Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 2, 21 mai 2025, n° 22/09845

CA Paris
Confirmation 21 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Illégalité du refus d'autorisation
La cour a estimé que l'installation du conduit d'extraction nuirait à la tranquillité des occupants et modifierait de manière significative l'aspect extérieur de l'immeuble, ce qui contrevient au règlement de copropriété.
Rejeté
Droit à des indemnités pour frais de justice
La cour a confirmé que l'appelant, étant partie perdante, ne pouvait pas prétendre à des indemnités, et a condamné ce dernier à payer des frais supplémentaires au syndicat.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 2, 21 mai 2025, n° 22/09845
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	22/09845
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	26 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Denis BARGEAUJean-Paul RABITCHOV
Cabinet(s) :	MIELLET & ASSOCIES
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [ Adresse 2 ], son syndic Madame [ L ] [ O ] demeurant : [ Adresse 2 ]

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 21 MAI 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/09845 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CF3HU

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Avril 2022-Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY- RG n° 21/00551

APPELANT

Monsieur [F] [R]

né le 05 Juillet 1957 à [Localité 5] (Tunisie)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Jean-Paul RABITCHOV de la SELARL MIELLET & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0281

INTIMÉ

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic Madame [L] [O] demeurant : [Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Denis BARGEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : C1313

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 Mars 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. [R] est propriétaire des lots1et 38 de la copropriété du [Adresse 2] à [Localité 4] ( 93). Il exerce la profession d’opticien dans le lot n° 38 contigu au lot n° 2 dont il a acquis les murs.

Dans la perspective d’installer un restaurant dans les lots 38 et 2, il a demandé l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale d’une résolution relative à la mise aux normes de son local commercial par l’installation d’un conduit de cheminée d’extraction. Par résolution n°22 de l’assemblée générale du 5 novembre 2020, sa demande a été rejetée.

Par acte du 12 janvier 2021, M. [R] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 4] représenté par son syndic, devant le tribunal judiciaire de Bobigny. Il a demandé au tribunal de :

— dire que le refus qui lui est opposé dans la résolution n°22 de l’assemblée générale du 5 novembre 2020 est abusif,

en conséquence,

— l’autoriser à faire installer à ses frais exclusifs, le conduit d’extraction des fumées partant du lot n°38 de la copropriété, selon les modalités proposées par Mme [S], architecte, et société Chignoli, installateur, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble s’il en existe un,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4], à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par jugement du 21 avril 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

— débouté M. [R] de sa demande tendant à 'l’autoriser à faire installer à ses frais exclusifs, le conduit d’extraction des fumées partant du lot n°38 de la copropriété, selon les modalités proposées par Madame [S], architecte, et société Chignoli, installateur, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble s’il en existe un',

— condamné M. [R] au paiement des dépens de l’instance,

— condamné M. [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4], la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté le surplus des demandes,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

M. [R] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 19 mai 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 15 janvier 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 7 janvier 2025 par lesquelles M. [R], appelant, invite la cour, au visa des articles 30 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— infirmer ledit jugement en toutes ses dispositions,

et statuant à nouveau,

— autoriser M. [R] à faire installer à ses frais exclusifs, le conduit d’extraction des fumées partant du lot n°38 de la copropriété, selon les modalités proposées par Mme [S], architecte, et société Chignoli, installateur, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble s’il en existe un,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4], à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

Vu les conclusions notifiées le 23 mai 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4], intimé, invite la cour, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— débouter M. [R] de ses demandes, fins et conclusions.

— confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

— condamner M. [R] à lui payer la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens avec application de l’article 699 du même code ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Les moyens soutenus par l’appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

Moyen des parties :

M. [R] souligne que le refus de l’assemblée de lui donner l’autorisation de procéder aux travaux projetés est illégal car le règlement de copropriété n’interdit pas l’activité de restaurant dans l’immeuble à usage mixte. Il soutient avoir présenté un dossier complet de faisabilité renseignant les copropriétaires sur les précautions acoustiques prises et les dispositifs prévus pour éviter les odeurs.

S’agissant plus particulièrement des clauses du règlement de copropriété, il relève que l’activité de restaurant est autorisée, qu’il existe déjà des conduits d’évacuation et que le projet ne nuira pas à l’harmonie de l’immeuble puisqu’aucune fenêtre des pièces principales des lots de la copropriété ne sera à proximité du conduit projeté.

Le syndicat des copropriétaires rétorque que l’information livrée aux copropriétaires par M. [R] était confuse, sans indication sur l’échéance précise de ces travaux auxquels l’intéressé souhaite faire procéder dans la prévision de son départ à la retraite à une date indéterminée et imprécise faute pour M. [R] de renseigner l’assemblée générale sur les nuisances sonores susceptibles d’être générées par le dispositif.

Le syndicat fait valoir en outre que les travaux sollicités contreviennent au règlement de copropriété autorisant les installations commerciales pour autant qu’elles ne gênent pas la tranquillité des copropriétaires. Or, les travaux projetés engendreront des nuisances sonores voire olfactives susceptibles de constituer un trouble anormal de voisinage et auront un impact sur l’aspect extérieur de l’immeuble.

De surcroît, M. [R] ne peut tirer argument de la présence d’un conduit déjà existant pour déduire le caractère abusif du refus qui lui a été opposé dès lors que ce conduit n’est pas fonctionnel.

SUR CE,

En application de l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot. Il en use et en jouit librement sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Ainsi, le copropriétaire est titulaire, en principe, sur sa partie privative d’un droit de propriété absolu, lui conférant la possibilité d’en disposer et d’en jouir comme bon lui semble. Cette liberté d’usage et de jouissance est néanmoins tempérée par le droit concurrent des autres copropriétaires et par l’intérêt supérieur de l’immeuble, c’est-à-dire sa destination.

L’article 8 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 affirme ainsi que le règlement de copropriété peut imposer des restrictions aux droits des copropriétaires sur leurs parties privatives, à condition qu’elles soient justifiées par la destination de l’immeuble.

Enfin, l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la double majorité prévue à l’article 25 peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble décider toute amélioration telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux.

Ce même texte prévoit également que lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’article 1er.

Sur ce,

La cour ne se prononcera pas sur le point de déterminer si le refus opposé par l’assemblée générale du 5 novembre 2020 à la demande d’autorisation de travaux de M. [R] était abusive puisque la cour n’est pas saisie d’une demande en annulation de la résolution litigieuse mais d’une demande tendant à autoriser les travaux projetés et refusés.

Ainsi, par courrier du 25 septembre 2019, M. [R] a demandé au syndic de copropriété d’inscrire une résolution à l’assemblée générale pour l’autoriser à mettre aux normes son local commercial pour la restauration par l’installation d’un conduit de cheminée. Etaient joints au courrier le projet élaboré par [X] [S], architecte, le certificat qualibat de l’entreprise réalisant les travaux et son assurance garantie décennale SMABTP (pièce 4 [R]).

La résolution litigieuse de l’assemblée générale du 5 novembre 2020 est ainsi rédigée :

' A la demande de M. [R], par courrier remis en main propre daté du 25 septembre 2019, autorisation à lui donner concernant la mise aux normes de son conduit de cheminée en amiante desservant son local commercial par l’installation d’un conduit selon le projet détaillé et les calculs d'[X] [S] architecte et coordinateur pour installations d’extraction ci-joints.

Pièce jointes: courrier + projet M. [R].

L’assemblée générale, après avoir pris connaissance du projet de M. [R], donne son autorisation concernant les travaux de mise aux normes à effectuer de son local commercial.

A ce titre, le syndic rappelle que le règlement de copropriété autorise les activités commerciales sans restriction que tout commerce peut donc être pratiqué et que le syndicat ne peu valablement refuser une mise aux normes.

Ont voté pour: 293 T

Ont voté contre: 516 T

Se sont abstenus: 33 T

En vertu de quoi cette résolution est refusée à l’unanimité’ (pièce 8 [R]).

Il convient d’observer que la résolution est rédigée de telle manière que l’on peut l’entendre comme une demande tendant à mettre aux normes une installation déjà existante. S’il est produit une attestation (pièce 3) selon laquelle le conduit de cheminée d’extraction desservant le commerce de M. [R] ne peut servir pour l’évacuation d’un foyer quel qu’il soit puisqu’il est composé d’un tuyau en fonte, l’attestation ne précise toutefois pas dans quel lot appartenant à M.[R] ce conduit se trouve. Par ailleurs, les écritures produites par M. [R] soulignent que celui-ci a reçu l’autorisation lors de l’assemblée générale du 13 juin 2018 de mettre aux normes le conduit d’extraction existant nécessaire à l’exploitation du restaurant. Aucune pièce produite par l’appelant ne permet ainsi de déterminer si le conduit dont il souligne l’inutilité pour l’évacuation d’un foyer est celui pour lequel il a déjà reçu l’autorisation de mise aux normes invoquée.

Il n’est pas davantage établi que le lot n° 2 utilisé par M. [R] dans le cadre de son activité professionnelle dispose d’un tel conduit d’extraction de fumées. Quant au lot n° 38, celui-ci a été créé lors de la vente à M. [R] de la loge affectée au concierge de l’immeuble selon le règlement de copropriété.

Il apparaît que la demande de M. [R] s’inscrit bien dans la perspective d’un changement d’activité des lots 38 et 2 dédiés à son activité d’opticien dans la perspective de louer ces locaux à une entreprise de restauration. Il n’est nullement question dans les documents joints à sa demande d’une mise aux normes d’une installation déjà autorisée ou existante mais bien de l’installation d’un conduit d’extraction nouveau.

Le règlement de copropriété stipule dans sa partie relative aux 'droits et obligations des copropriétaires- parties constituant une propriété exclusive et particulière’ :

''4°) les appartements ne pourront être occupés que par des personnes de bonne vie et moeurs, soit habitant bourgeoisement, soit exerçant une profession libérale, les professions commerciales étant tolérées tant qu’elles ne nuiront pas à la tranquillité des locataires et à la bonne tenue de l’immeuble.'

La destination de l’immeuble est mixte.

Cependant, si aucune restriction n’est apportée à l’usage des lots à des fins d’habitation ou à des fins de professions libérales, l’exercice d’une activité commerciale ne constitue qu’une tolérance.

Le projet soumis à l’assemblée générale tend à la construction d’un conduit d’extraction de fumées pour permettre l’exercice d’une activité de restauration dans les lots 38 et 2 de M. [R].

L’installation du conduit implique le percement du mur de façade arrière qu’il longera pour aboutir à 8 mètres des ouvrants.

L’étude de Mme [S] précise que le conduit sera fixé à la façade par des joints anti-vibratiles.

Concernant les normes acoustiques, il est simplement précisé que l’entreprise titulaire du lot ventilation est tenue au respect des normes en vigueur.

Sur ce point, l’étude de la société Chignoli (pièce 6 [R]) précise le débit d’extraction du conduit déterminé à partir du type d’appareil de cuisson installé. Le débit d’extraction détermine lui-même la taille du conduit.

L’étude mentionne que l’éjection de l’air aura lieu à grande vitesse pour augmenter la portée verticale et réduire les risques liés au rabattement des odeurs par les vents dominants (p.5) ce dont on peut déduire que de tels risques ne peuvent être totalement écartés pour les copropriétaires ce qui nuira incontestablement à leur tranquilité dans les amplitudes horaires particulièrement larges telles qu’observées en restauration.

Concernant le respect des normes acoustiques, l’étude de Mme [S] renvoyait à l’entreprise en charge du lot ventilation le respect des normes acoustiques en vigueur, 'soit une émergence au bruit ambiant inférieure à 5 dB diurnes, et 3dB nocturnes et s’y engage'.

A cet égard, l’étude de la société Chignoli mentionne divers calculs acoustiques relatifs au fonctionnement du groupe d’extraction.

Dans son attestation du 18 juin 2021, la société Chignoli précise qu’aucune nuisance de vibration ne sera subie et que le dispositif génèrera par rapport au bruit ambiant 5 DB diurne et 3 DB nocturne.

Si les mesures acoustiques apparaissent conformes aux normes rappelées par Mme [S], il n’en reste pas moins que l’installation du conduit génère un surcroît de bruit dont la récurrence voire la permanence peut nuire à la tranquillité des occupants. Si les écritures de M. [R] avancent un bruit ambiant de 70 décibels le jour et 65 décibels la nuit, il n’est produit aucune pièce permettant d’en juger ainsi.

Il apparaît toutefois établi que l’immeuble se situe en zone urbaine, à l’angle d’un boulevard passant et faisant face à une gare RER et routière de sorte que ses habitants vivent dans un environnement nécessairement bruyant.

Cette exposition au bruit à laquelle s’ajouterait celui généré par le fonctionnement du conduit pourrait ainsi contribuer à la dégradation de la qualité de leur vie et ainsi nuire à leur tranquillité alors que le respect de seuils d’émergence des bruits ne signifie pas pour autant que ceux-ci sont tolérables notamment lorsque l’exposition est permanente.

Ainsi, l’installation d’un conduit d’extraction, dans les conditions énoncées par les documents produits, apparaît contrevenir aux stipulations du règlement de copropriété qui ne tolèrent les activités commerciales que dans les seules limites de la tranquillité des occupants de l’immeuble et de celles de sa bonne tenue puisqu’il subsiste un risque de nuisances olfactives, que l’installation du conduit mène à une dégradation pérenne du niveau sonore d’une cour intérieure sur laquelle donnent des lots destinés à l’habitation et nuit ainsi à la tranquillité des habitants.

Le règlement fixe, par ailleurs, d’autres limites aux activités libérales et commerciales précisant ainsi dans ses stipulations relatives à la division de l’immeuble en parties communes et parties privées :

'I° Les choses communes déterminées comme il est dit plus haut ne pourront être modifiées sans le consentement des propriétaires intéressés, fixé comme il va être dit ci-après :

3° 'pour les professions libérales ou commerciales, il sera toléré une petite plaque n’excédant pas trente centimètres sur quarante centimètres, sur les ébrasements de la porte d’entrée de l’immeuble'.

Constituent ainsi des parties communes tous les gros murs de façade donnant directement sur les parties de l’immeuble appartenant en propre et exclusivement aux copropriétaires.

De ces stipulations, on doit déduire que l’exercice d’une activité commerciale ou libérale ne peut conduire à une modification de l’aspect extérieur des façades de l’immeuble que dans les seules limites d’une modification minime, discrète.

Les clichés du projet produits montrent que le conduit serpentera le long de la façade arrière de l’immeuble central d’un ensemble d’immeubles configuré en U et notamment entre les fenêtres des appartements correspondant aux salles de bain et toilettes des appartements pour déboucher à 8 mètres des ouvrants.

Le projet comporte une modification massive de l’aspect extérieur de la façade de l’immeuble sur l’arrière, peu important que cette façade ne soit pas harmonieuse au regard de la diversité des fenêtres ou de l’encombrement de la cour intérieure, dès lors qu’elle sera visible de tous les occupants des batiments latéraux formant ce U.

Ainsi, le projet dont l’autorisation est sollicitée apparaît contraire à double titre aux stipulations du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] en ce qu’il nuit à la tranquillité des occupants de l’immeuble, en ce qu’il entraine une modification majeure de l’aspect extérieur de la façade arrière de l’immeuble visible par les habitants des bâtiments latéraux.

Le jugement entrepris doit être confirmé.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [R], partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer la somme supplémentaire de 3000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne M. [R] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme supplémentaire de 3000 euros par application de l’article 700 du même code en cause d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE