RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 15 MAI 2025

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/01643 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CG7VW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Novembre 2022- Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de VILLEJUIF- RG n° 11-22-001110

APPELANTE

Madame [X] [U]

née le 20 Août 1972 à [Localité 5] (76)

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

Ayant pour avocat plaidant, M^e Isabelle CHENE

INTIMÉ

E.P.I.C. VALDEVY OFFICE DE L’HABITAT venant aux droits de [Localité 6] HABITAT OPH

immatriculé au RCS de CRETEIL sous le numéro 279 400 071

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Sébastien MENDES GIL de la SELAS CLOIX & MENDES-GIL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0173

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 22 juillet 2015 ayant pris effet le même jour, [Localité 6] Habitat OPH a consenti à Mme [X] [U] un bail d’habitation sur un logement n°113 situé [Adresse 1], au [Localité 6], contre le paiement d’un loyer principal mensuel révisable de 427 euros, outre la provision sur charges.

Par acte du 15 avril 2022, Valdevy Office Public de l’Habitat, venant aux droits de [Localité 6] Habitat OPH, a fait délivrer à la locataire un commandement de payer les loyers et charges et de justifier de la souscription d’une assurance habitation visant la clause résolutoire.

La Caisse d’allocations familiales du Val de Marne a été saisie de la situation d’impayés du locataire par lettre recommandée datée du 14 avril 2022 dont l’accusé de réception est revenu signé le 20 avril 2022, de sorte que la saisine de la CCAPEX est réputée constituée conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par exploit du 5 juillet 2022, dénoncé le 6 juillet 2022 à la préfecture du Val de Marne, Valdevy Office Public de l’Habitat, venant aux droits de [Localité 6] Habitat OPH, a assigné Mme [X] [U] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir, sans qu’il n’y ait lieu d’écarter l’exécution provisoire de plein droit :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail, à effet au 15 mai 2022 pour défaut de justification d’une assurance par le locataire dans le délai d’un mois suivant le commandement du 15 avril 2022 et en tout état de cause, à effet au 15 juin 2022 pour défaut de paiement des loyers et charges par le locataire dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer du 15 avril 2022,

— ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [X] [U] et des occupants de son chef du logement qu’elle occupe situé [Adresse 1], et ce, si besoin est, avec le concours et l’assistance de la force publique,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais et risques des locataires,

— condamner Mme [X] [U] à lui payer :

— la somme de 5.227,69 euros au titre du solde des loyers et charges dus au 28 juin 2022 (mois de mai 2022 inclus) à parfaire lors de l’audience,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au paiement du loyer et des charges appelés jusqu’au départ effectif des lieux,

— condamner Mme [X] [U] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [X] [U] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l’audience du 15 septembre 2022, Valdevy Office Public de l’Habitat, représenté par son conseil, a repris le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 6.825,46 euros en loyers et charges impayés, terme d’août 2022 inclus.

Mme [X] [U] a comparu en personne et reconnu le montant de la dette locative.

Elle a déclaré avoir souscrit une assurance locative pour le logement mais ne pas avoir apporté le justificatif. Elle a demandé l’autorisation de demeurer dans le logement moyennant des délais de paiement et proposé de verser prochainement un chèque de banque d’un montant de 6.200 euros et pour le surplus de la dette, la somme de 50 euros par mois en plus du loyer courant. Mme [X] [U] a déclaré travailler en contrat à durée indéterminée pour un salaire de 2.100 euros par mois et percevoir des prestations familiales pour 550 euros par mois, précisant vivre seule et avoir la charge de deux enfants mineurs. Elle a ajouté ne pas avoir déposé de dossier de surendettement.

Le juge a autorisé le défendeur à communiquer en cours de délibéré dans un délai de quinze jours le justificatif de son assurance locative pour l’année 2021/2022.

Mme [X] [U] a adressé au tribunal une attestation d’assurance datée du 14 septembre 2022.

Le conseil du bailleur a adressé en cours de délibéré le 29 septembre 2022, conformément à l’autorisation donnée à l’audience, un décompte locatif actualisé à la somme de 5.825,46 euros au 28 septembre 2022 et précisé qu’il avait par ailleurs reçu un chèque de 5.000 euros remis par Mme [X] [U] en attente d’encaissement.

Par jugement contradictoire entrepris du 10 novembre 2022 le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villejuif a ainsi statué :

Constate la résiliation du bail conclu le 8 septembre 2009 entre Valdevy Office Public de l’Habitat et Mme [X] [U] relatif au logement n°113 situé [Adresse 1], au [Localité 6] à la date du 16 mai 2022 ;

Condamne Mme [X] [U] à payer à Valdevy Office Public de l’Habitat la somme de 5825,46 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations dus au 28 septembre 2022, terme d’août 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2022 sur la somme de 5227,69 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

Déboute Mme [X] [U] de sa demande en délais de paiement ;

Condamne Mme [X] [U] à payer à Valdevy Office Public de l’Habitat une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, à compter du 1er septembre 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Dit qu’à défaut par Mme [X] [U] d’avoir libéré les lieux loués, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

Dit que concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboute Valdevy Office Public de l’Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne Mme [X] [U] aux dépens de l’instance, qui comprendront les frais du commandement de payer les loyers et de justifier de la souscription d’une assurance habitation du 15 avril 2022 ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 11 janvier 2023 par Mme [X] [U],

Vu les dernières écritures remises au greffe le 11 avril 2023 par lesquelles Mme [X] [U] demande à la cour de :

Recevoir Madame [X] [U] en son appel et l’y déclarer bien fondée,

Infirmer la décision rendue en ce qu’elle a :

— Constaté la résiliation du bail conclu le 8 septembre 2009 entre VALDEVY OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT et Mme [X] [U] relatif au logement n°113 situé [Adresse 1], au [Localité 6] à la date du 16 mai 2022,

— Condamné Mme [X] [U] à payer à VALDEVY OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT la somme de 5825,46' au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 28 septembre 2022, terme d’août 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2022 sur la somme de 5227,69' et à compter du jugement pour le surplus,

— Débouté Mme [X] [U] de sa demande en délais de paiement.

— Condamné Mme [X] [U] à payer à VALDEVY OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, à compter du 1er Septembre 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux,

— Rejeté le surplus des demandes et l’a condamné aux dépens.

Statuant à nouveau,

Vu les dispositions des articles 122 et suivants du Code de Procédure Civile,

Vu les dispositions des articles 7g et 24V de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989

— Déclarer irrecevables toutes les demandes de VALDEVY OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT pour défaut de qualité à agir,

A défaut,

— Prononcer la nullité du commandement du 15 avril 2022,

— Débouter VALDEVY OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT de sa demande d’acquisition à son profit de la clause résolutoire du bail, de résiliation du bail et d’expulsion,

— Accorder des délais de paiement à Madame [X] [U] jusqu’au 28 septembre 2022 et suspendre durant ce délai les effets de la clause résolutoire du bail,

— Débouter VALDEVY OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT de sa demande de condamnation au paiement de loyers et charges arriérées,

— Débouter VALDEVY OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT de sa demande de condamnation au paiement d’indemnités d’occupation,

— Débouter VALDEVY OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner VALDEVY OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT aux entiers dépens de première instance et d’appel qui pour ces derniers seront recouvrés par Maître Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL ASSOCIES,

Vu les dernières écritures remises au greffe le 11 juillet 2023 aux termes desquelles l’EPIC Valdevy OPH demande à la cour de :

— DÉCLARER VALDEVY OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT recevable et bien fondé en ses prétentions ;

Par conséquent,

— INFIRMER le jugement rendu le 10 novembre 2022 par le Juge des contentieux de la protection seulement en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail;

Et statuant à nouveau, sur ces seuls chefs,

— DIRE ET JUGER régulier le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 15 avril 2022 ;

— PRENDRE ACTE du fait que Madame [U] a reconnu l’existence et le montant de la dette locative et a procédé à son entier règlement :

Par conséquent,

PRENDRE ACTE de l’accord de VALDEVY OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT quant à l’octroi de délais de paiement rétroactifs à Madame [U] ;

DÉBOUTER purement et simplement Madame [U] [X] de toutes autres demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER Madame [U] [X] au paiement d’une somme de 500 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Madame [U] [X] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la présente assignation.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualité à agir de Valdevy OPH

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, le bail a été signé par [Localité 6] Habitat-OPH.

Il résulte de l’arrêté préfectoral du 24 décembre 2021, versé aux débats par l’intimé, que [Localité 6] Habitat- OPH a fusionné avec OPALY-office public de l’habitat d'[Localité 4] et que ce dernier a été autorisé à changer d’appellation et est devenu Valdevy-OPH.

Valdevy OPH qui vient aux droits de [Localité 6] Habitat- OPH justifie donc de sa qualité à agir.

Sur les demandes principales de Valdevy OPH

* Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes relatives à l’expulsion et au paiement d’une indemnité d’occupation

Poursuivant l’infirmation du jugement en ce qu’il a constaté la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à la date du 16 mai 2022 pour défaut de justification de l’assurance contre les risques locatifs, ordonné son expulsion et l’a condamnée à payer une indemnité d’occupation, Mme [U] soulève à titre principal la nullité du commandement et fait valoir à titre subsidiaire qu’elle était bien assurée pour les lieux loués.

Valdevy OPH sollicite le débouté de Mme [U] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du commandement délivré et énonce qu’il 'prend acte’ de la transmission par Mme [U] de son attestation d’assurance.

Au dispositif de ses conclusions d’intimé, il sollicite l’infirmation du jugement déféré seulement en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail.

Selon l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé 'de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa'.

En l’espèce, Mme [U] soulève, au visa de cet article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la nullité du commandement (de payer les loyers et d’avoir à justifier de l’assurance visant la clause résolutoire) qui lui a été délivré le 15 avril 2022 au motif qu’il n’est pas justifié 'qu’il comporte les mentions obligatoires requises à peine de nullité et notamment celles visées par les dispositions précitées'.

Comme le souligne à juste titre Valdevy OPH, Mme [U] ne précise pas les moyens à l’appui de sa demande.

Au demeurant, le commandement litigieux reproduit bien les dispositions de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient de rejeter la demande de voir prononcer la nullité du commandement délivré le 15 avril 2022.

En cause d’appel, Mme [U] produit son attestation d’assurance contre les risques locatifs couvrant la période du 22 juillet 2021 au 22 juillet 2022.

Elle produit également ses attestations d’assurance pour les périodes de juillet 2016 à juillet 2021 et de juillet 2022 à juillet 2023.

Valdevy OPH ne le conteste pas et sollicite l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail.

Il convient d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a constaté la résiliation du bail conclu le 8 septembre 2009 entre Valdevy Office Public de l’Habitat et Mme [X] [U] relatif au logement n°113 situé [Adresse 1], au [Localité 6] à la date du 16 mai 2022.

Il n’y a pas lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail.

En conséquence, le jugement déféré sera également infirmé en ses mesures relatives à l’expulsion et au paiement d’une indemnité d’occupation.

Valdevy Office Public de l’Habitat, qui sollicite la confirmation du jugement sur ces points, sera débouté de ses demandes d’expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation.

* La dette locative et les délais de paiement rétroactifs

Mme [U] fait valoir qu’elle a soldé sa dette.

Valdevy OPH fait valoir que Mme [U] a procédé à l’apurement de sa dette locative, postérieurement au délai de deux mois qui lui était imparti, mais qu’il n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement rétroactifs, la dette étant à ce jour soldée.

En l’espèce, le premier juge a condamné Mme [U] à payer à Valdevy OPH, la somme de 5.825,46 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 28 septembre 2022, terme d’août 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2022.

S’il n’est pas contesté que la dette locative a été soldée par chèque de banque du 7 septembre 2022, d’un montant de 5.000 euros et virements bancaires des 23 et 28 septembre 2022, de 1.000 euros et 617,86 euros, il apparaît que la somme due à la date de l’arrêté de compte de première instance était bien celle de 5.825,46 euros, le chèque de banque et les virements ayant été encaissés postérieurement à cette date.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a condamné Mme [U] à payer à Valdevy OPH, la somme de 5.825,46 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 28 septembre 2022, terme d’août 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2022, sauf à constater que la dette est soldée.

Par suite, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme [U] de sa demande de délais de paiement.

Par ailleurs, dans la mesure où le jugement est infirmé en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance et qu’il n’est pas sollicité en cause d’appel, l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges, il n’y a pas lieu d’accorder à Mme [U] des délais de paiement rétroactifs.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens, comprenant les frais du commandement de payer les loyers et de justifier de la souscription d’une assurance habitation du 15 avril 2022, sauf à rajouter que les dépens de première instance comprennent aussi le coût de l’assignation.

Mme [U], partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens d’appel.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Déclare Valdevy Office Public de l’Habitat recevable à agir,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a :

— Constaté la résiliation du bail conclu le 8 septembre 2009 entre Valdevy Office Public de l’Habitat et Mme [X] [U] relatif au logement n°113 situé [Adresse 1], au [Localité 6] à la date du 16 mai 2022 ;

— Condamné Mme [X] [U] à payer à Valdevy Office Public de l’Habitat une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, à compter du 1er septembre 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux

— Dit qu’à défaut par Mme [X] [U] d’avoir libéré les lieux loués, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— Dit que concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution

et sauf à constater que la dette locative est soldée et à rajouter que les dépens de première instance comprennent aussi le coût de l’assignation ;

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés et y ajoutant,

Rejette la demande de nullité du commandement du 15 avril 2022,

Dit n’y avoir lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail,

Déboute Valdevy Office Public de l’Habitat de ses demandes d’expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation,

Dit n’y avoir lieu à accorder à Mme [X] [U] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire,

Condamne Mme [X] [U] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,