COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 26 JANVIER 2026

N° RG 25/01893 – N° Portalis DBVJ-V-B7J-OHRF

SCI LANTIER

c/

Monsieur [D] [U]

Monsieur [L] [U]

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Grosse délivrée le : 26 janvier 2026

aux avocats

Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé rendue le 10 mars 2025 (R.G. 24/01508) par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 11 avril 2025

APPELANTE :

SCI LANTIER, immatriculée au RCS de Bordeaux sous le numéro 400 705 570, agissant poursuites et diligences de ses gérants domiciliés en cette qualité au siège social sis [Adresse 3]

Représentée par Maître Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Bernard PERRET, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS :

Monsieur [D] [U], né le 22 Janvier 1958 à [Localité 9] (94), de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

Monsieur [L] [U], né le 25 Septembre 1989 à [Localité 5], de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

Représentés par Maître Béatrice DEL CORTE, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 décembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bérengère VALLEE, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Bérengère VALLEE, Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1. Par acte du 23 mars 2020, la SCI Lantier a donné à bail commercial à M. [D] [U] et M. [L] [U] un local composé d’un bâtiment d’une superficie de 180 m² ainsi que l’usage commun du parking et d’une partie de terrain situé à la Teste-de-Buch (Gironde), pour une durée de neuf années à effet au 1er avril 2020 et moyennant un loyer mensuel de 1 089,04 euros HT, chaque preneur devant la somme de 544,52 euros HT.

Le bail stipule une clause d’indexation fondée sur l’indice des loyers commerciaux.

Des difficultés sont survenues entre les parties, la société Lantier faisant grief à MM. [U] de ne pas s’être acquittés de l’intégralité de leur loyer dès l’année 2022.

Les consorts [U] reprochent quant à eux à la société Lantier de ne pas avoir procédé à la réparation de la toiture qui présente des infiltrations d’eau ni à celle du système de désenfumage, et de ne pas avoir établi un inventaire de la répartition des charges bien qu’elle facture une provision sur charges chaque mois.

Par courrier du 14 mai 2024, la société Lantier a mis en demeure MM. [U] d’avoir à régler sous quinzaine la somme de 1 199,10 euros au titre du solde des loyers et charges.

Par actes distincts de commissaire de justice du 14 juin 2024, la société Lantier a fait signifier à MM. [U] deux commandements visant la clause résolutoire :

— un commandement de payer la somme de 2.450,66 euros au titre du solde des loyers et charges locatives,

— un commandement de :

* justifier d’une assurance en cours de validité portant sur le local commercial,

* justifier d’une attestation de conformité électrique 'suite aux modifications sur l’installation électrique que vous avez réalisées dans le local commercial',

* procéder à l’entretien du local commercial dans son intégralité, c’est-à-dire procéder à l’entretien du bâtiment et des extérieurs.

2. Dans ce contexte, par acte extrajudiciaire du 11 juillet 2024, MM. [U] ont fait assigner la société Lantier en référé devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins principalement de voir rejeter le commandement de payer du 14 juin 2024 et de condamnation au paiement d’une somme provisionnelle au titre des provisions sur charges perçus depuis le 1er avril 2020 ainsi qu’à la réalisation sous astreinte de travaux de toiture.

3. Par ordonnance de référé du 10 mars 2025, le président du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— Dit n’y avoir lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant la Sci Lantier et MM. [D] et [L] [U] en vertu du commandement en date du 14 juin 2024,

— Condamné la Sci Lantier à payer à MM. [D] et [L] [U] la somme de la somme de 2 500 euros au titre des provisions sur charges qu’elle a perçues depuis le 1er avril 2020,

— Vu l’article 145 du code de procédure civile, ordonné une mesure d’expertise et désigné pour y procéder M. [Y] [W], [Adresse 4],

— Dit que l’expert répondra à la mission suivante :

se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission, et notamment l’assignation, ainsi que tous constats ou expertises ; visiter les lieux et les décrire ;

vérifier si les dégradations alléguées en toiture existent (infiltrations et désenfumage) ; les décrire, en indiquer la nature, l’importance et la localisation; en préciser la date d’apparition ;

pour chaque désordre, préciser s’il est de nature à rendre l’immeuble, actuellement ou à terme certain, impropre à son usage ou à compromettre sa solidité, et préciser en quoi ;

en rechercher la cause en précisant quels ont été les travaux d’entretien réalisés par le bailleur ou le preneur et leur efficacité ;

donner tous éléments techniques et de fait permettant au juge de déterminer les responsabilités éventuelles encourues ;

donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, en communiquant au besoin aux parties en même temps que son pré-rapport, des devis et propositions chiffrées concernant les travaux envisagés, et ce, en enjoignant les parties de formuler leurs observations écrites dans le délai d’un mois suivant la date de cette communication ;

donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l’importance des préjudices subis et proposer une base d’évaluation ;

constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le juge chargé du contrôle des expertises ;

établir un pré-rapport comportant devis et estimations chiffrées et, un mois avant la date prévue pour le dépôt du rapport définitif, le communiquer aux parties en leur enjoignant de formuler, dans le délai d’un mois suivant cette communication, leurs observations et dires récapitulatifs ;

— Dit que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles,

— Fixé à la somme de 3 000 euros la provision que le demandeur devra consigner par virement sur le compte de la Régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (Cf code BIC joint) mentionnant le numéro Portalis (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente ordonnance) dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque,

— Dit que l’expert déposera son rapport dans le délai de 6 mois à compter de la consignation.

— Dit que le magistrat du tribunal judiciaire de Bordeaux chargé du contrôle des expertises assurera le suivi de la mesure conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile,

— Rejeté toutes autres demandes des parties,

— Condamné la Sci Lantier, MM. [D] et [L] [U] à payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

4. Par déclaration au greffe du 11 avril 2025, la société Lantier a relevé appel de l’ordonnance énonçant les chefs expressément critiqués, intimant MM. [D] et [L] [U].

Les consorts [U] ont formé appel incident.

L’affaire avait été fixée à bref délai à l’audience du 1er septembre 2025, et reportée à l’audience du 08 décembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

5. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 1er octobre 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Lantier demande à la cour de :

Vu les articles 1103, 1104, et 1221 du code civil,

Vu le bail commercial conclu entre les parties,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

— Infirmer l’ordonnance de référé rendue le 10 mars 2025 par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’elle a :

Dit n’y avoir lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant la société Lantier et MM. [D] et [L] [U] en vertu du commandement en date du 14 juin 2024,

Condamné la société Lantier à payer à MM. [D] et [L] [U] la somme de 2 500 euros au titre des provisions sur charges qu’elle a perçues depuis le 1er avril 2020,

Rejeté toutes autres demandes des parties,

Débouté la société Lantier de sa demande, formée à titre principal, visant à voir prononcer la résiliation du bail conclu le 23 mars 2020 au 14 juillet 2024 en raison de l’absence d’entretien de la parcelle réalisé dans le délai d’un mois suivant le commandement d’avoir à respecter cette obligation contractuelle signifié le 14 juin 2024,

Débouté de sa demande la société Lantier, formée à titre principal, visant à voir dire que MM. [U] sont redevables depuis le 14 juillet 2024 d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé à cette date,

Débouté la société Lantier de sa demande, formée à titre principal, visant à voir ordonner l’expulsion de MM. [U] de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de leur chef du local situé [Adresse 1] à [Localité 8] avec l’assistance d’un huissier et le recours à la force publique si besoin est,

Débouté la société Lantier de sa demande, formée à titre subsidiaire, visant à voir condamner MM. [U] à retirer dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision, tous les déchets et matériaux délaissés à l’extérieur du local loué sous astreinte de 100 euros par jours de retard,

Débouté la société Lantier de sa demande, formée à titre subsidiaire, visant à voir dire que le montant à restituer aux consorts [U] au titre du décompte des charges des années 2020 à 2024 ne pourra être supérieur à 353,93 euros,

Débouté la société Lantier de sa demande, formée en toute hypothèse, visant à voir condamner in solidum MM. [U] à retirer tous les équipements de la climatisation installée sur le bâtiment loué dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision et sous astreinte de 200 euros par jours de retard,

Condamné la société Lantier à payer à MM. [D] et [L] [U] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Débouté de sa demande, formée en toute hypothèse, visant à voir condamner in solidum MM. [U] à verser à la société Lantier la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Statuant à nouveau :

— Débouter MM. [U] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions, y compris au titre de leurs demandes formées dans le cadre de leur appel incident,

— Constater que la société Lantier ne se prévaut pas du commandement de payer pour solliciter la résiliation du bail commercial en raison du paiement des arriérés de loyers et charges dans le délai visé au commandement,

A titre principal :

— Prononcer la résiliation du bail conclu le 23 mars 2020 au 14 juillet 2024 en raison de l’absence d’entretien de la parcelle réalisé dans le délai d’un mois suivant le commandement d’avoir à respecter cette obligation contractuelle signifié le 14 juin 2024,

En conséquence :

— Juger MM. [U] redevables depuis le 14 juillet 2024 d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé à cette date,

— Ordonner l’expulsion de MM. [U] de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de leur chef du local situé [Adresse 1] à [Localité 6] avec l’assistance d’un huissier et le recours à la force publique si besoin est,

A titre subsidiaire :

— Condamner MM. [U] à retirer dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision, tous les déchets et matériaux délaissés à l’extérieur de local loué sous astreinte de 100 euros par jours de retard,

— Juger que le montant à restituer aux consorts [U] au titre du décompte des charges des années 2020 à 2024 ne pourra être supérieur à 353,93 euros,

En toute hypothèse :

— Débouter MM. [U] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions, y compris au titre de leurs demandes formées dans le cadre de leur appel incident,

— Condamner in solidum MM. [U] à retirer tous les équipements de la climatisation installée sur le bâtiment loué dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision et sous astreinte de 200 euros par jours de retard,

— Condamner in solidum MM. [U] à verser à la société Lantier la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

6. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 13 novembre 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, MM. [D] et [L] [U] demandent à la cour de :

Vu les articles 1103, 1104, 1195, 1353, 1720, 1721 et suivants du code civil, 1754 du code civil,

Vu l’article 835 alinéa 2, du code de procédure civile, l’article 1343-5 du code civil, L. 145-41 du code de commerce,

Vu les contestations sérieuses opposées par les locataires MM. [U] [D] et [U] [L],

— Confirmer l’ordonnance de référé rendue le 10 mars 2025 en ce qu’elle a :

Dit n’y avoir lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial consenti par la société Lantier à MM. [U] [L] et [U] [D] en vertu du commandement en date du 14 juin 2024,

Condamné la société Lantier à payer à MM. [U] [L] et [U] [D] la somme de 2 500 euros au titre des provisions sur charges perçues depuis le 1er avril 2020,

Débouté la société Lantier de sa demande visant à voir prononcer la résiliation du bail conclu le 23 mars 2020 au 14 juin 2024 au motif de l’absence d’entretien de la parcelle réalisé dans le délai d’un mois suivant le commandement d’avoir à respecter cette obligation contractuelle signifié le 14 juin 2024,

Débouté la société Lantier de sa demande visant à voir dire que MM. [U] sont redevables depuis le 14 juin 2024 d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé à cette date,

Débouté la société Lantier de sa demande visant à voir ordonner l’expulsion de MM. [U] de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de leur chef du local situé [Adresse 1] à [Localité 7] avec l’assistance d’un huissier et le recours à la force publique,

Débouté la société Lantier de sa demande visant à voir condamner MM. [U] à retirer dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision, tous les déchets et matériaux délaissés à l’extérieur du local loué sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

Débouté la société Lantier de sa demande visant à voir dire que le montant à restituer aux consorts [U] au titre du décompte des charges des années 2020 à 2024 ne pourra être supérieur à 353,93 euros,

Débouté la société Lantier de sa demande visant à voir condamner in solidum MM. [U] à retirer tous les équipements de climatisation installée sur le bâtiment loué dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard,

Condamné la société Lantier à payer à MM. [U] [D] et [L] [U] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Débouté la société Lantier de sa demande de condamnation in solidum de MM. [U] à verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Dans le cadre de l’appel incident, MM. [U] [L] et [U] [D] demandent à la cour d’appel de :

— Condamner la société Lantier à régler à titre provisionnel à MM. [U] la somme complémentaire de 2 200 euros au titre des provisions sur charges qu’elle a perçues depuis le 1er avril 2020,

— Condamner la société Lantier à effectuer sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir les travaux en toiture visant à mettre un terme aux désordres d’infiltration d’eau affectant les locaux donnés à bail commercial et de réparer le système de désenfumage incendie en toiture,

A titre infiniment subsidiaire dans l’hypothèse selon laquelle la cour d’appel de Bordeaux estimerait qu’il appartient à MM. [U] [L] et [U] [D] d’entretenir la parcelle et de procéder à l’enlèvement du système de climatisation

— Accorder vingt-quatre mois de délais aux preneurs pour procéder à la suppression du système de climatisation et enlever les matériaux stockés à l’extérieur du bâtiment,

— Condamner à titre reconventionnel la société Lantier à mettre en place un système de chauffage et d’aération des locaux permettant d’assurer la jouissance normale et paisible desdits locaux, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,

— Suspendre le jeu de la clause résolutoire du commandement délivré le 14 juin 2024 pendant le délai de grâce accordé aux preneurs,

— Débouter la société Lantier de toutes demandes reconventionnelles qu’elle présente en appel,

— Condamner la société Lantier au paiement des dépens et au paiement de la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

7. La clôture de la procédure a été prononcée selon ordonnance du 24 novembre 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux derniers conclusions écrites déposées.

8. Au cours du délibéré, la cour a invité les parties à faire valoir leurs observations sur l’étendue de la saisine de la cour en présence d’un appel incident formé par les intimés sans qu’il soit demandé l’infirmation de l’ordonnance.

Par note en délibéré dûment autorisée en date du 09 janvier 2026, le conseil de la SCI Lantier a fait valoir que la cour n’était pas saisie en l’absence d’une demande d’infirmation dans le dispositif des écritures des intimés.

Par note en délibéré dûment autorisée en date du 13 janvier 2026, le conseil de MM. [U] a opposé qu’en vertu de la jurisprudence de la Cour de cassation (26 mars 2025, n°23-13.889), il n’est pas strictement obligatoire de reprendre le mot 'réformation’ dans le dispositif des conclusions d’intimé avec appel incident, dès lors que la critique du jugement et la demande de réformation ressortent clairement des motifs ou de la discussion des conclusions, mais également qu’une demande de condamnation en paiement est bien stipulée dans le dispositif desdites écritures présentées en appel.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour

9. Aux termes de l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

Selon l’article 562 du même code, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs du dispositif de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Aux termes de l’article 954 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige, 'les conclusions d’appel (…) doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. (…) Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l’énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions (…). La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. (…) La partie qui conclut à l’infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu’elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance.(…)'

10. En premier lieu, il résulte de la combinaison des articles 542 et 954 du code de procédure civile que la cour d’appel ne peut que confirmer le jugement si l’intimé qui forme appel incident ne demande pas l’infirmation du jugement dans le dispositif de ses conclusions.

11. En l’espèce, le dispositif des conclusions des intimés ne comporte aucune demande d’infirmation partielle des dispositions du jugement déféré en ce qu’il a limité la provision allouée au titre des provisions sur charges perçues par la bailleresse à la somme de 2.500 euros et en ce qu’il a rejeté sa demande tendant à la réalisation sous astreinte de travaux de toiture, le premier juge ayant à ce titre ordonné une expertise judiciaire, actuellement en cours, afin de vérifier la réalité et l’importance des désordres allégués.

12. En conséquence, la cour n’est pas saisie des demandes formées par MM [U] en appel tendant à la condamnation de la société Lantier à leur régler une provision 'complémentaire’ de 2.200 euros au titre des provisions sur charges perçues depuis le 1er avril 2020 et à effectuer sous astreinte des travaux de toiture.

13. En second lieu, il résulte du dispositif des dernières conclusions de l’appelante qui seul lie la cour, que la société Lantier :

— d’une part, 'ne se prévaut pas du commandement de payer pour solliciter la résiliation du bail commercial en raison du paiement des arriérés de loyers et charges dans le délai visé au commandement',

— d’autre part, sollicite la 'résiliation du bail conclu le 23 mars 2020 au 14 juillet 2024 en raison de l’absence d’entretien de la parcelle réalisé dans le délai d’un mois suivant le commandement d’avoir à respecter cette obligation contractuelle signifié le 14 juin 2024" [souligné par la cour], de sorte que sont inopérants ses développements relatifs à l’application de la clause résolutoire faute pour les preneurs de justifier d’une attestation de conformité électrique.

Sur le manquement des preneurs à leur obligation d’entretien du local commercial

Moyens des parties

14. La société Lantier fait valoir que le bail impose au preneur d’entretenir les lieux loués et que la parcelle de terrain attenant au bâtiment est encombrée de déchets et matériaux laissés à l’abandon donnant à la parcelle un aspect de décharge, ajoutant que si les locataires ne sont pas tenus d’entretenir l’intégralité de la parcelle, ils ont néanmoins l’obligation d’entretenir une partie des extérieurs mis à disposition en vertu du bail et qui est nécessairement les extérieurs situés autour de leur local. L’appelante sollicite en conséquence, à titre principal, l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour manquement des preneurs à leur obligation d’entretien et, à titre subsidiaire, le retrait des déchets et matériaux délaissés à l’extérieur du local loué sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

15. MM. [U] maintiennent que le commandement délivré le 14 juin 2024, les sommant de respecter les obligations contractuelles d’entretien ne peut, en raison de son imprécision et de son caractère trop général, justifier l’application de la clause résolutoire contractuelle. Ils ajoutent que le contrat liant les parties ne vise nullement les extérieurs des locaux donnés à bail soulignant, d’une part, que le local est un entrepôt situé dans une zone artisanale et commerciale de sorte que le stockage de matériaux est prévu et autorisé dans ladite zone, d’autre part, que la bailleresse a autorisé en toute connaissance de cause le développement d’une activité de fabrication et vente de meubles, ce qui nécessite une zone de stockage, laquelle a été autorisée depuis l’origine le long du bâtiment et à l’arrière de celui-ci par la société Lantier auprès des précédents locataires, enfin, que le bail commercial n’interdit pas aux preneurs de stocker à l’arrière et le long du local commercial les matériaux utilisés pour son activité. Enfin, ils relèvent que le stockage ponctuel des matériaux sur le côté du hangar ne génère aucune nuisance ni trouble anormal du voisinage et qu’ils n’ont d’ailleurs jamais reçu de courrier préalable les avisant que les extérieurs ne seraient pas entretenus par leurs soins ou qu’ils seraient tenus contractuellement de répondre à cette obligation.

Réponse de la cour

16. Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

17. En l’espèce, c’est par de justes motifs que la cour adopte que le premier juge, rappelant que le manquement justifiant le constat de la résiliation de plein droit doit concerner une condition évidente du contrat et être parfaitement caractérisé, a relevé que ce n’est que dans le cadre de la présente procédure que la société Lantier a précisé la nature du défaut d’entretien reproché aux preneurs à savoir l’encombrement de déchets et matériaux laissés à l’abandon donnant un aspect de décharge à la parcelle et que l’obligation d’entretien rappelée en termes généraux par le bailleur dans son commandement sans demande d’enlèvement des déchets et matériaux était insuffisamment précise pour permettre aux preneurs de respecter cette obligation et de s’exécuter dans le délai imparti, la clause résolutoire n’ayant dès lors pas pu s’appliquer.

18. En conséquence, c’est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande principale de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement du 14 juin 2024, l’ordonnance entreprise étant confirmée de ce chef.

19. Par ailleurs, ainsi que le rappelle justement le premier juge, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’interpréter le contrat ou la volonté des parties.

20. Il ne lui appartient donc pas caractériser l’étendue de l’obligation d’entretien du preneur et d’apprécier si le fait pour MM. [U] d’entreposer divers matériaux sur le terrain loué constitue un manquement à cette obligation, le bail ayant pour destination une exploitation d’un fond de commerce de fabrication et vente de meubles, étant ajouté que la société Lantier ne démontre pas que le stockage de matériaux sur le terrain loué constitue un trouble manifestement illicite.

21. L’ordonnance critiquée sera donc confirmée en ce qu’elle a débouté la société Lantier de sa demande subsidiaire de retrait sous astreinte des matériaux litigieux.

Sur les charges

Moyens des parties

22. La société Lantier critique l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a condamnée à restituer la somme de 2.500 euros au titre des provisions sur charges qu’elle a perçues depuis le 1er avril 2020, faisant valoir qu’elle est fondée en ses appels de charges correspondant aux taxes foncières et taxes d’ordures ménagères ainsi qu’à la consommation d’eau du preneur et qu’elle en justifie par la production de justificatifs de consommation et de factures, le montant total des charges pour les année 2020 à 2024 s’élevant à la somme de 4.406,07 euros, de sorte qu’au vu des provisions versées, le solde en faveur des locataires ne s’élève qu’à la somme de 353,93 euros.

23. MM [U] maintiennent que le bailleur n’a pas été en mesure de justifier des appels de charge qu’il a effectués, alors qu’ils ne sont pas les seuls locataires de l’immeuble et que la fourniture d’eau était incluse dans le montant du loyer.

Réponse de la cour

24. Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

25. En l’espèce, comme le soutiennent les intimés et comme l’a justement relevé le premier juge, le bail liant les parties n’a pas prévu de versement de provisions sur charges en sus du loyer et stipule seulement, en son article 4-8 intitulé 'contributions et charges diverses', que le preneur paiera notamment la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la taxe foncière, les parties décidant d’étaler le paiement de cette taxe sur 12 mois avec des échéances égales à 1/12ème du montant de la dernière taxe foncière avec une régularisation chaque année au mois de novembre. Les conditions de l’alimentation en eau du local ne sont en outre pas précisées et aucun remboursement par le locataire n’apparaît prévu à ce titre dans la convention.

26. Dans ces conditions, c’est par d’exacts motifs qu’il convient d’adopter que le premier juge a considéré que la société Lantier n’ayant pas précisé les modalités de la répartition de la taxe foncière et d’ordures ménagères entre les différents locataires du bâtiment, elle ne peut se prévaloir d’une créance non sérieusement contestable à ce titre et qu’il en est de même concernant la consommation d’eau, faute de tout élément sur ce point dans le contrat liant les parties.

27. L’ordonnance entreprise mérite donc confirmation en ce qu’elle a condamné la société Lantier à restituer à MM. [U] la somme de 2.500 euros au titre des provisions sur charges perçues depuis le 1er avril 2020, étant rappelé qu’il a été jugé ci-avant que la cour n’était pas valablement saisie de l’appel incident formé par les intimés sur ce point.

Sur la climatisation

Moyens des parties

28. La société Lantier reproche au premier juge d’avoir rejeté sa demande de retrait de la climatisation installée par les preneurs en façade de l’immeuble sans aucune autorisation et en violation des dispositions contractuelles du bail, faisant valoir que les preneurs ne démontrent pas que le climatiseur préexistait à leur location.

29. MM. [U] concluent à la confirmation de l’ordonnance ayant rejeté cette demande.

Réponse de la cour

30. Aucun constat d’état des lieux d’entrée n’apparaît avoir été établi entre les parties, de sorte qu’il n’est nullement établi avec l’évidence requise devant le juge des référés que MM. [U] auraient procédé à l’installation litigieuse sans autorisation.

31. L’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a débouté la société Lantier de sa demande en ce sens.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

32. L’ordonnance entreprise sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

33. Partie succombante, la société Lantier supportera les dépens d’appel et sera équitablement condamnée à verser la somme de 2.000 euros à MM. [U], ensemble, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

Confirme le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Condamne la société Lantier aux dépens d’appel,

Condamne la société Lantier à verser la somme de 2.000 euros à M. [D] [U] et M. [L] [U], ensemble, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président