Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 2, 8 octobre 2025, n° 22/15331

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Texte intégral
- COUR D'APPEL DE PARIS
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- PRÉTENTIONS DES PARTIES
- Motifs de la décision
- Sur les responsabilités
- Sur l'indemnisation des préjudices de Mme [E]
- Sur le préjudice matériel
- Sur le préjudice financier
- Sur le préjudice immatériel
- Sur le préjudice moral de Mme [E]
- Sur la garantie GENERALI IARD, assureur de la copropriété
- Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
- Dispositif

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CA Paris
Infirmation partielle 8 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Évaluation du préjudice matériel
La cour a confirmé que les éléments de preuve fournis par l'appelante ne justifiaient pas les montants supplémentaires réclamés, mais a reconnu un préjudice locatif pour une période d'inoccupation.
Accepté
Perte de jouissance de l'appartement
La cour a reconnu le préjudice immatériel lié à la perte de loyer pour une période d'inoccupation, mais a rejeté d'autres demandes d'indemnisation pour minoration de loyer.
Rejeté
Frais d'expertise
La cour a estimé que ces frais ne peuvent être considérés comme des frais irrépétibles au sens de l'article 700 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 2, 8 oct. 2025, n° 22/15331
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	22/15331
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Antoine CHRISTINVirginie LEMEULLE-BAILLIARTMarie-Catherine VIGNESClaire PRUVOSTLucas DREYFUS
Cabinet(s) :	CHEVALIER-MARTY-PRUVOST SOCIETE D'AVOCATSGRV ASSOCIESSELARL DREYFUS FONTANA
Parties :	S.A. GENERALI IARD, son syndic, Société HOMYA, C/O Société FONCIA [ Localité 22 ] RIVE GAUCHE - IMMOBILIERE IDF, la société GEC 25, SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [ Adresse 9 ]

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 08 OCTOBRE 2025

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/15331 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGKVO

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Mai 2022-TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 22]- RG n° 18/11525

APPELANTE

Madame [N] [E]

née le [Date naissance 2] 1964 à [Localité 26] (92)

[Adresse 14]

[Localité 19]

Représentée par M^e Antoine CHRISTIN de la SELARL ANTOINE CHRISTIN AVOCAT, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE

INTIMÉES

S.A. GENERALI IARD

[Adresse 6]

[Localité 16]

N° SIRET : 552 062 663

Représentée par M^e Marie-Catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Ayant pour avocat plaidant : M^e Claire PRUVOST, SELAS CHEVALIER MARTY PRUVOST, avocat au barreau de PARIS, toque : R0085

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 9] représenté par son syndic, la société FONCIA [Localité 22] RIVE GAUCHE ' IMMOBILIERE IDF, SAS immatriculée au RCS de [Localité 22] sous le n° 306 533 738,

C/O Société FONCIA [Localité 22] RIVE GAUCHE – IMMOBILIERE IDF

[Adresse 7]

[Localité 17]

Représenté par M^e Virginie LEMEULLE et plaidant par M^e Clémence LERAT substituant M^e Virginie LEMEULLE – AARPI L & ASSOCIES – avocat au barreau de PARIS, toque : J0060

Société HOMYA venant aux droits de la société GEC 25

SASU immatriculée au RCS de [Localité 22] sous le numéro 880 266 218

[Adresse 5]

[Localité 15]

Représentée par M^e Lucas DREYFUS de la SELARL DREYFUS FONTANA, avocat au barreau de PARIS, toque : K0139

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 25 Juin 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère,

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Christine MOREAU, Présidente de Chambre et par Dominique CARMENT, Greffière, présent lors de la mise à disposition.

* * * * * * * *

FAITS ET PROCÉDURE

L’immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 25] est soumis au statut de la copropriété. Il jouxte un immeuble du [Adresse 18] à [Localité 25] appartenant à la SA Gecina. Ces immeubles sont séparés par un mur qui appartient au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] à [Localité 25]. Cet immeuble du [Adresse 8] est assuré par la SA Generali IARD.

Le 28 mai 2009, Mme [E] a acquis en qualité d’usufruitière un appartement de 41,80 m² situé au rez-de-chaussée de l’immeuble en copropriété du [Adresse 8] à [Localité 25]. Il est ainsi limitrophe de la propriété voisine. Le mur de la chambre et séparant les deux fonds s’est révélé humide.

Invoquant l’existence d’infiltrations, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] à [Localité 25] a fait délivrer, en mai 2014, une assignation en référé-expertise au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 18] à [Localité 25], auquel s’est substitué la société Gecina, propriétaire de l’immeuble, à Generali IARD et à Mme [E].

Le 11 juin 2014, le juge des référés a désigné M. [T] en qualité d’expert judiciaire.

Le 26 juin 2017, l’expert a déposé son rapport dans lequel il détaille notamment l’origine, les causes et l’étendue des désordres. Il conclut ainsi, concernant les pertes et réductions de loyer, invoqués par Mme [E] : 'pour un montant de 29 048,35 euros TTC, l’expert propose à l’appréciation du tribunal de retenir :

—  60 % du coût à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] pour canalisations fuyardes dans le sous-sol de la cour intérieure.

— dans ce poste, il faut rappeler qu’une partie des remontées capillaires provient de la porosité de fondations sans lien avec les fuites des réseaux d’écoulement des eaux de la copropriété soit 30 % supplémentaires pour la copropriété du [Adresse 8].

—  10 % du coût à la charge du Promoteur de la construction de l’immeuble [Adresse 18], la société Gecina. […]'.

Le 19 juillet 2017, Mme [E] a sollicité du syndic de l’immeuble du [Adresse 8] à [Localité 25] qu’il convoque une assemblée générale extraordinaire aux fins de faire voter une résolution tendant à faire réaliser les travaux préconisés par l’expert.

Le 31 octobre 2017, une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] à [Localité 25] s’est tenue et il ressort du procès-verbal que les copropriétaires ont notamment voté pour le principe de faire réaliser les travaux mais contre la demande présentée par Mme [E] sur la répartition des responsabilités et la réparation de ses préjudices provisoires.

C’est dans ces conditions que Mme [E] a saisi le juge des référés d’une demande de provision à valoir sur son préjudice et d’exécution forcée des travaux.

Le 26 mars 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a rendu une ordonnance dont le dispositif est le suivant :

'Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 25] à exécuter les travaux de traitement du mur sur deux étages et de traitement des joints préconisés par M. [T] sous astreinte, passé un délai de huit mois à compter de la signification de l’ordonnance, de 100 euros par jour de retard, l’astreinte courant durant quatre mois passé lequel il devra être de nouveau statué,

Condamnons in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 25] et la société Gecina à verser la somme de 10 657,87 euros à Mme [E] à titre de provision,

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 25] à verser à Mme [E] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 25] aux dépens qui comprendront le coût du rapport d’expertise,

Disons que Mme [E] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

Condamnons la société Gecina à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 25] à hauteur de 10 % des condamnations prononcées à son encontre en principal évalué à la somme de 36 610,54 euros, intérêts, frais irrépétibles et dépens, […]'.

Par acte du 18 septembre 2018, considérant d’une part que ses préjudices duraient depuis 7 ans et n’avaient pas été tous indemnisés et, d’autre part, que les travaux votés n’avaient toujours pas été réalisés, Mme [E] a assigné le syndicat des copropriétaire de l’immeuble du [Adresse 8] à [20] 15ème et la société Gecina devant le tribunal de grande instance de Paris statuant au fond.

Par acte du 17 janvier 2019, le syndicat des copropriétaire de l’immeuble du [Adresse 8] à [Localité 25] a assigné en intervention forcée la société Generali IARD afin qu’elle l’assure en cas de condamnation dans la présente affaire.

Les affaires ont été jointes par ordonnance du 3 avril 2019.

Dans les dernières conclusions de la société Gecina, la société GEC 25 vient aux droit de la société Gecina en intervention volontaire.

