Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 6 MARS 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/17436 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGQ2P

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Avril 2022 -Juge des contentieux de la protection d’AULNAY SOUS BOIS – RG n° 1121001187

APPELANTE

Mademoiselle [Z], [C] [V]

née le 26 juillet 1998 à [Localité 10] (Algérie)

[Adresse 3]

[Localité 11]

Représentée et assistée par M^e Marie JACQUIER, avocat au barreau de PARIS, toque : A0628

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/020710 du 09/09/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMES

Madame [A] [V] épouse [I]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Assignation devant la cour d’appel de PARIS, en date du 3 janvier 2023, remise à personne

Monsieur [D] [V]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Assignation devant la cour d’appel de PARIS, en date du 12 janvier 2023, par procès-verbal de recherches infructueuses, conformément à l’article 659 du code de procédure civile

Monsieur [S] [V]

chez [A] [V], épouse [I]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Assignation devant la cour d’appel de PARIS, en date du 3 janvier 2023, remise à un tiers présent au domicile

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

RCS B552 046 484

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Linda DERRADJI-DESLOIRE de l’AARPI JUDISIS Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : 7

Assistée par M^e Antoine DEPLA,avocat au barreau du Val d’Oise

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— rendu par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Tiffany CASCIOLI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 mars 2004, la SA d’HLM SCIC habitat IDF a donné en location à M. [O] [V] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 9] moyennant le versement d’un loyer mensuel initial de 258,47 euros, outre la provision sur charges.

M. [O] [V] et son épouse Mme [R] [E] épouse [V], co-titulaire du bail, sont décédés respectivement les 22 juin 2019 et 25 décembre 2019.

Par courrier du 18 janvier 2020, leur petite-fille, Mme [Z] [V], a sollicité le transfert du bail à son nom en application des dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 mais le 24 février 2020, la société bailleresse lui a opposé un refus.

Aux termes du procès-verbal de constat d’huissier de justice du 21 septembre 2020, a été constatée la présence dans les lieux, de Mme [Z] [V], Mme [A] [V] épouse [I], M. [D] [V] et M. [S] [V]

Par acte d’huissier de justice du 23 mars 2021, la SA d’HLM CDC Habitat Social a assigné Mme [Z] [V], Mme [A] [V] épouse [I], M. [D] [V] et M.[S] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay-Sous-Bois aux fins d’obtenir principalement, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, leur expulsion et leur condamnation à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré des charges à compter du 26 décembre 2019 et jusqu’à complète libération des lieux.

A l’audience du 17 février 2022, la SA d’HLM CDC Habitat Social a maintenu ses demandes en limitant toutefois sa demande au titre des indemnités d’occupation dirigée contre Mme [A] [V] épouse [I] à la période du 26 décembre 2019 au 30 septembre 2020.

Mme [A] [V] épouse [I], M. [D] [V] et M. [S] [V] ont sollicité la mise hors de cause de Mme [A] [V] épouse [I] et les plus larges délais de paiement et pour quitter les lieux.

Mme [Z] [V] n’a pas comparu, ni n’a été représentée.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 14 avril 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay-Sous-Bois, a ainsi statué :

Déclare l’action formée par la SA d’HLM CDC Habitat Social, venant aux droits de la SA d’HLM SCIC habitat IDF recevable ;

Prononce la résiliation du bail consenti sur le logement n° 703, sis, [Adresse 1] à [Localité 9] à compter de la date du 25/12/2019 décès de la locataire en titre,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 26 décembre 2019

au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail initial s’était poursuivi

avec les occupants et ce, jusqu’à libération complète des lieux,

Constate que Madame [A] [V], épouse [I], et Monsieur [S] [V]

ont occupé sans aucun droit ni titre le logement litigieux jusqu’au 2 octobre 2020,

Condamne Madame [A] [V], épouse [I], Monsieur [S] [V], Monsieur [D] [V] et Madame [Z] [V] à payer à la SA d’HLM CDC Habitat Social, la somme de 515,12 euros au titre de l’indemnité d’occupation du mois de septembre 2020,

Condamne Monsieur [D] [V] et Madame [Z] [V] à payer à la SA d’HLM CDC Habitat Social, la somme de 6.582 euros au titre des indemnités d’occupation sur la période comprise entre le mois d’octobre 2020 et le mois de janvier 2022 inclus, et les condamne à payer l’indemnité d’occupation telle que fixée plus haut jusqu’à parfaite libération des lieux avec remise des clés ou par expulsion,

Déboute la SA d’HLM CDC Habitat Social du surplus de sa demande en paiement,

Déboute les défendeurs de leur demande de délai de paiement,

Déboute les défendeurs de leur demande de délai de grâce pour libérer les lieux,

Dit que Monsieur [D] [V] et Madame [Z] [V] devront libérer ledit logement et le laisser libre de toute occupation et de tout meuble ou mobilier, avec remise des clés,

A défaut de libération volontaire, ordonne l’expulsion de Monsieur [D] [V] et

Madame [Z] [V] des lieux ainsi que tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux, au besoin avec l’assistance de la force publique et rappelle que le sort des meubles est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif ;

Condamne Madame [A] [V], épouse [I], Monsieur [S] [V], Monsieur [D] [V] et Madame [Z] [V] à payer à la SA d’HLM CDC Habitat Social, la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Madame [A] [V], épouse [I], Monsieur [S] [V], Monsieur [D] [V] et Madame [Z] [V] aux dépens de l’instance,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 10 octobre 2022 par Mme [Z] [V] ;

Vu les dernières écritures remises au greffe le 18 décembre 2024 par lesquelles Mme [Z], [C] [V], appelante, demande à la cour de :

A titre principal,

Infirmer le jugement rendu le 14 avril 2022 par le Juge des contentieux de la protection

d’AULNAY-SOUS-BOIS en ce qu’il a condamné Madame [Z] [V] à la somme de 515,12 euros au titre de l’indemnité d’occupation du mois de septembre 2020,

Infirmer le jugement rendu le 14 avril 2022 par le Juge des contentieux de la protection

d’AULNAY-SOUS-BOIS en ce qu’il a condamné Madame [Z] [V] à la somme de 6.582 euros au titre des indemnités d’occupation sur la période comprise entre le mois d’octobre 2020 et le mois de janvier 2022 inclus, et l’a condamnée à payer une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail initial s’était poursuivi avec les occupants jusqu’à la libération complète des lieux,

Infirmer le jugement rendu le 14 avril 2022 par le Juge des contentieux de la protection

d’AULNAY-SOUS-BOIS en ce qu’il a dit que Madame [Z] [V] devait libérer le logement et le laisser libre de toute occupation et de tout meuble ou mobilier, avec remise des clés, ordonné l’expulsion de Madame [Z] [V], ainsi que celle de tous occupants de son chef,

Infirmer le jugement rendu le 14 avril 2022 par le Juge des contentieux de la protection

d’AULNAY-SOUS-BOIS en ce qu’il a condamné Madame [Z] [V] à la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Statuant à nouveau, débouter la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL de l’ensemble des

demandes formées à l’encontre de Madame [Z] [V],

A titre subsidiaire,

Accorder à Madame [Z] [V] un délai de trente-six mois pour régler les sommes

auxquelles elle serait condamnée,

En tout état de cause,

Condamner Monsieur [D] [V] à garantir Madame [Z] [V] de toutes

condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

Débouter la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL de l’ensemble de ses demandes,

Condamner la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL aux entiers dépens.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 9 décembre 2024 au terme desquelles, la société CDC Habitat Social, Société Anonyme d’HLM, intimée, demande à la cour de :

DIRE la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de SA d’HLM OSICA

puis « HLM Travail et Propriété », « SCIC Gestion Île-de-France »et « SCIC Habitat Île-de

France » recevable autant que bien fondée en ses demandes fins et conclusions,

Vu les dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi N°2001-1135 du 3 décembre 2001,

CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu le 14 avril 2022, le Juge des

contentieux de la protection d’AULNAY-SOUS- BOIS

Y AJOUTANT

CONDAMNER Madame [V] [Z] à verser à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2 500 € en vertu de l’article 700 du CPC en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure.

Mme [A] [V] épouse [I], M. [D] [V] et M. [S] [V] n’ont pas constitué avocat.

