RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/06529 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHNP4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Février 2023- Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de LAGNY-SUR-MARNE- RG n° 11-22-000541

APPELANTS

Monsieur [V] [O]

né le 25 Décembre 1952 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 4]

et

Madame [Z] [S] [L]

née le 16 Juillet 1959 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Tous deux représentés par M^e Flavie MARIS-BONLIEU de la SCP BOUAZIZ SERRA AYALA BONLIEU HAYOUN, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU

INTIMÉE

S.A. [Adresse 5]

[Adresse 2]

[Localité 3]

N° SIRET : 315 518 803

Représentée par M^e Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Monsieur Edouard LAMBRY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 14 octobre 1994 et prenant effet le 16 octobre 1994, la Société Française des Habitations Economiques, aux droits de laquelle vient la société Antin Résidences, a donné à bail à M. [V] [O] et Mme [Z] [S] [L] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 4].

Par exploit d’huissier daté du 25 février 2020, la société Antin Résidences a fait délivrer à M. [V] [O] et Mme [Z] [S] [L] un commandement de payer pour obtenir le paiement de la somme de 3 055,99 euros au titre des charges et loyers impayés au 18 février 2020.

Par acte d’huissier du 16 février 2022, M. [V] [O] et Mme [Z] [S] [L] ont assigné la société Antin Résidences aux fins d’obtenir le paiement de la somme totale de 1 190,78 euros.

A l’audience du 16 janvier 2023, M. [V] [O] et Mme [T] [S] [L], représentés par leur conseil, ont demandé au juge, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

A titre principal,

— de déclarer irrecevable comme étant prescrite la créance de régularisation des charges 2015 dont se prévaut la société Antin Résidences ;

A titre subsidiaire,

— de déclarer infondée la créance de régularisation de charges 2015 dont se prévaut la société Antin résidences ;

En tout état de cause,

— de condamner la société Antin Résidences à leur restituer la somme de 313,79 euros ;

— de condamner la société Antin résidences au paiement de sommes suivantes :

—  5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La société Antin résidences, représentée par son conseil, a soulevé la prescription d’une partie de la créance de M. [V] [O] et Mme [Z] [S] [L] et sollicité, le rejet de l’ensemble de leurs demandes sur le fond et, à titre reconventionnel, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, leur condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  2 674,60 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance de décembre 2022 incluse, selon décompte en date du 2 janvier 2023 ;

— les entiers dépens ;

—  500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire entrepris du 13 février 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne a ainsi statué :

Déclare irrecevable l’action en restitution de la somme de 313,79 euros de M. [V] [O] et Mme [Z] [S] [L] comme étant prescrite ;

Déclare recevable l’action en paiement à titre reconventionnel de la société Antin Résidences au titre de la prescription ;

Condamne M. [V] [O] et Mme [Z] [S] [L] à payer à la société Antin Résidences en deniers ou quittances la somme de 2 674,60 euros due au mois de décembre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 25 février 2020 ;

Déboute M. [V] [O] et Mme [Z] [S] [L] de leur demande en paiement de dommages et intérêts ;

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions ;

Déboute M. [V] [O] et Mme [Z] [S] [L] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société Antin résidences de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [V] [O] et Mme [Z] [S] [L] aux entiers dépens de la présente instance ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 4 avril 2023 par M. [V] [O] et Mme [Z] [S] [L],

Vu les dernières écritures remises au greffe le 3 février 2025 par lesquelles M. [V] [O] et Mme [Z] [S] [L] demandent à la cour de :

Recevant Monsieur [V] [O] et Madame [Z] [S] [L] en leur appel, les y déclarer bien fondés.

Infirmer le jugement rendu le 13 Février 2023 par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de LAGNY SUR MARNE, en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau,

Déclarer irrecevable comme prescrite, l’action en paiement de la SAS [Adresse 7].

La condamner au paiement de la somme de 3.000 euros sur fondement de l’Article 700 du Code de Procédure Civile.

La condamner aux entiers dépens.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 6 mai 2025 aux termes desquelles la SA d’HLM Antin résidences demande à la cour de :

— Débouter Monsieur [O] et Madame [L] de l’ensemble de leurs demandes

— Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions

Y ajoutant

— Actualiser la créance de la SA d’HLM ANTIN RESIDENCE à la somme 2 408,80 euros échéances d’avril 2025 incluses selon décompte arrêté au 5 mai 2025 et condamner solidairement Monsieur [O] et Madame [L] à payer cette somme sans délai

— Condamner Monsieur [O] et Madame [L] aux entiers dépens d’appel

— Condamner solidairement Monsieur [O] et Madame [L] à verser à ANTIN RESIDENCES la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la portée des conclusions de M. [O] et Mme [L]

Le jugement dont appel a déclaré irrecevable comme prescrite la demande de M. [O] et Mme [L] en restitution de la somme de 313,79 euros.

Il a débouté M. [O] et Mme [L] de leur demande en paiement de dommages-intérêts.

Selon l’article 954, alinéas 1 et 2, du code de procédure civile, dans les procédures avec représentation obligatoire, les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquelles chacune de ces prétention est fondée, les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et la cour d’appel ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

En l’espèce, M. [O] et Mme [L] concluent à l’infirmation du jugement en toutes ses dispositions mais ne développent aucun moyen ni argument à l’appui de leur demande d’infirmation des chefs de jugement ayant déclaré irrecevable comme prescrite leur demande de restitution de la somme de 313,79 euros et les ayant déboutés de leur demande de dommages-intérêts.

Au demeurant, ils ne formulent aucune prétention au dispositif de leurs conclusions d’appel aux fins de voir déclarer recevable leur demande de restitution et condamner la société Antin Résidences à leur restituer la somme de 313,79 euros et à leur payer des dommages-intérêts.

Il convient de rappeler que la demande d’infirmation ne suffit pas à émettre une prétention sur le fond des demandes qui ont été tranchées et que les moyens développés à l’appui des demandes d’infirmation ne tiennent pas lieu de prétentions.

En application de l’article 954 précité et d’une jurisprudence constante (2ème Civ., 5 décembre 2013, n° 12-23.611, bull n°230, 2e civ., 23 février 2017, pourvoi n° 16-12.288, 1re Civ., 17 mars 2016, pourvoi n° 14-27.168, Bull. n° 64, 2ème civ 10 décembre 2020, n°1921187, 2ème Civ., 4 février 2021, n°19-23.615), en l’absence de prétention sur les demandes tranchées dans le jugement, la cour ne peut que constater qu’elle n’est pas saisie de prétentions relatives à ces demandes et ne pourra que confirmer le jugement sur les chefs de dispositif concernés déclarant irrecevable comme prescrite, l’action en restitution de la somme de 313,79 euros et rejetant la demande en paiement de dommages-intérêts.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif formée par la société Antin Résidences

Poursuivant l’infirmation du jugement en ce qu’il a déclaré recevable l’action en paiement à titre reconventionnel de la société Antin Résidences et les a condamnés à lui payer la somme de 2 674,60 euros due au mois de décembre 2022 inclus, M. [O] et Mme [L] maintiennent qu’ils n’ont jamais réglé une somme contestée de 2 988,39 euros imputée sur leur décompte locatif à la date du 31 décembre 2017, au titre de la régularisation de charges débitrice de l’année 2015, de sorte que la demande en paiement formée par le bailleur pour la première fois dans ses conclusions du 28 novembre 2022, est prescrite, sans qu’il ne puisse invoquer l’imputation des paiements sur la créance la plus ancienne, ainsi qu’il résulte d’une jurisprudence constante (Civ. 3ème, 4 mars 2021, n°20-11.106).

La société Antin Résidences sollicite la confirmation du jugement déféré, et actualise la dette locative à la somme de 2 408,80 euros échéances d’avril 2025 incluses selon décompte arrêté au 5 mai 2025.

Elle fait valoir que sa demande en paiement n’est pas prescrite, en ce que pour déterminer l’origine de la dette locative et donc apprécier la prescription, il convient de faire application des dispositions de l’article 1342-10 du code civil qui prévoit qu’à égalité d’intérêts, les paiements sont imputés sur la dette la plus ancienne.

Elle ajoute que les appelants font une application erronée de l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 4 mars 2021 en ce que la cour a uniquement rappelé que les règles d’imputation des paiements ne font pas obstacle à la prescription ce qui signifie qu’il appartient au juge de vérifier si les paiements effectués ont permis de régler les dettes les plus anciennes et que la demande n’est pas par conséquent entachée de prescription.

Selon l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 'toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit'.

Selon l’article 1342-10 du code civil : 'le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement'.

Le juge ne peut toutefois imputer les versements sur les échéances les plus anciennes sans rechercher si, compte tenu du montant de ces versements, le locataire n’avait pas entendu les imputer sur les échéances expressément visées dans les lettres de réclamation du bailleur (Civ. 1re, 16 mai 2006, n°04-19.738).

Egalement, les règles d’imputation des paiements ne font pas obstacle à la prescription (Civ. 3ème, 4 mars 2021, n°20-11.106).

L’article 2241 du code civil dispose que 'la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion'.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la première demande en justice concernant l’arriéré locatif de M. [O] et Mme [L] a été formée par la société Antin Résidences par conclusions notifiées en première instance, le 28 novembre 2022.

Or, il résulte des décomptes produits aux débats, que l’origine de la dette locative remonte à un débit de 2 988,39 euros imputé sur le compte des locataires à la date du 31 décembre 2017, lequel correspond à la régularisation de charges de l’année 2015, contestée par M. [O] et Mme [L] suivant courriers adressés au bailleur datés des 4 décembre 2017, 8 et 24 janvier 2018, puis courriers recommandés de leur avocat des 14 avril 2020 et 22 février 2021.

Par ailleurs, l’examen des décomptes produits permet de constater que M. [O] et Mme [L] ont réglé mensuellement des montants correspondant aux avis d’échéance postérieurs, sans procéder au paiement de la régularisation de charges contestée, la dette retenue en première instance et actualisée tenant compte de régularisations de charges créditrices postérieures.

Ces décomptes, corroborés par les avis d’échéance produits par les locataires (sur la période de mai à novembre 2020), démontrent en outre que le bailleur a lui-même affecté les paiements sur les échéances en cours et non sur le solde antérieur qui restait à devoir.

Dans ces conditions, il n’est nullement établi que les paiements intervenus ont réglé les dettes les plus anciennes et ainsi la dette de charges contestée, alors que ces règlements correspondent aux avis d’échéance perçus et qu’ils ont été affectés aux échéances concernées par le bailleur, étant ajouté que les règles d’imputation des paiements ne font pas obstacle à la prescription (Civ. 3ème, 4 mars 2021, n°20-11.106) comme l’ont justement rappelé les appelants.

En conséquence, les conclusions étant du 28 novembre 2022, la demande en paiement des loyers et charges pour la période antérieure au 28 novembre 2019 est irrecevable comme étant prescrite.

A cette date, il ressort des décomptes produits que la dette locative était d’un montant de

3 055,99 euros (comprenant la somme de 2 988,39 euros au titre de la régularisation de charges 2015).

En première instance, la société Antin Résidences a réclamé une somme de 2 674,60 euros due au mois de décembre 2022 inclus, actualisée en appel à hauteur de 2 408,80 euros échéances d’avril 2025 incluses, selon décompte arrêté au 5 mai 2025.

Cette demande, qui porte en réalité sur un arriéré locatif antérieur au 28 novembre 2019, est partant irrecevable comme prescrite, compte-tenu de ce qu’il précède.

Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu’il a condamné M. [O] et Mme [L] à payer à la société Antin Résidences en deniers ou quittances la somme de 2 674,60 euros due au mois de décembre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 25 février 2020.

La société Antin Résidences doit être déclarée prescrite en sa demande en paiement de l’arriéré locatif de M. [O] et Mme [L].

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les termes de la présente décision justifient d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens.

La société Antin Résidences, partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en première instance, confirmant le jugement sur ce point, et en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a :

— déclaré recevable l’action en paiement à titre reconventionnel de la société Antin Résidences au titre de la prescription ;

— condamné M. [V] [O] et Mme [Z] [S] [L] à payer à la société Antin Résidences en deniers ou quittances la somme de 2 674,60 euros due au mois de décembre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 25 février 2020 ,

— condamné M. [V] [O] et Mme [Z] [S] [L] aux entiers dépens de l’instance ;

Et statuant à nouveau sur les chefs de jugement infirmés, et y ajoutant,

Déclare irrecevable comme prescrite la demande en paiement de la somme 2 408,80 euros échéances d’avril 2025 incluses selon décompte arrêté au 5 mai 2025, formée par la société Antin Résidences,

Condamne la société Antin Résidences aux dépens de première instance et d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,