Par jugement du 20 mai 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

— déclaré recevable l’intervention volontaire de la société GEC 25 qui vient aux droits de la société Gecina,

— condamné la société Generali IARD à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 25] des condamnations prononcées à l’encontre de ce dernier au profit de Mme [E] en principal, intérêts, frais et dépens dans les limites des plafonds et franchises contractuelles prévues,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 25] et la société Generali IARD à payer à Mme [E] la somme de 10 848,51 euros au titre de son préjudice matériel (soit 90 % de la somme de 12 053,90 euros) déduction, le cas échéant, des sommes déjà versées et de l’exécution de la condamnation prononcée par le juge des référés le 26 mars 2018,

— condamné la société GEC 25 venant aux droits de la société Gecina à payer à Mme [E] la somme de 1 205,39 euros au titre de son préjudice matériel à hauteur de 10 % (soit la somme de 12 053,90 euros) déduction, le cas échéant, des sommes déjà versées et de l’exécution de la condamnation prononcée par le juge des référés le 26 mars 2018,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] [Localité 4] et la société Generali IARD à payer à Mme [E] la somme de 3 600 euros au titre de son préjudice moral,

— condamné la société GEC 25 venant aux droits de la société Gecina à payer à Mme [E] la somme de 400 euros au titre de son préjudice moral,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13], la société Generali IARD et la société GEC 25 à payer à Mme [E] la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que dans leurs rapports entre co-obligés pour ces frais et dépens, le syndicat des copropriétaires et son assureur d’une part et la société GEC 25 d’autre part seront tenus à hauteur de 90 % pour les premiers et de 10 % pour la seconde, de sorte que leurs recours entre eux seront limités dans ces proportions,

— dispensé Mme [E] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure – tant de référé que de la présente procédure au fond – dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

— rejeté toutes autres demandes des parties,

— ordonné l’exécution provisoire.

Mme [E] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 23 août 2022.

Il y a lieu de donner acte à la société Homya venant aux droits de la société GEC 25 de son intervention volontaire, suivant traité d’apport partiel d’actif du 19 février 2020.

La procédure devant la cour a été clôturée le 9 avril 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 15 novembre 2022 par lesquelles Mme [E], appelante, invite la cour, au visa des articles 10-1 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— infirmer le jugement rendu le 20 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a :

condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 25] et la société Generali IARD à payer à Mme [E] la somme de 10 848,51 euros au titre de son préjudice matériel (soit 90 % de la somme de 12 053,90 euros) déduction, le cas échéant, des sommes déjà versées et de l’exécution de la condamnation prononcée par le juge des référés le 26 mars 2018,

condamné la société GEC 25 venant aux droits de la société Gecina à payer à Mme [E] la somme de 1 205,39 euros au titre de son préjudice matériel à hauteur de 10 % (soit la somme de 12 053,90 euros) déduction, le cas échéant, des sommes déjà versées et de l’exécution de la condamnation prononcée par le juge des référés le 26 mars 2018,

dit que dans leurs rapports entre co-obligés pour ces frais et dépens, le syndicat des copropriétaires et son assureur d’une part et la société GEC 25 d’autre part seront tenus à hauteur de 90 % pour les premiers et de 10 % pour la seconde, de sorte que leurs recours entre eux seront limités dans ces proportions,

rejeté toutes autres demandes des parties,

puis, statuant à nouveau,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] à [Localité 25] et Generali IARD (en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires) à lui payer :

préjudice matériel (13 537,81 euros x 90 % =) : 12 184,03 euros

préjudice immatériel (privation de jouissance) (10 440 euros x 90 % =) : 9 396 euros

préjudice immatériel (trouble de jouissance) (24.920 euros x 90 % =) : 22 428 euros

— condamner la société Gecina à lui payer :

préjudice matériel (13 537,81 euros x 10 % =) : 1 353,78 euros

préjudice immatériel (privation de jouissance) (10 440 euros x 10 % =) : 1 044 euros

préjudice immatériel (trouble de jouissance) (24 920 euros x 10 % =) : 2 492 euros

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] à [Adresse 21] et Generali IARD (en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires) à lui payer une somme de 6 480 euros en remboursement de la somme réglée par elle au mandataire qui a géré pour elle le sinistre (pièces n°21, 21 bis et 21 ter),

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 12], Gecina et Generali IARD de l’ensemble de leurs prétentions, fins et conclusions,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] à [Localité 25], Gecina et Generali IARD à lui payer une somme complémentaire de 20 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner in solidum aux dépens lesquels comprendront notamment le coût des frais d’expertise,

— rappeler que Mme [E] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

Vu les conclusions notifiées le 14 février 2023 par lesquelles la société Generali IARD, intimée, invite la cour, au visa des articles 1240, 1353 du code civil, et L112-6 du code des assurances, à :

— dire Mme [E] mal fondé en son appel et l’en débouter comme de toutes ses demandes fins et prétentions,

— la dire recevable et fondé son appel incident,

— infirmer le jugement rendu le 20 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a :

condamné la société Generali IARD à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 25] des condamnations prononcées à l’encontre de ce dernier au profit de Mme [E] en principal, intérêts, frais et dépens dans les limites des plafonds et franchises contractuelles prévues,

statuant à nouveau,

— juger que les garanties souscrites auprès la compagnie Generali ne sont pas mobilisables,

— débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] de l’appel en garantie formulée à son encontre,

— débouter Mme [E] de ses demandes,

à titre subsidiaire,

— infirmer le jugement rendu le 20 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a :

statuant à nouveau,

— condamner Homya venant aux droits de la société GEC 25 à garantir la compagnie Generali de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre tant en principal, frais, intérêts, article 700 et dépens au moins pour moitié,

infirmer le jugement rendu le 20 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il :

condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 25] et la société Generali IARD à payer à Mme [E] la somme de 3 600 euros au titre de son préjudice moral,

condamné la société GEC 25 venant aux droits de la société Gecina à payer à Mme [E] la somme de 400 euros au titre de son préjudice moral,

statuant à nouveau,

— débouter Mme [E] de sa demande au titre d’un préjudice moral,

— confirmer le jugement rendu le 20 mai 2022 en ce qu’il a limité le quantum des préjudices matériels de Mme [E] à la somme de 12 053,90 euros et en ce qu’il a rejeté les autres demandes de Mme [E],

en tout état de cause,

— débouter tout contestant de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Mme [E] à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

Vu les conclusions notifiées le 13 février 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] à [Localité 25], intimé, invite la cour, à :

— débouter Mme [E] de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions,

— infirmer le jugement rendu le 20 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a :

condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 25] et la société Generali IARD à payer à Mme [E] la somme de 3 600 euros au titre de son préjudice moral,

condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 25] et la société Generali IARD et la société GEC 25 à payer à Mme [E] la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

rejeté toutes autres demandes des parties,

— confirmer le jugement rendu le 20 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a :

déclaré recevable l’intervention volontaire de la société GEC 25 qui vient aux droits de la société Gecina,

puis, statuant à nouveau,

à titre principal,

— débouter Mme [E] de l’intégralité de ses demandes au titre du préjudice matériel,

— débouter Mme [E] de l’intégralité de ses demandes au titre du préjudicie immatériel,

— débouter Mme [E] de sa demande au titre du préjudice moral,

— débouter Mme [E] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

à titre subsidiaire,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Generali IARD à le garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre au profit de Mme [E] en principal, intérêts, frais et dépens,

y ajoutant,

— juger que cette garantie s’étend à l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre et au profit de Mme [E] par le juge des référés aux termes de l’ordonnance rendue le 26 mars 2018 (RG n°18/50571),

en tout état de cause,

— condamner Mme [E] à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel ;

Vu les conclusions notifiées le 13 février 2023 par lesquelles la société Homya, intimée, invite la cour, à :

— déclarer recevable et bien fondée la société Homya venant aux droits de la société GEC 25,

et par conséquent,

— confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

— débouter Mme [E] de ses demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [E] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les moyens soutenus par l’appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Sur les responsabilités :

Il est constant que la réalité des désordres et l’analyse technique qu’a pu en faire l’expert judiciaire notamment pour en déterminer la cause ne sont pas contestées par les parties.

Seule la répartition des responsabilités est critiquée par la société Generali Iard, assureur du syndicat des copropriétaires sis au [Adresse 10] , celle-ci faisant valoir que la part qui est mise à la charge de son assuré, apparaît largement disproportionnée dès lors que l’immeuble du [Adresse 18] dont la société Gecina (aujourd’hui Homya) est également à l’origine des désordres en ce que le revêtement étanche mis en place par les constructeurs de l’immeuble [Adresse 18] sur le pignon de l’immeuble du [Adresse 8] est une cause aggravante : celui-ci empêche les pierres de moellon du mur de faire un échange de vapeur d’eau avec l’extérieur, enfermant ainsi l’eau parvenue au rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 8].

La société Generali Iard conclut qu’en l’état de cette cause aggravante la société Gecina ne devrait pas se voir imputer une part dérisoire s’élevant à 10 % de la réparation des préjudices, tant d’ordre matériel que moral, subis par Mme [E] alors que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] se voit imputer une part de responsabilité à hauteur de 90%.

Toutefois, force est de constater que la société Générali Iard ne procède que par simples affirmations sans apporter aucun élément sérieux de nature à contredire l’analyse technique de l’expert judiciaire, se contentant, pour justifier de ses dires, de (re communiquer à son bordereau les pièces communiquées par Mme [E].

En conséquence, il apparaît que c’est par une analyse pertinente que le tribunal a validé l’analyse de l’expert judiciaire exposée en page 87 de son rapport pour déterminer les parts de responsabilité dans la cause de survenance des désordres et des préjudice subis par Mme [E] , à 90% pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] [20] tandis que celle de la société GEC25 venant aux droits de la SA GECINA aujourd’hui HOMYA est limitée à 10%.

Il s’ensuit qu’il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a dit que dans leurs rapports entre co-obligés, les recours en garantie exercés seront limités dans ces proportions.

La société Generali Iard sera donc déboutée de son appel reconventionnel incident du chef de la détermination des responsabilités et de la limitation des recours entre co-obligés à hauteur des parts de resposnabilité telles que fixées.

Sur l’indemnisation des préjudices de Mme [E] :

* Sur le préjudice matériel:

L’article 1240 du code civil dispose : Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de l’article 1240 précité, les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

Mme [E] sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il a limité l’évaluation de son préjudice matériel à la somme de 12 053,90 euros au lieu de la somme de 13 537,81 euros.

Si Mme [E] reproche au premier Juge d’avoir écarté les factures suivantes :

— Ticket de caisse d’achat d’un radiateur électrique et de peintures 29/05/2017 :196,90 euros

— Ticket de caisse Castorama 30/05/2017 : 143,81 euros

— Facture Leroy Merlin 09/06/2017 : 104,75 euros

au motif de l’absence de preuve de leur affectation précise, il est néanmoins constant que Mme [E] échoue à rapporter la preuve en cause d’appel que ces dépenses sont effectivement en corrélation immédiate avec les désordres matériels affectant son appartement, s’agissant de l’achat d’un radiateur ou de peinture.

Dans ces conditions, il échet d’écarter ces factures de la réclamation de Mme [E] : le jugement sera confirmé de ce chef.

Par ailleurs si Mme [E] reproche au premier Juge d’avoir écarté la facture relative à la surconsommation d’électricité alléguée, au motif qu’il ne peut être établi de lien avec la mise en place d’un déshumidificateur électrique en l’absence de justificatif de factures EDF établies avant et après la pose du déshumificateur, il apparaît que Mme [E] échoue également en cause d’appel à justifier de la réalité de ce poste de préjudice, celle-ci indiquant d’ailleurs aux termes de ses conclusions 'être dans l’impossibilité matérielle de déférer, ne disposant pas des factures de ses locataires encore moins sur la période allant de 2015 à 2018".

Dans ces conditions, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a écarté ce chef de réclamation.

* Sur le préjudice financier :

Mme [E] soutient que le premier Juge a injustement écarté sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice financier relatif à l’acquittement de la facture établie à l’ordre de la SARL Cabinet [F] [U] dont le gérant est son conjoint pour 'le temps passé et l’énergie’ (108 heures au taux horaire de 200 euros ramené à 50 euros HT soit 6 480 euros TTC ) à s’occuper du dégât des eaux.

Toutefois, et quand bien même Mme [E] verse en cause d’appel le relevé bancaire démontrant le débit du chèque tiré sur son compte justifiant de l’effectivité du paiement au bénéfice du cabinet d’expertise comptable Cabinet [U], il est constant, ainsi que l’a rappelé le tribunal, que M. [U] n’est pas partie à la procédure alors même que Mme [E] est la partie principale au litige qui l’oppose au syndicat des copropriétaires de l’immeuble pour être propriétaire d’un appartement au sein de la copropriété.

Or, selon l’adage 'nul ne plaide par procureur', Mme [E] est irrecevable à agir pour le compte de M. [U].

En outre, Mme [E] ne verse aux débats aucun élément de nature à justifier de la nécessité de recourir à un cabinet d’expertise comptable pour gérer le dégât des eaux dont s’agit.

Enfin si Mme [E] sollicite le cas échéant, le remboursement de cette somme au titre des frais irrépétibles, cette demande ne saurait propérer ne s’agissant en aucune façon de frais d’avocat au sens des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme [E] de sa demande en remboursement de la facture d’un montant de 6 480 euros au titre de son préjudice financier.

* Sur le préjudice immatériel :

Mme [E] fait valoir qu’elle n’a pu louer son appartement pendant 123 jours compte tenu de la réalisation des travaux successifs et de remise en état de son appartement outre de la difficulté à trouver un locataire du fait de l’humidité, de sorte qu’elle a été contrainte de consentir une minoration de loyer.

Pour chiffrer l’évaluation de son préjudice immatériel, Mme [E] allègue :

— d’une perte de revenus locatifs générée par l’inoccupation du logement durant l’exécution de travaux de réfection (232 jours x 45 euros) pour un total de 10.440 euros.

— d’une minoration de loyer de l’ordre de 20% soit 280 euros par mois sur 89 mois pour un total de 24.920 euros qu’elle a consentie à ses locataires successifs, les avertissant du sinistre dégat des eaux affectant la pièce du fond par le biais d’une clause insérée au contrat de bail.

Afin de justifier de ses dires, Mme [E] produit les contrats de bail successifs et fait valoir qu’alors que la valeur locative de l’appartement est de 1 400 euros hors charges /mois celui-ci a été loué en moyenne 1 120 euros/mois.

Toutefois au vu des pièces versées aux débats, et ainsi que l’a justement analysé le tribunal, il apparaît d’une part, que les loyers n’ont cessé d’augmenter et d’autre part, que Madame [E] ne démontre pas que les travaux de réfection empêchaient la relocation de son appartement, quand les périodes de vacance entre 2011 et 2017 n’excèdent pas 23 jours, les baux s’enchaînant quasiment les uns avec les autres jusqu’à la date du 27 mai 2017, ce qui n’est pas à même de caractériser une période de vacance anormale. Enfin, si le contrat de bail conclu le 21 juillet 2017 fait suite à une période d’interruption locative de 55 jours, Mme [E] ne verse cependant aucun élément de nature à expliquer cette cause d’interruption.

En outre il est constant que Mme [E] indiquait dans une clause d’avertissement insérée au bail que le sinistre est circonscrit à 'la pièce du fond et (…) que le locataire reconnaît être parfaitement informé de ce sinistre et en accepter la servitude'.

De même les pièces produites en cause d’appel par Mme [E] et qui ont trait :

— à un courriel établi le 18 novembre 2015 par sa locataire Mme [J] qui se plaint de l’aggravation du problème d’humidité sans que celle-ci ne fasse état d’une répercussion de ce problème sur la poursuite du contrat de bail, laquelle ne donnait congé que le 27 mai 2017 soit près de dix- huit mois après son courrier,

— à un courriel établi le 2 décembre 2015 par le cabinet d’expertise [U] attestant de la gestion en cours du problème d’humidité, mais sans évocation d’un quelconque problème locatif, ne sont pas à même de justifier de l’anormalité de ces périodes d’interruption dans la location de l’appartement et/ou qu’elles soient imputables aux travaux de peinture entrepris par Mme [E] entre les périodes de location.

Toutefois il apparaît qu’à compter du 10 février 2018, une période de vacance d’un temps assez conséquent de 123 jours, soit environ quatre mois, s’est écoulée entre la conclusion des deux nouveaux contrats de bail suivants, les avant-derniers locataires 'Gurche’ donnant leur congé à effet du 10 février 2018 en raison de l’humidité des lieux quand les derniers locataires '[G]' voyaient la fin de leur contrat de bail corrélée à la date d’achèvement des travaux (30 novembre 2018).

Or, si l’expert n’a pas conclu à l’insalubrité du logement et/ou à sa dégradation telle que sa mise en location aurait été rendue impossible il est constant que celui-ci a indiqué 'il est logique que plusieurs locataires de cet appartement aient demandé à quitter les lieux car cette humidité entraîne une atmosphère moite et malsaine'.

En l’état, il y a donc lieu de prendre en considération le congé anticipé donné par les locataires 'Gurche’ dans le préjudice locatif de Mme [E] pour la période de temps qui s’est écoulé entre la fin de leur contrat de bail – 10 février 2018 – à la date d’achèvement des travaux – 30 novembre 2018 – soit 123 jours dès lors qu’il est constant que le préjudice locatif s’entend du préjudice subi jusqu’à ce que le bien redevienne effectivement habitable et disponible à la location.

Le préjudice immatériel lié à la perte de loyer engendrée par la minoration de 20% du loyer consentie aux locataires ne sera cependant pas pris en considération, aucun élément pertinent ne permettant de vérifier cette assertion de Mme [E], celle-ci ayant même expressément mentionné dans une clause d’avertissement insérée au contrat de bail que le locataire dûment informé du sinistre ne pourra 'demander une quelconque indemnisation en contrepartie'.

En conséquence de l’ensemble de ces éléments, seule la période de vacance de 123 jours sera indemnisée.

Pour ce faire, il y a lieu de fixer la valeur locative de l’appartement à la somme de 1260 euros conformément à la période de référence retenue, le dernier contrat de bail conclu à compter du 21 juillet 2017 étant fixé à la somme de 1260 euros.

Le préjudice locatif de Mme [E] s’établit donc à la somme de 5166 euros (1260 euros par mois (valeur du dernier loyer) /30 jours x 123 = 5166 euros) : le jugement sera infirmé en ce qu’il a débouté Mme [E] de sa demande d’indemnisation à ce titre.

Mme [E] sera déboutée du surplus de sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice immatériel.

En considération de la répartition des responsabilités entre les co-responsables (90% pour le syndicat des copropriétaires et 10% pour la société Gecina devenue GEC 25 et aux droits de laquelle vient la société Homya) telle que fixée par la cour, il y a lieu de condamner :

— le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [E] la somme de 4649, 40 euros ;

— la société Homya venant aux droits de la sociét GEC 25 à payer à Mme [E] la somme de 516,60 euros ;

et de rappeler que dans leurs rapports entre co-obligés, les recours en garantie exercés seront limités dans ces proportions.

* Sur le préjudice moral de Mme [E] :

C’est par des motifs exacts et circonstanciés que la cour adopte que le tribunal a alloué à Mme [E] la somme de 4000 euros au titre de son préjudice moral : le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la garantie GENERALI IARD, assureur de la copropriété :

En application de l’article L 112-6, l’assureur peut opposer au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 22]

15 a souscrit auprès de la compagnie GENERALI un contrat d’assurance à effet du 1er avril 2010.

Pour critiquer la décision du Tribunal qui l’a contrainte à garantir le syndicat des copropriétaires de ses condamnations au titre de la police d’assurance souscrite, Generali Iard fait valoir que le tribunal a dénaturé le contrat d’assurance souscrit en faisant valoir qu’il n’appartenait pas au tribunal de dire que les canalisations enterrées, cause principale des désordres, ne sont pas expressément exclues du contrat d’assurance sur le volet 'responsabilité civile du propriétaire de l’immeuble’ recherchée par le syndicat des copropriétaires.

En l’espèce la garantie 'responsabilité', du contrat d’assurance, prévoit :

'Ce que nous garantissons :

Les conséquences pécuniaires de la Responsabilité Civile que vous encourez :

1. En qualité de propriétaire ou copropriétaire non occupant ou syndicat de copropriété ou conseil syndical du fait du bâtiment, […] vis-à-vis de vos locataires, concierges ou gardiens, des copropriétaires et des tiers, en raison des dommages corporels, matériels et immatériels consécutifs qui leurs sont causés et notamment :

— En cas de défaut d’entretien ou vice de construction du bâtiment […]' (Pièce n°28, p.22, 'Votre tranquillité juridique, les garanties de vos responsabilités').

Le glossaire du contrat d’assurance définit le 'bâtiment’ comme suit :

'Bâtiment

Les biens immobiliers suivants :

— Les bâtiments (c’est à dire les constructions se trouvant sous la même toiture), les parties de bâtiments ou groupe de bâtiments distants de moins de 10 mètres ou en communication désignés aux Dispositions particulières ;

[…]

— Les aménagements et installation qui ne peuvent être détachés sans être détériorés ou sans détériorer la construction ;

Sont assimilés au bâtiment, les aménagements immobiliers tels que les installations de chauffage ou de climatisation, les ascenseurs ainsi que tout revêtement de sol, de mur ou de plafond, que vous avez exécutés ou qui, exécutés aux frais d’un locataire, sont devenus votre propriété. […]'.

Sur ce, et à la lecture du contrat d’assurance il apparaît que c’est par une exacte analyse et sans dénaturer le contrat d’assurance que le tribunal a considéré que les canalisations enterrées litigieuses font partie du ' bâtiment’ et qu’à ce titre dès lors que leur implication dans la cause des sinistres est avérée, la compagnie Generali Iard devra garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] (5) des condamnations prononcées contre lui dans les limites des plafonds et franchises contractuelles prévues : le jugement sera confirmé de ce chef et Generali iard débouté de son appel incident.

Il échet de rejeter toute autre demande.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Mme [E] fait valoir que le tribunal a omis de statuer sur les dépens dans son dispositif.

A la lecture du jugement dont appel, il apparaît en effet que si le tribunal statue dans sa motivation sur le sort des dépens de la façon suivante :

'Parties succombantes au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à ([Localité 23], la société GENERALI IARD et la société GEC 25 seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire de M. [T] (rapport du 26 juin 2017)'(…)

puis,

'Dans leurs rapports entre co-obligés pour ces frais et dépens, le syndicat des copropriétaires et son assureur d’une part et la société GEC 25 d’autre part seront tenus à hauteur de 90% pour les premiers et de 10% pour la seconde, de sorte que leurs recours entre eux seront limités dans ces proportions', le tribunal a omis de statuer en ce sens au dispositif de la décision.

Il sera donc procéder à la rectification de cette omission et il y a lieu de dire que le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens qui comprennent le coût des frais d’expertise judiciaire en référé, et à condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à ([Localité 24], la société Generali Iard et la société GEC 25 aux dépens qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire de M. [T] (rapport du 26 juin 2017)', outre à confirmer le jugement sur l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétairesdu [Adresse 8] à ([Localité 24], la société Generali IARD et la société Homya venant aux droits de la société GEC 25, succombant également en cause d’appel seront condamnés in solidum aux dépens et à verser à Mme [E] la somme de 8 000 euros supplémentaire au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

En application de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Mme [E] dont les demandes ont prospéré à l’égard du syndicat des copropriétaires sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure – tant de référé que de la présente procédure de première instance – dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires : le jugement sera confirmé de ce chef.

Il y a lieu également de faire droit à la demande de dispense de participation de Mme [E] aux frais de procédure d’appel par application de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précité.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Dans la limite de sa saisine,

Confirme le jugement en l’intégralité de ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté Mme [E] de sa demande en indemnisation de son préjudice immatériel ;

Réformant la décision sur ce point,

Fixe le préjudice immatériel de Mme [E] à la somme de 5 166 euros ;

En conséquence et y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à payer à Mme [E] la somme de 4 649,40 euros au titre de son préjudice locatif ;

Condamne la société Homya venant aux droits de la société GEC 25 à payer à Mme [E] la somme de 516,60 euros au titre de son préjudice locatif ;

Dit que dans leurs rapports entre co-obligés, le syndicat des copropriétaires et son assureur d’une part et la société Homya venant aux droits de GEC 25 d’autre part, seront tenus à hauteur de 90% des condamnations prononcées à leur encontre pour les premiers et de 10% pour la seconde, en ce comprises les condamnations prononcées au titre des dépens et des frais irrépétibles ;

Déboute Mme [E] du surplus de ses demandes en indemnisation ;

Condamne in solidum, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Adresse 1] [Localité 3], la société Generali IARD et la société Homya venant aux droits de GEC 25 aux dépens de première instance et d’appel qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire de M. [T] (rapport du 26 juin 2017);

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à ([Localité 23], la société GENERALI IARD et la société Homya venant aux droits de GEC à payer à M. [E] la somme supplémentaire de 8000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile exposés en cause d’appel ;

Dispense Mme [E] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d’appel par application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE