Cour d'appel de Paris, Pôle 5 chambre 3, 22 mai 2025, n° 22/05145

TGI Créteil 14 janvier 2022

CA Paris
Confirmation 22 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Irrecevabilité des demandes de la SCI Ben Yacoub
La cour a estimé que l'absence de mention des sommes dans le commandement de payer n'empêche pas la SCI Ben Yacoub de demander le paiement de ces sommes, car elles sont fondées sur des stipulations contractuelles.
Rejeté
Absence de régularisation des charges
La cour a jugé que la SCI Ben Yacoub pouvait procéder à la régularisation des charges ultérieurement et a confirmé la condamnation de Ri Xin au paiement des charges pour l'année 2019.
Rejeté
Non-régularisation des charges
La cour a confirmé que la SCI Ben Yacoub avait le droit de régulariser les charges et a débouté Ri Xin de sa demande de remboursement.
Rejeté
Non-régularisation des charges
La cour a rejeté cette demande, considérant que la SCI Ben Yacoub avait le droit de procéder à la régularisation des charges.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la société Ri Xin a interjeté appel d'un jugement du tribunal judiciaire de Créteil qui l'avait condamnée à payer diverses sommes à la SCI Ben Yacoub, notamment pour l'indexation de loyer et la régularisation des charges. La cour d'appel a examiné la légitimité des demandes de la SCI Ben Yacoub, en se fondant sur la clause d'indexation du bail et la régularisation des charges. Le tribunal de première instance avait débouté la SCI Ben Yacoub de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire, mais avait condamné Ri Xin à des paiements. La cour d'appel a confirmé ce jugement, considérant que les demandes de la SCI étaient fondées et que les arguments de Ri Xin sur la prescription et l'absence de notification étaient inopérants. La cour a donc infirmé les demandes de Ri Xin et confirmé le jugement en toutes ses dispositions.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 5 ch. 3, 22 mai 2025, n° 22/05145
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	22/05145
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Créteil, 14 janvier 2022, N° 19/08489
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	31 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Caroline REGNIER-AUBERTMathieu COUËDOFrédéric DEBORNEBruno REGNIER
Cabinet(s) :	CAROLINE REGNIER-AUBERT - BRUNO REGNIER AVOCATS ASSOCIES
Parties :	S.A.R.L. RI XIN c/ S.C. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE BEN YACOUB

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 22 MAI 2025

(n° 89/2025, 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 22/05145 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFOBN

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 janvier 2022- Tribunal judiciaire de CRETEIL (3ème chambre)- RG n° 19/08489

APPELANTE

S.A.R.L. RI XIN

Immatriculée au R.C.S. de Créteil sous le n° 532 633 716

Agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : L0050

Assistée de M^e Mathieu COUËDO, avocat au barreau de Paris, toque : E775

INTIMÉE

S.C. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE BEN YACOUB

Immatriculée au R.C.S. de Créteil sous le n° 338 125 313

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Frédéric DEBORNE, avocat au barreau de Paris, toque : D1187

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 février 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Stéphanie Dupont, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Denis Ardisson, présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Denis Ardisson, président de chambre et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 1er mai 2011, la société SCI Ben Yacoub (ci-après la SCI Ben Yacoub) a donné à bail en renouvellement à la société Les Saveurs d’Asie des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 2], pour une durée de 3, 6 et 9 années entières et consécutives à compter du 1er mai 2011.

La destination contractuelle des lieux est celle exclusive de 'Restaurant, salon de thé, traiteur.'

Le loyer de renouvellement a été fixé à la somme annuelle en principal de 22.030 euros HT, payable trimestriellement et d’avance.

Par acte d’huissier du 20 juin 2019, la SCI Ben Yacoub a fait délivrer à la société Ri Xin venant aux droits de la société Les Saveurs d’Asie un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail pour la somme de 4927,81 euros TTC se décomposant comme suit :

— réajustement des loyers de mai 2018 à mai 2019 : 1170,91 euros HT,

— réajustement du dépôt de garantie : 540,02 euros HT,

— loyers et charges impayés de juin 2019 : 2252,85 euros HT,

— coût de l’acte : 170,40 euros TTC.

Par acte d’huissier du 19 juillet 2019, la société Ri Xin a fait assigner la SCI Ben Yacoub devant le tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir déclarer la bailleresse infondée en sa demande d’acquisition de la clause résolutoire.

Par jugement du 14 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Créteil a :

— débouté la SCI Ben Yacoub de sa demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail la liant à la société Ri Xin par l’effet du commandement de payer délivré le 20 juin 2019,

— débouté la SCI Ben Yacoub de sa demande de résiliation judiciaire du bail,

— condamné la société Ri Xin à payer à la SCI Ben Yacoub les sommes suivantes :

1.287,73 euros HT, au titre du rattrapage de l’indexation de loyer sur la période du 1er mai 2014 au 30 avril 2019,

2.092,59 euros HT, au titre de l’indexation du dépôt de garantie,

3.616,18 euros HT, au titre de l’arriéré de loyers révisés, sur la période du 1er mai 2019 au 1 et juillet 2021 (pour mémoire, dans l’attente de la publication de l’indice ICC 2T 2021),

6.014,94 euros, au titre de la régularisation des charges sur l’année 2019,

— accordé à la société Ri Xin des délais de paiement et dit qu’elle pourra s’acquitter de la dette par 2 versements mensuels de 4000 euros étant précisé :

que chaque versement mensuel devra intervenir avant le 10 de chaque mois;

que le premier versement devra avoir lieu avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

que le solde de la dette devra être réglé le 3ème mois ;

qu’à défaut du paiement d’une seule mensualité, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de toutes leurs autres demandes,

— condamné la société Ri Xin aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration du 8 mars 2022, la société Ri Xin a interjeté appel du jugement en ce qu’il a :

— condamné la société Ri Xin à payer à la SCI Ben Yacoub les sommes suivantes :

1.287,73 euros HT, au titre du rattrapage de l’indexation de loyer sur la période du 1er mai 2014 au 30 avril 2019,

2.092,59 euros HT, au titre de l’indexation du dépôt de garantie,

3.616,18 euros HT, au titre de l’arriéré de loyers révisés, sur la période du 1er mai 2019 au 1er juillet 2021 (pour mémoire, dans l’attente de la publication de l’indice ICC 2T 2021),

6.014,94 euros, au titre de la régularisation des charges sur l’année 2019,

— accordé à la société Ri Xin des délais de paiement et dit qu’elle pourra s’acquitter de la dette par 2 versements mensuels de 4000 euros étant précisé :

que chaque versement mensuel devra intervenir avant le 10 de chaque mois;

que le premier versement devra avoir lieu avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

que le solde de la dette devra être réglé le 3ème mois ;

qu’à défaut du paiement d’une seule mensualité, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— débouté les parties de toutes leurs autres demandes et notamment la société Ri Xin de ses demandes tendant à voir condamner la SCI Ben Yacoub à lui payer la somme de 12.000 euros au titre de la non régularisation des charges avec intérêts de retard à compter de la décision à intervenir et capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil et à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

— condamné la société Ri Xin aux dépens ;

— ordonné l’exécution provisoire.

La SCI Ben Yacoub a constitué avocat par voie électronique le 29 mars 2022.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 08 janvier 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 8 juin 2022, la société Ri Xin demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu le 14 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Crétail en ce qu’il a :

— condamné la SARL RI XIN à payer à la SCI BEN YACOUB les sommes suivantes :

1287,73 ' HT, au titre du rattrapage de l’indexation de loyer sur la période du 1er mai 2014 au 30 avril 2019,

2092,59 ' HT, au titre de l’indexation du dépôt de garantie,

3616,18 ' HT, au titre de l’arriéré de loyers révisés, sur la période du 1er mai 2019 au 1er juillet 2021 (pour mémoire, dans l’attente de la publication de l’indice ICC 2T 2021)

6014,94 ', au titre de la régularisation des charges sur l’année 2019.

— accordé à la SARL RI XIN des délais de paiement et dit qu’elle pourra s’acquitter de la dette par 2 versements mensuels de 4000 ' étant précisé :

que chaque versement mensuel devra intervenir avant le 10 du mois,

que le premier versement devra avoir lieu avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

que le solde de la dette devra être réglé le 3ème mois,

qu’à défaut du paiement d’une somme d’une seule mensualité, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,

— débouté les parties de toutes leurs autres demandes et notamment la société Ri Xin de ses demandes tendant à voir condamner la SCI Ben Yacoup à lui payer la somme de 12.000 ' au titre de la non régularisation des charges avec intérêts de retard à compter de la décision à intervenir et capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil et à lui payer la somme de 3.500 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— condamné la SARL RI XIN au dépens,

— ordonné l’exécution provisoire,

Et statuant à nouveau,

— déclarer la SCI Ben Yacoub infondée en sa demande de condamnation de la société Ri Xin et la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la SCI Ben Yacoub à payer à la sociétéRi Xin la somme de 12.000 euros au titre de la non-régularisation des charges avec intérêts de retard à compter de la décision à intervenir ;

— ordonner la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner la société civile immobilière Ben Yacoub à payer à la société Ri Xin la somme de 4.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI Ben Yacoub aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La société Ri Xin fait valoir :

Sur les loyers,

— que les sommes que le tribunal judiciaire de Créteil l’a condamnée à payer au titre de l’indexation du loyer et du dépôt de garantie ne sont pas mentionnées dans le commandement visant la clause résolutoire du 20 juin 2019 ; que ce n’est que par conclusions du 29 juin 2021 que la SCI Ben Yacoub a sollicité la condamnation de la société Ri Xin dans les termes du jugement ; que les demandes de la SCI Ben Yacoub sont donc irrecevables ou infondées ;

— que la lettre recommandée du 9 avril 2019 que lui a adressée la SCI Ben Yacoub contenait une demande de révision légale du loyer ; que cette révision ne peut emporter effet que pour l’avenir et doit recevoir, pour emporter fixation du loyer de révision, l’accord des parties ou une décision du juge ce qui n’est pas le cas en l’espèce ; qu’en outre l’indice est inexact ; qu’en conséquence la demande de révision légale du loyer au 1er mai 2018 est inopérante ;

— que le premier juge ne pouvait pas statuer sur le fondement de la clause d’échelle mobile alors que la SCI Ben Yacoub avait entendu se placer dans le cadre de la révision légale ; qu’il ne s’agit pas d’un fondement évolutif ; que la cour est tenue par le courrier du 9 avril 2019 ;

— que la SCI Ben Yacoub est prescrite dans ses demandes au titre d’un arriéré de loyers pour les années 2014 et 2015 ;

Sur les charges,

— que le bail oblige le bailleur à une régularisation annuelle des charges, faute de quoi les provisions versées deviennent sans cause et doivent être remboursées au preneur ;

— que c’est à tort que le premier juge a retenu pour exacte la déclaration de la SCI Ben Yacoub selon laquelle elle avait procédé à la régularisation des charges des années 2015 à 2018 ; que la SCI Ben Yacoub n’a apporté aucune preuve de la notification de ces prétendues régularisations de charges à son locataire ; que l’absence, dans le commandement du 20 juin 2019, de demandes relatives aux charges démontre à l’évidence que le bailleur à cette date n’avait procédé à aucune régularisation des charges ;

— que la cour infirmera le jugement en ce qu’il a condamné la société Ri Xin à payer les régularisations de charges en l’absence de notification au locataire.

Il convient, en application de l’article 455 du code de procédure civile de se référer à ses conclusions, pour un exposé plus ample de ses prétentions et moyens.

La SCI Ben Yacoub n’a pas conclu. Elle est donc réputée s’être appropriée les motifs du jugement entrepris.

SUR CE,

Sur les loyers et le dépôt de garantie

Le tribunal judiciaire de Créteil a condamné la société Ri Xin à payer à la SCI Ben Yacoub les sommes suivantes :

1.287,73 euros HT, au titre du rattrapage de l’indexation de loyer sur la période du 1er mai 2014 au 30 avril 2019,

2.092,59 euros HT, au titre de l’indexation du dépôt de garantie,

3.616,18 euros HT, au titre de l’arriéré de loyers révisés, sur la période du 1er mai 2019 au 1er juillet 2021 (pour mémoire, dans l’attente de la publication de l’indice ICC 2T 2021).

Le tribunal avait été saisi de ces demandes par les conclusions de la SCI Ben Yacoub en date du 29 juin 2021.

Le fait que ces sommes ne figurent pas dans le commandement de payer visant la clause résolutoire du 20 juin 2019 empêche de les prendre en considération pour apprécier le bien-fondé de la demande de la SCI Ben Yacoub tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail.

En revanche, cela ne rend ni irrecevable ni mal fondée la demande de la SCI Ben Yacoub de condamnation de la société Ri Xin au paiement de ces sommes.

Par ailleurs, et contrairement à ce que soutient la société Ri Xin, il résulte des conclusions de la SCI Ben Yacoub du 29 juin 2021, produites aux débats, et du jugement entrepris que la SCI Ben Yacoub avait saisi le tribunal judiciaire de Créteil non pas d’une demande de révision du loyer en application des articles L. 145-37 à L. 145-39 du code de commerce mais d’une demande de paiement fondée sur la clause d’indexation du loyer insérée dans le bail ainsi que sur la clause du bail qui prévoyait une adaptation du dépôt de garantie en cas de variation du loyer.

En effet, le bail renouvelé du 1er mai 2011 conclu entre les parties comporte une clause intitulée 'Révision du loyer’ ainsi rédigée :

' Le loyer sera révisé automatiquement tous les ans, à la date anniversaire du bail. Sans formalité préalable, en considération de la variation de l’indice du coût de la construction, étant précisé que l’indice de référence sera celui du 2ème trimestre 2010, qui sera à comparer avec l’indice du 2 ème trimestre de l’année de révision.'

Cette clause est claire. En dépit de son intitulé et de l’usage du mot révisé, il s’agit d’une clause d’indexation automatique du loyer en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction. Elle s’applique sans formalité préalable.

Le bail stipule également que le dépôt de garantie représente 6 mois de loyer et qu’ 'en cas de variation de loyer, le dépôt de garantie sera modifié dans les mêmes proportions'.

Le fait que l’imprécision de la rédaction de la lettre du 9 avril 2019 adressée par la SCI Ben Yacoub à la société Ri Xin ait pu faire croire à la locataire que la bailleresse sollicitait la révision du loyer en application des articles L. 145-37 à L. 145-39 du code de commerce n’est pas de nature à empêcher ultérieurement la bailleresse de présenter au juge une autre demande fondée l’indexation du loyer prévue au bail.

Le tribunal judiciaire de Créteil a fait droit à la demande de la SCI Ben Yacoub tendant à la condamnation de la société Ri Xin à lui payer les sommes de 1.287,73 euros HT, 2.092,59 euros HTet de 3.616,18 euros HT en se fondant sur l’article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable au litige et sur les stipulations contractuelles ci-dessus rappelées.

Dans ces conditions, les moyens de la société Ri Xin tirés de l’absence de rétroactivité de la révision du loyer, de l’inexactitude de l’indice et de l’absence d’accord des parties ou de décision du juge sur la révision du loyer sont inopérants en ce qu’ils concernent la révision du loyer au sens des articles L. 145-37 à L. 145-39 du code de commerce qui n’est ni le fondement de la demande de la SCI Ben Yacoub ni le fondement retenu par le premier juge.

Au surplus, il est indiqué que l’indexation du loyer stipulée dans le bail peut jouer pour le passé dans la limite de la prescription, que si l’indice du coût de la construction ne sert plus, en application de l’article L. 145-38 du code de commerce, dans la révision du loyer des contrats de bail conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014, il peut toujours être valablement choisi par les parties pour l’indexation du loyer et que l’indexation, qui opère sans formalité préalable et de manière automatique selon les termes du bail, ne necessite ni l’accord des parties ni une décision du juge.

La société Ri Xin soulève la prescription de la demande de la SCI Ben Yacoub concernant l’indexation du loyer pour les années 2014 et 2015.

Toutefois, il résulte des calculs de la SCI Ben Yacoub dans ses conclusions de première instance du 29 juin 2021 produites aux débats, verifiés par la cour, que pour les années 2014, 2015 et 2016, le loyer indexé est plus faible que le loyer effectivement payé par la société Ri Xin, en raison d’une baisse de l’indice, et que la somme de 1.287,73 euros HT, que la société Ri Xin a été condamnée à payer au titre du rattrapage de l’indexation de loyer sur la période du 1er mai 2014 au 30 avril 2019 tient compte d’un crédit de loyer au bénéfice de la société Ri Xin pour les années 2014 et 2015.

Faire droit à la prescription invoquée par la société Ri Xin reviendrait à augmenter les sommes dues à la SCI Ben Yacoub au titre du rattrapage de l’indexation du loyer ce qui n’est pas sollicité par la SCI Ben Yacoub.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Ri Xin à payer à la SCI Ben Yacoub les sommes suivantes :

1.287,73 euros HT, au titre du rattrapage de l’indexation de loyer sur la période du 1er mai 2014 au 30 avril 2019,

2.092,59 euros HT, au titre de l’indexation du dépôt de garantie,

3.616,18 euros HT, au titre de l’arriéré de loyers révisés, sur la période du 1er mai 2019 au 1er juillet 2021 (pour mémoire, dans l’attente de la publication de l’indice ICC 2T 2021).

Sur les charges

Le bail renouvelé du 1er mai 2011 conclu entre les parties stipule que 'le preneur versera avec chaque terme de loyer une provision trimestrielle de 600 euros HT, soit 200 euros HT par mois, qui fera l’objet d’une régularisation chaque année, laquelle sera payable mensuellement si le loyer l’est également.'

Cette clause ne sanctionne pas l’omission du bailleur de procéder annuellement à la régularisation des charges. Le bailleur peut donc y procéder ultérieurement.

Le premier juge a indiqué que la SCI Ben Yacoub produisait un décompte de charges pour les années 2015 à 2019, ne se contentant pas comme le soutient la société Ri Xin de la seule affirmation de la bailleresse, et a prononcé une condamnation au titre de la régularisation des charges pour la seule année 2019, la SCI Ben Yacoub précisant que la locataire s’était déjà acquittée des sommes dues au titre de la régularisation des charges pour les années antérieures.

Le moyen de la société Ri Xin tiré non pas de l’absence totale de régularisation des charges mais du fait que cette régularisation ne soit pas intervenue annuellement et que la SCI Ben Yacoub n’apporte pas la preuve de la notification annuelle de cette régularisation à la locataire n’est pas opérant. La SCI Ben Yacoub pouvait à l’occasion de l’instance au cours de laquelle sa locataire lui demandait le remboursement des provisions pour charges justifiait des charges.

Au vu de ces éléments, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— débouté la société Ri Xin de sa demande de condamnation de la SCI Ben Yacoub à lui rembourser la somme de 12.000 ' au titre des provisions sur charges versées avec intérêts au taux légal et capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

— condamné la société Ri Xin à payer à la SCI Ben Yacoub la somme de 6.014,94 euros au titre de la régularisation des charges de l’année 2019.

Sur les délais de paiement

Les condamnations à paiement de la société Ri Xin ayant été confirmées, il convient également, sans opposition de la SCI Ben Yacoub, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a accordé des délais de paiement à la société Ri Xin.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Compte-tenu de la confirmation des condamnations à paiement prononcées contre la société Ri Xin par le tribunal judiciaire de Créteil, la société Ri Xin est la partie succombante en première instance.

En conséquence, il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Ri Xin aux dépens.

La société Ri Xin succombe en appel. Elle sera également condamnée aux dépens de la procédure d’appel et sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOITFS,

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ; ,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Créteil du 14 janvier 2022 (RG n° 19/8489) en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne la société Ri Xin aux dépens de la procédure d’appel,

Rejette la demande de la société Ri Xin sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

La greffière, Le président,