RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 23 OCTOBRE 2025

(n° , 19 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/09790 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJQCM

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 04 Avril 2024 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY – RG n° 22/00054

APPELANTE

S.C.I CQC

[Adresse 13]

[Localité 25]

représentée par M^e Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131

INTIMÉS ET APPELANTS INCIDENT

EPFIF – ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

[Adresse 20]

[Localité 26]

représenté par M^e Frédéric LEVY de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T0700

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE SEINE [Localité 53] – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 23]

[Localité 28]

représentée par M. [W] [N], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Juin 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président et Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire juridictionnel, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Monsier David CADIN, Magistrat honoraire juridictionnel

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE':

La SCI CQC était propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 8] à La Courneuve (93120), sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 33], d’une superficie de 632m².

La parcelle est occupée par un bâtiment qui correspond à un vaste espace de stockage et qui comprend également des bureaux. Le bien est situé dans une zone résidentielle en face du stade [41] et à proximité immédiate de l'[Adresse 36], accueillant la voie de tramway ainsi que de nombreux commerces et commodités.

Par ordonnance d’expropriation du 09 septembre 2021, le juge de l’expropriation de Seine-[Localité 54] a ordonné son transfert de propriété au profit de l’Etablissement public foncier d’Ile de France (EPFIF).

Faute d’accord entre les parties et par mémoire reçu au greffe le 21 mars 2022, l’EPFIF a saisi la juridiction de l’expropriation de Bobigny aux fins de fixer l’indemnité d’expropriation à revenir à la SCI CQC.

Le transport sur les lieux a été effectué le 14 février 2023.

Par jugement contradictoire du 04 avril 2024, le juge de l’expropriation de Seine-[Localité 54] a':

DÉCLARÉ irrecevable la réquisition d’emprise totale de la SCI CQC';

ANNEXÉ le procès-verbal de transport du 14 février 2023';

FIXÉ à 822.675 euros, en valeur occupée, l’indemnité totale de dépossession due par l’EPFIF à la SCI CQC pour la dépossession de la parcelle cadastrée [Cadastre 33] située [Adresse 8] à La Courneuve (93120)';

DIT que la somme de 822,675 euros est ainsi composée':

707.840 euros d’indemnité principale';

71.784 euros d’indemnité de remploi';

43.051 euros d’indemnité de rescindement';

CONDAMNÉ l’EPFIF à payer à la SCI CQC une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile';

CONDAMNÉ l’EPFIF au paiement des dépens de la procédure.

Par LRAR du 15 mai 2024, reçue au greffe de la chambre 4.7 le 16 mai 2024', la SCI CQC a interjeté appel du jugement en ce que la demande de réquisition d’emprise totale a été rejetée et en ce que l’indemnité allouée à la SCI CQC ne couvre pas l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures':

1/ Adressées au greffe le 16 juillet 2024 par la SCI CQC, appelante, notifiées le 26 juillet 2024 (AR EPFIF le 30/07/2024, AR CG le 01/08/2024), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de':

INFIRMER le jugement rendu le 04 avril 2024 par le juge de l’expropriation de la Seine-Saint-Denis en tant que celui-ci a fixé l’indemnité totale de dépossession à revenir à la SCI CQC pour l’expropriation de la parcelle cadastrée [Cadastre 33] à La Courneuve au montant de 822.675 euros';

Statuant à nouveau,

FIXER l’indemnité totale de dépossession à revenir à la SCI CQC pour l’expropriation de la parcelle cadastrée [Cadastre 33] à La Courneuve au montant de 1.767.417,60 euros se décomposant de la manière suivante':

Indemnité principale': 1.400.000 euros';

Indemnité de remploi': 140.500 euros';

Indemnité pour frais de rescindement': 226.917,60 euros';

Y ajoutant,

CONDAMNER l’EPFIF aux dépens';

CONDAMNER l’EPFIF à verser à la SCI CQC la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.

2/ Adressées au greffe le 14 octobre 2024 par l’EPFIF, intimé et formant appel incident, notifiées le 13 janvier 2025 ([Localité 34] 15 janvier 2025), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de':

DIRE la SCI CQC irrecevable et en tout cas mal fondée en son appel';

La DÉBOUTER de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions';

CONFIRMER le jugement du 04 avril 2024 en toutes ses dispositions non contraires aux présentes';

L’INFIRMER pour le surplus';

Statuant à nouveau,

FIXER les indemnités à revenir à la SCI CQC de la manière suivante':

1. Indemnité principale':

Bâtiment': 632m² x 650 euros = 568.800 euros';

2 Indemnités accessoires':

Remploi': 57.880 euros';

Rescindement': 43.000 euros';

TOTAL': 669.680 euros.

3/ Adressées au greffe par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, le 31 octobre 2024 et notifiées le 13 janvier 2025 ([Localité 34] du 15 janvier 2025) et aux termes desquelles, il conclut à ce qu’il plaise à la cour de':

CONFIRMER le jugement de première instance quant à la date de référence';

INFIRMER le jugement sur tous ses autres points';

Le REFORMER en fixant la juste indemnisation à revenir à l’appelant à 957.961,20 euros [622,41m² x 1.100 euros pour le hangar'; 114,23m² x 1.210 euros pour les bureaux'; en sus du remploi et de 51.661,20 euros au titre du rescindement].

4'/ Adressées au greffe par la SCI CQC, appelante principale et intimée incidente, le 7 avril 2025 et notifiées le 29 avril 2025 (AR DDFIP le 5 mai 2025 et AR avocat EPFIF signé sans date)': il s’agit d’un mémoire en réplique comportant les trois pièces déjà communiquées initialement (acte authentique du 23 décembre 2008, ordonnance d’expropriation du 9 septembre 2021 et devis travaux de rescindement) mais avec de nouveaux termes de comparaison référencés, les prétentions financières restant identiques à celles des premières conclusions.

SUR CE, LA COUR

Sur la procédure

Les appels, principal comme incidents, répondant aux exigences de forme et de délais posées par les articles R 311 -24 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique sont réguliers et seront déclarés recevables.

Il en va de même des conclusions et mémoires susvisés qui seront également déclarés recevables.

S’agissant du périmètre de l’appel principal, la cour constatera que si l’acte d’appel initial englobe la problématique du rejet de la demande de réquisition d’emprise totale, les conclusions d’appel de la SCI CQC ne visent plus ce point': son abandon a été expressément confirmé lors de la présente audience.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Au fond

La cour constate que si les parties s’accordent sur’la méthode de comparaison dans son principe et sur la nature des trois indemnités dues (principale, accessoire et de rescindement), ainsi que sur la date de référence.

Cependant, des points de divergences substantiels subsistent quant':

— aux superficies des locaux à prendre en compte avec la distinction entre entrepôt et bureaux ;

— au panel plus ou moins large des termes de comparaison à prendre en considération ';

— à la valeur vénale desdits locaux qui en découle';

— au coût des travaux de rescindement.

La cour reprendra, dans un souci de clarté et de cohérence, le plan du premier jugement et développera successivement les moyens des parties et du commissaire du Gouvernement sous chacune des thématiques abordées en appel.

1 – Sur la fixation des indemnités de la parcelle [Cadastre 32]

A- Sur les dates à retenir

La cour se fondera notamment sur les textes de base visés par le premier juge, à savoir':

l’article 17 de la déclaration des Droits de l’Homme et du citoyen';

les articles L 311- 5 et L 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités :

S’agissant des trois dates habituelles à retenir en cette matière':

Le jugement déféré fait état de':

— [Localité 38] du 9 septembre 2021, date de l’ordonnance d’expropriation, pour apprécier la consistance des biens (article L 322-1 du code de l’expropriation). A ce sujet, il est fait aussi expressément référence au procès-verbal du transport judiciaire du 14 février 2023, annexé audit jugement'; il est précisé que le bien est occupé dans le cadre des baux commerciaux.

— [Localité 38] du 4 avril 2024, date du premier jugement, pour apprécier la valeur des biens (article L 322-1 du même code)';

— [Localité 38] du 25 février 2020, date de référence, en l’espèce date d’approbation du PLU, retenue par la juridiction de première instance, au visa des articles L 213- 6 alinéa 1 et L 213-4 du code de l’urbanisme (zone où le droit de préemption s’exerce) pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens, en l’espèce zone UMD.

Devant la cour, la SCI CQC appelante ne fait aucune observation sur ces dates, l’EPFIP y adhère tout comme le commissaire du Gouvernement qui précise dans son mémoire que la zone UMD du PLUi correspond aux espaces mixtes à forte densité des villes': centre-ville dense , abords d’un pôle de gare ou d’un axe de transport collectif structurant, axe majeur': cette zone mixte peut regrouper de nombreuses fonctions urbaines (habitat, commerces et services, artisanat, équipement), le bâti, dense avec des hauteurs plus importantes, étant principalement organisé selon un ordonnancement continu et à l’alignement des voies.

SUR CE,

La cour confirmera donc ces trois dates qui ne sont contestées ni par les parties et ni par le Commissaire du Gouvernement.

B- S’agissant de la consistance de l’ensemble immobilier

Dans le jugement, il est fait expressément référence au procès-verbal du transport judiciaire du 14 février 2023, annexé audit jugement'; il est précisé que le bien est occupé dans le cadre des baux commerciaux.

La cour s’est fait communiquer ce procès-verbal de transport, qui à l’époque, portait sur le bien exproprié (parcelle cadastrée [Cadastre 33]) situé au [Adresse 8] à [Localité 44] et sur les locaux adjacents faisant l’objet d’une réquisition d’emprise totale (AO n°[Cadastre 14] et n°[Cadastre 17]), situés au 123 de la même rue et ralliant la [Adresse 52].

Pour ce qui concerne spécifiquement la parcelle [Cadastre 33], il était indiqué':

«'Description extérieure':

Il s’agit d’une construction avec façade en béton peinte sur la moitié inférieure et toiture à deux versants comprenant une verrière centrale'; il est accessible aux véhicules de grande dimension par une large entrée close par un rideau métallique, en bon état.

Description intérieure':

Il s’agit d’un vaste hangar dans lequel sont entreposés divers matériels et outils (notamment une machine d’usinage de grande dimension).

Le sol et les murs sont en béton brut, la toiture, apparente, ainsi que la verrerie apparaissent en bon état.

L’ensemble est dans un état d’entretien conforme à l’usage.

Il est surplombé, sur chaque côté, de grandes mezzanines couvrant les trois quarts de la longueur de l’entrepôt.

A l’arrière de la construction se trouve une porte d’accès au bâtiment mitoyen qui comprend des bureaux.

La partie arrière de l’entrepôt comprend un local en étage, accessible en particulier par une terrasse située en surplomb du bâtiment mitoyen.

Il s’agit d’un local de bureau avec une façade principalement vitrée donnant sur la terrasse mentionnée supra'; le local est composé':

— d’une partie en open space, délimitée par des piliers métalliques , comprenant divers équipements bureautique (plusieurs bureaux et matériels informatiques)';

— d’un espace de bureau séparé par une cloison en verre (présence d’un grand bureau et matériel informatique)';

— d’un espace de convivialité , avec équipement de cuisine et table à manger';

— au fond, d’une pièce à destination de stockage et de sanitaires.

Le local est en très bon état (peinture propre, lino en bon état au sol , éclairage naturel, sanitaires carrelés)'».

Il y est précisé « que l’ensemble des locaux communiquent entre eux et ont été aménagés, de manière intégrée, en plusieurs blocs distincts':

le hangar et les bureaux du rez-de -chaussée';

le laboratoire de cuisine et les bureaux du 1er étage';

les locaux d’habitations.'»

Ni les parties ni le commissaire du Gouvernement ne soulèvent aucune évolution substantielle entre la date de l’ordonnance d’expropriation visée supra et celle de cet état de transport sur les lieux.

C- Statut d’occupation

Le premier juge n’apporte pas d’autres précisions sur ce point, sauf lors de son analyse des termes de comparaison proposés par le commissaire du Gouvernement (page 10': «'il n’y a pas lieu de retenir les références en valeur libre en raison de l’existence de baux commerciaux alors que page 8 , il précisait «'en l’espèce, le juge fixera l’indemnité en valeur libre en considération des termes de comparaison produits par la partie expropriante, par le commissaire du Gouvernement et par la partie expropriée''»). Toutefois, son dispositif mentionne bien une indemnité en valeur occupée.

Dans ses conclusions devant la cour d’appel, la SCI CQC ne mentionne pas l’identité de ses locataires mais précise': «' Les locaux d’activité occupent le rez-de-chaussée dans sa totalité, à l’exception d’une surface de bureau de l’ordre de 11 m² située sur la parcelle expropriée et dont les bureaux se prolongent sur la parcelle cadastrée section AO n°[Cadastre 17]. Le 1er niveau du bâtiment se compose d’une mezzanine de 210,33 m² (hauteur sous plafond de 6 m environ) en surplomb partiel des locaux d’activité et d’entrepôt (deux volumes principaux': mezzazine à usage de stockage de matériaux, d’une part, une surface en arrière à usage de d’atelier de découpe et façonnage des matériaux, d’autre part) et de bureaux d’une surface de 114,23 m².

Dans ses conclusions devant la cour d’appel, l’EPFIF rappelle que :

a) l’entrepôt du rez-de-chaussée fait l’objet d’un bail commercial du 1er août 2010, renouvelé le 1er août 2019 au bénéfice de la société GB DECOR (pièces n°7 et 8)': il est mentionné dans le bail initial': «'un local commercial à usage de bureaux et d’entrepôt d’une surface de 606 m², situé au [Adresse 46]'».

Dans le bail renouvelé et actualisé, il est cependant précisé trois adresses':

[Adresse 6], parcelle AO [Cadastre 14] de 278 m²';

[Adresse 8], parcelle [Cadastre 31] de 567 m²';

[Adresse 2], parcelle AO [Cadastre 17] de 356 m².

La superficie totale louée est de 723,23 m² et un tableau distingue les trois activités suivantes':

[Adresse 7]': bureaux 32,11 m².

[Adresse 10]': industrie (403,02 m²) et entrepôt (210,33 m²), total de 613,35 m²

[Adresse 3]': bureaux 77,77 m².

Soit au total': un bureau de 109,88 m² compris jardin et terrasse à disposition en coworking (accès [Adresse 5] [Adresse 8]), un entrepôt de stockage de 210,33 m² et un atelier de 403,02 m² y compris les vestiaires personnels à disposition (accès par le [Adresse 4] et par le [Adresse 9]).

Dans ses conclusions (page 5/17), l’EPFIF vise un loyer de 80 367,72 euros par an, soit 111 euros /m², ce qui implique une superficie totale (sur les 3 adresses ) de 724 m².

— b) les bureaux à l’étage font l’objet d’un bail commercial du 1er juin 2021 au profit de la société EIPRA (pièce n°9)': il s’agit d’un local d’une surface de 114 m² (à usage de bureaux sis au [Adresse 8]) loi Carrez dont l’accès public s’effectue au [Adresse 6] à [Localité 43] (les deux parcelles cadastrées [Cadastre 30] (567 m²) et AO [Cadastre 14] (278 m²) sont toutefois mentionnées).

Dans son mémoire d’appel, le commissaire du Gouvernement précise que la parcelle [Cadastre 30], située au [Adresse 8] a une superficie de 567 m² et que la surface déclarée au cadastre est de 956 m² à usage d’atelier.

SUR CE,

A l’instar du premier juge, la cour constatera l’existence de ces baux commerciaux à la date de l’ordonnance d’expropriation et statuera en conséquence en valeur occupée.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

D- S’agissant des superficies à prendre en compte :

Le premier juge a retenu une surface globale de 632 m² (arrondi) comprenant la surface des locaux à usage de stockage (517, 25 m²) et celle des bureaux à l’étage (114,23 m²).

Il écarte, au visa des pièces fournies et du transport sur les lieux, toute valorisation de la mezzanine, construite sur une structure métallique démontable et qui n’offre pas de superficie supplémentaire.

Il écarte également l’existence d’un bureau au rez-de-chaussée de 11 m² environ, car elle n’est pas justifiée par les pièces produites.

La SCI CQC précise que la surface du bien ( sur la parcelle [Cadastre 30]) s’établit à 747,64 m² se décomposant de la façon suivante':

Au rez-de-chaussée : 517, 25 m² d’activité et 11 m² de bureaux

A la mezzanine': (210,33 m² pondérée à 0,5 ) = 105,16 m² d’activité

Au 1er étage': 114, 23 m² de bureaux.

Elle soutient que la mezzanine offre bien une surface supplémentaire, d’une part, et qu’elle ne saurait être considérée comme une structure provisoire, d’autre part.

Quant au bureau du rez-de -chaussée, il ressortait bien des pièces produites.

Elle demande l’infirmation du jugement sur ce point.

L’EPFIF indique qu’il n’est pas contesté que l’entrepôt de la SCI CQC comprend les surfaces suivantes':

Surface des locaux à usage de stockage': 517, 25 m²';

Locaux à usage de bureaux': 114, 23 m²

Soit un total arrondi à 632 m².

Il demande la confirmation du jugement entrepris sur le rejet d’une surface complémentaire de bureau de 11 m²', constatant qu’il ne figure pas dans le procès-verbal de transport sur les lieux. Il soutient, à la lecture des plans communiqués par l’expropriée qu’il est en réalité situé sur la parcelle voisine cadastrée [Cadastre 29] sur laquelle étaient édifiés également d’autres locaux à usage de bureaux comprenant justement un local de 10,27 m² (non exproprié).

Dans ces conclusions devant la cour, aucune mention n’est faite sur la question de la surface supplémentaire liée à la mezzanine.

Le commissaire du Gouvernement demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a retenu 632 m², ne valorisant pas, d’une part une mezzanine métallique, et d’autre part, ne différenciant pas la partie entrepôt de la partie bureau.

Il estime, s’appuyant sur la photo fournie par l’expropriée que la mezzanine étant haute, elle ne fait pas perdre de place au rez-de-chaussée': elle permet ainsi d’améliorer sa capacité de stockage. De plus, en l’absence de demande particulière indemnitaire de frais de déménagement , elle est vouée à rester et continuera de bénéficier à l’occupant.

Il propose de retenir sa surface mais avec une pondération de 0,50, soit une surface totale de 763,64 m² se décomposant en':

hangar -entrepôt': 622,41 m²';

bureau': 114,23 m²

SUR CE,

Nonobstant la ventilation des surfaces inscrites dans les baux commerciaux versés aux débats et analysés en détail supra , la cour, s’agissant de la seule procédure en cause devant

elle, constate que les parties et le commissaire du Gouvernement s’accordent sur la superficie de 632 m² composée de 517,25 m² (locaux à usage de stockage au rez-de-chaussée) et de 114, 23 m² (locaux à usage de bureaux au 1er étage), mais que leurs deux points de divergence concernent la prise en compte de la surface de':

— la mezzanine à hauteur de 210,33 m² pondérée à 0,50, soit 105,16 m²,

— la surface complémentaire d’un bureau de 11 m².

S’agissant de la prise en compte de cette mezzanine (dont la surface exacte de 210, 33 m² figure dans le bail susvisé sous la rubrique stockage), la cour constate que le premier juge en mentionne l’existence dans le procès-verbal déjà cité, que les photos produites (page 7 des conclusions de la société CQC) font clairement apparaitre son usage (stockage) et sa hauteur sous plafond qui en permettent l’utilisation fonctionnelle sans obérer celle du rez-de-chaussée.

S’agissant en revanche des 11 m² complémentaires de bureau, la cour constate que le procès-verbal de transport sur les lieux ne le mentionne pas en rez-de chaussée de cette partie expropriée, et que la photographie produite (page 8 des mêmes conclusions) ne permet pas de le localiser au rez-de-chaussée de cette partie expropriée.

En conséquence, la cour confirmera le jugement sur ce dernier point mais l’infirmera s’agissant de la non-prise en compte pondérée de la mezzanine.

La surface totale de base sera donc de 736,64 m² arrondies à 737 m² se décomposant en':

—  622,41 m² d’activité arrondies à 623 m²': (rez-de -chaussée et mezzanine) ;

—  114,23 m² de bureaux arrondis à 114 m² (1er étage)';

A ce stade, la cour considère que, dès lors que les termes de comparaison, peuvent le permettre, la différenciation entre locaux d’activité et locaux à usage de bureaux est pertinente, notamment s’agissant de leur état d’entretien distinct selon le procès-verbal de transport susvisé.

Cette question sera traitée dans le cadre de la détermination des indemnités.

E- Sur la détermination des indemnités

A l’instar du premier juge, la cour statuera au visa de l’article R 311-22 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

1. Sur l’indemnité principale

Sur les termes de comparaison

Le premier juge a’rejeté les 4 termes de comparaison proposés par l’EPFIF ci-après, valeur moyenne de 675,75 euros, valeur la plus haute 771 euros et valeur la plus basse 610 euros, valeur retenue 650 euros en valeur occupée) suivant la critique unanime qu’ils étaient trop anciens (2014 à 2017).

— Écarté ceux présentés par la SCI CQC résultant d’une expertise établie non contradictoirement et sans indication des références de publication';

— Retenu 2 (CG 3 et CG 6 ) des 10 termes de comparaison proposés par le commissaire du Gouvernement (4 cessions de locaux d’activité dans un secteur proche CG 1 à CG 4 ci-après et 6 ci-après, dans le cadre d’une recherche étendue à un périmètre de 3 km, pour des locaux d’activités d’une superficie comprise en 300 et 1 500m², CG n° 5 à CG n°10, 8 étant rejetés, soit pour ancienneté ( CG 4), soit exprimés en valeur libre ( en raison des baux commerciaux': CG 1, CG 4, CG 5, CG 8, CG 9 et CG 10), soit en raison de leurs surfaces largement supérieures à celle du bien.

La moyenne des deux termes retenus ( CG 3': 833 euros/m² et CG 6': 1 200 euros/m²) est de 1016,5 euros /m².

Il a appliqué un coefficient de 1,1 sur cette somme, soit 1 118, 15 euros /m², arrondis à 1 120 euros/ m² pour tenir compte de l’aménagement partiel du bien en bureaux (20%), soit une indemnité de dépossession de 707 840 euros (632 m² x 1120 euros /m²) en valeur occupée.

Devant la cour, la SCI CQC développe les arguments suivants (conclusions initiales) et critique le choix opéré par le premier juge, car elle considère que retenir deux termes de comparaison ne saurait suffire à déterminer un prix de marché, les locaux mixtes concernés étant à usage de bureaux (en très bon état) et d’activité (en état d’usage habituel).

Elle demande à la cour d’écarter les deux termes proposés en première instance par la commissaire du Gouvernement, car ils ne sont pas comparables au bien exproprié (un local à usage unique d’entrepôt à [Localité 43], un local à usage unique de garage au [Localité 37]).

Elle propose, s’agissant des locaux d’activité, 4 termes de comparaison (3 issus de la base de données DVF et 1 issu de la base BIEN des notaires de [Localité 50] et d’Ile de France)'ci-après : soit une valeur unitaire de 1 800 euros /m² en tenant compte de la situation exceptionnelle des lieux au regard du réseau routier et de l’état d’usage habituel du bien, soit une valeur vénale de 1 120 338 euros': 622, 41 m² (comprenant la surface pondérée à 0,5) de la mezzanine x 1800 euros /m².

S’agissant des locaux de bureaux, elle propose trois termes de comparaison ci-après et une valeur unitaire de 2 200 euros'/m², soit au total 275 506 euros (125,23 m² (comprenant la surface de 11 m² du bureau en rez-de-chaussée) x 2 200 euros /m²).

La valeur vénale s’élève donc à 1 395 844 euros arrondis à 1 400 000 euros et correspondant au montant de l’indemnité principale.

Dans ses conclusions en réplique, elle critique la position de l’expropriant et du commissaire du Gouvernement.

Elle estime que les locaux d’activité et les bureaux doivent être évalués distinctement.

S’agissant des locaux d’activité, elle rajoute une référence SPF mais en retire une figurant dans ses premières conclusions ci-après et en fournit une description détaillée accompagnée de photographies (pages 13 à 16).

S’agissant des locaux de bureaux, elle rajoute deux termes de comparaison et en retire un pour proposer quatre références SPF et en fournit une description détaillée accompagnée de photographies ( pages 17 à 21).

Elle constate que le commissaire du Gouvernement partage son avis sur la distinction séparée des locaux selon leur usage.

Elle considère que les références de ce dernier (CG 3 et CG et nouveau CG) sont critiquables (usage de culte, garage, et autre garage destiné à la construction d’un immeuble collectif d’habitation).

L’EPFIF, dans ses conclusions devant la cour, critique la SCI CQC qui se borne à citer les éléments de comparaison de son expert (rejetés par le premier juge), en mentionnant parfois les références de publication.

Elle reprend de manière détaillée chacun de ces termes de référence':

Eléments présentés comme des entrepôts':

n°1'/ [Adresse 1]': il s’agit en réalité d’une vaste propriété à usage apparemment d’habitation (sans aucune référence de publication ne permettant pas d’en vérifier la nature, la consistance et le prix)': élément à écarter.

[Adresse 48] à [Adresse 42] [Localité 39]': il ne s’agit pas d’un entrepôt mais d’une boutique située à l’angle de deux rues’ et sa superficie est de 120 m² et non de 600 m².

[Adresse 49]': les photos révèlent que la vente n’a pas seulement porté sur un bâtiment à usage d’entrepôt mais également sur deux pavillons à usage d’habitation ou de bureaux et surtout un terrain adjacent de grande superficie, l’entrepôt étant de plus de très grande hauteur. Le prix ne reflète pas la valeur du seul entrepôt.

n°4 / bien situé [Adresse 11] et [Adresse 16] à [Localité 43]': cette vente également citée par le commissaire du Gouvernement en première instance concernait un bien de meilleure facture que la propriété exposée': il s’agissait d’une vaste propriété en angle bénéficiant de l’accès à deux rues avec un grand terrain devant. Sa valeur était supérieure au bien exproprié.

Eléments présentés comme des locaux à usage de bureaux':

L’EPFIF souligne que la SCI CQC ne donne aucune référence de publication ces termes devront être rejetés faute de justification de la réalité de ces acquisitions ( cf CA Paris du 20 juin 2024, n°22/ 11532°.

n° 5'/ [Adresse 24]': il s’agit apparemment de locaux situés dans un bâtiment monovalent récent à usage unique de bureaux, lui-même situé dans une zone d’activité'; il ne contient aucune description et n’est donc pas comparable.

N° 6 / [Adresse 21]': outre son éloignement du bien exproprié, il s’agit d’un ensemble immobilier à usage exclusif de bureaux (locaux de la CAF), l’immeuble est beaucoup plus récent et bénéficie d’espaces de stationnement. Il est donc non comparable.

n° 7'/ [Adresse 19]'; bien très éloigné et présenté come un magasin d’informatique, implanté dans un immeuble à usage d’habitation bénéficiant d’une grande cour pour le stationnement.

L’EPFIF estime que les références retenues par le premier juge (termes proposés par le commissaire du Gouvernement) présentaient l’intérêt d’être situées à [Localité 43], d’être récentes , de concerner des superficies identiques et d’avoir également été vendues en valeur occupée.

Toutefois, il fait observer que ces biens bénéficiaient d’avantages comparatifs supérieurs à la propriété de la SCI CQC':

n° 3 CG, situé à [Localité 43], [Adresse 27]': immeuble à usage mixte atelier'/bureaux récemment rénovés avec des terrains non bâtis permettant de garer des véhicules et d’entreposer du matériel';

n° 6 CG, situé [Adresse 11] et [Adresse 16]': propriété industrielle avec bureaux bénéficiant d’une double façade , d’un entrepôt de grande hauteur et d’une aire extérieure permettant de stationner plusieurs véhicules';

L’EPFIF considère que’la valeur moyenne unitaire de 1 016 euros/m² concernait donc des biens de meilleure facture bénéficiant d’avantages comparatifs supérieurs.

Ces termes de comparaison comportant également des bureaux, le coefficient de pondération de 1,1 n’avait pas à être appliqué par le premier juge mais plutôt un coefficient de minoration (absence de stationnement et état moyen)';

Il propose de retenir une valeur unitaire de 900 euros /m 2, soit une indemnité principale de 568 000 euros pour les 632 m² retenus.

Le commissaire du Gouvernement, dans son mémoire d’appel, considère que c’est à tort que le premier juge a écarté des termes de comparaison au motif que ceux-ci étaient vendus libres. Tout d’abord, parce qu’il n’y a aucune différence de prix notable entre les termes vendus libres et les termes vendus occupés. Aussi , ce type de bien est destiné à être loué afin de générer des revenus. En l’espèce, il propose de retenir les termes concernés.

Il analyse les 7 termes proposés par la SCI appelante':

S’agissant de la partie hangar':

— Réf n° 1'/ [Adresse 1] (AO 160)'; ce terme (hangar et pavillon) peut être retenu avec une surface de 927 m², pour le hangar, soit une valeur métrique de 1 044 euros', le prix étant ventilé ;

— n°2 / [Adresse 18])': ce terme (maison et boutique en rdc) n’est pas comparable’ et doit être exclu';

— n°3/ 110 /114 [Adresse 51], [Adresse 15], (pavillon et hangar, mais absence de ventilation du prix et de la surface)': ce nouveau terme doit être exclu.

— n°4'/ [Adresse 12])': il s’agit bien d’une propriété à usage industriel avec entrepôts et bureaux d’une surface de 481,60m², mais la vente remonte à 2019, trop ancienne': ce terme doit être exclu.

S’agissant de la partie bureaux :

n° 5'/ [Adresse 24] (Q 18)': vente non retrouvée (vente à la même adresse en 2023 d’un local d’activité R+1 , d’une superficie de 580, 60 m² avec 7 parkings extérieurs)': ce terme tel que présenté par la SCI CQC doit être exclu.

n° [Adresse 22] (AO 179)': il s’agit d’un local d’activité et non de bureaux. Ce terme, non comparable, doit être exclu.

[Adresse 47] (K 127)': il s’agit bien d’un bureau en rdc de 174,93 m², vendu au prix de de 400 000 euros, mais se trouvanr sur une autre commune, il n’est donc pas comparable et doit être exclu.

Le commissaire du Gouvernement propose de retenir 5 termes de comparaison (3 CG et 2 de la SCI (1 et 5) en tenant compte des critères suivants':

— hangar / entrepôts avec bureaux';

— situés sur la commune de [Localité 43]';

— cessions effectuées entre le 1er janvier 2020 et le 30 septembre 2024

Il en ressort une moyenne des prix de 1 034 euros /m² (833 à 1275), les deux termes les plus élevés correspondant aux termes les plus récents (CG 6 et SCI 5°), étant précisé que la superficie et l’état d’occupation du bien ne semblent pas avoir une influence notable sur son prix de cession.

Il propose de retenir la moyenne des valeurs arrondies à 1 100 euros /m².

Il applique une majoration de 10% à la superficie des bureaux pour tenir compte de leur très bon état et de la possibilité de les isoler de la partie hangar.

Pour cette dernière partie'; 684 651 euros ( 622,41 m², intégrant la mezzanine à hauteur de 0,5) x 1 100 euros /m².

Pour la partie bureaux': 138 218, 30 euros ( 114, 23 m² x 1 100 euros /m²x 1,1)

Soit une valeur vénale totale de 822 869,30 euros arrondie à 823 000 euros.

SUR CE,

Préalablement, la cour constate que la SCI CQC dans ses conclusions en réplique a proposé de nouveaux termes de comparaison (avec références) par rapport à ses premières conclusions mais en a retiré également.

La procédure étant écrite, la cour constate également que les analyses de l’expropriante comme celles du commissaire du Gouvernement portent sur les conclusions initiales.

La cour analysera les termes de comparaison proposés par la SCI expropriée sur la base de ses conclusions en réplique qui sont référencées SPF , mais au prisme des trois critères proposés par le commissaire du Gouvernement, à savoir':

— hangar-entrepôt avec bureaux';

— situés sur la commune de [Localité 43]';

— cessions effectuées entre le 1er janvier 2020 et la date du jugement (et non le 30 septembre 2024, comme indiqué).

Sur les termes de comparaison proposés par la SCI CQC qui portent bien sur des ventes avec références SPF et qui a opéré une distinction entre catégories de locaux':

S’agissant de la partie hangar’ (4 termes de comparaison) portant sur des locaux d’activité (pages 12 à 17 : cf tableau inséré plus haut).

La cour retiendra le premier terme de comparaison numéro 1 situé à [Localité 43] portant sur un hangar (lot 2) de 927, 24 m² vendu à 967 755 euros, soit une valeur métrique de 1 044 euros, mais écartera les trois autres':

Le second bien que situé à la Courneuve ne permet pas de ventiler le prix entre le pavillon et le hangar, le commissaire du Gouvernement s’appuyant sur l’acte de vente alors que le détail des superficies produites par la SCI a pour source Géoportail.

Le troisième bien que situé à [Localité 43] est issu d’une vente intervenue le 28 mai 2019, donc trop ancienne.

Le quatrième (nouveau) est situé à [Localité 40] dont le marché immobilier n’est pas comparable à celui de [Localité 43].

S’agissant de la partie bureaux (4 termes de comparaison) cf tableau déjà inséré, la cour retiendra le terme n°5 de la SCI mais dans sa description faite par le commissaire du Gouvernement résultant d’une vente du 5 juin 2023 (et non du 23mars 2023) pour une valeur métrique de 1 275 euros /m².

Les trois autres (6, 7 et 8) (dont deux nouveaux), seront écartés, car ils sont situés sur trois autres communes dont les marchés immobiliers ne sont pas comparables': [Localité 35], [Localité 45] et [Localité 53].

Les termes de comparaison proposés par le commissaire du Gouvernement ( cf tableau déjà inséré) sont tous situés à la Courneuve et référencés, avec des dates de mutation s’échelonnant de 2020 à 2023': trois émanent de ses services ( CG 3 , CG 6 et nouveau CG) et deux de la SCI appelante (1 et 5).

La moyenne de ces cinq termes s’élève à 1034 euros/m² qu’il propose d’arrondir à 1 100 euros du m² , la superficie et l’état d’occupation n’ayant pas d’incidence majeure sur le prix de cession.

Il propose également d’isoler la partie bureaux de la partie hangar pour appliquer une majoration de 10 % sur le chiffre de 1 100 euros afin de tenir compte du très bon état des premiers.

La cour constate que l’autorité expropriante ne propose aucun terme de comparaison, et que ses critiques à l’égard des termes de comparaison de la partie adverse et de ceux du commissaire du Gouvernement sont mesurées': en tout état de cause, les photographies qui accompagnent ses conclusions (pages 9 à 14) ne démontrent pas avec certitude que la valeur unitaire retenue par le tribunal concernait donc des biens de meilleure facture bénéficiant d’avantages comparatifs supérieurs.

La cour opérera donc cette distinction entre catégories de locaux et appliquera au prix retenu des bureaux, en très bon état, une majoration de 10% .

Elle retiendra les cinq termes de comparaison ci -dessus visés (trois du commissaire du Gouvernement et deux de la SCI) pour une moyenne arrondie de 1 100 euros'/m².

Le jugement sera infirmé sur ce point.

La cour a décidé de retenir une surface globale de 737 m² qui se décompose en':

623 m² pour les locaux d’activité (avec la mezzanine)';

114 m² pour les bureaux.

Elle retient une moyenne arrondie de 1 100 euros /m².

623 m² x 1 100 euros = 685 300 euros';

114 m² x 1 100 euros x 1,1 = 137 940 euros

Soit un total de 823 240 euros

Le jugement déféré sera infirmé en ce sens.

2. Sur les indemnités accessoires

a) L’indemnité de remploi

Elle sera fixée de la manière suivante':

20% jusqu’à 5 000 euros': 1 000 euros

15% de 5 000 à 15 000 euros': 1 500 euros

10 % pour le surplus : 823 240 – 15 000 = 80 824 euros';

Soit un total de 83 324 euros.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce sens.

b L’indemnité de rescindement

Le premier juge a rappelé que les parties étaient d’accord sur le principe même de cette indemnité, chacune ayant versé un devis des travaux de rescindement, celui de l’EPFIF s’élevant à 38 803,29 euros HT.

Il a cependant déduit de celui présenté par la SCI CQC (total de 187 898 euros HT), la somme de 138 600 euros HT correspondant au poste «'réaménagement de 126 m² de bureaux «'perdus'»'», ce poste étant déjà indemnisé au titre de l’expropriation et la SCI CQC ne justifiant pas d’un nouveau préjudice à ce titre alors que les autres postes sont pleinement justifiés.

Cette déduction opérée, il a calculé la moyenne des deux devis pour arriver à une somme indemnitaire de 43 051 euros HT.

La SCI CQC demande l’infirmation du jugement entrepris sur ce point.

Elle reproche, tout d’abord, au premier juge d’avoir retenu le document produit par l’expropriant qui n’est en aucun cas un «'devis'» mais un document type (accord-cadre à bons de commande EPFIF) non représentatif des prix pratiqués pour une prestation de travaux isolés.

Elle lui reproche, ensuite, d’avoir retiré du devis le poste de réaménagement des bureaux.

Enfin, elle estime qu’il convient de retenir un montant TTC du devis, soit 226 917,60 euros.

Elle considère que le premier juge a fait une confusion entre, d’une part, les bureaux du 1er étage détruits et indemnisés (parcelle [Cadastre 30]) et ceux du rez-de -chaussée (109,88 m²), d’autre part, se répartissant comme suit': 11 m² (parcelle [Cadastre 30]), 77 m² ( parcelle AO [Cadastre 17]) et 11 m² (parcelle AO [Cadastre 14]).

Dès lors, elle soutient que la création d’un mur de rescindement devra être indemnisée en référence à la totalité du devis ajusté au prorata de la surface effective de bureaux rendue inutilisable et nécessitant d’être reconstituée ( montant total du devis 225 477,60 euros pour une surface de 126 m² (115+11), ramenée à une surface de 110 m², soit 196 845,52 euros.

Elle demande également la prise en compte d’autres postes de frais qui, quelle que soit la surface des locaux à reconstruire, constituent des coûts fixes et contraints, soit une indemnité globale de 226 917,60 euros.

L’EPFIF demande la confirmation du jugement sur ce point, estimant que l’expropriée n’apporte aucun élément justifiant de ne retenir que son seul devis qui n’est pas le moins disant.

Le commissaire du Gouvernement constate, après analyse des deux devis, un écart de prix très important. Il ne comprend pas la pertinence du poste «'réaménagement des 126 m² de bureaux'» pour un prix HT de 138 600 euros et ce à quoi ils pourraient correspondre, cette ligne semblant gonfler fortement le prix final. Il constate également le peu d’informations sur la société qui a établi le devis produit par l’EPFIF.

Il propose de retenir la valeur moyenne des deux devis, à l’instar du premier juge, soit 43 051 euros (somme arrondie) mais demande de retenir la valeur des travaux TVA comprise afin qu’elle couvre l’intégralité du préjudice (L 321-1 du code de l’expropriation), étant précisé que par nature les indemnités ne sont pas assujetties à la TVA, soit 43 051 euros x1,20 = 51 661,20 euros.

SUR CE,

La cour, à la lecture du devis établi par la SARL CF DECOR (pièce n°3 de la SCI) , et de celle de la configuration des locaux décrite dans le procès-verbal de transport ( portant également sur les autres locaux non expropriés), ne peut que constater, malgré les explications de la SCI, que le poste réaménagement des 126 m² de bureaux «'perdus'» et à réintégrer sur es’ (les guillements figurent curieusement dans le devis et le texte est coupé) à hauteur de 138 600 euros (1 100 euros /m²) ne relèvent pas tant de travaux de rescindement que d’une commande d’aménagement, le périmètre de la dépossession ayant été exactement délimité en intégrant la mezzanine.

Le montant retenu du devis, déduction faite de ce poste, s’élève à 49 298 euros HT.

En conséquence, à l’instar du premier juge, la cour retiendra la moyenne des deux devis (celui de l’expropriante étant la pièce n° 14 à hauteur de 36 803, 29 euros HT), soit':

36 803,29 euros + 49 298 euros /2 = 43 050,65 arrondis à 43 051 euros HT.

Suivant les précisions apportées par le commissaire du Gouvernement concernant le régime des indemnités par nature non assujetties à la TVA (donc non récupérables), la cour retiendra la somme de 43 051 euros x 1,20 = 51 661,20 euros TTC allouée à titre indemnitaire pour ce poste de rescindement.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

3. Sur les autres demandes

a) Sur les dépens

En cause d’appel, l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France perdant le procès sera condamné aux dépens d’appel.

Ceux de première instance sont à la charge de l’expropriant.

b) Sur les frais irrépétibles

Perdant le procès, il apparaît équitable que ce même établissement soit condamné à payer à la SCI CQC la somme de 3 000 euros sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement et par arrêt contradictoire, par mise à disposition ;

Reçoit les parties et le commissaire du Gouvernement en leurs appels respectifs, principal et incidents';

Déclare leurs conclusions et mémoires réguliers et recevables.

Statuant dans les limites des appels,

Confirme le jugement entrepris uniquement sur l’irrecevabilité de la réquisition d’emprise totale de la SCI CQC et sur la non-prise en compte des 11m² de bureaux complémentaires';

L’infirme pour le surplus';

Fixe à 958 225,20 euros, en valeur occupée, l’indemnité totale de dépossession due par l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF) à la SCI CQC pour dépossession de la parcelle cadastrée [Cadastre 32] située [Adresse 8] à la Courneuve (93120).

Dit que la somme de 958 225,20 euros est ainsi composée':

Indemnité principale': 823 240 euros

Indemnité de remploi': 83 324 euros

Indemnité de rescindement : 51 661,20 euros

Condamne l’EPFIF à payer à la SCI CQC la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel';

Le condamne également aux entiers dépens de la présente procédure.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT