Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 21 DECEMBRE 2023

(n° 535 , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/06928 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHOPU

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 16 Mars 2023 -Président du TJ de PARIS – RG n° 22/55380

APPELANTE

S.A.S.U. MONSER, RCS de Paris sous le n°812 757 094, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représentée par M^e Agnès PEROT de la SELARL AVOX, avocat au barreau de PARIS, toque : J109, présente à l’audience

INTIMEES

S.A. LA BANQUE POSTALE, RCS de Paris sous le n°421 100 645, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 12]

Ayant pour avocat postulant M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

Représentée à l’audience par M^e Mathilde MERLE, substituant M^e Séverine GUILLUY, avocat au barreau de PARIS, toque : C1100

S.C.I. [Localité 13] [Adresse 5], RCS de Paris sous le n°792 227 761, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Adresse 14]

[Localité 10]

Ayant pour avocat postulant M^e Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Représentée à l’audience par M^e Elodie RODRIGUES, avocat au barreau de PARIS, toque : R30

S.A.S. ADVENIS FACILITY MANAGEMENT, RCS de Paris sous le n°380 375 014, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 11]

Ayant pour avocat postulant M^e Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : G450, représentée à l’audience par M^e Charlotte POIVRE, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Novembre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 5 juillet 2012, la société Gecina aux droits de laquelle est ultérieurement venue la société civile immobilière [Localité 13] [Adresse 5] a consenti à la société la Banque Postale (ci-après « la Banque Postale ») un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 6] à [Localité 10] pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2013 pour se terminer le 31 décembre 2021 moyennant un loyer annuel de 3.000.000 d’euros HT et HC payable par trimestre et d’avance.

Les lieux loués sont décrits comme suit dans l’acte :

— du rez-de-chaussée au 9ème étage, des locaux à usage de bureaux d’une superficie d’environ 7.020 m2, y compris le hall de l’immeuble ;

— au rez-de-chaussée, un restaurant d’entreprise de 287 m2 environ ;

— aux 1er et 2ème sous-sol, des locaux de réserve d’une superficie d’environ 269 m2 ;

— au 2ème sous-sol, 115 emplacements de parking, accessibles par le [Adresse 8].

Le 30 septembre 2021, la société la Banque Postale a fait signifier à la société [Localité 13] [Adresse 5] un congé avec effet au 31 mars 2022.

Des discussions se sont alors engagées entre les parties au sujet des travaux à effectuer par la société la Banque Postale en vue de la restitution des lieux loués. A cette occasion, la société [Localité 13] [Adresse 5] a informé sa locataire de son projet d’entreprendre des travaux de réhabilitation dans l’immeuble, lorsqu’elle en aurait repris possession. Dans ce contexte, la société la Banque Postale a adressé au représentant du bailleur un courrier daté du 3 mars 2022 détaillant les travaux de curage, en deux parties, et confirmant « la réalisation du curage première partie avant le 31 mars 2022 « et indiquant attendre un retour de son prestataire pour « confirmer que ce curage extensif [deuxième partie] demandé par vos soins pourrait être réalisé avant le 31 mars 2022 ».

Par ailleurs, dans la perspective des travaux de réhabilitation qu’elle projetait la société [Localité 13] [Adresse 5] a sollicité la possibilité d’effectuer dans les lieux des diagnostics et sondages ce que la société la Banque Postale a accepté par courrier du 25 février 2022.

A la date du 31 mars 2022, les lieux n’ont pas été restitués au bailleur du fait des travaux en cours engagés par le preneur.

Par courrier du 6 avril 2022, la société [Localité 13] [Adresse 5] a informé la Banque Postale qu’à l’occasion des diagnostics qu’elle avait fait réaliser en vue de ses travaux, elle venait d’être informée de « la présence d’amiante à plusieurs endroits dans l’immeuble ». Elle demandait à sa locataire à lui confirmer qu’avant de lancer ses travaux de curage, elle avait « bien fait réaliser tous les diagnostics imposés par la loi et règlements, et que les techniques de travaux ont été adaptées à la présence d’amiante ».

Le 7 avril 2022, la locataire a sollicité des informations complémentaires sur la présence d’amiante et indiqué que la réalisation d’un Repérage d’Amiante Avant Travaux (RAAT) ne lui apparaissait pas nécessaire au vu des informations relatives à l’amiante portées à la connaissance du preneur lors de la conclusion du précédent bail du 12 juillet 2004. Enfin, elle indiquait n’assumer aucune responsabilité en lien avec les sondages « destructifs » effectués par le bailleur en dépit de l’interdiction qu’elle avait formulée.

Par courrier du 9 avril 2022, la Banque Postale a indiqué à la société [Localité 13] [Adresse 5] que compte tenu de la présence d’amiante dont cette dernière l’avait informée, elle suspendait sans délai ses travaux. Par ailleurs, elle convoquait le bailleur à un rendez-vous d’état des lieux de sortie fixé le 11 avril 2022.

Le rendez-vous a été repoussé au 15 avril 2022, date à laquelle l’état des lieux n’a toutefois pas été établi en raison du refus de la société [Localité 13] [Adresse 5] de reprendre possession des locaux du fait de la possible présence de poussières d’amiante dans l’air. Par ailleurs, le bailleur faisait valoir que la Banque Postale n’avait pas réalisé la totalité des travaux auxquels elle s’était engagée.

Par courrier du 22 avril 2022, la Banque Postale a convié le bailleur à se présenter sur le site le 26 avril pour procéder à l’état des lieux de sortie. Le 25 avril 2022, la société [Localité 13] [Adresse 5] renouvelait son refus de reprendre possession de l’immeuble en raison de l’inachèvement des travaux incombant à sa locataire et du défaut de justification par cette dernière de ses « obligations en tant que maître d’ouvrage de ces travaux concernant la présence de matériaux amiantés ».

Par courrier du 26 avril 2022, la société la Banque Postale a informé le bailleur qu’elle avait fait procéder en son absence à l’état des lieux de sortie et avait fermé le site. Elle joignait à sa lettre l’ensemble des clefs d’accès au bâtiment.

Par acte du 26 juillet 2022, la société [Localité 13] [Adresse 5] a fait assigner la société La Banque Postale devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de désignation d’un huissier de justice, assisté d’un expert en matière d’amiante, avec mission de dresser un état des lieux au regard des travaux auxquels la défenderesse s’était selon elle engagée.

Par acte des 5 octobre et 9 décembre 2022, la société La Banque Postale a fait assigner la société Advenis Facility Management aux fins de garantie en sa qualité allégué de « gestionnaire technique avant supervisé les travaux de dépose », la société Performance LBA en sa qualité alléguée d'« entreprise générale en charge des travaux de dépose de faux plafonds, cloisons ainsi que des câblages courants forts et faibles visés par « [le bailleur] dans ses demandes », M. [E] [J] en sa qualité alléguée d'« entreprise en charge des travaux de dépose des lots climatisation, sanitaire et plomberie concernant le RIE visés par [le bailleur] dans ses demandes », la société Monser en sa qualité alléguée de « diagnostiqueur avant procédé au repérage d’amiante » et la société Poste Immo en sa qualité alléguée de « co-contractant d’Advenis Facility Management ». Les deux procédures ont été jointes à l’audience du 21 octobre 2022.

Par ordonnance réputée contradictoire du 16 mars 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, a :

— écarté des débats la note en délibéré adressée au juge le 23 février 2023 par le conseil de la société La Banque Postale ;

— ordonné une mesure d’expertise ;

— désigné en qualité d’expert : M. [D] [T] (…) ;

avec mission de :

décrire les travaux de curage effectués par la société La Banque Postale dans les lieux loués situés [Adresse 7] ;

pour ce faire examiner, les pièces du chantier de curage confié par la société La Banque Postale à la société Performances LBA et à M. [E] [J] (notamment, les actes d’engagement des intervenants leurs attestations d’assurance et les CCAP) ;

dire si les travaux de curage effectués par la société La Banque Postale correspondent à ceux listés dans son courrier du 3 mars 2022 (cf pièce de la société [Localité 13] [Adresse 5]) à savoir :

dépose des aménagements du preneur (incluant signalétique extérieure et intérieure) ;

dépose et mise en décharge de l’intégralité des cloisons ;

dépose des réseaux de courants faibles ;

curage du RIE et de sa cuisine ;

dépose et mise en décharge des revêtements de sol, des revêtements de murs et des faux plafonds, ce qui exclut toute repose en vue d’une remise en blanc du site ;

dépose et mise en décharge des faux planchers, ce qui exclut toute repose en vue d’une remise en blanc du site ;

enlèvements des équipements sanitaires (lequel n’est pas requis par le bail) ;

enlèvement des réseaux SSI et CVC (tel que demandé par vos soins oralement), étant précisé que la dépose du réseau ne pourra se faire en fin de chantier puisque la sécurité du site en cas d’incendie ne sera plus assurée ;

les cas échéant, préciser ceux des travaux qui n’ont pas été effectués par la société La Banque Postale au regard de la liste précitée ;

dire si les travaux confiés à Performance LBA et Insore [J] ont été conduits dans les règles de l’art ;

dire si des zones et/ou matériaux amiantifères ont été affectés par les travaux de curage réalisés par La Banque Postale et si oui, les localiser ;

dire si les travaux de curage figurant dans la liste précitée nécessitaient de réaliser au préalable un Repérage d’Amiante Avant Travaux (RAAT) ;

dire si les travaux de curage figurant dans la liste précitée impliquaient de prendre des mesures préventives de gestion des Matériaux Contenant de l’Amiante (MCA) et le cas échéant, donner les méthodes de gestion ou procédés qui auraient dû être suivis par la société La Banque Postale en sa qualité de maître de l’ouvrage ;

1/ d’une part, s’agissant du choix du procédé des travaux affectant les MCA (encapsulage et/ou retrait) jusqu’à la gestion/évacuation, le cas échéant, des déchets amiantés ;

2/ d’autre part, s’agissant du choix des mesures de protection collective et individuelle les mieux adaptées à la protection des travailleurs intervenants, mais aussi des personnes en activité à proximité du chantier ;

dire si des zones et/ou matériaux amiantifères sont affectés par les travaux de curage restant éventuellement à effectuer au regard de la liste précitée et, si oui, les localiser ;

chiffrer le cas échéant le coût d’achèvement du curage au regard de la liste précitée ainsi que le coût du désamiantage ;

dire que pour la réalisation de sa mission, l’expert pourra se faire remettre toutes pièces utiles par les parties, notamment le procès-verbal de constat d’état des lieux dressé le 26 avril 2022 par Me [X] [U], commissaire de justice, et qu’il pourra s’il l’estime nécessaire à l’accomplissement de sa mission et clairs la mesure du possible au regard de ses conditions d’occupation, se rendre dans l’immeuble précité pour y effectuer tous constats utiles ;

fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues et d’évaluer, s’il y a lieu, tous les préjudices matériels et immatériels, éventuellement subis par la société [Localité 13] [Adresse 5] ;

faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

— donné acte des protestations et réserves en défense ;

— débouté la société Performances LBA, la société Monser et la Société Advenis Facility Management de leur demande de mise hors de cause ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société [Localité 13] [Adresse 5] de condamnation de la société La Banque Postale à lui payer les sommes provisionnelles de 565.035,05 euros TTC ou 282.517,52 euros TTC au titre de l’indemnité d’occupation prévue par le bail pour la période courant du 3 l mars 2022 au 26 avril 2022 ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société [Localité 13] [Adresse 5] de condamnation de la société la Banque Postale à lui payer les sommes provisionnelles de 3.792.70l,05 euros TTC ou l.896.350,03 euros TTC au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue par le bail pour la période courant du 26 avril 2022 au 19 octobre 2022 ;

— débouté la société La Banque Postale de ses demandes de condamnation de la société [Localité 13] [Adresse 5] au paiement d’une amende civile de 10.000 euros et d’une provision de 120.000 euros pour la procédure abusive ;

— débouté les parties de leurs demandes au titre de 1'artic1e 700 du code de procédure civile ;

— laissé les dépens de l’instance à la charge de la société [Localité 13] [Adresse 5] dont distraction conformément à l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Agnès Perot pour ceux des dépens avancés pour le compte de la société Monser.

Par déclaration du 12 avril 2023, la société Monser a relevé appel de cette décision en ce qu’elle l’a débouté de ses demandes de mise hors de cause et d’indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 12 juillet 2023, la société Monser demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance de référé du 16 mars 2022 dont appel, en ce qu’elle a :

— débouté la société Monser de sa demande de mise hors de cause ;

— débouté la société Monser de sa demande d’indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau sur ces points,

— débouter la société La Banque Postale et toutes les autres parties de toutes leurs demandes formées contre la société Monser à défaut de motif légitime à la voir participer aux opérations d’expertise sollicitées ;

— condamner la société La Banque Postale à verser à la société Monser une indemnité de 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société La Banque Postale à supporter les entiers dépens exposés par la société Monser, qui pourront être recouvrés directement par Maître Agnès Perot pour ceux dont elle aura fait l’avance sans en avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La société Monser précise qu’elle a intimé toutes les parties qui ont formé des demandes contre elle en première instance.

Elle souligne que la Banque Postale avait l’obligation de faire établir un Repérage amiante avant travaux (RAAT) avant d’entamer des travaux de curage dans un immeuble dont le permis de construire avait été délivré avant le 1er juillet 1997 et donc susceptible de contenir des matériaux amiantés des listes A, B et C. Elle soutient que la même obligation pesait sur la bailleresse qui envisageait des travaux de restructuration de sorte qu’il est normal qu’elle l’ait mandatée pour réaliser un RAAT. Elle indique être intervenue dans le respect de la norme AFNOR NF X 46-20 d’août 2017 et conteste avoir réalisé fin mars 2022 des sondages destructifs en milieu occupé sans respecter les normes en la matière.

Elle fait valoir qu’aux termes d’un rapport du 13 avril 2022, la société L3A a indiqué n’avoir trouvé aucune fibre dans les échantillons d’air prélevés ; que la santé des derniers occupants et des salariés intervenus pour les travaux de curage n’a pu être affectée par les sondages et prélèvements réalisés fin mars 2022 par elle. Elle considère que son intervention est sans rapport avec le litige qui oppose preneur et bailleur sur les conditions de restitutions des locaux et qu’à aucun moment son intervention a pu contribuer à retarder la restitution des locaux par la Banque Postale à la SCI [Localité 13] [Adresse 5] ou à la réalisation des travaux de curage à la charge de la Banque Postale.

Elle allègue que l’ordonnance ne contient aucune motivation pour expliquer quel serait l’intérêt légitime de désigner un expert afin de vérifier si la Banque Postale a respecté ses obligations en matière de prévention du risque amiante et le juge des référés a omis qu’elle n’était pas intervenue dans les travaux réalisés par la Banque Postale, qu’elle n’avait pas été mandatée par cette dernière mais par le bailleur et qu’elle n’avait pas pris part aux travaux de restitution opérés par la Banque Postale.

Elle estime qu’elle n’a pas à être contrainte à assister à des opérations d’expertise, longues et coûteuses alors que la Banque Postale reconnait qu’elle ne pourra être interrogée qu’en qualité de sachant et qu’elle n’est pas concernée par le litige. Elle rappelle avoir déjà produit son rapport d’intervention définitif et souligne qu’aucune action de fond ne pourra être engagée à son encontre. Elle relève que la mission ne concerne en rien son intervention.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 13 juillet 2023, la société La Banque Postale demande à la cour :

— confirmer l’ordonnance du 16 mars 2023 en ce qu’elle déboute les sociétés Monser et Advenis Facility Management de leurs demandes de mises hors de cause ;

— confirmer l’ordonnance du 16 mars 2023 en ce qu’elle rejette les prétentions financières de la société [Localité 13] [Adresse 5] ;

— à titre subsidiaire sur ce point, condamner les sociétés Advenis Facility Management et Monser à relever et garantir la société La Banque Postale pour les condamnations éventuelles qui pourraient être prononcées ;

— débouter la société Monser en sa qualité d’appelante, de toutes ses demandes ainsi que de sa demande reconventionnelle au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

— débouter la société Advenis Facility Management, de sa demande reconventionnelle au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

— condamner solidairement la société Monser et la société [Localité 13] [Adresse 5], à régler à la société La Banque Postale une somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement la société Monser et la société [Localité 13] [Adresse 5], au paiement des entiers dépens.

La Banque Postale soutient que la présence de la société Advensis Facility Management est nécessaire puisqu’elle a choisi les intervenants aux travaux de dépose et les a supervisés.

Elle fait valoir que la présence de la société Monser est également indispensable à la poursuite de l’expertise en sa qualité de sachant et plus particulièrement compte tenu de sa parfaite connaissance des zones et/ou matériaux amiantifères au sein de l’immeuble ; que la société Monser détient aussi des informations essentielles à la réalisation de la cartographie par l’expert des zones en cause du fait de la réalisation par ses soins de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante.

S’agissant des prétentions financières de la société SCI [Localité 13] [Adresse 5], elle souligne les multiples modifications du montant et du fondement juridique de ses prétentions financières.

Elle fait valoir que la bailleresse a donné son accord sur les travaux de dépose ; que ces demandes ont pour but de tenter de maintenir la perception d’un flux de loyers malgré la libération des lieux ; que la présence d’amiante ou sa révélation provient non de ses travaux mais des sondages destructifs effectués par la société Monser qui n’a jamais notifié aux occupants les précautions à prendre et à la demande de la SCI [Localité 13] [Adresse 5].

Elle fait valoir que la libération des lieux a permis au bailleur de poursuivre son projet de restructuration ; que la restitution des lieux postérieurement au 31 mars 2022 a fait l’objet d’un accord dans la mesure où elle avait accepté de mener des travaux de dépose ; que l’immeuble a été restitué le 26 avril 2022, après les deux refus successifs du bailleur d’en reprendre la jouissance, de sorte que la restitution tardive lui est imputable.

A titre subsidiaire, elle entend maintenir sa demande de garantie de la société Advenis Facility Management, en qualité de gestionnaire technique ayant choisi les intervenants.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 09 aout 2023, la société Advenis Facility Management demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a rejeté les prétentions financières de la société [Localité 13] [Adresse 5] ;

— rejeter toute demande financière ou de garantie dirigée contre la société Advenis ;

— à titre subsidiaire sur ce point, condamner la société Monser à relever et garantir intégralement la société Advenis de toute condamnation hypothétique prononcée à son encontre ;

— condamner tout succombant, au besoin in solidum, à régler à la société Advenis une somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamner tout succombant, au besoin in solidum, au paiement des entiers dépens.

Elle considère que la société Monser ne dispose d’aucun intérêt à l’attraire à la cause mais que la mise hors de cause de la société Monser apparaît pour le moins prématurée à ce stade, les opérations d’expertise qui viennent de débuter ont permis de constater qu’elle aura un éclairage à apporter et des explications à donner sur la localisation des éléments amiantés.

S’agissant des demandes financières de la SCI [Localité 13] [Adresse 5], elle souligne que la bailleresse a donné son accord sur les modalités de curage et que cette dernière a systématiquement ajouté des conditions au fur et à mesure. Elle soutient que les demandes de la SCI se heurtent à des contestations sérieuses. Elle fait valoir que la Banque Postale, dans son appel en garantie, ne s’appuie sur aucune démonstration ; que seul le juge du fond est compétent pour trancher un litige lié à une supposée faute, étant relevé qu’elle n’était tenue que d’une obligation de moyens.

Elle fait état d’une contestation sérieuse touchant également à la nature de la mission qui lui a été confiée, en ce qu’elle ne concernait la maîtrise d’ouvrage déléguée et qu’il est faux de prétendre qu’elle aurait assuré la mission de suivi des travaux. Elle relève qu’elle ne saurait garantir le paiement de loyers, lié à l’absence prétendue de restitution des lieux. Elle conteste l’existence d’un lien causal, la date de restitution des locaux étant par ailleurs discutée.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 23 octobre 2023, la société [Localité 13] [Adresse 5] demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance de référé en tous points sauf en ce qu’elle a débouté la société [Localité 13] [Adresse 5] de sa demande de condamnation provisionnelle au versement par la société La Banque Postale d’une indemnité d’occupation due pour la période allant de la fin du bail jusqu’à la remise des clés (soit 31 mars au 26 avril 2022) ;

En conséquence,

— infirmer l’ordonnance de référé en ce qu’elle a débouté la société [Localité 13] [Adresse 5] de sa demande, à titre provisionnel, de versement d’une indemnité d’occupation pour la période de maintien d’occupation allant du 31 mars 2022 à la date de remise des clés intervenue le 26 avril 2022 ;

Et statuant à nouveau,

— condamner, à titre provisionnel, la société La Banque Postale à verser à la société [Localité 13] [Adresse 5] :

à titre principal, la somme de 470.862,54 euros HT soit 565.035,05 euros TTC au titre de l’indemnité d’occupation majorée contractuellement due pour la période allant du 31 mars 2022 au 26 avril 2022 ;

à titre subsidiaire, la somme de 235.431,27 euros HT soit 282.517,52 euros TTC au titre de l’indemnité d’occupation égale au dernier montant du loyer due pour la période allant du 31 mars 2022 au 26 avril 2022 ;

— débouter la société Monser de sa demande de mise hors de cause ;

— débouter les sociétés La Banque Postale et Advenis de leur demande tendant au rejet des prétentions financières de la société [Localité 13] [Adresse 5] ;

— condamner la société La Banque Postale à verser à la société [Localité 13] [Adresse 5] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la société La Banque Postale aux entiers dépens de l’instance.

La SCI [Localité 13] [Adresse 5] soutient que la société Monser doit être en mesure de justifier dans le cadre de l’opération d’expertise en cours du strict respect du protocole dans le cadre duquel ont été réalisés les prélèvements en site occupé ; que dès la première réunion, l’expert a montré un intérêt particulier sur ce point ; que cet éclairage technique est un motif supplémentaire en faveur du maintien de la société Monser dans l’expertise. Elle relève qu’à titre très subsidiaire, la société Advensis sollicite la garantie de la société Monser.

Elle fait valoir que la question n’est pas de savoir si la Banque Postale pouvait restituer les lieux loués postérieurement au 31 mars 2022 mais si cette autorisation d’occupation pour les besoins des curages s’entendait avec ou sans indemnité d’occupation ; qu’une telle dispense doit manifestement avoir été donnée par le bailleur ; qu’il entre dans les pouvoirs du juge des référés de rechercher si un tel accord existe.

Elle soutient qu’il résulte des courriers échangés qu’elle n’a jamais donné un accord de principe de dispense de paiement du coût de l’occupation ; que la volonté de nover au titre de l’article 11.2 du bail quant à l’indemnité d’occupation et de dispenser de paiement ne ressort par des échanges et ne saurait se présumer.

Elle conteste le fait qu’elle aurait refusé « sans raison » de reprendre les lieux et considère que ce refus était au contraire justifié et l’hypothèse prévue par le bail.

Elle allègue que l’indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer est prévue à deux reprises dans le bail ; que la Banque Postale a accusé un retard important dans l’opération de restitution de l’immeuble ; que ce paiement du double du loyer ne procure aucun avantage manifestement excessif au créancier.

A titre subsidiaire, elle réclame une indemnité égale au dernier loyer exigible.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 31 octobre 2023.

SUR CE,

A titre liminaire, il sera relevé que la société Advenis Facility Manager à hauteur d’appel ne sollicite plus sa mise hors de cause.

Sur la demande de mise hors de cause de la société Monser

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Pour ordonner une mesure d’instruction sur le fondement de l’article 145, le juge des référés doit caractériser l’existence d’un litige potentiel susceptible d’opposer les parties.

En l’espèce, la société Monser fait valoir que le premier juge a omis le fait qu’elle n’était pas intervenue dans les travaux de restitution réalisés par la Banque Postale et qu’elle n’avait pas été mandatée par cette dernière mais par la SCI [Localité 13] [Adresse 5].

La Banque Postale reproche à son bailleur d’avoir fait procéder à des sondages destructifs en site occupés susceptibles de mettre en danger les occupants et intervenants dans l’immeuble.

Il importe dans le cadre des opérations d’expertise que la société Monser puisse, comme le relève la SCI [Localité 13] [Adresse 5], justifier de ce qu’elle a parfaitement respecté le protocole s’agissant des prélèvements effectués.

En outre, la société Advenis Facility Management forme, à titre subsidiaire, une demande de condamnation de la société Monser à la garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre.

L’existence d’un litige potentiel résulte nécessairement d’une telle demande, peu important ses mérites.

La mise hors de cause de la société Monser apparaît prématurée.

Par conséquent, la décision déférée sera confirmée en ce qu’elle a débouté la société Monser de sa demande de mise hors de cause.

Sur la demande de provision de la SCI [Localité 13] [Adresse 5]

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La SCI [Localité 13] [Adresse 5] réclame à titre principal la somme de 470 862,54 euros HT soit 565 035,05 euros TTC, à titre subsidiaire, de 235.431,27 euros HT soit 282.517,52 euros TTC au titre de l’indemnité d’occupation égale au dernier montant du loyer due pour la période allant du 31 mars 2022 au 26 avril 2022.

Elle se prévaut de l’article 11.2 du bail relatif à la restitution des locaux loués.

Il est prévu que le preneur devra restituer « les Locaux Loués en bon état d’entretien, de propreté et de réparations locatives » et qu’il « devra, notamment, procéder aux travaux suivants :

o dépose de tous les aménagements spécifiques (enseigne, antenne téléphonique, banque d’accueil…)

o dépose du câblage informatique horizontal et vertical,

o vérification et remise en état de tous les équipements techniques tels que les Installations électriques, luminaires, prises et tous autres équipements spécifiques aux locaux loués, avec contrôle par un bureau de contrôle agrée,

o dépose du cloisonnement, etc…

A cet effet, un mois au plus tard avant l’expiration du bail et du départ prévu du Preneur, s’il est antérieur, il sera procédé contradictoirement au constat de l’état des Locaux Loués et de leurs équipements, état qui comportera le relevé des réparations à effectuer incombant au Preneur.

Le Preneur devra faire exécuter à ses frais l’ensemble de ces réparations pour la date d’expiration du bail, ou de son départ en cas de départ anticipé, sous le contrôle de l’architecte du Bailleur ou de toute personne mandatée par lui.

Dans l’hypothèse où le Preneur ne réaliserait pas les réparations dans les délais ci-dessus, comme dans celle où il ne répondrait pas à la convocation du Bailleur, le Bailleur aura le choix :

o soit de refuser les clés et d’enjoindre au Preneur de procéder aux travaux de remplacement, réparations, nettoyage, débarras… qui s’avéreraient nécessaires,

o soit de procéder lui-même à ces travaux, aux frais du Preneur, lesdits frais s’imputant à due concurrence sur le Dépôt de Garantie, le solde, le cas échéant, devant être remboursé par le Bailleur au Preneur à première demande.

Dans les deux hypothèses visées ci-dessus, le Preneur sera redevable envers le Bailleur d’une indemnité égale au double du loyer et aux charges, calculée au prorata temporis pendant le temps d’immobilisation des Locaux Loués, nécessaire à la réalisation des réparations incombant au Preneur, au-delà de l’expiration du bail. »

Dans un courrier du 31 mars 2022, la SCI [Localité 13] [Adresse 5] a indiqué à son preneur notamment : « (') votre « client » ne souhaitait pas aller au-delà de 258 000 euros HT d’indemnité en sus de l’engagement pris pour le curage, ces 258 000 euros HT correspondant au seul coût de l’occupation du 1er au 11 avril 2022 » (pièce 12 de l’appelante incidente) et elle accepte que la Banque Postale reste gardienne de l’immeuble jusqu’à cette date.

Par un courrier du 6 avril 2022 dont l’objet est « présence d’amiante », la SCI [Localité 13] [Adresse 5] a indiqué à la Banque Postale :

« Dans le cadre de notre futur projet de restructuration, vous nous avez autorisé le 23 mars 2022 à faire réaliser les diagnostics préalables à nos travaux.

Nous recevons à l’instant les résultats des diagnostics amiante et constatons que ceux-ci révèlent la présence d’amiante à plusieurs endroits dans l’immeuble.

Merci de nous confirmer, par retour de courrier, qu’avant de lancer vos travaux de curage en cours, vous avez bien fait réaliser tous les diagnostics imposés par les lois et règlements, et que les techniques de travaux ont été adaptées à la présence d’amiante. »

Par courrier du 9 avril 2022, la Banque Postale (Poste Immo) a notifié qu’elle entendait procéder à la restitution des locaux le 11 avril 2022, en présence d’un huissier de justice. Elle reproche à son bailleur les sondages destructifs auxquels ce dernier aurait procédé sans son accord. Dans un second courrier en date du 15 avril 2022, la Banque Postale a fixé au 20 avril 2022, un nouveau rendez-vous pour ladite restitution, faisant état de ce que l’ensemble des mesures d’air réalisé sur site n’ont pas révélé la présence d’amiante.

Il existe un débat sur les conditions dans lesquelles le bailleur a été amené à refuser la restitution des lieux, du fait d’une suspicion de présence d’amiante et travaux de curage non achevés, à deux reprises, qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

C’est à bon droit, par des motifs que la cour adopte, que le premier juge a retenu que la contestation soulevée par la Banque Postale présentait un caractère sérieux et a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes provisionnelles de la société [Localité 13] [Adresse 5].

L’ordonnance sera confirmée.

Sur les demandes accessoires

Le sens de la présente décision conduit à confirmer les dispositions de l’ordonnance déférée s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

A hauteur d’appel, la société Monser sera condamnée aux dépens mais l’équité commande de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant dans les limites de la saisine,

Confirme la décision déférée en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne la société Monser aux dépens d’appel ;

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE