Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 8, 28 mars 2025, n° 25/02177

TJ Paris 10 janvier 2025

CA Paris
Confirmation 28 mars 2025

CASS 9 avril 2026

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Nécessité d'évaluer les désordres
La cour a estimé qu'une mesure d'expertise était justifiée pour évaluer les désordres et fournir des éléments permettant de statuer sur les responsabilités.
Accepté
Vote en assemblée générale pour les travaux
La cour a confirmé que les travaux votés en assemblée générale étaient d'intérêt collectif et que le syndicat des copropriétaires ne pouvait s'y soustraire.
Accepté
Frais engagés pour la procédure
La cour a jugé que la demande de provision pour frais d'instance était justifiée au regard des circonstances de l'affaire.
Accepté
Condamnation aux dépens en cas de succès
La cour a confirmé que les dépens de première instance devaient être supportés par la partie perdante.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, M. [J] a interjeté appel d'une ordonnance du tribunal judiciaire de Paris qui avait ordonné la réalisation de travaux de réfection de l'étanchéité d'une terrasse, ainsi que l'accès à son appartement pour les ouvriers, sous astreinte. La juridiction de première instance a jugé que les travaux étaient nécessaires pour remédier à des infiltrations dans l'appartement de M. [S]. La cour d'appel a confirmé cette ordonnance, considérant que le passage par l'appartement de M. [J] était justifié et que les travaux d'intérêt collectif ne pouvaient être entravés par son opposition. Elle a également maintenu l'astreinte de 1.000 euros par infraction, tout en reportant le point de départ de l'astreinte contre le syndicat des copropriétaires à trois mois après la signification de l'arrêt. La cour a donc infirmé partiellement l'ordonnance en ce qui concerne l'astreinte du syndicat, mais a confirmé l'ensemble des autres dispositions.

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 8, 28 mars 2025, n° 25/02177
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	25/02177
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 10 janvier 2025, N° 24/57750
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	4 avril 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Frédéric LALLEMENTAgnès LEBATTEUX SIMONAurélie GEOFFROYMatthieu GUÉRIN
Cabinet(s) :	BDL AVOCATSSCP ZURFLUH LEBATTEUX RAMEY RODELLE
Parties :	son syndic en exercice, SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L' IMMEUBLE DU [ Adresse 1 ]

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 28 MARS 2025

(n° 99 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/02177 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CKXZA

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 10 Janvier 2025 -Président du TJ de PARIS – RG n° 24/57750

APPELANT

M. [W] [H] [J]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

Ayant pour avocat plaidant M^e Matthieu GUERIN, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS

M. [N] [Y] [S]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Aurélie GEOFFROY, avocat au barreau de PARIS, toque : D1922

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la société ADUXIM, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0154

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 20 Février 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Florence LAGEMI, Présidente de chambre, chargée du rapport,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseillère

Patrick BIROLLEAU, Magistrat Honoraire

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne PAMBO, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

M. [S] est propriétaire d’un appartement situé au premier étage de l’immeuble en copropriété du [Adresse 1].

Depuis l’année 2022, cet appartement subi des infiltrations ayant pour origine, selon une analyse effectuée le 21 juillet 2022 par la société Sofret, un défaut d’étanchéité de la terrasse, partie commune dont M. [J], propriétaire de l’appartement situé au 2ème étage, a la jouissance privative.

Le 15 mars 2023, l’assemblée générale des copropriétaires a voté la réalisation de travaux de réfection intégrale du complexe d’étanchéité de cette terrasse, qui n’ont cependant pu être effectués en raison d’un désaccord sur les conditions d’accès à celle-ci.

Du fait des infiltrations persistantes subies dans son lot, M. [S] a, par acte du 12 novembre 2024, assigné à heure indiquée, en vertu d’une ordonnance l’y ayant autorisé, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1]) (ci-après le syndicat des copropriétaires) et M. [J], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, notamment, la désignation d’un expert judiciaire, la condamnation du syndicat des copropriétaires à la réalisation des travaux votés et l’allocation d’une provision pour frais d’instance.

Par ordonnance contradictoire du 10 janvier 2025, le premier juge a :

ordonné une mesure d’expertise confiée à M. [O] [U], avec mission, notamment, d’examiner les désordres dénoncés, les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition, en rechercher la ou les causes, fournir à la juridiction tout élément lui permettant de statuer sur les responsabilités encourues et la réparation des dommages subis ;

condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [S] la somme de 3.000 euros à titre de provision ad litem ;

ordonné au syndicat des copropriétaires d’exécuter les travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse votés lors de l’assemblée générale du 15 mars 2023, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter d’un délai de trois mois suivant la signification de la décision ;

dit que cette astreinte pourra s’écouler sur une période maximale de six mois ;

dit que ces travaux devront s’effectuer sous la surveillance de l’expert judiciaire désigné par la décision ;

ordonné à M. [J], après notification contre récépissé par le syndicat des copropriétaires de la date de début des travaux au moins huit jours avant, de laisser libre accès à l’entreprise désignée par le syndicat des copropriétaires pour effectuer les travaux objet du litige sur la terrasse de l’immeuble et ce pendant une période de trente jours ouvrés après le début des travaux ;

dit qu’en cas de refus d’accès opposé aux entreprises par M. [J], celui-ci sera tenu, à l’égard du syndicat des copropriétaires, au paiement d’une astreinte de 1.000 euros par infraction à cette injonction ;

condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et M. [J] aux entiers dépens en précisant que M. [S] sera exonéré de participation à cette condamnation en sa qualité de copropriétaire ;

rejeté le surplus des demandes.

Par déclaration du 5 février 2024, M. [J] a relevé appel de cette décision en critiquant ses dispositions lui ayant ordonné, sous astreinte, de laisser le libre accès de son appartement à toute entreprise désignée par le syndicat des copropriétaires afin d’effectuer les travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse, l’ayant condamné in solidum avec le syndicat des copropriétaires aux dépens et dit que M. [S] sera exonéré de toute participation à cette condamnation.

Par ordonnance du 7 février 2025, M. [J] a été autorisé à assigner à jour fixe M. [S] et le syndicat des copropriétaires pour l’audience du 20 février 2024.

Par acte du 10 février 2025, M. [J] a fait assigner ces parties pour l’audience susvisée.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 19 février 2025, M. [J] demande à la cour de :

déclarer recevable et bien-fondé l’appel partiel interjeté à l’encontre de l’ordonnance entreprise ;

En conséquence,

infirmer cette ordonnance en ses dispositions dont il a relevé appel ;

dire que le calendrier et les modalités d’exécution des travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse votés par l’assemblée générale le 15 mars 2023, seront définis d’un commun accord entre les parties, sous le contrôle de l’expert judiciaire désigné ;

dire que les circonstances actuelles ne justifient pas d’accéder à ses parties privatives pour exécuter les travaux objet du litige sur la terrasse de l’immeuble ;

à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour confirmerait l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a fixé une astreinte à son encontre,

réduire cette astreinte à de plus justes proportions ;

reporter ses effets à compter d’un délai de trois mois suivant la signification de l’arrêt ;

En tout état de cause,

condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

dire qu’il sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et dépens, conformément à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 19 février 2025, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

débouter M. [J] de ses demandes d’infirmation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle lui a ordonné de laisser le libre accès à l’entreprise désignée par le syndicat des copropriétaires pour effectuer les travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse, sous astreinte de 1.000 euros par infraction à cette injonction ;

débouter M. [J] du surplus de ses demandes ;

infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle lui a ordonné d’exécuter les travaux sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter d’un délai de 3 mois suivant sa signification ;

débouter M. [S] de sa demande tendant à obtenir sa condamnation à une nouvelle provision ad litem de 5.000 euros ;

condamner M. [J] à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 19 février 2025, M. [S] demande à la cour de :

le déclarer fondé et recevable en ses prétentions ;

en conséquence, confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

juger qu’il sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

condamner M. [J] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’exposer ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835, alinéa 1, du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Le caractère illicite de l’acte peut résulter de sa contrariété à la loi, aux stipulations d’un contrat ou aux usages.

Au cas présent, il est constant que lors de l’assemblée générale du 15 mars 2023, les copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1]), ont voté une résolution n° 17 en décidant de faire réaliser des travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse de l’appartement de M. [J], tout en notant l’opposition de ce dernier au passage des ouvriers par son appartement, en lui laissant un délai de réflexion jusqu’au 30 avril 2023 et en envisageant de lui allouer une indemnité pour perte de jouissance, laquelle a été votée à la somme de 1.000 euros lors de l’assemblée générale du 2 mai 2024.

La résolution n° 17 de l’assemblée générale du 15 mars 2023 dont nul ne conteste le caractère définitif, n’a pu être exécutée, aucun accord n’ayant été trouvé avec M. [J] pour permettre l’accès à son appartement à l’entreprise en charge des travaux.

M. [J] soutient d’une part, que le passage par son appartement, qui lui est imposé, n’est justifié par aucune circonstance et, d’autre part, que l’astreinte prononcée à son encontre n’a pas lieu d’être dès lors qu’il ne fait pas obstacle à la réalisation des travaux que le syndic n’a jamais eu l’intention d’exécuter.

Il ressort des pièces produites que les travaux litigieux sont nécessaires afin de faire cesser les infiltrations subies, depuis plusieurs années, dans le lot de M. [S], qui sont à l’origine d’importantes dégradations du plafond, corniches et murs de la chambre de son appartement et d’une forte humidité ainsi qu’il résulte du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 29 octobre 2024.

La cour relève que la cause de ces infiltrations réside dans un défaut d’étanchéité de la terrasse située au-dessus de l’appartement de M. [S], qui constitue une partie commune et dont M. [J] a la jouissance exclusive. L’expert judiciaire, dont la désignation n’est pas remise en cause, a clairement imputé les traces d’humidité et de venues d’eau, constatées au plafond de la chambre, 'à un défaut dans l’étanchéité de la terrasse’ qui la surplombe ainsi qu’il résulte de sa note du 12 février 2025.

Ces travaux d’intérêt collectif, régulièrement décidés par la copropriété, dont la nécessité ne souffrent aucune discussion et à l’exécution desquels le syndicat des copropriétaires ne peut se soustraire, n’ont pu être mis en oeuvre du fait de l’opposition de M. [J] à laisser le passage des ouvriers par son lot privatif, ce dernier prétendant à l’existence d’autres solutions techniques permettant de préserver ses parties privatives.

Il sera rappelé que l’article 9-II de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, prévoit qu’un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.

Pour la réalisation de travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

Au surplus, le règlement de copropriété énonce au paragraphe 8 de son article 1er, intitulé 'parties constituant une propriété exclusive et particulière', que les copropriétaires devront souffrir l’exécution des réparations qui deviendraient nécessaires aux choses communes et, si besoin est, livrer accès aux architectes et entrepreneurs et ouvriers chargés de surveiller, conduire et exécuter ces réparations'.

L’article 9 susvisé impose, ainsi que le soutient justement M. [J], de rechercher s’il n’existe pas une autre solution que celle portant atteinte à ses parties privatives.

C’est ainsi que M. [J] considère que le passage par son lot n’est pas justifié dès lors qu’il est possible, pour accéder à la terrasse, d’installer un petit échafaudage dans une courette du rez-de-chaussée de l’immeuble, solution peu coûteuse, pouvant facilement être mise en oeuvre, puis, de faire passer les ouvriers par l’appartement de M. [S], ou de mettre en place une sapine d’accès dans la courette principale, un chemin d’accès sur la toiture et une sapine d’accès redescendant sur la terrasse, solution plus onéreuse.

Cependant, si ces solutions permettent de préserver la jouissance des parties privatives de l’appelant, elles n’apparaissent pas adaptées pour réaliser les travaux litigieux.

En effet, la seconde solution en ce qu’elle suppose que les ouvriers effectuent un parcours les conduisant à quasiment escalader l’immeuble, n’est pas réaliste et apparaît, de surcroît, particulièrement risquée pour la sécurité des personnes amenées à se déplacer sur un échafaudage en façade, puis sur le toit de l’immeuble pour accéder à la terrasse en redescendant de l’autre côté du bâtiment.

La première solution, plus aisée à mettre en oeuvre, aura pour effet de porter atteinte aux parties privatives d’une part, du copropriétaire du rez-de-chaussée, ayant la jouissance privative de la courette, lequel devra supporter l’installation de l’échafaudage et, par suite, le passage dans son lot privatif des ouvriers, d’autre part, de M. [S] dont il est suggéré qu’il pourrait laisser l’accès à son appartement du 1er étage pour permettre aux ouvriers, après l’installation de l’échafaudage au rez-de-chaussée, de remonter sur celui-ci à partir de l’appartement de M. [S], pour accéder à la terrasse du 2ème étage.

L’expert judiciaire dont l’avis a été sollicité sur ce point, a écrit au conseil de l’appelant, le 14 février 2025 (pièce n°14), en réponse à un dire, d’une part, 'qu’une intervention rapide sur la cause du désordre est indispensable’ et d’autre part, que 'la solution consistant à passer par l’appartement de M. [J] est logique, économique et sans risque'. A cet égard, l’expert a examiné les solutions envisagées par l’appelant en les rejetant du fait des contraintes et risques techniques qu’elles comportent.

Dans ces conditions, la solution consistant à permettre le passage des ouvriers par l’appartement de M. [J] doit être retenue comme étant la plus adaptée pour réaliser les travaux litigieux alors, au surplus, que ces derniers portent sur une partie commune dont ce dernier a la jouissance exclusive, que l’atteinte portée à la jouissance de ses parties privatives est particulièrement limitée dans le temps (30 jours ouvrés) et dans leur objet puisque les travaux ne porteront que sur la terrasse et ne rendront pas l’appartement inhabitable, M. [J] devant supporter, pendant la durée précitée, le passage des ouvriers en début et fin de leur journée de travail et durant la pause méridienne.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée de ce chef. Elle le sera également en ce qu’elle a fixé une astreinte de 1.000 euros par infraction à l’injonction prononcée à l’encontre de M. [J], et ce dès la mise en oeuvre des travaux, cette mesure étant nécessaire pour garantir l’effectivité de cette injonction et faire cesser le trouble manifestement illicite résultant de l’absence d’exécution d’une résolution définitive de l’assemblée générale des copropriétaires.

L’astreinte prononcée contre le syndicat des copropriétaires sera, pour le même motif, confirmée mais son point de départ sera reporté à un délai de trois mois suivant la signification du présent arrêt.

Le sort des dépens de première instance et l’application de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 relatif à la dispense de M. [S] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ont été exactement appréciés par le premier juge.

Succombant en ses prétentions, M. [J] supportera les dépens d’appel. M. [S] sera également exonéré de toute participation à la dépense commune des frais de procédure engagés en appel par le syndicat des copropriétaires en application du texte susvisé.

Ayant contraint le syndicat des copropriétaires et M. [S] à engager des frais irrépétibles pour assurer leur défense devant la juridiction du second degré, M. [J] sera condamné à leur payer à chacun la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions dont il a été relevé appel à l’exception de celles relatives au point de départ de l’astreinte prononcée contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1]) ;

Statuant à nouveau de ce seul chef ;

Dit que l’astreinte de 500 euros par jour de retard prononcée contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1]) commencera à courir à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la signification du présent arrêt ;

Condamne M. [J] aux dépens d’appel ;

Dit que M. [S] sera exonéré de toute participation à la dépense commune des frais de procédure engagés en appel par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1]) ;

Condamne M. [J] à payer à M. [S] et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1]) la somme de 3.000 euros, à chacun, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT