RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 23 JANVIER 2025

(n° 14 /2024, 16 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 23/06802 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHOGL

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 janvier 2023-tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 2ème section)- RG n° 18/10776

APPELANTE

S.C.I. S.C.I. 125

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 7] sous le n° 327 061 313

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Anne-Marie MAUPAS OUDINOT, avocat au barreau de Paris, toque : B0653

Assistée de M^e Nicolas FILIPOWICZ, avocat au barreau de Paris, toque : D1042

INTIMÉE

S.A.R.L. PRIMAVERA

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 8] sous le n° 414 297 010

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : B1055

Assistée de M^e Christophe DAYRAS, avocat au barreau de Paris, toque : B650

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 octobre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Stéphanie Dupont, conseillère, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Stéphanie Dupont, conseillère, en remplacement de M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre empêchée, et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 1er juillet 1997, M. [R] [O] a donné à bail à M. [B] [N], avec la possibilité pour ce dernier de substituer au bénéfice du bail une SARL dont il serait le gérant, des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 9] dans un immeuble en copropriété. Ce bail commercial avait été conclu à usage de « Café-Brasserie-Restaurant-plats à emporter ».

M. [B] [N] a constitué la société Primavera avec Mme. [V] [J] suivant des statuts du 26 septembre 1997. Cette société a été immatriculée au RCS de [Localité 8] le 17 novembre 1997.

M. [B] [N] et Mme. [V] [J] ont cédé leurs parts de la société Primavera à de nouveaux associés en février 2003.

Par acte sous seing privé du 8 mars 2007, la SCI 125, dont M. [R] [O] est l’un des associés, a donné bail à la société Primavera les mêmes locaux, pour une durée de 9 ans à compter du 1er décembre 2006, moyennant un loyer de 1.650 euros par mois hors taxes et hors charges payable d’avance.

Les locaux loués sont :

— une cave (lot n° 10 de la copropriété),

— un local commercial divisé en boutique et cuisine situé dans le bâtiment A au rez-de -chaussée (lot n° 12 de la copropriété),

— une pièce située dans le bâtiment A au premier étage (lot n° 14 de la copropriété),

— un local à usage de chantier situé dans le bâtiment H au rez-de-chaussée (lot n° 64 de la copropriété).

Par jugement du 30 octobre 2007, le tribunal de grande instance de Paris, saisi par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris 11ème qui se plaignait de la réalisation par les locataires de la SCI 125 de travaux non autorisés en sous-sol ayant abouti à la création d’un espace bar au sous-sol par annexion des caves voisines au lot n° 10 et d’une partie commune (démolition des cloisonnements des caves, percement d’une trémie et pose d’un escalier), a notamment :

— condamné la SCI 125 à procéder à la remise de ses locaux en leur état initial par suppression de l’escalier en bois accédant au sous-sol et rebouchage de la trémie, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— condamné M. [B] [N] à garantir la SCI 125 de cette condamnation,

— rejeté la demande de la SCI 125 d’appel en garantie vis à vis de la société Primavera.

Par jugement du 15 novembre 2011, le tribunal de grande instance de Paris, saisi par la SCI 125 aux fins notamment de constat d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers par la locataire, a notamment :

— débouté la SCI 125 de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire en raison de la nullité de la clause résolutoire figurant au bail,

— condamné la société locataire à payer à la SCI 125 la somme de 4.048,84 euros outre les intérêts au taux légal.

A la suite de dégâts des eaux dans les parties communes qu’il imputait à des travaux effectués dans le lot n° 14 appartenant à la SCI 125 et loué par la société Primavera, le syndicat des copropriétaires a obtenu en référé la désignation d’un expert par ordonnance du 17 novembre 2010.

Par ordonnance du 14 décembre 2011, le juge des référés, saisi par le syndicat des copropriétaires qui se plaignait toujours de l’appropriation des caves et de parties communes par la société Primavera a étendu les opérations d’expertise.

L’expert, M. [M], a déposé son rapport le 18 mars 2015.

Pa jugement du 25 juin 2013, le tribunal de grande instance de Paris, saisi par la SCI 125 d’une demande de résiliation du bail a notamment :

— condamné la locataire à payer à la SCI 125 la somme de 23.139,04 euros d’arriérés de loyers et charges pour la période de janvier 2011 à février 2013 inclus,

— prononcé la résiliation du bail pour manquements graves et répétés de la preneuse à ses obligations contractuelles, à savoir le défaut de paiement des loyers et charges et la modification des lieux loués par adjonction d’une kitchenette, d’une salle de bains et de WC à la pièce du 1ère étage donnée à bail ;

— ordonné l’expulsion de la société Primavera.

Sur appel de la société Primavera, la cour d’appel de Paris, par arrêt du 28 octobre 2025, a partiellement infirmé ce jugement. La cour a ainsi débouté la SCI 125 de ses demandes de prononcé de la résiliation du bail et d’expulsion de la société Primavera, considérant d’une part que la preuve de l’imputabilité de l’installation d’une kitchenette, d’un bac à douche et de WC dans le lot n° 14, dans des conditions non-conformes aux règles de l’art, à la société Primavera n’était pas apportée et d’autre part que la société Primavera avait fait des efforts pour diminuer sa dette locative. Elle a par ailleurs condamné la preneuse à payer la somme de 12.576,12 euros à titre de loyers arriérés du 1er janvier 2011 au 30 septembre 2014 et déclaré irrecevable, pour être nouvelle en cause d’appel, la demande de la société Primavera en paiement de la somme de 60.900 € au titre d’une perte d’exploitation qu’elle disait subir depuis septembre 2014 à la suite de l’affaissement de la structure de l’immeuble.

Par jugement du 9 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Paris, intialement saisi par le syndicat des copropriétaires du litige en lien avec les dégâts des eaux dans les parties communes et les travaux au sous-sol de la boutique, a notamment :

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation solidaire de la preneuse et de la bailleresse à rétablir le lot n°14 dans sa destination d’origine et supprimer tout aménagement d’eau créé sans autorisation ;

— condamné la SCI 125 à rétablir les lots n°s 12, 5, 6, 8, 9 et 10 dans l’état d’origine par suppression de la trémie et de l’escalier créés sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

— débouté la SCI 125 de sa demande de condamner la société Primavera à lui payer les sommes suivantes :

—  1.941 euros au titre des taxes foncières 2015, 2016 et 2017

—  20.661,43 euros au titre des charges de copropriété en 2015 et 2016,

—  4.807,66 euros au titre des charges de copropriété en 2017,

— condamné la société Primavera à verser à la SCI 125 la somme de 61.110,30 euros arrêtée au 31 décembre 2017 au titre des 31 mois de loyers impayés ;

— débouté la SCI 125 de ses demandes de résiliation du bail et d’expulsion de sa locataire.

Cette décision fait l’objet d’un appel interjeté par la SCI 125 et la société Primavera.

Parrallèlement à ces procédures judiciaires, par acte extrajudiciaire du 13 juillet 2018, la SCI 125 a délivré à la société Primavera un commandement de payer visant la clause résolutoire d’avoir à régler la somme de 102.461,11 euros correspondant pour 12.576,12 euros à la condamnation à paiement prononcée par la cour d’appel de Paris dans son arrêt du 28 octobre 2015 et pour le surplus aux loyers hors charges dus pour la période d’octobre 2014 à juin 2018 inclus.

Par actes extrajudiciaires des 18 et 20 juillet 2018, la SCI 125 a délivré à la société Primavera un commandement visant la clause résolutoire pour inexécution des obligations locatives d’avoir à tenir les lieux constamment ouverts et à exploiter les lieux loués conformément à la destination du bail.

Par acte extrajudiciaire du 23 juillet 2018, la SCI 125 a délivré à la société Primavera une notification aux fins d’exercice du droit de préemption du locataire commercial sur le fondement de l’article L. 145-46-1 du code de commerce suite à la vente des locaux loués.

C’est dans ce contexte que par assignation du 7 août 2018, la société Primavera a assigné la SCI 125 devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins notamment à titre principal de voir annuler le commandement visant la clause résolutoire en date du 20 juillet 2018 et de voir condamner la bailleresse à lui payer la somme de 193.200 euros hors taxes au titre des pertes d’exploitation pour la période du 15 septembre 2014 au 15 juillet 2018.

Par ailleurs, par jugement prononcé le 15 octobre 2020, le tribunal de commerce de Paris a sursis à statuer sur la demande de la SCI 125 d’ouverture d’une liquidation judiciaire à l’encontre de la preneuse dans l’attente de la décision du tribunal judiciaire de Paris saisi par l’assignation du 7 août 2018.

Par jugement rendu le 17 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Paris a :

— déclaré irrecevable la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire de la SCI 125 ainsi que ses demandes subséquentes de voir ordonner l’expulsion de la locataire, procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux et fixer une indemnité d’occupation ;

— condamné la SCI 125 à payer à la SARL Primavera la somme de 23.310 euros au titre de la perte d’exploitation ;

— débouté la SCI 125 de sa demande en résiliation du bail ainsi que celles subséquentes de voir ordonner l’expulsion de la locataire, procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieu et fixer une indemnité d’occupation ;

— débouté la SCI 125 de sa demande en paiement d’un arriéré locatif ;

— débouté la SARL Primavera de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— débouté la SCI 125 de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— débouté la SARL Primavera et la SCI 125 de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI 125 aux dépens qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

La SCI 125 a interjeté appel de ce jugement le 11 avril 2023 en ce qu’il a :

— déclaré irrecevable la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire de la SCI 125 ainsi que ses demandes subséquentes de voir ordonner l’expulsion de la locataire, procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux et fixer une indemnité d’occupation ;

— condamné la SCI 125 à payer à la SARL Primavera la somme de 23.310 euros au titre de la perte d’exploitation ;

— débouté la SCI 125 de sa demande en résiliation du bail ainsi que celles subséquentes de voir ordonner l’expulsion de la locataire, procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieu et fixer une indemnité d’occupation ;

— débouté la SCI 125 de sa demande en paiement d’un arriéré locatif ;

— débouté la SCI 125 de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— débouté la SCI 125 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI 125 aux dépens qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 23/06802.

La société Primavera a également interjeté appel de ce jugement, le 14 avril 2023, en ce qu’il a :

— condamné la SCI 125 à payer à la SARL Primavera la somme de 23.310 euros au titre de la perte d’exploitation ;

— débouté la société Primavera de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— débouté la société Primavera de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la société Primavera du surplus de ses demandes.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 23/07147.

Ces deux procédures ont été jointes par ordonnance du 20 décembre 2023.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 4 septembre 2024.

IL ressort des extraits K Bis des sociétés que les parties sont actuellement dénommées SCI 125 et SARL Primavera.

MOYENS ET PRETENTIONS

Dans ses conclusions déposées et notifiées le 10 janvier 2024, la SCI 125 demande à la cour de :

— rejeter toutes les prétentions et demandes formées par la société Primavera ;

— déclarer la SCI 125 recevable et bien fondée en son appel ;

— réformer le jugement rendu le 17 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a :

— condamné la SCI 125 à payer à la SARL Primavera la somme de 23.310 euros au titre de la perte d’exploitation ;

— débouté la SCI 125 de sa demande en résiliation du bail ainsi que celles subséquentes de voir ordonner l’expulsion de la locataire, procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieu et fixer une indemnité d’occupation ;

— débouté la SCI 125 de sa demande en paiement d’un arriéré locatif ;

— débouté la SCI 125 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI 125 aux dépens ;

— débouté la SCI 125 du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Et statuant à nouveau :

— décharger la SCI 125 de toute condamnation lui faisant grief ;

— rejeter toutes les prétentions et demandes formées par la société Primavera ;

