Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 25 JUIN 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/09495 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CF2IR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Janvier 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’EVRY – RG n° 21/03295

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE [Adresse 1], [Adresse 2] représenté par son syndic, la société CLD IMMOBILIER, SARL immatriculée au RCS d’EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 328 899 901

C/O Société CLD IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représenté par M^e Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau d’ESSONNE

INTIMEE

Madame [J] [G]

née le 11 avril 1980 à [Localité 1]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

DEFAILLANTE (acte remis à étude)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Mme [J] [G] est propriétaire des lots n° 2 et 50 au sein de la copropriété résidence [Adresse 1] situé [Adresse 2] soumise au statut de la copropriété.

Par jugement du 7 décembre 2017 le tribunal d’instance de Longjumeau a condamné Mme [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] les sommes suivantes de :

—  3.440,25 € au titre des charges impayées arrêtées au 3ème trimestre 2017

—  113,05 € au titre des frais de recouvrement,

—  1.000 € de dommages-intérêts;

—  1.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens

Par exploit d’huissier de justice du 21 mai 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] situé [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la société à responsabilité limitée CLD Immobilier, a fait assigner Mme [G] devant le tribunal judiciaire d’Evry, aux fins de la condamner au paiement de 7 510,38 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er avril 2021, appel fonds travaux 04/2021 inclus, de 1 458,99 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de diverses sommes, avec intérêt à compter du 25 novembre 2019, date de la mise en demeure, selon les modalités de l’article 1343-2 du code civil et rejeter toutes demandes de délais.

Mme [G], bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu.

Par jugement réputé contradictoire du 27 janvier 2022, le tribunal judiciaire d’Evry a :

— condamné Mme [J] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] la somme de 6 098,18 euros au titre des charges impayées du 1er octobre 2017 au 1er avril 2021 appel fonds travaux 04/2021 inclus, ainsi que les intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2022 et ce, jusqu’à parfait paiement,

— dit que les intérêts dus depuis plus d’un an seront capitalisés, par application de l’article 1343-2 du code civil,

— condamné Mme [J] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts,

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamné Mme [J] [G] aux dépens,

— autorisé la SELARL Ad Litem Juris, représentée par Maître [V] [W], procéder au recouvrement direct des dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné Mme [G] à payer une somme de 1 200 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] situé [Adresse 2] a relevé appel de ce jugement par deux déclarations remises au greffe le 13 mai 2022, enrôlées sous les n° RG 22/09495 et 22/09513.

Par ordonnance du 15 juin 2022, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures et dit qu’elles se poursuivront sous le n° RG 22/09495.

La procédure devant la cour a été clôturée le 5 février 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 8 janvier 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] situé [Adresse 2], appelant, invite la cour à :

— infirmer le jugement en ce qu’il :

a condamné Mme [G] à lui payer la somme de 6 098,18 euros au titre des charges impayées du 1er octobre 2017 au 1er avril 2021, appel fonds travaux 04/2021 inclus, ainsi que les intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2022 et ce jusqu’à parfait paiement,

a condamné Mme [G] à lui payer la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts,

l’a débouté de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— confirmer le jugement pour le surplus,

statuant à nouveau sur les chefs d’infirmation,

— condamner Mme [G] à lui verser la somme de 16 209,45 euros au titre des charges impayées arrêtées au 18 novembre 2024 (provisions 10/204 à 12/2024 et appel fonds travaux 10/2024 inclus), en application des dispositions des articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,

— condamner Mme [G] à lui verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner Mme [G] à lui verser la somme de 1 638,99 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— juger que les intérêts au taux légal, en ce qui concerne les charges et les frais, courront sur les sommes dues à compter de l’acte introductif initial, soit le 21 mai 2021, et à compter du jugement s’agissant des dommages et intérêts,

y ajoutant,

— condamner Mme [G] à lui verser la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel,

— condamner Mme [G] aux dépens de l’appel avec application de l’article 699 du même code ;

Vu la signification de la déclaration d’appel et des conclusions à la requête du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] situé [Adresse 2] délivrée à Mme [J] [G] le 20 juillet 2022 par dépôt de l’acte en l’étude de l’huissier instrumentaire, la signification de conclusions à la requête du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] situé [Adresse 2] délivrée à Mme [J] [G] le 13 janvier 2025 par dépôt de l’acte en l’étude de l’huissier instrumentaire ;

SUR CE,

Mme [G] n’a pas constitué avocat ; il sera statué par défaut.

