RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 5

ARRÊT DU 18 JUIN 2025

(n° /2025, 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/08935 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFYY4

Décision déférée à la Cour : jugement du 08 mars 2022 – tribunal judiciaire de Meaux – RG n° 19/04491

APPELANTE

S.C.C.V. 23 GENERAL DE GAULE prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Thierry SERRA, avocat au barreau de PARIS, toque : E0280

INTIMÉE

Madame [I] [D]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Guillaume ANCELET, avocat au barreau de PARIS, toque : P0501

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 mai 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Ludovic JARIEL, président de chambre

M^me Emmanuelle BOUTIE, conseillère,

M^me Viviane SZLAMOVICZ,conseillère,

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Ludovic Jariel, président de chambre, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M. Alexandre DARJ

ARRÊT :

— contradictoire.

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Ludovic Jariel, président de chambre et par Manon Caron, greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

En 2017, la société [Adresse 1] (la société 23) a initié un projet de promotion immobilière visant à la construction d’un groupe d’immeubles à usage de logements collectifs sur un terrain sis [Adresse 3] au [Localité 6] (94).

À cette fin, elle a obtenu le 17 juillet 2017 la délivrance d’un permis de construire.

Mme [D], voisine du lieu de construction, a saisi le tribunal administratif de Melun d’un recours pour excès de pouvoir à l’encontre dudit permis.

Le 5 novembre 2017, un protocole transactionnel a été conclu entre la société 23 et Mme [D] aux termes duquel celle-ci s’est engagée à se désister purement et simplement de son recours en contrepartie, notamment, de la réalisation d’un certain nombre de travaux dans la salle de bain, les toilettes et la cuisine de son domicile.

En application de ce protocole, Mme [D] s’est désistée de son recours.

Les travaux de construction ont alors été engagés puis achevés par la société 23.

Le 31 octobre 2019, Mme [D] a mis en demeure la société 23 de l’indemniser, à hauteur d’une somme totale de 23 067 euros, des travaux qu’elle avait réalisés et correspondant à ceux auxquels la société 23 s’était engagée dans ledit protocole d’accord.

Par acte du 9 décembre 2019, Mme [D] a assigné la société 23 en exécution par équivalent de ce protocole, subsidiairement, en réparation de ses préjudices. A titre reconventionnel, la société 23 a sollicité que soit prononcé l’annulation du protocole.

Par jugement du 8 mars 2022, le tribunal judiciaire de Meaux a statué en ces termes :

Prononce la nullité du protocole transactionnel du 5 novembre 2017 conclu entre Mme [D] et la société 23 en application de l’article L. 600-8 du code de l’urbanisme ;

Rejette en conséquence les demandes de Mme [D] en exécution du protocole transactionnel conclu le 5 novembre 2017 avec la société 23 ;

Dit que la société 23, en sa qualité de professionnelle à l’égard de Mme [D], a commis une faute délictuelle en ne procédant pas à l’enregistrement du protocole transactionnel signé avec cette dernière, à tout le moins en n’avertissant pas cette dernière de la nécessité de procéder à cet enregistrement et des conséquences d’un défaut d’enregistrement de l’acte dans les délais légaux ;

Condamne la société 23 à payer 23 000 euros à Mme [D] en réparation de son préjudice financier ;

Condamne la société 23 à payer 2 000 euros à Mme [D] en réparation de son préjudice moral ;

Rejette toute demande autre, plus ample ou contraire ;

Condamne la société 23 à payer 2 000 euros à Mme [D] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société 23 aux dépens d’instance ;

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.

Par déclaration en date du 4 mai 2022, la société 23 a interjeté appel du jugement, intimant devant la cour Mme [D].

EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 10 février 2025, la société 23 demande à la cour de :

Déclarer la société 23 recevable et bien fondée dans son appel et dans ses conclusions ;

En conséquence :

Confirmer le jugement rendue par la 1ère chambre du tribunal judiciaire de Meaux le 8 mars 2022, en ce qu’il a prononcé la nullité du protocole d’accord transactionnel signé le 5 novembre 2017 entre la société 23 et Mme [D] ;

Infirmer le surplus de ces dispositions de ce jugement et notamment l’ensemble des condamnations qu’il a cru devoir prononcer à l’encontre de la société 23 sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil ;

Condamner Mme [D] à payer à la société 23 la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [D] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 13 janvier 2023, Mme [D] demande à la cour de :

Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Meaux RG n° 19/04491 du 8 mars 2022 ;

En conséquence :

Condamner la société 23 au paiement de la somme de 23 000 euros au titre du préjudice de Mme [D] sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;

Condamner la société 23 au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société 23 aux entiers dépens.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 8 avril 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience du 6 mai 2025, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré.

MOTIVATION

A titre liminaire, la cour observe que, le chef de dispositif ayant annulé le protocole transactionnel ne lui ayant pas été dévolu, elle ne statuera pas sur celui-ci, fût-ce pour le confirmer, comme le lui demande la société 23.

Sur la responsabilité de la société 23

Moyens des parties

La société 23 soutient que l’obligation d’enregistrement des transactions prévues à l’article L. 600-8 du code de l’urbanisme a pour objectif de dissuader les chantages pouvant être exercés par l’auteur d’un recours contre un permis de construire tout en préservant la possibilité d’une transaction lorsque celle-ci est légitime.

Elle relève qu’elle n’était tenue à aucune obligation de conseil à l’égard de Mme [D] sur l’existence de l’obligation d’enregistrement.

Elle souligne que l’indemnisation que réclame Mme [D] reviendrait à priver d’effet la sanction de cette obligation telle que prévue par le législateur ; le tribunal en y ayant fait droit ayant clairement tenté de contourner ladite sanction.

En réponse, Mme [D] fait valoir que la société 23, professionnel de la construction, a, de mauvaise foi, signé un protocole transactionnel qu’elle savait qu’elle n’exécuterait pas puisqu’elle avait décidé de ne pas procéder à son enregistrement ni d’informer son cocontractant, profane, de l’existence de cette obligation.

Elle en infère qu’elle a ainsi engagé sa responsabilité délictuelle et doit être condamnée à réparer son préjudice financier, par l’octroi d’une somme équivalente aux avantages prévus audit protocole, ainsi que son préjudice moral.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article L. 600-8 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013, toute transaction par laquelle une personne ayant demandé au juge administratif l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager s’engage à se désister de ce recours en contrepartie du versement d’une somme d’argent ou de l’octroi d’un avantage en nature doit être enregistrée conformément à l’article 635 du code général des impôts. La contrepartie prévue par une transaction non enregistrée est réputée sans cause et les sommes versées ou celles qui correspondent au coût des avantages consentis sont sujettes à répétition. L’action en répétition se prescrit par cinq ans à compter du dernier versement ou de l’obtention de l’avantage en nature. Les acquéreurs successifs de biens ayant fait l’objet du permis mentionné au premier alinéa peuvent également exercer l’action en répétition prévue à l’alinéa précédent à raison du préjudice qu’ils ont subi.

Aux termes du 9° de l’article 635 du code général des impôts, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-1545 du 20 décembre 2014, doivent être enregistrés dans le délai d’un mois à compter de sa date, la transaction prévoyant, en contrepartie du versement d’une somme d’argent ou de l’octroi d’un avantage en nature, le désistement du recours pour excès de pouvoir formé contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager.

Il est établi qu’il ressort de la combinaison de ces articles que la formalité de l’enregistrement doit être accomplie dans le mois de la date de la transaction et que, à défaut d’enregistrement dans ce délai, la contrepartie prévue par la transaction non enregistrée est réputée sans cause (3e Civ., 20 décembre 2018, pourvoi n° 17-27.814, publié au Bulletin).

Aux termes de sa décision ayant déclaré conformes à la Constitution ces dispositions (14 septembre 2023, n° 2023-1060 QPC), le Conseil constitutionnel a retenu que, en sanctionnant le défaut d’enregistrement destiné à assurer la publicité des transactions, le législateur a souhaité dissuader la conclusion de celles mettant fin à des instances introduites dans le seul but d’obtenir un gain financier. Il a ainsi entendu limiter les risques particuliers d’incertitude juridique qui pèsent sur les décisions d’urbanisme et lutter contre les recours abusifs.

Il résulte de tous ces éléments que le législateur a entendu sanctionner le défaut d’enregistrement de la transaction par le bénéficiaire du versement d’une somme d’argent ou de l’octroi d’un avantage en nature et qu’il n’a pas exclu du bénéfice de cette sanction le titulaire d’un permis de construire qui aurait agi en qualité de professionnel ni fait peser sur celui-ci une obligation d’information sur l’existence de l’obligation d’enregistrement.

Par suite, le premier juge a méconnu la loi et ajouté à celle-ci, en retenant que la société 23 aurait dû procéder elle-même à l’enregistrement de la transaction ou, à tout le moins, avertir Mme [D] de l’existence de cette obligation.

Dès lors, ses demandes en paiement de dommages et intérêts seront rejetées.

Le jugement sera infirmé de ces chefs.

Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à infirmer le jugement sur la condamnation aux dépens et sur celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [D], partie succombante, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel et à payer à la société 23 la somme de 3 000 euros, au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette les demandes de Mme [D] en condamnation de la société [Adresse 1] à lui verser des dommages et intérêts en réparation de ses préjudices financiers et moraux ;

Condamne Mme [D] aux dépens de première instance et d’appel ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme [D] et la condamne à payer à la société [Adresse 1] la somme de 3 000 euros.

La greffière, Le président de chambre,