Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 5 SEPTEMBRE 2025

(n° , 4 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/19991 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKOG7

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 8 Novembre 2024 -Juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] – RG n° 12-24-0002

APPELANTE

S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP), RCS de [Localité 7] sous le n°552 032 708, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069

Ayant pour avocat plaidant M^e Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS, toque : E1971

INTIMÉE

Mme [K] [J]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Défaillante, déclaration d’appel signifiée le 13.01.2025 à étude

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Juin 2025 en audience publique, devant Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire chargé du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— PAR DÉFAUT

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par acte sous seing privé en date du 27 septembre 2016, la Régie Immobilière de la ville de [Localité 7] (RIVP) a donné en location à Mme [J] un appartement d’une surface de 58 m² dépendant d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3], à [Adresse 8] (Val de Marne).

Par acte du 5 septembre 2023, la RIVP a fait signifier à Mme [J] un commandement, visant la clause résolutoire insérée au bail, de lui payer la somme de 15.593,05 euros en principal au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 septembre 2023, puis, par acte du 18 décembre 2023, l’a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Créteil, siégeant au tribunal de proximité d’Ivry-sur-Seine, statuant en référé, aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et condamnation au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation et d’un arriéré locatif à hauteur de 17.587,52 euros.

Par ordonnance réputée contradictoire du 8 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection a :

constaté la résiliation du contrat de bail liant les parties à compter du 5 novembre 2023 ;

autorisé la RIVP, à défaut de libération volontaire, à procéder, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, à l’expulsion de Mme [J] des lieux qu’elle occupe, tant de sa personne que de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec assistance de la force publique si besoin est ;

dit que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

condamné Mme [J] à payer à la RIVP, en deniers ou quittances valables :

une provision de 19.959,91 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 28 août 2024 (indemnité d’occupation de juillet 2024 incluse),

une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation des lieux d’un montant de 681 euros (sans indexation possible et charges comprises) à compter du 1er août 2024 et jusqu’à parfaite libération des locaux ;

rejeté les demandes plus amples ou contraires ;

condamné Mme [J] aux dépens de l’instance qui comprendront les frais du commandement délivré le 5 septembre 2023 s’élevant à 73,34 euros, de la saisine de la CCAPEX le 7 septembre 2023 (dont le coût sera limité à un euro), de l’assignation délivrée le 18 décembre 2023 s’élevant à 55,48 euros et de sa dénonciation au préfet le 18 décembre 2023 (dont le coût sera également limité à un euro).

Par déclaration du 26 novembre 2024, la RIVP a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a fixé l’indemnité d’occupation à un montant fixe forfaitaire et non au montant du loyer courant majoré des charges et rejeté ses autres demandes.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 28 février 2025, elle demande à la cour de :

infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné Mme [J] à lui payer une provision de 19.959,91 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayées au 28 août 2024 (indemnité d’occupation de juillet 2024 incluse) et une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation des lieux d’un montant de 681 euros (sans indexation possible et charges comprises) à compter du 1er août 2024 et jusqu’à parfaite libération des locaux ;

statuant à nouveau,

à titre principal,

condamner Mme [J] au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

à titre subsidiaire,

la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation forfaitaire de 1.200 euros mensuels compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

confirmer l’ordonnance entreprise en ses autres dispositions ;

y ajoutant,

actualiser le montant de la dette et condamner Mme [J] à lui payer, la somme de 24.238,76 euros, échéance de janvier 2025 incluse, selon décompte arrêté au 24 février 2025 ;

la condamner à lui payer la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Mme [J], à laquelle la RIVP a fait signifier la déclaration d’appel par acte du 13 janvier 2025 remis à l’étude du commissaire de justice, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 mai 2025.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR,

Il est rappelé que conformément aux articles 472 et 954 du code de procédure civile, lorsque l’intimé n’a pas constitué avocat, le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien et a une double nature, compensatoire et indemnitaire.

La RIVP fait valoir qu’en fixant le montant de l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle fixe forfaitaire de 681 euros, le premier juge n’a pas tenu compte de la valeur locative et de l’existence de charges locatives et qu’il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer indexé majoré des charges.

Mme [J] étant devenue occupante sans droit ni titre du local de la RIVP à compter du 5 novembre 2023, son obligation au paiement d’une indemnité d’occupation, contrepartie de son maintien dans le local depuis cette date, n’est pas discutable.

Le premier juge a fixé forfaitairement l’indemnité d’occupation provisionnelle à la somme de 681 euros, le loyer réclamé par la bailleresse au titre du mois d’août 2024 s’élevant à la somme de 681,76 euros.

Il n’est cependant pas sérieusement contestable qu’en raison de son caractère mixte compensatoire et indemnitaire, l’indemnité d’occupation provisionnelle doit comprendre le paiement des charges et la revalorisation prévue par le bail – lequel prévoit que le loyer est révisé chaque année, au 1er juillet, dans les conditions prévues à l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 – et ne saurait être inférieure au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi. La cour condamnera Mme [J] au paiement en ce sens de l’indemnité d’occupation depuis le 5 novembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, et réformera l’ordonnance entreprise.

Sur la demande d’actualisation de la dette locative

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La RIVP sollicite le paiement provisionnel de l’arriéré locatif et d’indemnité d’occupation, s’élevant à 24.238,76 euros arrêté au 24 février 2025.

Au regard du décompte produit, l’obligation de Mme [J] n’apparaît pas sérieusement contestable à hauteur de la somme réclamée.

Il convient donc d’actualiser la créance de la RIVP, de condamner, par provision, l’intimée au paiement de la somme de 24.238,76 euros au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation dû au 24 février 2025, incluant l’indemnité d’occupation due jusqu’au 31 janvier 2025, et de réformer en ce sens l’ordonnance entreprise.

Sur les frais et dépens

Le sort des dépens de première instance a été exactement apprécié par le premier juge.

Mme [J] sera tenue aux dépens d’appel.

L’équité commande de la condamner au paiement de la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant dans la limite de l’appel,

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné Mme [J] à payer à la RIVP une provision de 19.959,91 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 28 août 2024 (indemnité d’occupation de juillet 2024 incluse) et une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation des lieux d’un montant de 681 euros (sans indexation possible et charges comprises) à compter du 1er août 2024 et jusqu’à parfaite libération des locaux ;

Statuant à nouveau,

Condamne Mme [J] à payer à la RIVP, à titre provisionnel :

à compter du 5 novembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

la somme de 24.238,76 euros au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation arrêté au 24 février 2025, incluant l’indemnité d’occupation due jusqu’au 31 janvier 2025 ;

La condamne aux dépens d’appel et à payer à la RIVP la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT