RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 15 JANVIER 2025

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/08848 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFYQ4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Avril 2022-TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOBIGNY- RG n° 20/06186

APPELANTE

S.C.I. RODAOL

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

ayant pour avocat plaidant : M^e Melaine RANGHEARD de la SELARL JUSTICIAVOCAT, avocat au barreau de BREST, toque : 5-2

INTIMÉS

Monsieur [E] [M]

né le [Date naissance 1] 1989 à [Localité 12] (93)

[Adresse 10]

[Localité 12]

Représenté par M^e Boubacar SOGOBA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 40

Monsieur [J] [S]

né le [Date naissance 2] 1984 à [Localité 14] (42)

[Adresse 9]

[Localité 6]

DEFAILLANT

Société CABINET PONCELET & CIE

SARL inscrite au RCS de BOBIGNY sous le numéro 572 025 005

[Adresse 8]

[Localité 11]

Représentée par M^e Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 82

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4] représenté par son syndic, le Cabinet PONCELET & Cie, SARL inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de BOBIGNY sous le numéro 572 025 005

C/O CABINET PONCELET & CIE

[Adresse 8]

[Localité 11]

Représenté par M^e Boubacar SOGOBA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 40

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 Novembre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère,

M. Jean-Loup CARRIERE, Président magistrat honoraire

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRÊT :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

La société civile immobilière ( SCI) Rodaol a fait l’acquisition, en décembre 2008, d’un appartement pour un usage locatif situé dans une copropriété du [Adresse 4], dont il constitue le lot n° 5.

M. [S] et M. [M] sont également copropriétaires de cet immeuble, M. [S] étant propriétaire d’un appartement situé au rez-de-chaussée tandis que M. [M] est propriétaire d’un appartement situé au premier étage en aplomb de celui de M. [S].

Entre 2011 et 2018, l’immeuble a fait l’objet de plusieurs arrêtés de péril imminent et non imminent en raison d’infiltrations d’eau ayant affecté en premier lieu l’appartement de M. [S] puis le mur mitoyen porteur séparant la copropriété de celle sises [Adresse 5].

Ces arrêtés ont été levés par arrêté du maire de la commune de [Localité 13] le 10 juin 2022.

Par jugement du tribunal de grande instance de Bobigny en date du 1er juin 2023, M. [S] a été déclaré entièrement responsable sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage des désordres subis par la SCI Saint-Gervais, propriétaire d’un appartement sis [Adresse 5] à Pantin.

MM. Aissaoui et [M] ont, par ailleurs, accumulé des dettes de charges impayées. Par jugement du 13 avril 2021, le tribunal judiciaire de Bobigny a condamné M. [M] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 39 492, 90 euros au titre des charges de copropriété et de travaux arrêtés au 31 décembre 2018 outre à la somme de 2000 euros à titre de dommages-intérêts.

Le 27 mai 2014, le mandat de syndic a été confié au cabinet Poncelet et Cie jusqu’à la date du 31 août 2020 à laquelle la société Diakite Gestion lui a succédé.

Suivant actes des 17, 24 et 30 juillet 2020, la SCI Rodaol a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny MM. [S] et [M] ainsi que le cabinet Poncelet pour voir condamner les deux premiers, sous astreinte, à réaliser, dans leurs lots respectifs, les travaux de nature à mettre un terme aux désordres affectant les parties communes de l’immeuble et voir condamner ces copropriétaires et le syndic, solidairement, à lui verser une somme de 40 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Par jugement du 6 avril 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny, considérant que l’origine, l’ampleur des dommages n’étaient pas établies, a :

— dit recevable la demande de la société Rodaol,

— débouté la société Rodaol de l’intégralité de ses demandes,

— débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Rodaol aux dépens.

La société Rodaol a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 3 mai 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 11 septembre 2024.

La signification de la déclaration d’appel a été faite à M. [S] à domicile. Celui-ci n’a pas constitué avocat.

L’arrêt sera prononcé par défaut.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 31 juillet 2024 par lesquelles la société Rodaol, appelante, invite la cour, sous le visa des articles 9, 15 de la loi du 10 juillet 1965, 1240 et suivants, 1991 et 1992 du code civil, à :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny le 6 avril 2022,

statuer à nouveau et,

— juger que l’immeuble du [Adresse 4] a été placé en procédure de péril en raison des désordres affectant les lots appartenant à M. [J] [S] et M. [E] [M],

— juger qu’elle a subi des préjudices liés aux désordres affectant l’immeuble, et aux charges impayées dont la responsabilité incombe à la société Cabinet Poncelet et Cie, M. [J] [S] et M. [E] [M],

— juger que la société Cabinet Poncelet et Cie, M. [J] [S] et M. [E] [M] ont fait preuve d’une résistance abusive à exécuter les obligations leur incombant,

en conséquence,

— condamner solidairement M. [S] et M. [M] à lui rembourser sa quote-part de charges de copropriété, correspondant au financement des travaux ayant permis la mainlevée de la procédure de péril intervenue par arrêté du 16 juin 2022,

— condamner solidairement la société cabinet Poncelet et Cie, M. [S] et M. [E] [M] à lui verser une somme de 40 000 euros réparation du préjudice subi,

— condamner solidairement la société cabinet Poncelet et Cie, M. [S] et M. [M] à lui verser une somme de 10 000 euros au titre de la résistance abusive dont ils ont fait preuve,

— débouter l’intégralité des intimés de leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner solidairement la société cabinet Poncelet et Cie à lui verser une somme de

7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement la société cabinet Poncelet er Cie, M. [J] [S] et M. [E] [M] aux dépens de première instance et d’appel ;

L’appelante soutient subir un préjudice résultant du non paiement de charges par M. [M] et par M. [S] qui a placé la copropriété dans une situation difficile et conduit à un défaut d’entretien des parties communes.

Ce préjudice consiste :

— dans la perte de loyers après le départ du locataire de la SCI Rodaol qui a quitté les lieux le 14 janvier 2023 lequel avait reçu instruction de la caisse d’allocations familiales en août 2019 de suspendre le paiement des loyers après l’arrêté de péril dont l’immeuble faisait l’objet,

— la perte de chance de vendre son bien immobilier dès 2015, ce bien ayant été vendu en 2023 avec une faible plus-value.

L’appelant soutient que l’immeuble de la copropriété a fait l’objet de plusieurs arrêtés de péril en raison du défaut d’entretien des lots appartenant à M. [M] et M. [S] condamné le 1er juin 2023 par le tribunal judiciaire de Bobigny à raison des désordres survenus dans la copropriété voisine appartenant à la SCI [Adresse 15] imputables à une fuite survenue dans ses parties privatives.

La SCI Rodaol rappelle que le syndic Poncelet et Cie a été mandaté par l’assemblée générale des copropriétaires du 3 octobre 2016 pour agir en recouvrement des arriérés de charges de ces deux copropriétaires, ce qu’il n’a fait qu’en 2020.

Il ressort de l’ensemble des arrêtés de péril ( 28 septembre 2011, 16 mars 2012, 14 mai 2018) et du rapport de l’expert judiciaire qui a déposé son rapport le 3 août 2017 que la structure bois porteuse de l’immeuble, et les fondations d’un mur de l’immeuble, ont été fortement dégradées en raison des infiltrations d’eau provenant des appartements de M. [M] et [S], qui ont provoqué l’effondrement des plafonds dans l’appartement de M. [S] et d’importants désordres dans un appartement de la copropriété voisine.

Quant au syndic de copropriété, celui-ci n’a pas rempli ses obligations quant à la gestion de l’immeuble et des mesures à prendre pour faire cesser les troubles existants et recouvrer les dettes de charges, et, en cela, il a engagé sa responsabilité.

Ainsi, les assignations délivrées à MM. [S] et [M] au titre des actions en recouvrement de charges en mai 2020 sont tardives alors que le syndic avait reçu mandat, lors de l’assemblée générale du 3 octobre 2016, de pratiquer une saisie immobilière contre ces deux copropriétaires. Le jugement rendu le 13 avril 2021 contre M. [M] montre que le syndic n’a pas produit toutes les pièces justifiant la créance réclamée aux avocats mandatés.

Le défaut de trésorerie invoqué par le syndic Poncelet et Cie qui a accepté son mandat en connaissance de cause le 9 février 2015 n’est que la résultante de son défaut de diligences.

Vu les conclusions notifiées le 24 octobre 2022 par lesquelles la société Cabinet Poncelet et Cie et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13], intimés, invitent la cour, sous le visa des articles 1991 et suivants du code civil, à :

— confirmer le jugement du 6 avril 2022 en ce qu’il a débouté la société Rodaol de l’intégralité de ses demandes et condamné celle-ci aux dépens,

— recevoir l’appel incident,

— condamner la société Rodaol à leur régler la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— juger qu’ils n’ont commis aucune faute,

— juger que les défauts récurrents de paiement de loyer, en dépit des procédures en cours, causent manifestement des difficultés au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4],

— rejeter toutes demandes à leur encontre,

— confirmer le jugement,

— recevoir l’appel incident,

— condamner la société Rodaol à régler à la société Poncelet et Cie la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance ainsi qu’aux dépens de première instance,

— condamner la société Rodaol à leur régler la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, ainsi qu’aux dépens d’appel,

en tout état de cause,

— débouter purement et simplement la société Rodaol et les autres parties de toutes demandes et moyens contraires ;

Le syndic de copropriété Poncelet et Cie fait valoir que désigné à compter du 31 décembre 2015 il a été confronté à l’absence de travaux par les copropriétaires pour les lots leur incombant et au défaut récurrent de paiement de charges ayant atteint la somme de 155 974, 02 euros.

Par ailleurs, les désordres antérieurs à sa désignation ne peuvent lui être imputés. Aucune faute ne peut lui être reprochée alors qu’il s’est montré diligent.

Il dénie à l’appelant tout préjudice alors que la SCI Rodaol a conclu un bail le 4 décembre 2018 nonobstant le fait que l’immeuble était sous le coup d’un arrêté de péril, ce qui est interdit, encaissant des loyers dans l’année 2018/2019, ce qui est illégal.

Elle a acquis un appartement à moindre prix compte tenu de l’état global de l’immeuble. Elle ne justifie donc d’aucun préjudice. Il se prévaut de l’adage 'à l’impossible nul n’est tenu'.

Vu les conclusions notifiées le 28 octobre 2022 par lesquelles M. [M] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13], intimés, invitent la cour, sous le visa de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, à :

à titre liminaire,

— juger irrecevable la société Rodaol en son action,

à titre subsidiaire,

— juger qu’ils n’ont commis aucune faute,

— juger que la société Rodaol échoue à démontrer l’existence d’un quelconque préjudice dont elle aurait souffert,

en tout état de cause,

— débouter la société Rodaol de toutes ses demandes fins et prétentions,

— condamner la société Rodaol à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Rodaol aux dépens en application de l’article 699 du même code ;

Les intimés soutiennent que la SCI Rodaol est irrecevable en son action dès lors que l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 confère au syndicat des copropriétaires le monopole de l’action tendant à la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble et qu’un copropriétaire n’est autorisé à engager une telle action que lorsqu’il démontre l’existence d’un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité.

En l’espèce, une telle preuve n’est pas rapportée.

A titre subsidiaire, ils font valoir que leur responsabilité ne peut être engagée dès lors qu’une partie importante des désordres concerne les parties communes et que la gestion des différents syndics a été insuffisante.

Quant au préjudice invoqué tiré de la perte de loyer ou de la perte de chance de vendre l’appartement ou encore de la perte de valeur de son bien immobilier, les intimés font valoir que la SCI Rodaol a loué son bien et encaissé des loyers ce qui est illégal dès lors que l’immeuble était sous le coup d’un arrêté de péril et qu’elle ne prouve ni la perte de chance ni la perte de valeur du lot acquis en connaissance de cause de la situation de l’immeuble.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

Les demandes tendant à voir la cour 'juger', 'donner acte','déclarer', 'constater’ et 'recevoir’ telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile. en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant de manière générale que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l’arrêt.

Sur la recevabilité de l’action de la SCI Rodoal :

L’action de la SCI Rodaol est fondée sur l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 mais aussi sur le fondement de l’article 9 de la même loi dont il résulte que chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Son action est donc recevable à ce titre.

Elle l’est également au titre de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors que la SCI Rodaol justifie d’un intérêt à agir en raison d’un préjudice personnel allégué éprouvé dans la jouissance

ou la propriété soit des parties communes soit des parties privatives comprises dans son lot ( Civ 3è, 30 juin 1992, BC III n° 229).

Au fond :

Il importe d’évoquer la chronologie des désordres ayant affecté la copropriété sise [Adresse 4] à [Localité 13].

Il résulte des pièces produites par la SCI Rodaol que cet immeuble a fait l’objet de plusieurs arrêtés de péril :

— arrêté de péril imminent du 28 septembre 2011 (pièce 5) relevant l’effondrement du faux plafond de la salle d’eau de l’appartement de M. Aissaoui à la suite d’infiltrations d’eau en conséquence d’une fuite d’eau du logement de M. [M]. L’arrêté interdisait l’habitation de l’appartement de M. Aissaoui.

— arrêté de péril non imminent du 16 mars 2012 (pièce 6)constatant les désordres sur la structure bois séparant le logement en rez-de-chaussée appartenant à M. Aissaoui et celui du 1er étage appartenant à M. [M].

Une recherche de fuite était entreprise le 16 octobre 2013. Il en résultait que les infiltrations d’eau constatées dans l’appartement de M. Aissaoui et ayant endommagé le plafond séparant les deux appartements, partie commune, étaient dues au défaut d’étanchéité des installations sanitaires de l’appartement de M. [M] (pièce 32 SCI Rodaol).

Le 24 mars 2017, la SCI Rodaol était avisée par la mairie de [Localité 13] des démarches entreprises avec le syndic de l’immeuble, entre janvier et octobre 2016, en vue de lever cet arrêté de péril non imminent.

L’édile municipal déplorait ne disposer d’aucune information précise sur l’état du logement du rez- de-chaussée (appartenant à M. [S]) mais relevait qu’il avait été constaté dans le logement n° 5 au 1er étage appartenant à M. [M] des désordres structurels à savoir :

— effondrement du plafond de la salle d’eau dans sa totalité mettant à nu la dalle béton du plancher du 2ème étage gauche, n° 8 appartenant également à M. [M],

— structure bois du plafond affectée par des infiltraions d’eau qui perdurent depuis longtemps ; état de fait qui présente un risque certain pour la sécurité des occupants.

La copropriété était mise en demeure de procéder aux travaux visant à lever les états de péril ( pièce 9 SCI Rodaol).

— arrêté de péril imminent du 10 août 2017 frappant les deux immeubles sis [Adresse 5] après le dépôt de l’expertise ordonnée le 2 août 2017 par la juridiction administrative saisie par la municipalité et constatant l’existence d’une fuite d’eau en provenance de l’appartement de M. [S] affectant le mur mitoyen séparant l’immeuble sis [Adresse 4] de celui situé [Adresse 5] à [Localité 13]. L’expert soulignait le risque d’écroulement ou d’affaissement du mur mitoyen porteur entre les deux immeubles. L’expert relevait également que l’appartement dont M. [S] était propriétaire était non occupé et laissé à l’abandon ( pièce 14 SCI Rodaol).

Par courrier du 15 septembre 2017, la SCI Rodaol était informée qu’en conséquence de cet arrêté, les dispositions de l’article L. 521-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation relatives à l’interdiction de perception des loyers étaient applicables ( pièce 11 SCI Rodaol).

Son locataire était avisé par la caisse d’informations familiales en août 2019 que le paiement des loyers était suspendu en raison de cet arrêté de péril.

Par jugement du 1er juin 2023, revêtu de l’autorité de chose jugée, M. Aissaoui a été déclaré responsable des désordres causés par sa canalisation fuyarde à la copropriété sise [Adresse 5].

— arrêté de péril non imminent du 14 mai 2018 maintenant l’interdiction d’utiliser ou d’habiter le logement de M. [S] notamment, ordonnant le murage des accès à cet appartement et prescrivant diverses mesures de sécurité dont celles tendant à mettre fin aux infiltrations d’eau affectant toutes les parties de l’immeuble sis [Adresse 4]. L’arrêté soulignait que lors des travaux de mise en sécurité de l’appartement de M. Aissaoui, il avait été constaté que la 'grande partie du plafond avait chuté, mettant à nu la structure bois, partie commune, totalement détériorée par des infiltrations d’eau'.

Par arrêté du 16 juin 2022, le maire de [Localité 13] a ordonné la main-levée des arrêtés de péril imminents et non imminent susvisés dont celui du 10 août 2017.

Contrairement à ce qu’allègue M. [M], les dommages à l’origine des divers arrêtés de péril sont nés dans les parties privatives de l’immeuble sis [Adresse 4], en premier lieu dans les siennes puis, en second lieu, dans celles de M. [S].

Sur les demandes indemnitaires de la SCI Rodaol :

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, pris en son premier alinéa, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

La SCI Rodaol globalise ses demandes indemnitaires à hauteur de 40 000 euros comprenant notamment des pertes de loyer, une perte de chance de vente de son appartement en 2015 ainsi qu’un préjudice moral.

Sur les pertes de loyers :

Ces pertes sont estimées par la SCI Rodaol à la somme de 11.950 euros.

Ce préjudice résulterait d’une minoration du loyer entre 2012 à juillet 2019 puis de l’impossibilité de percevoir des revenus locatifs entre août 2019 à juin 2022.

La SCI Rodaol ne rapporte pas la preuve de la valeur locative invoquée de son appartement de sorte qu’elle n’établit pas le préjudice allégué pour la période comprise entre 2012 à juillet 2019 inclus.

Concernant la période postérieure, elle justifie que l’arrêté de péril du 10 août 2017 a fait obstacle à la perception des loyers dûs par son locataire, cet arrêté ayant été levé en mai 2022.

Ce loyer s’est élevé à la somme de 590 euros mensuels.

La SCI Rodaol entend limiter ses demandes à la somme de 6490 euros correspondant aux pertes de loyer entre août 2019 à juin 2022.

L’arrêté de péril en cause est directement lié à la survenance d’une fuite au domicile de M. [S] à l’origine de la fragilisation du mur porteur mitoyen séparant les copropriétés sises [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 13]. Les pièces versées par la SCI Rodaol susvisées établissent que l’appartement de M. Aissaoui, fortement endommagé par des infiltrations d’eau émanant des parties privatives de M. [M], était inhabité. Le courrier adressé par la mairie de Pantin à la SCI Rodaol le 24 mars 2017 déplorant l’absence d’informations précises sur les travaux dans l’appartement de M. Aissaoui montre que ce dernier s’était alors totalement désinteressé de son bien immobilier favorisant ainsi l’apparition et la persistance de désordres dommageables.

Il n’est pas démontré le rôle causal de M. [M] dans les désordres à l’origine de l’arrêté de péril du 10 août 2017.

Dès lors, seul M. [S] sera condamné à verser à la SCI Rodaol la somme de 6490 euros au titre des pertes de loyers subies entre août 2019 et juin 2022 .

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, en l’espèce à compter du 30 juillet 2020, date de l’assignation en justice.

— Sur la perte de chance de vente de l’appartement de la SCI Rodaol :

La SCI Rodaol démontre que, par acte sous seing privé du 15 octobre 2015, une offre d’achat de son appartement lui a été faite par Mme [V] et M. [G] à hauteur de 87 000 euros.

Le 5 novembre 2015, M. [G] informait la SCI Rodaol de son choix de renoncer à l’achat de l’appartement compte tenu de la situation financière de la copropriété (pièce 23 SCI Rodaol).

Contrairement à ce que soutiennent les appelants, seule la situation financière de la copropriété et notamment les impayés de charge de M. [M] évoqués dans les correspondances entre la SCI et son cocontractant apparaissent en cause dans la décision prise par ce dernier de renoncer à son offre d’achat (pièce 23 SCI Rodaol).

Il doit être relevé qu’au cours de ces échanges, la SCI Rodaol reconnaissait être elle-même débitrice à l’égard de la copropriété pour refuser de 'payer pour un manque de trésorerie ou un fond de roulement réévalué’ (pièce 23). Si elle prétend avoir payé tous les appels de fonds jusqu’au 2ème trimestre 2017, elle n’en justifie pas par la seule production de la pièce 36 consistant en un bordereau d’appels de fonds pour le premier trimestre 2017.

Pour être indemnisée, une perte de chance doit présenter un caractère réel et certain. Toute perte de chance certaine, même minime, ouvre droit à réparation (Civ 1è, 16 janvier 2013, n°12-14.439, Bull I, n° 2).

Il ressort sans ambiguité des échanges entre la SCI et son cocontractant que celui-ci a fait part de sa surprise de constater le montant des impayés de charges de la copropriété et notamment sa surprise devant la situation de M. [M], propriétaire de la majorité des lots de l’immeuble, et débiteur alors d’une somme de 11 000 euros à l’égard de la copropriété.

Les impayés de charges de copropriété apparaissent en lien direct avec la rétractation de l’offre d’achat reçue par la SCI Rodaol.

Quoique l’offre fût conditionnée à l’obtention des financements nécessaires à l’achat de cet appartement, sa rétractation a définitivement compromis toute chance de réaliser la vente projetée.

Dès lors, cette perte de chance est indemnisable.

Les pièces produites par la SCI Rodaol ne renseignent pas la cour sur l’état de la trésorerie de la copropriété à la date de la rétractation de l’offre d’achat.

Le montant des dettes de charges de chacun des copropriétaires à l’exception de celle de M. [M] n’est pas connue et la SCI Rodaol admettait dans ses échanges avec son cocontractant être débitrice à l’égard de la copropriété. Ce faisant, elle a participé à la réalisation de son dommage.

L’existence d’une dette de charges de M. Aissaoui à la date de la rétractation de l’offre d’achat n’étant pas établie par les pièces produites au contraire de celle de M. [M], seul ce dernier sera condamné à réparer le préjudice subi par la SCI Rodaol.

Celle-ci réclame la somme de 12 000 euros qui correspondrait à la différence entre l’offre d’achat (87 000 euros) et le prix de vente de son appartement en 2023. Contrairement à ses écritures, il ressort de la pièce 46 (acte de vente de l’appartement de la SCI Rodaol) qu’elle a vendu son appartement pour la somme de 84 000 euros et non pour la somme de 75 000 euros comme elle le soutient.

La différence de prix s’établit donc à la somme de 3000 euros. Ayant concouru à la réalisation de son dommage, la réparation de la SCI pour le dommage subi par la perte de chance de vendre son appartement sera limitée à la somme de 2500 euros, somme que M. [M] sera condamné à lui verser avec intérêt à taux légal à compter du 30 juillet 2020, date de l’assignation en justice.

Il n’y a pas lieu à condamner le cabinet Poncelet et cie in solidum avec M. [M] au titre de cette perte de chance dès lors que la SCI Rodaol ne rapporte pas la preuve de la faute du syndic à l’origine de la rétractation de l’offre et partant de l’échec de la vente immobilière.

— Sur les autres demandes comprises dans la demande globale de réparation à hauteur de 40 000 euros :

Ces demandes sont justifiées selon la SCI Rodaol par les tracas suscités par la situation de l’immeuble en raison de l’attitude de MM. [S] et [M] et de l’immobilisme du cabinet Poncelet pour qu’il soit remédié aux désordres.

La SCI Rodaol justifie la réception de plusieurs courriers que la mairie de la commune de [Localité 13] lui a adressés consécutivement aux arrêtés de péril frappant l’immeuble :

— courrier du 4 octobre 2012 (pièce 8) l’informant que les travaux nécessaires dans l’appartement de M. [S] n’ont pas été entrepris et qu’en cas d’accident de personnes touchant les locataires de ce copropriétaire, la responsabilité de la copropriété pourrait être engagée,

— courrier du 24 mars 2017 (pièce 9) déjà évoqué et concernant les démarches entreprises pour lever l’arrêté de péril du 16 mars 2012 et informant la SCI Rodaol de l’absence d’information sur l’état du logement de M. [S] et la persistance de désordres structurels frappant le logement de M. [M],

— courrier du 1er août 2017 informant la SCI du risque d’effondrement du mur mitoyen porteur entre la copropriété sise [Adresse 4] et celle du [Adresse 5] à Pantin pouvant être imputé à un écoulement d’eau important et continu émanant du logement abandonné de M. [S] (pièces 10 et 11).

La SCI Rodaol justifie également des courriers adressés à M. [S] et à M. [M] le 29 octobre 2018 via leur avocat (pièces 17 et 18) pour les mettre en demeure de procéder aux travaux nécessaires afin de faire cesser les désordres.

Le nombre d’arrêtés de péril ayant concerné l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 13] atteste de l’importance, de la persistance des désordres qui l’ont frappé et qui ne sont que la conséquence de désordres survenus dans les parties privatives de M. [M] et dans celles de M. [S].

L’absence de réponse de ces deux copropriétaires aux missives qui leur ont été adressées par le conseil de la SCI Rodaol n’a pu que renforcer ses inquiétudes sur la conservation de l’immeuble et partant de leur bien immobilier qu’ils projetaient de vendre dès 2015.

Une telle situation n’a pu qu’être une source de tracas pour la SCI Rodaol demeurée plusieurs années sous la menace d’une aggravation des désordres et de la crainte qu’ils compromettent la conservation de son bien immobilier, crainte ayant atteint son paroxysme avec l’arrêté de péril imminent du 10 août 2017 pris en considération du risque d’effondrement du mur porteur mitoyen entre la copropriété du [Adresse 4] et celle voisine.

M. [S] et M. [M] sont bien à l’origine de ce dommage et doivent être tenus in solidum à le réparer à hauteur de 6000 euros avec intérêt à taux légal à compter du 30 juillet 2020, date de l’assignation en justice.

Les pièces produites ne démontrent pas l’existence d’une faute commise par le cabinet Poncelet sur la période considérée à l’origine d’un préjudice personnel subi par la SCI Rodaol. Il est à noter qu’entre 2011, date du premier arrêté de péril, à juin 2022, date de main-levée des arrêtés de péril, le cabinet Poncelet n’a pas assumé de manière permanente les fonctions de syndic de la copropriété.

La demande de condamnation solidaire du cabinet Poncelet et compagnie au titre des tracas subis par la SCI Rodaol sera donc rejetée.

— Sur la demande de condamnation solidaire du cabinet Poncelet et Cie au titre des charges impayées :

A supposer ses griefs contre le syndic de copropriété Poncelet et cie tirés de sa passivité et de son manque de sérieux fondés, la SCI Rodaol ne justifie pas d’un préjudice personnel distinct de celui du syndicat des copropriétaires.

Sa demande de condamnation du cabinet Poncelet et Compagnie sera rejetée.

— Sur la demande de condamnation solidaire de MM. [S] et [M] à rembourser la SCI Rodal sa quote part de charges ayant permis la mainlevée de la procédure de péril intervenue par arrêté du 16 juin 2022 :

La SCI Rodaol ne chiffre pas sa demande qui sera rejetée.

Sur la demande de condamnation du cabinet Poncelet et cie, M. [S], M. [M] à réparer le préjudice subi par la SCI Rodaol au titre de leur résistance abusive :

La SCI Rodaol ne justifie pas sur ce point d’un préjudice personnel et distinct de celui subi par le syndicat des copropriétaires. Sa demande sera rejetée.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite de l’article 700 du code de procédure civile.

MM. [M] et [S], parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens exposés en premier instance et en cause d’appel, ainsi qu’à payer, in solidum, la somme supplémentaire de 6000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application de l’article 700 du code de procédure civile formulées par M. [M], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 13] ( 93) et le cabinet Poncelet et cie.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Infirme le jugement ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [S] à verser à la SCI Rodaol la somme de 6490 euros au titre des pertes de loyers subies entre août 2019 et juin 2022 avec intérêt à taux légal à compter du 30 juillet 2020 ;

Condamne M. [M] à verser à la SCI Rodaol la somme de 2500 euros au titre de la perte de chance de vente de l’appartement de la SCI avec intérêt à taux légal à compter du 30 juillet 2020 ;

Condamne in solidum M. [M] et M. [S] à verser à la SCI Rodaol la somme de 6000 euros au titre de son préjudice moral avec intérêt à taux légal à compter du 30 juillet 2020 ;

Condamne in solidum M. [M] et M. [S] aux dépens de première instance et en cause d’appel ;

Condamne in solidum M. [M] et M. [S] à verser à la SCI Rodaol la somme de 6000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE