Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 18 JUIN 2025

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/12768 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGD2P

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Mars 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 9] – RG n° 19/02555

APPELANTES

Madame [T] [M] épouse [X]

née le 04 décembre 1959 à [Localité 8] (Algérie)

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055 et plaidant par M^e Candice VIER-CAZIER, avocat au barreau de PARIS, substituant M^e Frédéric INGOLD

S.C.I. B52B

immatriculée au RCS de Pris sous le numéro 800 706 723

prise en la personne de son gérant, Monsieur [E] [J], domicilié en cette qualité audit siège :

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055 et plaidant par M^e Candice VIER-CAZIER, avocat au barreau de PARIS, substituant M^e Frédéric INGOLD

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 4] représenté par son syndic, la société TIFFENCOGE, SAS immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 652 009 705

C/O Société TIFFENCOGE

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté par M^e Chloé FROMENT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0074

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * *

FAITS ET PROCÉDURE

L’immeuble situé au [Adresse 3] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et les fonctions de syndic ont été assurées par le cabinet Evam-Gid jusqu’en 2018.

La SCI B52B, dont le gérant est M. [J], Mme [M] et la société CRIP, dont le gérant est M. [Y], sont copropriétaires au sein de l’immeuble.

Par courrier recommandé avec accusé de réception le 25 octobre 2018, M. [J], président du conseil syndical depuis 2018, a demandé au syndic de convoquer une assemblée générale afin de procéder à la désignation d’un nouveau syndic, avant le terme de son mandat en raison des fautes de gestion reprochées.

Etaient joints à ce courrier les contrats du cabinet Dollfus et du cabinet G-Immo. Il était précisé qu’en cas de désignation de l’un d’entre eux, la révocation du mandat du cabinet Evam-Gid serait à l’ordre du jour et qu’aucune autre question ne pouvait y être portée en l’absence de tout contrôle par le conseil syndical de la gestion du syndic en exercice.

Lors de l’assemblée générale du 29 novembre 2018, les copropriétaires ont été amenés à se prononcer sur les sept résolutions suivantes :

— élection du président de séance,

— élection des scrutateurs,

— élection du secrétaire de séance,

— démission du cabinet Evam-Gid,

— désignation du cabinet Dollfus en qualité de syndicat et approbation de son contrat,

— désignation du cabinet G-Immo en qualité de syndicat et approbation de son contrat,

— désignation du cabinet Gessim en qualité de syndicat et approbation de son contrat.

L’assemblée générale a pris acte de la démission du cabinet Evam-Gid, constaté le retrait de candidature du cabinet Dollfus, rejeté la candidature du cabinet G-Immo et, par la résolution n° 7, désigné le cabinet Gessim.

Invoquant le non-respect de l’ordre du jour de cette assemblée générale, la SCI B52B et Mme [X] ont, par acte délivré le 05 février 2019, fait assigner devant le tribunal de grande instance de Paris le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à. [Localité 10] aux fins d’obtenir, à titre principal, l’annulation de l’assemblée générale tenue le 29 novembre 2018 et, à titre subsidiaire, l’annulation de la résolution n°7.

Par jugement du 11 mars 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

— débouté la demande de la SCI B52B et Mme [M] épouse [X] de leur demande de révocation de l’ordonnance de clôture prononcée le 02 juin 2021,

— rejeté les conclusions récapitulatives n°3 de la SCI B52B et de Mme [M] épouse [X] ainsi que les nouvelles pièces produites à l’appui de ces écritures,

— débouté la SCI B52B et Mme [M] épouse [X] de leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 29 novembre 2018,

— débouté la SCI B52B et Mme [M] épouse [X] de leur demande d’annulation de la résolution n°7 votée lors de l’assemblée générale du 29 novembre 2018,

— condamné in solidum la SCI B52B et Mme [M] épouse [X] aux dépens,

— autorise Maître Chloé Froment, avocat à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision,

— condamné la SCI B52B et Mme [M] épouse [X] ensemble à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 8000 euros au titre des frais irrépétibles,

— débouté la SCI B52B et Mme [M] épouse [X] de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

La SCI B52B et Mme [M] épouse [X] ont relevé appel de cette décision le 7 juillet 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 5 mars 2025.

Autorisé par la cour, le syndicat des copropriétaires a produit postérieurement à l’audience un jugement du tribunal de Paris rendu le 13 mars 2025 dans un litige opposant la société CRIP notamment au syndicat des copropriétaires.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 5 mars 2025 par lesquelles la SCI B52B et Mme [M] épouse [X], appelantes, invitent la cour à :

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau :

— prononcer la nullité de l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 novembre 2018 de la candidature du cabinet Gessim, en l’absence de notification par lettre recommandée avec accusé de réception au syndic, en violation des articles 10 et 64 du décret du 17 mars 1967,

En conséquence :

— prononcer la nullité de la résolution n°7 de l’assemblée générale du 29 novembre 2018, ayant désigné le cabinet Gessim en qualité de syndic de l’immeuble,

En tout état de cause :

— prononcer la nullité de la résolution n°7 de l’assemblée générale du 29 novembre 2018, ayant désigné le cabinet Gessim en qualité de syndic pour abus de majorité et violation des articles 21 et 22 de la loi du 10 juillet 1965,

— débouter le syndicat des copropriétaires en toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat en tous les dépens, dont le recouvrement pourra être exercé par la SELARL Ingold et Thomas, avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions notifiées le 28 février 2025, par lesquelles le syndicat des copropriétaires invite la cour, au visa des articles 8, 10, 14, 54, 69 du décret 67-223 de la loi du 17 mars 1967, 17, 18 et 22 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 et 700 du code de procédure civile, à :

— confirmer le jugement,

— débouter la SCI B52B et Madame [M] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner la SCI B52B et Madame [M] aux dépens, qui seront recouvrés directement par Maître Chloé Froment conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui régler la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Les moyens soutenus par l’appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 7 de l’assemblée générale du 29 novembre 2018

La SCI B52B et Mme [M] exposent que le gérant du cabinet Gessim était, lors de sa nomination, le fils de M. [Y].

Sur le moyen tiré de l’irrégularité de son inscription à l’ordre du jour

La SCI B52B et Mme [M] font valoir que la troisième candidature a été proposée par M. [Y], par ailleurs détenteur de plus d’un tiers des tantièmes, et aurait donc dû, à peine de nullité, faire l’objet d’une notification par lettre recommandée avec accusé de réception au syndic conformément aux articles 10 et 64 du décret du 17 mars 1967.

Le syndicat des copropriétaires soutient que pour qu’une résolution soit éventuellement annulée en raison du défaut de notification par courrier recommandé avec accusé de réception, il doit être démontré que cette irrégularité a porté atteinte aux droits des copropriétaires, notamment leur droit à une information suffisante pour voter en toute connaissance de cause. Il allègue que M. [J] a agi en qualité de président du conseil syndical et non pas au nom du conseil syndical, qui n’était pas informé de son initiative, de sorte qu’il n’avait pas le pouvoir de faire convoquer l’assemblée générale et que par conséquent, si le syndic accepté de la convoquer, M. [J] n’avait pas non plus le pouvoir d’imposer un ordre du jour.

Sur ce,

L’article 10 du décret du 17 mars 1967, dans sa version applicable au litige dispose : « À tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante. »

L’article 64 alinéa 1er et 2 du même décret, dans sa version applicable au litige, dispose :

'Toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Ces notifications et mises en demeure peuvent également être valablement faites par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4.'

Le tribunal a justement relevé que c’est au nom du conseil syndical que M. [J] avait demandé au syndic de convoquer une assemblée générale. En tout état de cause, la faculté pour le conseil syndical de demander la convocation d’une assemblée générale n’est pas exclusive de la prérogative du syndic en la matière. Ainsi, aucune disposition n’interdisait à ce dernier de compléter l’ordre du jour, les dispositions précitées ne lui interdisant pas de reprendre à son compte une proposition informelle émise par un copropriétaire.

Pour ces motifs et ceux pertinents et circonstanciés des premiers juges que la cour adopte, ce moyen doit être écarté.

Sur le moyen tiré de l’abus de majorité et la violation des article 21 et 22 de la loi du 10 juillet 1965

La SCI B52B et Mme [M] exposent que, lors de sa désignation, le cabinet Gessim avait pour gérant M. [W] [Y], fils de M. [Y], lequel, d’une part, était membre du conseil syndical et présidait l’assemblée générale, et, d’autre part, détenait la majorité des voix au sein de la société Score, associée majoritaire du cabinet Gessim puis unique associée. Elles soutiennent que l’illégalité de cette situation au regard des articles 21 et 22 de la loi du 10 juillet 1965 doit s’apprécier au jour de l’assemblée générale et qu’il en découle un conflit d’intérêts.

Elles allèguent qu’il n’est pas contestable que le cabinet Gessim s’est trouvé dans la situation de devoir défendre les intérêts de la copropriété tout en préservant les intérêts de son associé, la société Score, dirigée par M. [Y], membre du conseil syndical et gérant de la société CRIP, copropriétaire, et que la preuve en est rapportée d’une part par le vote, annulé par le tribunal de Paris, d’une résolution accordant à la société CRIP une indemnité transactionnelle de 15 000 euros, et d’autre part par le défaut de mise en 'uvre d’une résolution de 2016 relative aux charges par le cabinet Gessim et par le vote selon des règles de vote erronées d’une résolution relative à des travaux dans les parkings, le tout à l’avantage de la société CRIP.

Elles estiment que le tribunal, en exigeant la démonstration que la désignation du cabinet Gessim ne sert pas l’intérêt collectif de la copropriété, a imposé une preuve impossible à rapporter.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’aucune disposition légale ou règlementaire n’interdit la désignation d’un syndic professionnel dont le gérant dispose d’un lien de parenté avec un copropriétaire et que les appelantes ne rapportent pas la preuve que l’assemblée générale était animée d’une intention de nuire ou poursuivait un but autre que l’intérêt commun des copropriétaires en procédant à la désignation du cabinet Gessim.

Il indique que le fils de M. [Y] n’exerce plus les fonctions de gérant de la société Gessim et que la société Score ne détient plus aucune action de cette société. Il fait valoir qu’en 2018 les voix de la société CRIP ne lui permettaient pas plus d’être majoritaire puisqu’elle détenait alors 365 millièmes, et que ce syndic a ensuite été réélu avec une majorité plus importante et par un nombre plus important de copropriétaires, témoignant ainsi de la confiance qui lui était accordée.

Il fait valoir que la demande de régularisation de charges présentée par Mme [M] date de juillet 2021 et qu’à cette date la société Score ne détenait plus aucune action de la société Gessim, et qu’il en est de même pour le vote d’une indemnité transactionnelle lors de l’assemblée générale du 29 novembre 2021.

Sur ce,

Selon l’article 21 alinéa 9 de la loi du 10 juillet 1965, «le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, ses ascendants ou descendants, ses parents en ligne collatérale, ses préposés, même s’ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme, ne peuvent être membres du conseil syndical. Les dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables aux syndicats coopératifs.»

Ces dispositions visent non pas à interdire la désignation d’un syndic présentant un lien de parenté avec un membre du conseil syndical, mais d’interdire l’élection au conseil syndical d’une personne ayant un lien de causalité avec le syndic.

Selon l’article 22 alinéas 3 et suivants de la même loi, « tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 10 % des voix du syndicat. Chacun des époux copropriétaires communs ou indivis d’un lot peut recevoir personnellement des délégations de vote, dans les conditions prévues au présent article. Tout mandataire désigné peut subdéléguer son mandat à une autre personne, à condition que cela ne soit pas interdit par le mandat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s’il participe à l’assemblée générale d’un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire. Lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu’il choisit.

Ne peuvent ni recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire, ni présider l’assemblée générale :

1° Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son concubin ;

2° Les ascendants et descendants du syndic ainsi que ceux de son conjoint ou du partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité ou de son concubin ;

3° Les préposés du syndic, leur conjoint, le partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité, leur concubin ;

4° Les ascendants et descendants des préposés du syndic ainsi que ceux de leur conjoint ou du partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité ou de leur concubin. »

Les dispositions des articles 21 et 22 de la loi du 10 juillet 1965 sont d’application stricte et, par conséquent, ne peuvent trouver application au cas d’espèce.

Les appelantes, qui fondent leur action notamment sur l’abus de majorité, ne peuvent reprocher au tribunal d’avoir soumis le bien-fondé de leur action à la démonstration que la désignation du cabinet Gessim ne servait pas l’intérêt collectif.

Le tribunal a au contraire justement retenu que la société B52B et Mme [M] ne rapportaient pas la preuve que la désignation de ce syndic avait été réalisée dans un intérêt personnel, dans l’intention de nuire ou encore sans motif légitime, et a à juste titre écarté le moyen tiré de l’abus de majorité et de la violation des articles 21 et 22 de la loi du 10 juillet 1965.

La cour relève que d’éventuelles fautes du syndic visant à favoriser certaines copropriétaires, intervenues postérieurement à sa désignation, relèveraient de la responsabilité professionnelle de ce dernier.

Par ces motifs, et ceux pertinents et circonstanciés des premiers juges que la cour adopte, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de la résolution n° 7 de l’assemblée générale du 29 novembre 2018.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI B52B et Mme [M], parties perdantes, doivent être condamnées aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer la somme supplémentaire de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par les appelantes.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum la SCI B52B et Mme [M] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] la somme supplémentaire de 2 000 euros par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE