SF/LCC

Numéro 24/03149

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 15/10/2024

Dossier : N° RG 23/00268

N° Portalis DBVV-V-B7H-INXS

Nature affaire :

Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

Affaire :

[B] [L] [F]

C/

[N] [S] [I],

S.A.R.L.U. TECHNI DIAG', CRAMA Caisse Régionale d’Assurance Mutuelles Agricole d’OC dite GROUPAMA D’OC

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 15 Octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 10 Septembre 2024, devant :

Madame FAURE, en application des articles 786 et 907 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Madame de FRAMOND.

assistées de Madame DEBON, remplisant les fonctions de Greffière, présente à l’appel des causes.

Et à rendu compte à la Cour composée de :

Madame FAURE, Présidente

Madame de FRAMOND, Conseillère

Madame BLANCHARD, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Madame [B] [L] [F]

née le 07 Février 1966 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée et assistée de M^e Christophe MIRANDA de la SELARL ETCHE AVOCATS, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMES :

Monsieur [N] [S] [I] né [U]

né le 03 Mai 1972 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Localité 4]

représenté et assisté de M^e Elodie MAURIAC-LAPALISSE de la SELARL MAURIAC-LAPALISSE, avocat au barreau de BAYONNE

S.A.R.L.U. TECHNI DIAG'

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée et assistée de M^e Stéphane LOPEZ, avocat au barreau de PAU

CRAMA Caisse Régionale d’Assurance Mutuelles Agricole d’OC dite GROUPAMA D’OC

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée et assistée de M^e Stéphane LOPEZ, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 09 JANVIER 2023

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE

RG numéro : 18/01315

EXPOSE DU LITIGE

M. [N] [U] époux [I] a acquis le 29 octobre 2001 une maison ancienne à usage d’habitation à [Localité 9].

À la suite d’une rupture de canalisation de la voie publique en janvier 2006 il a fait réaliser des travaux de remise en état de sa maison et a transformé son garage en une pièce de séjour.

En 2015, il a confié à l’agence ADIOME le projet de diviser sa maison en deux appartements sous le statut de la copropriété.

Suivant acte authentique du 15 janvier 2016, Mme [B] [E], épouse [F], a acquis le lot 2 de la future copropriété de 78,63 m2 pour un prix de 152.000 €.

A la suite d’un épisode pluvieux survenu le 18 janvier 2016, Mme [F] a fait notamment constater suivant procès-verbal de constat d’huissier de justice du 22 janvier 2016, l’existence d’une humidité sous le parquet du sol et sous la paroi lambrissée du salon de son appartement, et des traces de dégât des eaux dans les combles.

Mme [F] a fait diligenter une expertise amiable par M. [O] ingénieur du cabinet CATEB, dont le rapport a été établi le 24 mars 2016.

Par ordonnance du 12 juillet 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Bayonne, saisi par Mme [F] le 19 mai 2016, a fait droit à la demande de celle-ci et ordonné une mesure d’expertise judiciaire, confiée à M. [P], lequel a déposé son rapport le 12 février 2018.

Par acte du 02 août 2018, Mme [F] a fait assigner M. [I] devant le tribunal de grande instance de Bayonne, au visa des articles 1792 et 1641 du code civil, en paiement des sommes de :

—  47.904,90 € TTC au titre des travaux de nature à remédier aux désordres,

—  100.000 € au titre de la restitution d’une partie du prix de vente,

—  18.000 € au titre du préjudice de jouissance,

—  2.995 € au titre du préjudice matériel,

—  5.000 € au titre du préjudice moral.

Par acte du 31 mai 2019, M. [I] a fait appeler à la cause la SARLU TECHNI DIAG', entreprise ayant réalisé les diagnostics techniques avant la vente de l’appartement, et son assureur, la Caisse régionale d’assurances mutuelles agricole d’oc (SA Groupama d’Oc).

Suivant jugement contradictoire du 09 janvier 2023 (RG n°18/01315), le tribunal a :

— débouté M. [I] de sa demande d’annulation du rapport d’expertise,

— déclaré Mme [F] irrecevable en son action fondée sur les dispositions de l’article 1792 du code civil, en son action en garantie des vices cachés, et en son action fondée sur un manquement à l’obligation de délivrance,

— débouté Mme [F] de sa demande fondée sur le dol,

— condamné Mme [F] à payer à M. [I] la somme de 2.000 € et à la SA Groupama d’Oc et la SARLU TECHNI DIAG’ la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [F] aux dépens.

Pour motiver sa décision, le tribunal a retenu :

— que M. [I] ne démontre pas avoir été dans l’impossibilité de répondre au pré-rapport d’expertise par un dire bref et précis dans le délai d’un mois dont il a disposé, voire de solliciter une prorogation du délai laissé par l’expert, de sorte qu’il ne caractérise ni une violation de la contradiction ni un grief justifiant l’annulation du rapport d’expertise,

— que Mme [F] est irrecevable à rechercher la responsabilité décennale de M. [I] en ce que les travaux susceptibles de l’engager ont été réalisés en février et mars 2006, et qu’elle n’a agi en référé que le 19 mai 2016, soit après l’expiration du délai d’épreuve,

— que l’action en garantie des vices cachés est prescrite pour n’avoir été engagée que par assignation au fond du 02 août 2018 alors que le défaut d’étanchéité est apparu le 19 janvier 2016,

— que l’action fondée sur le manquement à l’obligation de délivrance conforme est irrecevable en ce qu’elle a nécessairement pour but la dénonciation d’un vice caché et se confond avec l’action en garantie de ce vice,

— que le dol n’est pas caractérisé dès lors que les désordres d’infiltrations et de défaut d’isolation sont liés à des défauts d’exécution de travaux ou à l’absence de travaux adaptés, ce qui ne suffit pas à caractériser des manoeuvres ou une abstention volontaire de M. [I] qui auraient déterminé le consentement de Mme [F], celle-ci ayant visité le bien, un immeuble ancien, à plusieurs reprises, et qu’elle l’a acquis sur la base d’un diagnostic technique.

Mme [B] [F] a relevé appel par déclaration du 23 janvier 2023 (RG n°23/00268), critiquant le jugement dans l’ensemble de ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté M. [I] de sa demande d’annulation du rapport d’expertise judiciaire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 08 janvier 2024, Mme [B] [F], appelante, entend voir la cour :

— réformer le jugement en ce qu’il l’a :

— déclarée irrecevable en son action fondée sur les dispositions de l’article 1792 du code civil, en son action en garantie des vices cachés, et en son action fondée sur un manquement à l’obligation de délivrance,

— déboutée de sa demande fondée sur la commission d’un dol,

— condamnée à payer à M. [I] la somme de 2.000 € et à la SA Groupama d’Oc et la SARLU Techni Diag’ la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— condamner M. [I] au paiement des sommes de :

—  47.904,90 € TTC au titre des travaux de nature à remédier aux désordres

—  100.000 € au titre de la restitution d’une partie du prix de vente,

—  28.800 € au titre de la réparation du préjudice de jouissance,

—  2.995 € au titre du préjudice matériel,

—  5.000 € au titre du préjudice moral,

— rejeter toutes demandes et conclusions contraires,

— débouter M. [I] de l’ensemble de ses demandes formées à son encontre,

— débouter la SARLU TECHNI DIAG’ de l’ensemble de ses demandes formulées à son encontre,

— condamner M. [I] au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, d’expertise amiable du 24 mars 2016 et de constat d’huissier du 22 janvier 2016.

Au soutien de ses prétentions, Mme [F] fait valoir, au visa des articles 1792, 1641, 1137 et 1604 du code civil :

— que M. [I] ne démontre pas une violation du principe du contradictoire et l’existence d’un grief qui justifieraient l’annulation du rapport d’expertise, dès lors que les origines techniques des désordres avaient déjà été abordées avant l’intervention du sapiteur à laquelle il a assisté, qu’il a disposé d’un délai d’un mois à réception du pré-rapport pour faire valoir ses observations, qu’il n’a proposé aucun devis concurrentiel ni n’a sollicité une réunion de synthèse suite à la transmission du devis par l’expert judiciaire, qu’il a répondu au dernier dire de Mme [F] le jour même, et qu’il conserve en tout état de cause la possibilité de débattre du montant des travaux réparatoires devant le juge, qui n’est pas tenu aux conclusions expertales,

— qu’elle fonde sa demande d’indemnisation à titre principal sur la responsabilité décennale de M. [I], à titre subsidiaire sur la garantie des vices cachés et à titre infiniment subsidiaire sur le manquement à l’obligation de délivrance conforme ; à titre très infiniment subsidiaire sur l’existence d’un dol ayant vicié son consentement à l’achat;

— que l’action en garantie décennale n’est pas prescrite dès lors que le point de départ du délai de dix ans est la date d’achèvement des travaux en l’absence de réception, soit en août 2006 suivant les écritures de M. [I],

— que l’expert a retenu le caractère décennal des désordres liés aux infiltrations, ce qui n’est pas contesté par M. [I],

— que l’action en garantie des vices cachés n’est pas prescrite dès lors que le point de départ du délai d’engagement de l’action est reporté à la date du dépôt du rapport d’expertise soit le 12 février 2018, date à laquelle elle a eu connaissance de la certitude des désordres allégués, et de ce qu’elle était fondée à agir au fond contre M. [I],

— que le caractère caché et antérieur des vices de défauts d’étanchéité et d’isolation de l’appartement a été retenu par l’expert, qui a relevé qu’ils impactaient le bien et le rendaient impropre à l’usage auquel il était destiné ; qu’elle n’aurait pas acquis le bien ou l’aurait acquis à un prix moindre si elle avait eu connaissance de l’étendue des désordres avant la signature de la vente, même si elle avait prévu de faire réaliser des travaux de rénovation et d’embellissement dans l’appartement,

— que la clause d’exonération de garantie des vices cachés ne trouve pas à s’appliquer dès lors que M. [I] est de mauvaise foi et avait connaissance du vice avant la vente, ce qui est établi puisqu’il a lui-même réalisé les travaux de rénovation du bien, et a effectué des travaux d’aménagement qui ont eu pour conséquence de masquer l’absence d’isolation et d’étanchéité,

— que M. [I] n’a pas délivré le bien conformément aux caractéristiques prétendues, le bien ayant été présenté comme ayant des murs isolés,

— qu’à tout le moins, M. [I] ne pouvait ignorer les défauts d’étanchéité et les infiltrations alors qu’il habitait dans les lieux, ce qui le rend coupable de dol.

— que l’expert judiciaire impute la responsabilité des désordres consécutifs à la rénovation du bien à 100% au vendeur, et fixe à la somme de 33.743,69 € TTC les travaux de nature à remédier aux infiltrations d’eau, outre une maîtrise d’oeuvre pour 3.799,49 € TTC, et des frais de relogement pour une durée de trois mois à hauteur de 2.805 €, et retient des travaux de nature à remédier, à minima, aux défauts d’isolation thermique, à hauteur de 18.951,70 € TTC.

Par conclusions n°3 notifiées le 29 juillet 2024, M. [N] [I], intimé et appelant incident, demande à la cour de :

— réformer le jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande d’annulation du rapport d’expertise,

— constater la nullité du rapport d’expertise,

et à titre subsidiaire,

— ordonner une nouvelle mesure d’expertise destinée à débattre sur les conclusions du rapport ALFA, à présenter des chiffrages contradictoires des travaux réparatoires et à appeler à la cause la SARLU TECHNI DIAG’ et la SA GROUPAMA D’OC,

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

— déclaré Mme [F] irrecevable en son action fondée sur les dispositions de l’article 1792 du code civil, en son action en garantie des vices cachés, et en son action fondée sur un manquement à l’obligation de délivrance,

— débouté Mme [F] de sa demande fondée sur la commission d’un dol,

— condamné Mme [F] à payer à M. [I] la somme de 2.000€ et à la SA GROUPAMA D’OC et la SARLU TECHNI DIAG’ la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [F] aux dépens,

A titre subsidiaire,

— rejeter l’ensemble des demandes, présentées à son encontre,

— condamner la SARLU TECHNI DIAG’ et la SA GROUPAMA D’OC à le garantir pour toute condamnation qui serait formulée à son encontre au titre du défaut d’isolation thermique,

En toute hypothèse,

— condamner la partie succombante à lui verser la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, M. [I] fait valoir, au visa des articles 16 et 175 du code de procédure civile, 1792 et suivants du code civil, 1641 et 1648 du code civil et 1103 et suivants du code civil :

— que l’expert n’a pas respecté le principe du contradictoire en déposant un pré-rapport d’expertise dans lequel il évoquait pour la première fois l’inadéquation entre le DPE et l’état réel de l’isolation, et l’origine partielle des infiltrations d’eau par une menuiserie, avec un délai de dépôt de dires de seulement un mois, alors que le pré-rapport nécessitait que les parties puissent débattre et qu’une réunion puisse être organisée, et en retenant un devis produit par Mme [F] après le terme de la communication des dires ; qu’il n’a pas pu communiquer de devis sur la base du rapport du sapiteur ALFA dans le court délai d’un mois, de sorte qu’il n’a pu valablement faire valoir ses éléments de réponse, tant sur l’argumentation technique de l’expert que sur le chiffrage communiqué tardivement par Mme [F],

— que le non respect du principe du contradictoire lui cause un grief dès lors qu’il se retrouve engagé dans une procédure au fond, sur la base d’un rapport d’expertise qui lui est défavorable et qui a augmenté le montant des travaux réparatoires mis à sa charge en une semaine sans qu’il puisse présenter d’argument, et sans qu’il ait été mis en mesure d’appeler à la procédure le diagnostiqueur et l’entreprise ayant posé les menuiseries,

— que l’action engagée sur le fondement de sa responsabilité décennale est prescrite pour tous les travaux réalisés avant le 19 mai 2006, soit selon le rapport d’expertise pour tous les travaux importants qui pourraient être liés aux désordres subis par Mme [F] notamment concernant la toiture ; que le point de départ du délai est la date de réalisation des travaux dès lors que les ayant lui-même réalisés, il les a acceptés et réceptionnés à la date de leur réalisation,

— que le montant des travaux réparatoires de la toiture (12.596€ TTC) est disproportionné (seulement 1m de faîtage à reprendre et 3 tuiles à changer),

— que s’agissant du défaut d’isolation thermique, l’expert n’a pas retenu son caractère décennal de sorte qu’aucune demande ne peut être formulée sur ce fondement s’agissant de ce défaut,

— que l’action en garantie des vices cachés s’est prescrite le 12 juillet 2018, soit deux ans après l’ordonnance de référé ordonnant l’expertise ; que Mme [F] a eu connaissance du vice dès le constat d’huissier du 22 janvier 2016 et le rapport d’expertise amiable du 24 mars 2016, et qu’aucun nouveau désordre n’a été découvert en cours d’expertise judiciaire,

— que la garantie des vices cachés n’est pas mobilisable en ce que Mme [F] a acquis l’appartement, dans une maison vieille de plus de 60 ans qui nécessitait des travaux de rénovation, après une négociation au vu de son état, plus de 70.000 € en dessous du prix du marché, et qu’elle avait connaissance de l’état du bien dont le prix était cohérent face aux travaux à réaliser, s’étant déplacée à plusieurs reprises avec des artisans avant la signature de l’acte de vente,

— que le DPE n’a qu’une valeur informative, ce qui est rappelé dans l’acte de vente,

— que Mme [F] s’est engagée contractuellement à prendre le bien dans l’état dans lequel il se trouve, sans recours contre le vendeur au titre des vices cachés, cette clause trouvant à s’appliquer dès lors qu’il n’est pas professionnel de l’immobilier, n’est pas intervenu sur la toiture de la maison, et qu’il n’est pas démontré qu’il avait connaissance des désordres allégués,

— que le manquement à l’obligation de délivrance conforme ne peut être invoqué dès lors que les désordres affectent la destination normale de l’immeuble et relèvent de la garantie des vices cachés,

— que la garantie des vices cachés est exclusive d’une action fondée sur les vices du consentement, mais qu’en tout état de cause, Mme [F] ne démontre pas le dol qu’elle allègue, M. [I] n’ayant pas effectué les travaux en 2006 pour tromper un futur acquéreur, et qu’il ne lui appartenait pas de relever l’erreur commise par le diagnostiqueur,

— que la SARLU TECHNI DIAG’ a commis une faute dans l’estimation de la performance énergétique, et a manqué à son devoir d’information et de conseil, et que les travaux destinés à mettre en cohérence l’isolation effective de l’appartement avec le DPE effectué par la SARLU TECHNI DIAG', évalués à 18.951,70 € TTC, doivent être pris en charge par cette dernière,

— que la faute de la SARLU TECHNI DIAG’ constitue un préjudice pour M. [I] qui a perdu la chance de ne pas être mis en cause par Mme [F],

— que la SARLU TECHNI DIAG’ peut librement débattre du rapport d’expertise dans le cadre de l’instance.

Dans leurs conclusions n°2 notifiées le 30 juillet 2024, la SARLU Techni Diag’ et son assureur, la SA Groupama d’Oc, intimées, demandent à la cour, de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

— déclaré Mme [F] irrecevable en son action fondée sur les dispositions de l’article 1792 du code civil, en son action en garantie des vices cachés, et en son action fondée sur un manquement à l’obligation de délivrance,

— débouté Mme [F] de sa demande fondée sur la commission d’un dol,

Y ajoutant,

— condamner Mme [F] à leur verser la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire,

— rejeter toutes les demandes présentées par Mme [F] au titre de l’isolation du bien immobilier qu’elle a acquis et fondées sur le DPE,

— débouter M. [I] de son action récursoire dirigée à leur encontre,

A titre infiniment subsidiaire,

— débouter M. [I] de son action récursoire dirigée à leur encontre,

— juger que la SA GROUPAMA D’OC est fondée à opposer sa franchise contractuelle à M. [I] et à la SARLU TECHNI DIAG', d’un montant de 10% de l’indemnité qui serait alors versée avec un minimum de 241 €, et un maximum de 1.204 €, indexé suivant la valeur de l’indice FFB,

En tout état de cause,

— condamner la partie succombante à verser la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leurs prétentions, la SARLU TECHNI DIAG’ et la SA GROUPAMA DOC font valoir, au visa de l’article L. 271-4 du code civil :

— que l’action sur le fondement de l’article 1792 du code civil est forclose, s’agissant de travaux en auto-construction, que M. [I] a acceptés au fur et à mesure de leur réalisation, de sorte qu’il n’y a pas de date certaine pour une réception tacite de son propre ouvrage par M. [I],

— que l’action en garantie des vices cachés est prescrite, Mme [F] ayant eu connaissance des désordres dès le procès-verbal de constat du 22 janvier 2016 et le rapport d’expertise amiable du 24 mars 2016, et ayant agi au fond plus de deux ans après l’ordonnance de référé ordonnant une expertise du 12 juillet 2016, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur le recours de M. [I] à leur encontre,

— que les défauts allégués ne sont pas des défauts de non conformité mais des vices cachés du bien acquis, de sorte que l’obligation de délivrance conforme ne peut être soulevée,

— que Mme [F] ne rapporte pas la preuve que M. [I] aurait commis des manoeuvres pour dissimuler des vices dont serait atteint l’appartement, ni que ces manoeuvres auraient vicié son consentement, dès lors qu’elle a acquis l’appartement à un prix réduit de près du quart de l’estimation immobilière qui en avait été faite,

— que le DPE n’a qu’une valeur informative, de sorte que ni Mme [F] ni M. [I] ne peuvent se prévaloir de son contenu, fut-il erroné, pour agir à leur encontre,

— que l’expertise judiciaire n’a pas été menée à leur contradictoire, de sorte que les conclusions techniques de l’expert, qu’elles n’ont pu discuter, ne leur sont pas opposables; M. [I] ne saurait donc se baser sur les seules conclusions du rapport d’expertise pour fonder son action à leur encontre,

— que le calcul énergétique de la SARLU TECHNI DIAG’ est exact, et classe le logement selon les critères réglementaires de l’arrêté du 15 septembre 2006 relatif au DPE pour les bâtiments existants proposés à la vente en France métropolitaine, construits avant 1948,

— que l’obligation du diagnostiqueur est une obligation de moyen, le diagnostic étant établi sur présentation des factures de consommation d’énergie du vendeur, et sur constat visuel en fonction des renseignements donnés par lui, de sorte que M. [I] ne peut se prévaloir de sa propre turpitude et ne peut réclamer une garantie résultant de ses propres fautes envers la SARLU Techni Diag',

— que les conséquences d’un manquement à un devoir d’information et de conseil ne peuvent s’analyser qu’en une perte de chance dès lors qu’il n’est pas certain que mieux informé, M. [I] se serait trouvé dans une situation différente et plus avantageuse, et qu’il n’est pas établi que Mme [F] aurait renoncé à acquérir le bien ou l’aurait acquis à un prix inférieur en cas de DPE différent, d’autant que le classement énergétique réel de l’appartement n’a pas été déterminé par l’expert,

— que Mme [F] n’a subi aucun préjudice qui aurait diminué le prix du bien vendu, ayant acquis un appartement estimé à 200.000 € s’il était isolé au prix de 152.000€, alors que l’expert retient des travaux d’isolation pour 17.228,82 €.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 31 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre préliminaire sur la demande d’annulation de l’expertise judiciaire:

La nullité du rapport d’expertise est encourue lorsque le principe de la contradiction a été méconnu.

En l’espèce il ressort de l’assignation en référé de Mme [F] que celle-ci vise des désordres d’infiltrations suspectées par la toiture, des lattes de parquet détrempées, des parois verticales lambrissées sans aucun isolant d’étanchéité, des plaques de bois au plafond gondolées. Mme [F] a produit à l’appui de sa demande d’expertise un procès-verbal de constat du 22 janvier 2016 mentionnant la présence d’infiltrations d’eau au niveau du salon (parquet), et sur les murs derrière les lambris humides et moisis, mais également l’absence d’isolant derrière le lambris de la paroi verticale (p3). Elle a également produit une expertise privée de M. [O] datée du 24 mars 2016 relevant l’absence d’isolation des murs du garage transformé en pièce à vivre.

Dans son pré-rapport d’expertise judiciaire, M. [P] précise avoir visité le bien avec les parties le 17 novembre 2016 en rappelant la liste des désordres contenus dans l’acte introductif d’instance pour lequel il a reçu mission :

— infiltrations d’eau,

— Défaut d’isolation thermique.

L’expert n’a donc pas outrepassé sa mission en examinant ce point et en relevant que le diagnostic établi lors de la vente mentionnait à tort que les murs étaient en pierres et parpaings isolés, M. [I] ayant eu connaissance de cette critique dès l’assignation en référé ; en outre la participation de la SARLU TECHNI DIAG’ et de la SA GROUPAMA DOC aux opérations d’expertise ne présente aucun intérêt puisqu’il n’est pas contesté que les murs de l’ancien garage ne sont pas isolés, la responsabilité du diagnostiqueur étant recherchée au titre de la mention faite dans le diagnostic joint à l’acte de vente.

Par ailleurs, toujours dans son pré-rapport l’expert mentionne un coût estimatif des travaux de reprise à la somme de 32.756,79 € outre des frais de maîtrise d''uvre des travaux préparatoires pour 3.678,29 € et les frais de relogement pour 2.805 €, mais précise que les parties feront établir des devis d’entreprises sur la base des solutions de principe et les lui communiqueront dans le délai imparti à cet effet.

Dans son rapport définitif l’expert mentionne avoir visité l’immeuble avec le sapiteur ALFA le 24 mars 2017 en présence de toutes les parties et avoir transmis son pré-rapport à celles-ci le 19 décembre 2017 en leur donnant un délai d’un mois pour adresser leurs dires.

Ce sapiteur a constaté une autre cause des infiltrations dans l’immeuble par une fenêtre dans le mur ouest. Ce point découvert lors de sa visite avec les parties a été logiquement inscrit dans le pré-rapport et n’a pas pu surprendre M. [I], présent aux opérations du sapiteur et qui avait de toutes façons la possibilité d’y répondre par un dire ne nécessitant pas un délai supérieur à un mois.

Il ressort de cet historique que l’expert a respecté l’objet de sa mission et le principe du contradictoire quant aux délais donnés aux parties pour formuler leur dire où adresser leurs devis, étant précisé que pour ces derniers, les parties restent recevables à les discuter devant le tribunal puis la cour ou à en produire d’autres pour les minorer ou les actualiser.

Par conséquent la cour confirme le jugement en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de l’expertise.

Sur’les demandes d’indemnisation de Mme [F] contre M. [I] :

1) Sur la nature des désordres constatés:

Une semaine après l’acquisition de l’immeuble, le 22 janvier 2016, Mme [F] a fait établir un constat par Maître [C] huissier de justice de ce que le sol en parquet flottant était gondolé, et après retrait de certaines lattes, présentait une humidité importante et des traces de moisissures, de même que la paroi verticale lambrissée du salon. L’huissier constate également que des plaques de bois fixés au plafond des combles sont gondolées et présentent les traces d’un ancien dégât des eaux.

Le rapport d’expertise amiable établie par M. [O] le 26 mars 2016 constate qu’il n’y a pas de cheneau en partie basse de la toiture au-dessus du salon créé dans un ancien garage et que les eaux pluviales coulent à l’intérieur de la construction.

L’expert judiciaire M. [P] a fait intervenir un sapiteur le cabinet ALPHAle 24 mars 2017 qui a conclu , s’agissant des infiltrations et de l’humidité sur le sol et les murs du séjour qu’elle proviennent principalement :

— d’un défaut d’exécution ou d’entretien de la toiture (tuiles cassées sur la toiture principale, absence de tuiles faîtières et d’abergement à la jonction des deux toitures, obstruction partielle du chéneau sur la toiture secondaire, absence d’engravure du solin sur le mur mitoyen non enduit ;

— d’un défaut d’étanchéité de la menuiserie (fenêtre) en façade ouest sur rue (sur le dormant, la jonction avec la maçonnerie et dans une fissuration de l’allège maçonnée).

L’expert ajoute à ces infiltrations, une forte humidité en pied de murs de façade avec dégradation de la peinture, et des moisissures en sous-faces des lames de parquet (sur rue, sur venelles et sur jardin) mais le sapiteur n’a pas retenu d’infiltrations à travers le pied de mur de façade ouest, retenant comme seule cause d’infiltration par temps de pluie les désordres de la toiture et les fuites dans la menuiserie côté ouest (fenêtre créée dans le garage transformé en salon).

*Une isolation insuffisante des murs de façade des pignons en comble et du dallage contrairement à ce qu’indique le diagnostic de performances énergétiques qui classe le logement en catégorie B lors de la vente et déclare ces murs isolés. L’expert ne retient cependant pas le caractère décennal de ce désordre, faute d’avoir pu constater l’impossibilité de maintenir une température minimale de 18° C dans le logement, Mme [F] n’habitant plus celui-ci lors de l’expertise.

2) Sur la demande de réparation des infiltrations d’eau

*Sur le fondement de la garantie décennale:

Selon l’article 1792 du Code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage des dommages mêmes résultant d’un vice du sol qui compromette la solidité de, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Selon l’article 1792-4-1 du même code, toute personne dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles précédents peut être déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle en application des articles 1792 à 1792-2 après 10 ans à compter de la réception des travaux.

C’est à Mme [F] de rapporter la preuve que M. [I] a réalisé des travaux dans l’immeuble acquis moins de 10 ans avant son action, et qu’ils sont la cause des infiltrations dont elle se plaint.

La cause des désordres selon l’expert réside dans un défaut d’exécution de la toiture et dans le traitement d’étanchéité des pieds de mur de façade et de la menuiserie en façade.

Pour ce qui concerne la toiture, il n’est pas démontré que M. [I] ait procédé à des travaux sur la toiture de l’immeuble qu’il avait acquis lui-même en 2001, la toiture du garage existant à cette époque et n’ayant pas besoin d’être refaite pour la transformation en séjour.

Il n’est pas contesté que M. [I] a effectué lui-même des travaux courant 2006 pour remédier à un désordre d’inondation suite à la rupture d’une canalisation sur la voie publique. À cette occasion il a transformé lui-même son garage en pièce de séjour, a posé du parquet flottant, le lambris mural, et isolé les combles. Il a également remplacé un mur de bois en parpaings, mais les infiltrations ne viennent pas des murs eux-mêmes selon le sapiteur mais d’une fenêtre.

D’après les factures et pièces fournies par M. [I] relevées par l’expert, les travaux d’assèchement et de mise en place d’un caniveau en haut et en bas du muret donnant à la terrasse ainsi que le soubassement à la place de la porte du garage et le remplacement de la palissade de bois par un mur de parpaings enduits côté intérieur et extérieur avec un adjuvant d’étanchéité ont été réalisés entre janvier et mars 2006.

Or l’assignation en référé par Mme [F] a été délivrée le 19 mai 2016, soit plus de 10 ans après ces travaux, la fin de ces travaux en mars 2006 constituant la date de réception par M. [I] puisqu’il les a réalisés lui-même.

Les travaux d’aménagement intérieur (électricité, placard ,escalier, pose du parquet flottant, isolation des combles, pose du lambris mural) ont été réalisés entre mai et juillet 2006, nécessairement après les travaux d’étanchéité et d’assèchement.

Par conséquent l’action de Mme [F] est forclose pour avoir été engagée le 16 mai 2016 sur le fondement de la garantie décennale postérieurement au délai de 10 ans à compter de la réception des travaux par M. [I] et le jugement doit être confirmé sur ce point.

* Sur le fondement de la garantie des vices cachés:

Selon les articles 1641 et 1648 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.

L’action doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice.

* Sur la recevabilité de la demande :

Depuis le revirement jurisprudentiel résultant des arrêts de la Chambre mixte de la Cour de Cassation le 21 juillet 2023 n° 20-10.763, 21-19.936 et 21-17.789, soit postérieurement au jugement critiqué rendu le 09 janvier 2023, ce délai d’action est un délai de prescription et non plus de forclusion, donc susceptible d’être interrompu et suspendu conformément aux dispositions des articles 2239 et 2241 du Code civil.

En l’espèce, les désordres d’infiltrations et d’humidité étaient invisibles à Mme [F] , acheteur profane, dès lors qu’il a fallu retirer les lattes du plancher et les lambris du mur pour découvrir les traces de moisissures et d’infiltrations se trouvant derrière.

Le délai de 2 ans court à compter de la découverte du vice, mais est interrompu par une demande d’expertise judiciaire en référé, et se trouve suspendu pendant le déroulement de celle-ci.

La manifestation des infiltrations est bien intervenue le 22 janvier 2016 lors du constat d’huissier qui rapporte, photos à l’appui, le mauvais état de la toiture de la terrasse extérieure et au-dessus du salon (absence de chéneau, malfaçons sur les gouttières, absence de solin).

L’assignation en référé du 19 mai 2016 a interrompu le délai jusqu’à l’ordonnance du 12 juillet 2016 ordonnant l’expertise dont le déroulement a suspendu ensuite ce délai jusqu’au dépôt du rapport le 12 février 2018.

En assignant au fond le 02 août 2018, Mme [F] n’était donc pas prescrite dans son action fondée sur les vices cachés pour les infiltrations dans son immeuble.

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action de Mme [F] sur ce fondement.

* Sur l’application de la clause de non garantie du vendeur :

Les infiltrations et l’humidité subséquente constatées dans l’immeuble vendu rendent celui-ci impropre à sa destination. La présence de moisissures sur les murs permet de retenir que ces infiltrations et le défaut de cette menuiserie existaient antérieurement à la vente.

Toutefois, les murs du salon étaient lambrissés depuis la transformation du garage en 2006 par M. [I].

Et celui-ci a produit une facture du 10 juin 2006 établie par l’entreprise ETCHEPARE ALU pour la fourniture et la pose d’une menuiserie avec vitrage et coulissant deux ventaux pour un montant de 4.064,76 €, démontrant que M. [I] n’est pas à l’origine des travaux sur la fenêtre du salon. Il doit par conséquent être considéré de bonne foi sur le vice affectant cette menuiserie dont il n’est pas démontré qu’il avait connaissance de l’humidité qui imprégnait le mur au niveau de celle-ci, puisque cette humidité était dissimulée par le lambris.

S’agissant des infiltrations par la toiture, aucune pièce ne démontre que celle-ci a fait l’objet de travaux par M. [I]. Il ne peut donc être considéré comme un professionnel de mauvaise foi s’agissant des désordres de la toiture.

Il appartient donc à Mme [F] de démontrer, pour écarter la clause de non garantie des vices cachés, que M. [I]était au courant des fuites d’eau par la toiture dans son salon.

Or celles-ci proviennent de plusieurs causes cumulées, dont d’une part le déplacement de tuiles par le vent, fait imprévisible et pouvant être survenu peu de temps avant ou juste après la vente de l’immeuble ; d’autre part d’un défaut d’entretien des cheneaux, qui sont partiellement bouchés, ce qui n’implique pas que le propriétaire en ait conscience, et d’une mauvaise réalisation de la toiture (absence de tuiles faîtières et d’abergement à la jonction des deux toitures, absence d’engravure du solin sur le mur mitoyen non enduit) ; la conjonction de ces trois causes est à l’origine du dommage après un épisode de forte pluie, mais ne suffit pas à établir que le vendeur connaissait le vice de sa toiture, quand bien même les combles du toit du salon présentaient une trace ancienne de dégât des eaux dont il pouvait penser qu’elle avait été réparée puisqu’elle n’était pas réactivée par les nouvelles infiltrations.

Par conséquent, la clause de non garantie des vices cachés prévue à l’acte de vente en page 10 doit s’appliquer pour ces vices d’infiltrations et conduit à rejeter la demande de Mme [F] tant pour le vice affectant la toiture que pour le vice affectant la menuiserie du salon sur ce fondement, par confirmation du jugement.

*Sur le fondement du défaut de conformité :

En vertu de l’article 1603 du code civil, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend.

Toutefois dans sa réponse aux dires numéro 7 de M. [I], l’expert judiciaire p18 ne conteste pas l’absence de réglementation applicable en 2006 imposant une isolation des murs en cas de ravalement de façade, indiquant avoir retenu simplement que le DPE produit à Mme [F] ne correspondait pas aux travaux d’isolation effectivement réalisée dans le cadre de l’aménagement du salon.

Ce défaut d’isolation ne peut donc constituer un défaut de conformité de la chose vendue à sa destination normale, qui constituerait seulement un vice caché prévu par l’article 1641 et suivants interdisant de demander réparation sur le fondement du manquement à l’obligation de délivrance ou sur celui du manquement au devoir d’information. Cass. 3e civ., 18 janv. 2023, n° 21-22.543.

Mme [F] est donc irrecevable à réclamer une indemnisation du défaut d’isolation de ces murs sur le fondement de la garantie des vices cachés, comme la retenue le premier juge.

* Sur le fondement du dol :

En vertu de l’article 1116 du Code civil dans sa version applicable au litige, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas, il doit être prouvé.

En l’espèce, Mme [F] invoque l’erreur du diagnostic énergétique établi par la SARLU TECHNI DIAG’ sur la foi des informations données par M. [I] sur l’isolation des murs du salon comme caractérisant un dol de la part du vendeur à son égard sur la foi duquel elle a acquis le bien.

La dissimulation intentionnelle d’une information que l’on sait avoir un caractère déterminant pour l’autre partie constitue également un dol.

Il doit être rappelé qu’ en vertu de l’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation en vigueur du 27 mars 2014 au 1er juin 2020 applicable à l’espèce,

En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente.[…].

Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants : […]

6° le diagnostic de performance énergétique prévue à l’article L134-1 du présent code.

Le diagnostic élaboré par la SARLU TECHNI DIAG’ lors d’une visite le 25 mars 2015 a été établi à partir d’une moyenne des factures d’énergie du logement pour les années 2012 à 2014 qui l’a conduite à retenir une classification B à partir d’une consommation de 73 kWh par mètre carré à l’année.

Il est indiqué par ailleurs dans le descriptif du logement et de ses équipements que la toiture comprend des combles non aménageables isolés et non isolés, un plancher bas sur terre-plein non isolé, des murs en pierres et parpaings isolés.

Cette dernière mention s’avère erronée puisque l’expert judiciaire indique que les murs de façade ne sont pas isolés ce qui n’est pas contesté par les parties.

Mais le dernier alinéa de l’article précité dispose que :

L’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n’a qu’une valeur informative.

Cette disposition est expressément rappelée dans l’acte de vente passé entre M. [I] et Mme [F] le 15 janvier 2016 en page 20 au titre du diagnostic de performance énergétique, précisant qu’il s’agit d’un diagnostic purement informatif et que l’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du vendeur des informations contenues dans celui-ci.

Mme [F] ne démontre pas que les éléments contenus dans ce diagnostic, annexés à titre purement informatif, constituaient un élément déterminant du contrat pour elle.

L’acte authentique de l’achat par Mme [F] le 15 janvier 2016 du bien de M. [I] mentionne uniquement que le bien n’a pas fait l’objet de la part de ce dernier de travaux modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble ou des parties communes.

M. [I], qui n’est pas un professionnel de la construction ou de l’immobilier, ne s’est pas engagé dans l’acte de vente sur l’isolation des murs dont seuls ceux du salon étaient couverts de lambris depuis 2006.

Mme [F] échoue donc à démontrer que l’isolation de ces murs avait un caractère déterminant pour elle, d’autant qu’elle a acquis le bien, lot 2 de la future copropriété d’une superficie de 78 m² pour la somme de 152.000€ quand l’agence immobilière AVANTAGES IMMO sollicitée par M. [I] estimait le bien, après travaux d’isolation, entre 200.000 et 225.000 €.

Par conséquent la cour estimant non démontrée l’intention dolosive de M. [I] et le caractère déterminant de l’information sur l’absence d’isolation des murs s’agissant en outre d’une maison ayant plus de 50 ans, la demande d’indemnisation de Mme [F] fondée sur le dol est également rejetée et le jugement confirmé sur ce point.

Les demandes de Mme [F] en condamnation de M. [I] étant rejetées, ses demandes accessoires en réparation de son préjudice de jouissance et préjudice moral sont également rejetées et la demande subsidiaire de M. [I] en garantie par la SARLU TECHNI DIAG et la Société GROUPAMA D’OC au titre du défaut d’isolation thermique devient sans objet.

* Sur les mesures accessoires':

Le tribunal a exactement statué sur le sort des dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dont il a fait une équitable application.

En conséquence, le jugement déféré doit être confirmé sur ces dispositions.

Y ajoutant :

Mme [F] devra payer les dépens de la procédure d’appel et, au titre des frais irrépétibles exposés en appel une indemnité de 1.500 € à M. [I] de 1.500 € à la SARLU TECHNI DIAG’ et à la SA GROUPAMA DOC.

La cour déboute Mme [F] de ses demandes de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME le jugement rendu le 09 janvier 2023 en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande d’indemnisation de Mme [B] [F] au titre des infiltrations et de l’humidité de son appartement fondée sur la garantie des vices cachés.

Statuant à nouveau,

DECLARE recevable la demande d’indemnisation de Mme [B] [F] au titre des infiltrations et de l’humidité de son appartement fondée sur la garantie des vices cachés.

Au fond,

REJETTE la demande d’indemnisation de Mme [B] [F] au titre des infiltrations et de l’humidité dans son appartement fondée sur la garantie des vices cachés.

CONFIRME pour le surplus et y ajoutant.

CONDAMNE Mme [B] [F] aux entiers dépens d’appel.

CONDAMNE Mme [B] [F] à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile:

— la somme de 1.500 € à M. [N] [I],

— la somme de 1.500 € à la SARLU TECHNI DIAG’ et la SA GROUPAMA DOC.

REJETTE la demande de Mme [B] [F] fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par M^me FAURE, Présidente, et par M. CHARRASSIER-CAHOURS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

Ludovic CHARRASSIER-CAHOURS Caroline FAURE