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires en paiement des charges de copropriété

Le syndicat des copropriétaires requiert l’infirmation du jugement en ce qu’il a condamné Mme [G] au paiement de la somme de 6 098,18 euros au titre des charges impayées du 1er octobre 2017 au 1er avril 2021, appel fonds travaux d’avril 2021 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement de première instance rendu le 27 janvier 2022, et la confirmation de la capitalisation.

Le syndicat des copropriétaires soutient que c’est à tort que le premier juge a déduit les sommes 'For Eau Ch WC 10.76 x 50m3' et 'For Eau Fr WC 3.77 x 50m3' du 30 juin 2019 d’un montant respectif de 538 euros et 188,50 euros, et 'For Eau Ch WC 9.92 x 50m3' et 'For Eau Fr WC 3.76 x 50m3' du 30 juin 2020 d’un montant respectif de 496 euros et 188 euros, alors qu’elles sont justifiées par les régularisations de charges des exercices 2018-2019 et 2019-2020, produites.

En outre, le syndicat des copropriétaires, actualisant sa créance, sollicite la condamnation de Mme [G] au paiement de la somme de 16 209,45 euros, selon décompte arrêté au 18 novembre 2024, provisions d’octobre 2024 à décembre 2024 et appel fonds travaux d’octobre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance devant le premier juge du 21 mai 2021.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

L’article 1231-6 alinéas 1 et 2 du code civil prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Il résulte de l’article 1343-2 du code civil que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Mme [G],

— le décompte des sommes dues pour la période du 1er octobre 2017 au 1er octobre 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 17 décembre 2018, 27 novembre 2019, 11 février 2021, 24 janvier 2022, 30 janvier 2023 et 28 mars 2024 approuvant les comptes de l’exercice 2017-2018 à l’exercice 2022-2023 et votant le budget prévisionnel des appels de fonds et travaux des exercices 2023-2024 et 2024-2025,

— les appels de fonds de la période considérée et les régularisations des charges des exercices 2016-2017 à 2019-2020, 2021-2022 et 2022-2023,

— le jugement du tribunal d’instance de Longjumeau du 7 décembre 2017.

Au titre des éléments versés au débat le syndicat des copropriétaires justifie de sa créance pour l’appel de fond exceptionnel du 30 juin 2019 d’un montant de 1,70 euros, ainsi que pour les forfaits de consommation d’eau des 30 juin 2019, d’un montant de 538 euros et 188,50 euros, et 30 juin 2020, d’un montant de 496 euros et 188 euros, ce dernier ayant produit non seulement les procès-verbaux des assemblées générales des 27 novembre 2019 et 11 février 2021 approuvant les comptes des exercices 2018-2019 et 2019-2020, mais également les régularisations individuelles desdits appels de fonds, étant rappelé qu’en vertu de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 les régularisations n’étaient, en l’espèce, pas essentielles pour justifier de la créance du syndicat des copropriétaires, la répartition individuelle des charges n’étant pas contestée.

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement desdites sommes.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires justifie de sa créance pour les sommes postérieures au 1er avril 2021, appel fonds travaux du 2ème trimestre 2021 inclus, par la production des procès-verbaux des assemblées générales des 24 janvier 2022, 30 janvier 2023 et 28 mars 2024, approuvant les comptes des exercices 2020-2021, 2021-2022 et 2022-2023 et adoptant le budget prévisionnel pour les exercices 2023-2024 et 2024-2025.

Enfin, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de voir courir les intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2021, date de l’acte introductif d’instance devant le premier juge. Les intérêts au taux légal courront donc à compter du jugement de première instance du 27 janvier 2022 sur la somme de 7 510,38 euros, due au 1er avril 2021, et sur le surplus à compter de la présente décision, en vertu des alinéas 1 et 2 de l’article 1231-6 du code civil.

Mme [G] doit donc être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 16 209,45 euros au titre de l’arriéré des charges pour la période du 1er octobre 2017 au 18 novembre 2024, provisions et appel fonds travaux du 4ème trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2022 sur la somme de 7 510,38 euros et sur le surplus à compter de la présente décision, lesquels seront capitalisés, conformément aux dispositions de l’article 133-2 du code civil.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires de recouvrement

Le syndicat des copropriétaires requiert l’infirmation du jugement l’ayant débouté de l’intégralité de sa demande au titre des frais de recouvrement à hauteur de 1 458,99 euros, soutenant qu’en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ces derniers étaient nécessaires au recouvrement de sa créance, ajoutant qu’il justifie des hypothèques légales inscrites sur le bien.

En outre, le syndicat des copropriétaires actualise sa demande et sollicite la condamnation de Mme [G] au paiement de la somme de 1 638,99 au titre des frais de recouvrement.

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerne les frais nécessaires exposes par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— les honoraires du syndic,

— l’hypothèque légale publiée et enregistrée le 25 juin 2021.

Le syndicat des copropriétaires sollicite l’infirmation du jugement ayant rejeté la condamnation de Mme [G] au paiement des honoraires du syndic facturés :

— les 7 décembre 2017, 11 décembre 2018 et 15 novembre 2019 au titre de la 'GESTION ANNUELLE DOSS.AVOCAT’ d’un montant de 285 euros (95 x 3),

— les 7 décembre 2017, 15 novembre 2019, 17 avril 2020 et 22 avril et 26 avril 2021 au titre de 'ACTUALISATION DOSSIER AVOCAT’ d’un montant de 300 euros (60 x 5),

— le 20 novembre 2018 au titre de 'MIS.A JOUR DOSSIER AVOC.[G]' d’un montant de 60 euros,

— le 7 novembre 2019 au titre de 'DOSSIER AVOCAT [G] 3' d’un montant de 270 euros,

— les 7 novembre 2019 et 26 avril 2021 au titre de 'HYPOTHEQUE LEGALE [G]' d’un montant de 226,10 euros (113,05 x 2),

— le 15 décembre 2020 au titre de 'GESTION DOSSIER [G]' d’un montant de 95 euros.

La demande sera écartée sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, au motif que les honoraires du syndic ne représentent pas des frais nécessaires au recouvrement de la créance mais des actes entrant dans la gestion courante du syndic, outre le fait que le syndicat des copropriétaires n’a pas produit les hypothèques légales des 7 novembre 2019 et 26 avril 2021, méconnaissant les principes de la charge de la preuve prévus par les articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil.

En outre, sera également écartée la demande d’infirmation du jugement ayant débouté l’appelant de sa demande de condamnation de Mme [G] au paiement de la somme de 222,89 euros facturée le 31 janvier 2019 au titre des 'FRAIS RECHERCHE AFFAIRE [G]', sur le fondement des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, le syndicat des copropriétaires n’ayant produit aucun élément justifiant cette dernière.

Enfin, seront également rejetés les frais postérieurs au 26 avril 2021, au titre de 'ACTUALISATION DOSSIER AVOCAT’ facturés les 26 novembre 2021 et 18 novembre 2024 pour un montant de 120 euros (60 x 2) et au titre de 'SUIVI PROCEDURE DOSSIER AVOCAT’ facturés le 15 novembre 2024 pour un montant de 60 euros, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ces derniers ne représentant pas des frais nécessaires au recouvrement de la créance mais des actes entrant dans la gestion courante du syndic.

Il convient donc de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d’infirmation et d’actualisation des frais de recouvrement.

Sur la demande en dommages et intérêts du syndicat

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Depuis plusieurs années, Mme [G] s’abstient de payer les charges de copropriété, laissant sa dette perdurer et s’aggraver. Sa mauvaise foi est caractérisée par le fait qu’elle a déjà été condamnée par le tribunal d’instance de Longjumeau à payer un arriéré de charges.

Les manquements systématiques et répétés de Mme [G] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Ce préjudice a été insuffisamment réparé par le premier juge.

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a condamné Mme [G] au paiement de la somme de 600 euros de dommages-intérêts.

Mme [G] doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 1 000 euros de dommages-intérêts.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Mme [G], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel, dont distraction au profit de la SELARL Ad Litem Juris représentée par Maître Tesler, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme globale de 2 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a :

— condamné Mme [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] situé [Adresse 2] la somme de 6 098,18 euros au titre des charges impayées du 1er octobre 2017 au 1er avril 2021, appel fonds travaux d’avril 2021 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement de première instance rendu le 27 janvier 2022,

— condamné Mme [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] situé [Adresse 2] la somme de 600 euros de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence [Adresse 1] situé [Adresse 2] la somme de 16 209,45 euros au titre de l’arriéré des charges pour la période du 1er octobre 2017 au 18 novembre 2024, provisions et appel fonds travaux du 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2022 sur la somme de 7 510,38 euros, due au 1er avril 2021, et sur le surplus à compter de la présente décision, lesquels seront capitalisés,

Condamne Mme [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence [Adresse 1] situé [Adresse 2] la somme de 1 000 euros de dommages-intérêts,

Condamne Mme [G] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence [Adresse 1] situé [Adresse 2] la somme de 2 500 euros par application de l’article 700 du même code en cause d’appel,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] [Adresse 2] de ses demandes plus amples ou contraires.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE