RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 19 JUIN 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/05439 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHKTA

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Janvier 2023-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 22/04313

APPELANTE

Madame [G] [E]

née le [Date naissance 3] 1962 à [Localité 16]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentée par M^e Virginie METIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : B0045

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/001949 du 08/03/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 15])

INTIMÉ

Monsieur [R] [Z]

né le [Date naissance 2] 1961 à [Localité 12] (67)

[Adresse 1]

[Localité 10]

Représenté par M^e Christian FOURN, avocat au barreau de PARIS, toque : J064

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 mai 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

Madame Muriel PAGE, Conseiller

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRET :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Apinajaa THEVARANJAN, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 juillet 1988, à effet au 1er août 1988, Mme [Z] et son fils, M. [R] [Z], ont donné à bail à usage d’habitation à M. [K] [B] et Mme [G] [E] un appartement à usage d’habitation, au 2ème étage droit, et une cave n°6, situés [Adresse 5], à [Adresse 13].

Par acte sous seing privé du 13 décembre 2006, les parties ont conclu un bail renouvelé à effet au 1er août 2006.

M. [K] [B] a notifié un congé au bailleur, par courrier recommandé du 27 août 2021.

Par courrier recommandé du 25 janvier 2022, le bailleur a rappelé à la locataire l’obligation d’utiliser l’appartement comme habitation principale et non comme résidence secondaire, lui demandant d’en justifier, puis l’a faite assigner, par acte d’huissier de justice du 11 mai 2022, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de résiliation judiciaire du bail, expulsion, condamnation à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges comprises, outre 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 20 septembre 2022, M. [R] [Z] a maintenu ses demandes.

Mme [G] [E] n’a pas comparu, bien que régulièrement citée à l’étude à son adresse à [Localité 15] et à une autre adresse à [Localité 11].

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 17 janvier 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Prononce la résiliation 'de plein droit’ du bail relatif au logement signé entre M. [R] [Z], d’une part, et Mme [G] [E], d’autre part, à compter de la présente décision ;

Autorise M. [R] [Z] à faire procéder, à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de Mme [G] [E] ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, des lieux, appartement au 2ème étage droite, et une cave n°6, sis [Adresse 9] ;

Dit que le sort des meubles sera réglé par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Mme [G] [E] à payer à M. [R] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du dernier loyer contractuel, charges comprises, qui auraient été dus si le bail avait continué à courir, à compter de la présente décision, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné ;

Déboute M. [R] [Z] du surplus de ses demandes, notamment de sa demande de suppression du délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne Mme [G] [E] aux dépens de l’instance ;

Condamne Mme [G] [E] à payer à M. [R] [Z] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit en la matière.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 20 mars 2023 par Mme [G] [E],

Vu les dernières écritures remises au greffe le 14 juin 2023 par lesquelles Mme [G] [E] demande à la cour de :

— RECEVOIR Mme [G] [E] en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

— INFIRMER le jugement du 17 janvier 2023 rendu par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 15], en ce qu’il a :

— Prononcé la résiliation de plein droit du bail relatif au logement signé entre M. [R] [Z] et Mme [G] [E] à compter du jugement,

— Autorisé M. [R] [Z] à faire procéder, à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de Mme [G] [E], ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, des lieux, appartement au 2ème étage droite, et une cave n°6, sis [Adresse 8],

— Dit que le sort des meubles sera réglé par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamné Mme [G] [E] à payer à M. [R] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du dernier loyer contractuel, charges comprises, qui auraient été dus si le bail avait continué à courir, à compter de la présente décision, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné,

— Condamné Mme [G] [E] aux dépens de l’instance,

— Condamné Mme [G] [E] à payer à M. [R] [Z] la somme de 300 euros titre des frais irrépétibles.

Statuant à nouveau :

A titre principal,

— DÉCLARER les demandes de M. [R] [Z] irrecevables, faute d’établir sa qualité de propriétaire,

En conséquence,

— DEBOUTER M. [R] [Z] de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire,

— DÉCLARER les demandes de M. [R] [Z] mal-fondées

En conséquence,

— DEBOUTER M. [R] [Z] de l’ensemble de ses demandes,

Y ajoutant,

— CONDAMNER M. [R] [Z] à verser à Mme [G] [E] 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

— CONDAMNER M. [R] [Z] aux dépens d’appel,

Vu les dernières écritures remises au greffe le 30 août 2023 aux termes desquelles M. [R] [Z] demande à la cour de :

— CONFIRMER en toutes ses dispositions le Jugement rendu par la Chambre de proximité près le Tribunal Judiciaire de PARIS en date du 17 janvier 2023 ;

Y ajoutant,

— CONDAMNER Mme [G] [E] à verser à M. [R] [Z] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualité de propriétaire de M. [Z] et la recevabilité à agir

Mme [E] conteste la qualité pour agir de M. [Z], au regard des articles 122 et 123 du code de procédure civile, soutenant qu’il ne démontre pas être propriétaire de l’appartement donné à bail.

En réplique, ce dernier fait valoir qu’il est usufruitier, ses enfants étant nus-propriétaires.

Il résulte des articles 578 et 595 du code civil que lorsque le bien loué fait l’objet d’un usufruit, le bailleur est l’usufruitier, en raison de son droit de jouissance sur le bien dont la propriété est démembrée.

En l’espèce, M. [Z] rapporte la preuve de ses déclarations, par la production de la copie de la matrice cadastrale, dont la portée n’est pas contestée par la partie adverse ; étant usufruitier du bien litigieux, il est ainsi recevable à agir en résiliation du bail.

La fin de non-recevoir soulevée sera donc rejetée.

Sur la résiliation du bail

Mme [E] demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a résilié le bail pour défaut d’occupation des lieux à titre principal, en se référant à un courriel du 29 décembre 2021 par lequel elle avait indiqué à l’administrateur de biens du bailleur qu’elle résidait à [Localité 11] et souhaitait conserver l’appartement parisien comme pied-à-terre pour des raisons personnelles.

Elle demande à la cour d’appel d’écarter cette résiliation, faisant valoir qu’en réalité cette situation n’a été que temporaire, dans le contexte perturbant de sa séparation avec M. [B], courant fin 2021 et au premier trimestre 2022 ; elle indique qu’en réalité elle souhaitait qu’il quitte l’appartement mais que le logement litigieux constitue sa résidence principale.

M. [Z] demande la confirmation du jugement.

Selon l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les dispositions du 1er titre de cette loi s’appliquent aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux locaux loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

L’article 1224 dispose que 'la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice'.

Selon l’article 1228 du code civil, 'le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts'.

Selon l’article 1104, 'les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public'.

Il s’ensuit que le juge peut prononcer la résiliation d’un bail dès lors qu’il est établi qu’un locataire a gravement manqué à ses obligations contractuelles.

La cour d’appel qui statue sur le prononcé de la résiliation d’un bail à usage d’habitation doit apprécier la situation au jour de sa décision.

Les manquements établis devant être suffisamment graves pour justifier la résiliation, il convient , le cas échéant, de tenir compte de toutes les circonstances de la cause intervenues jusqu’au jour de la décision. (3e Civ., 22 mars 1983, pourvoi n° 81-13.508, Bull n°84)

La bonne foi dans l’exécution du contrat peut être prise en compte.

Selon l’article 1353 du code de procédure civile :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. "

L’article 9 du même code dispose qu'« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce, le bail est bien conclu pour résidence principale.

Il résulte certes de courriels adressés au gestionnaire du bien par Mme [E], le 29 décembre 2021 et le 16 janvier 2022, qu’elle considère alors les lieux comme un pied à terre, que M. [B] a quitté les lieux courant septembre 2021, qu’elle a besoin de ce logement en tant que « résidence secondaire », pour un certain nombre de raisons familiales et professionnelles.

Il lui a été répondu par courriel du 29 décembre 2021 que le bail a été conclu à usage d’habitation principale, l’intéressée étant tenue, soit de se mettre en conformité en prouvant une occupation des lieux en tant que résidence principale, notamment par la production de documents fiscaux, soit de restituer le logement ; puis, par lettres recommandées avec accusé de réception du 25 janvier 2022 et du 11 février 2022, le bailleur a mis en demeure Mme [E] d’utiliser l’appartement loué en tant qu’habitation principale et d’en justifier.

Devant la cour d’appel, Mme [E] produit de nombreux documents datés des années 2022 et 2023 (année des dernières conclusions des parties), tels des avis d’imposition, factures d’électricité, courriers bancaires, d’EDF, de Pôle Emploi et de la chambre de commerce et de l’industrie, attestation de la caisse d’allocations familiales, un procès-verbal de dépôt de plainte contre un voisin en mars 2023, des ordonnances et devis médicaux, qui établissant que sa résidence principale est fixée à [14], où elle a des rendez-vous physiques, et à l’adresse litigieuse où elle reçoit ses courriers.

M. [Z] ne contredit pas utilement ces éléments ; notamment, l’extrait K bis du RCS qu’il produit, daté du 27 août 2023, concernant la société présidée par Mme [E], dénommée VHI Consulting, dont le siège est à [Localité 11], indique que cette société a été placée en liquidation judiciaire le 10 juillet 2023.

Si Mme [E] a elle même reconnu que, courant 2021 et début 2022, elle ne résidait pas à titre principal dans les lieux loués, ignorant même d’ailleurs cette obligation contractuelle sur laquelle elle a échangé, sans aucune mauvaise foi manifeste, avec le bailleur et son administrateur de biens pendant cette période, ce manquement apparaît n’avoir été que ponctuel, et dans un contexte de séparation avec son compagnon, co-locataire.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’il n’est pas établi, de la part de la locataire, un manquement grave de son obligation de résider à titre principal dans les lieux loués de sorte que la résiliation judiciaire du bail n’apparaît pas justifiée.

La cour ajoute que le bailleur fait état d’une dette locative en août 2023, sans demander à la cour d’appel la condamnation de l’appelante au paiement de cette somme, ni d’ailleurs d’aucune dette réactualisée, cet élément n’étant d’ailleurs pas invoqué comme une faute de nature à justifier la résiliation du bail. Cette indication, dépourvue d’actualisation, ne saurait donc suffire à établir un manquement de nature à justifier la résiliation du bail.

Le jugement sera donc infirmé sur ce point et en toutes ses dispositions subséquentes relatives à l’expulsion, au sort des meubles et au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Les termes de la présente décision justifient d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

Il convient de partager par moitié les dépens de première instance et d’appel et il est équitable de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Déclare M. [R] [Z] recevable en son action ;

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés, et y ajoutant

Rejette la demande de résiliation judiciaire du bail entre les parties portant sur l’appartement, avec cave, situé au 2ème étage droit, [Adresse 6];

Rejette la demande d’expulsion formée par M. [R] [Z] ;

Dit que les dépens de première instance et d’appel seront partagés par moitié entre les parties;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,