La déclaration d’appel leur a été signifiée respectivement, le 12 décembre 2022 à personne, le 3 janvier 2023 à domicile et le 12 janvier 2023 selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

Les conclusions de l’appelante leur ont été signifiées respectivement le 31 janvier 2023 à personne, le 31 janvier 2023 à domicile et le 30 janvier 2023 selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

L’acte de signification de la déclaration d’appel faisait mention de la formule selon laquelle les intimés étaient tenus de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire et leurs écritures pourraient être déclarées irrecevables.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l’intimé ne comparait pas le juge d’appel est tenu de vérifier si la demande de l’appelant est régulière recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Sur la condamnation de Mme [Z] [V] à payer les indemnités d’occupation

Poursuivant l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer les indemnités d’occupation du logement loué à ses grands-parents et situé [Adresse 1] à [Localité 9], Mme [Z] [V] fait valoir qu’elle avait quitté ce logement dès le mois de juin 2019, soit avant leur décès.

Elle soutient qu’elle a alors habité chez une amie, Mme [Z] [X], demeurant à [Localité 12] et a rejoint sa mère, Mme [A] [V] épouse [I], et un de ses frères, M. [S] [V] au mois d’octobre 2020 dans le logement social que sa mère venait d’obtenir à [Localité 7].

Elle précise avoir vécu chez sa mère jusqu’au mois de décembre 2022, date à laquelle elle a emménagé dans son propre logement situé à [Localité 6].

La société CDC Habitat Social sollicite la confirmation du jugement et fait valoir que Mme [Z] [V] ne justifie pas, comme elle le prétend, avoir quitté le logement litigieux au mois de juin 2019.

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit ni titre dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit , sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

En l’espèce, la société CDC Habitat Social verse aux débats :

— le courrier de Mme [Z] [V] daté du 18 janvier 2020 dans lequel elle dit être domiciliée au [Adresse 1] à [Localité 9], sollicite le transfert du bail à son nom et précise 'Je vivais avec mes grand parents depuis longtemps, j’ai le gaz, l’électricité, le téléphone fix et mes impôts à mon nom à cet adresse.'

— la mise en demeure de libérer le logement adressée à Mme [Z] [V] par lettre recommandée présentée le 16 juillet 2020 et dont l’accusé de réception a été signé le jour même par sa destinataire

— le procès-verbal de constat d’huissier du 21 septembre 2020, établissant qu’à cette date l’huissier a rencontré dans le logement litigieux, Mme [A] [V] épouse [I] qui lui a déclaré, que ses père et mère, les locataires en titre, sont décédés et qu’elle vit dans les lieux depuis 2018 avec ses trois enfants majeurs '[M]' 28 ans, '[N]' 27 ans et [Z] 21 ans.

Pour démontrer qu’elle avait quitté les lieux dès juin 2019, Mme [Z] [V] verse aux débats les attestations, conformes aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile, d’une amie, Mme [Z] [X] qui déclare l’avoir accueillie chez elle de juin 2019 à octobre 2020, de sa mère Mme [A] [V] épouse [I] et de son frère M.[S] [V] qui déclarent tous les deux qu’elle ne vivait plus dans le logement litigieux mais vivait au domicile de cette amie dès juin 2019.

Ces attestations qui ne sont corroborées que par les pièces du dossier de recrutement qu’elle a présenté au ministère des armées en juillet 2019 dans lesquelles elle est domiciliée chez son amie à [Localité 12], apparaissent toutefois insuffisantes à établir qu’elle avait quitté le logement de ses grands-parents dès cette date, dès lors qu’elle a affirmé le contraire dans son courrier du 18 janvier 2020 et que sa mère, contrairement à son attestation produite en appel, avait spontanément déclaré à l’huissier en septembre 2020 qu’elle vivait dans les lieux.

En revanche, la cour relève que la société CDC Habitat Social ne conteste pas et n’a pas formé appel incident en ce que le premier juge a considéré établi, qu’à la date du 2 octobre 2020, Mme [A] [V] épouse [I] et M. [S] [V] avaient quitté les lieux compte-tenu des avis d’échéance portant sur le logement situé [Adresse 4] à [Localité 7], et de la facture au nom de M. [S] [V] et mentionnant cette adresse.

Mme [Z] [V] verse quant à elle, une facture de soins dentaires du 2 octobre 2020, son contrat de travail à durée indéterminée à temps complet signé le 12 octobre 2020, une facture de l’hôpital [8] du 11 décembre 2020, ainsi qu’une facture Free de juillet 2021, portant mention de son adresse [Adresse 4] à [Localité 7].

Elle verse également aux débats la facture Engie du 17 novembre 2020, à son nom et portant sur le lieu de consommation : [Adresse 4] à [Localité 7].

Or, les éléments produits par la société CDC Habitat Social s’ils attestent que Mme [Z] [V] était toujours dans les lieux jusqu’en septembre 2020, ne démontrent pas qu’elle s’y est maintenue postérieurement.

En outre, il doit être constaté que le jugement entrepris a été signifié à Mme [Z] [V] à l’adresse du logement litigieux, le 25 juillet 2022, selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, le gardien ayant déclaré au commissaire de justice que Mme [Z] [V] était partie sans laisser d’adresse depuis plusieurs mois.

Egalement, le procès-verbal d’expulsion du 18 octobre 2022 mentionne les noms de Mme [Z] [V] et de M. [D] [V] mais seul ce dernier était présent lors des opérations d’expulsion.

Dans ces conditions, il sera fait droit partiellement à la demande formée en appel par Mme [Z] [V].

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il l’a condamnée avec Mme [A] [V] épouse [I], M. [S] [V] et M. [D] [V], à payer à la société CDC Habitat Social la somme de 515,12 euros au titre de l’indemnité d’occupation du mois de septembre 2020.

Il sera infirmé en ce qu’il l’a condamnée à payer à la société CDC Habitat Social la somme de 6.582 € au titre des indemnités d’occupation sur la période comprise entre le mois d’octobre 2020 et le mois de janvier 2022 inclus, et en ce qu’il l’a condamnée à payer l’indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail initial s’était poursuivi avec les occupants, jusqu’à parfaite libération des lieux avec remise des clés ou par expulsion.

La société CDC Habitat Social sera déboutée de sa demande en paiement dirigée contre Mme [Z] [V] au titre des indemnités d’occupation postérieures au mois de septembre 2020.

Sur la libération des lieux et à défaut l’expulsion

Il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il a dit que Mme [Z] [V] devra libérer le logement et le laisser libre de toute occupation et de tout meuble ou mobilier, avec remise des clés et en ce qu’il a, à défaut de libération volontaire, ordonné son expulsion.

La société CDC Habitat Social sera déboutée de ses demandes de ces chefs dirigées contre Mme [Z] [V].

Sur la demande de délais de paiement

Mme [Z] [V] sollicite 'un délai de 36 mois’ pour régler toute somme mise à sa charge, alors que ce délai de trois ans, dérogatoire au droit commun, n’est prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qu’en cas d’acquisition de la clause résolutoire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Sont donc applicables les délais de droit commun de deux ans prévus par l’article 1343-5 du code civil, lequel dispose que 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues'.

En l’espèce, Mme [Z] [V] est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle.

Elle justifie être actuellement enceinte et vivre avec son compagnon à [Localité 11] dans un appartement dont le loyer s’élève à 1.090 euros.

Elle ne produit toutefois aucune pièce sur sa situation financière actuelle de sorte que sa demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur la demande de garantie formée à l’encontre de M. [D] [V]

Il résulte de ce qu’il précède que cette demande doit être rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [Z] [V], partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens d’appel.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt par défaut,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a :

— condamné Madame [Z] [V] à payer à la SA d’HLM CDC Habitat Social, la somme de 6.582 euros au titre des indemnités d’occupation sur la période comprise entre le mois d’octobre 2020 et le mois de janvier 2022 inclus, et l’a condamnée à payer l’indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail initial s’était poursuivi avec les occupants, jusqu’à parfaite libération des lieux avec remise des clés ou par expulsion,

— dit que Madame [Z] [V] devra libérer ledit logement et le laisser libre de toute occupation et de tout meuble ou mobilier, avec remise des clés,

— ordonné, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de Madame [Z] [V] des lieux ainsi que tous occupants de son chef ;

Et statuant à nouveau,

Déboute la SA d’HLM CDC Habitat Social de sa demande en paiement dirigée contre Mme [Z] [V] au titre des indemnités d’occupation postérieures au mois de septembre 2020,

Déboute la SA d’HLM CDC Habitat Social de sa demande de libération des lieux et à défaut d’expulsion dirigée contre Mme [Z] [V],

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Déboute Mme [Z] [V] de sa demande de délais de paiement,

Déboute Mme [Z] [V] de sa demande de garantie formée à l’encontre de M. [D] [V],

Condamne Mme [Z] [V] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La greffière Le président