserve qu’il renonce effectivement à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’État, la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 2° du code de procédure civile,

Condamne la SA d’HLM CDC Habitat Social aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,