— condamner la société Primavera à payer à la SCI 125 la somme de 40.935,27 euros à parfaire au titre du solde de ses arriérés de loyers, hors charges et accessoires, arrêtée au 30 juin 2018 ;

— prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la société Primavera, à effet du 21 août 2018 et ordonner en conséquence l’expulsion de la société Primavera ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, si besoin était, du local à usage commercial situé au [Adresse 3], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— dire que la SCI 125, pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l’immeuble, soit chez un garde-meubles, au choix du demandeur, aux frais, risques et périls de la société Primavera ;

— condamner la société Primavera à payer à la SCI 125 la somme de 3.000 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation des locaux à compter du 21 août 2018, et jusqu’à libération définitive des lieux par la remise des clès ;

— condamner la société Primavera à payer à la SCI 125 la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Primavera, en tous les dépens, en ce compris les frais de délivrance des commandements de payer, des commandements de faire, de la présente assignation, qui pourront être recouvrés avec le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

La SCI 125 fait valoir :

— que les lieux loués à la société Primavera ont fait l’objet de modifications sans autorisation, à savoir :

— création d’un espace-bar au sous sol en décloisonnant la cave prise à bail et les caves des autres copropriétaires et en créant un accès depuis la boutique (percement d’une trémie et pose d’un escalier alors qu’originairement , l’accès à la cave depuis la boutique se faisait par un escalier dissimulé sous une trappe) ;

— ajout d’installations sanitaires dans la pièce du 1er étage (lot n° 14) ;

— que ces modifications relèvent de la responsabilité de la SARL Primavera ;

— que, dans le cadre des procédures judiciaires précédentes, la SARL Primavera a menti sur sa date d’entrée en possession des lieux pour échapper à sa responsabilité ce qui a conduit le tribunal de grande instance de Paris, dans son jugement du 30 octobre 2007, à rejeter sa demande d’appel en garantie à l’encontre de la SARL Primavera ; la cour d’appel de Paris, dans son arrêt du 28 octobre 2015 à rejeter sa demande de résiliation judiciaire du bail pour manquement de la locataire à ses obligations contractuelles à raison des installations sanitaires réalisées dans la pièce du 1er étage; le tribunal judiciaire de Paris, dans son jugement du 9 janvier 2020, à écarter la responsabilité de la SARL Primavera dans les dégâts des eaux consécutifs à la réalisation des installations sanitaires dans la pièce du 1er étage sans respecter les règles de l’art;

— que ces éléments démontrent la mauvaise foi de la SARL Primavera ;

Sur la demande de la SARL Primavera d’indemnisation d’une perte d’exploitation :

1- en lien avec les travaux de réfection du plancher haut

— que le plafond du local s’est affaissé en raison de la vétusté de la structure de l’immeuble ;

— que le 15 septembre 2014, la pose d’étais pour soutenir le plafond a entraîné l’interruption de l’activité dans le local commercial ;

— que la SARL Primavera a été informée que les travaux débuteraient le 19 septembre 2016 et n’a émis aucune contestation concernant le retard pris dans l’exécution des travaux, se contentant d’écrire le 4 février 2016 pour solliciter des informations sur le début des travaux ;

— que les travaux n’ont pas pu être commencés à la date prévue dans le local faute pour la SARL Primavera d’avoir désemcombré les lieux ;

— que les travaux ont été exécutés et réceptionnés le 22 février 2017 ;

— que la responsabilité de la SCI 125 ne peut pas être retenue en raison des travaux de réfection du plancher haut et du plafond car dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, le syndicat des copropriétaires est responsable, en application de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, envers les copropriétaires et les tiers des dommages causés par le vice de la construction et le défaut d’entretien des parties communes ;

— que le copropriétaire ne peut voir sa responsabilité contractuelle engagée sauf à ce voir reprocher de ne pas avoir procédé à toutes les diligences nécessaires pour que le syndicat des copropriétaires mette fin aux désordres (Cass. 3è civ, 11 avril 2019 n° 17-22758) ;

— qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires ayant accepté de réaliser les travaux dès le mois de mai 2014, rien ne pouvait être fait de plus par la SCI 125 ;

— que la réalisation de travaux par une copropriété induit nécessairement un certain délai ;

— que la SARL Primavera se doit de demander réparation de son préjudice directement au syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2- en lien avec les désordres subséquents aux travaux de réfection du plancher haut

— que la SARL Primavera se plaint de plusieurs désordres après la fin des travaux de réfection du plancher haut à savoir :

— arrivées électriques non positionnées au-dessu du meuble bar, absence de prise électrique et de hotte,

— cuvette WC cassée et non fixée au sol,

— ballon d’eau chaude non repositionné,

— lave-mains des sanitaires et de la cuisine descellés,

— carrelage du sol cassé,

— câbles électriques conducteurs en attente,

— qu’en l’absence de pièce pour établir l’état des locaux loués avant l’affaissement du plancher haut, la SARL Primavera ne prouve pas que les désordres qu’elle invoque sont liés aux travaux de réfection du plancher haut,

— que le procès-verbal de constat, établi le 3 octobre 2016 à la demande du syndicat des copropriétaires révèle que le local n’était pas entretenu et que du matériel d’exploitation y était encore présent ;

— qu’en ne prenant pas toutes les mesures nécessaires, la SARL Primavera est à l’origine de son préjudice ;

— qu’il n’appartenait pas au syndicat des copropriétaires, dans le cadre des travaux de reprise du plancher haut, de remettre à neuf les équipements du local commercial qui étaient déjà usagés ;

— que la SARL Primavera se plaint de l’absence d’une hotte au dessus du bar alors que dans le procès-verbal de constat du 30 janvier 2007, qu’elle a requis, les ouvriers déclarent que le déplacement de la cuisine en fond de local est envisagé et en cours, que cette nouvelle configuration n’a pu être demandée que par la SARL Primavera elle-même ce dont il se déduit qu’elle a renoncé à l’emplacement du conduit de hotte pré-existant ;

— qu’informée dès le 30 janvier 2017 qu’un co-propriétaire aurait bouché le conduit d’évacuation au niveau du 2ème étage alors que les travaux étaient toujours en cours, la SARL Primavera a laissé les travaux se poursuivre sans formuler aucune demande à propos de ce conduit et sans adresser ce procès-verbal à sa bailleresse pour solliciter son intervention ;

— que la SARL Primavera n’a mentionné les désordres l’empêchant selon elle de reprendre son activité dans les locaux loués que par mise en demeure du 22 décembre 2017 à laquelle il a été répondu par la SCI 125 suivant lettre de son avocat du 30 janvier 2018 restée sans réponse de la SARL Primavera alors que la SCI 125 lui demandait des précisions sur les travaux que la SARL Primavera sollicitait de sa bailleresse ;

— que le comportement de la SARL Primavera démontre sa volonté de retarder la reprise de son activité dans le but d’en tirer un profit financier à travers une demande d’indemnisation de sa perte d’exploitation ;

— que la SCI 125 est sans lien avec l’entreprise qui a réalisé les travaux dans le local commercial ;

— que la SARL Primavera doit adresser ses griefs au syndicat des copropriétaires ;

3- en lien avec l’obligation de délivrance du bailleur et le transfert de l’obligation d’entretien à la locataire

— que lorsque le preneur exerce une activité différente de celle prévue au contrat de bail, il ne peut être reproché au bailleur un manquement à son obligation de délivrance ;

— que la SARL Primavera exerçait une activité de bar-brasserie-restauration et plats à emporter alors que le bail du 8 mars 2007 prévoit que la locataire ne pourra exercer dans les lieux loués que l’activité d’entretien-réparation-location-achat-vente-parking de toutes automobiles ou autres mécaniques à moteur- pièces-accessoires-carburants-huiles et autres produits ;

— que dans ces conditions, il incombait à la SARL Primavera de réaliser un dispositif d’extraction des fumées ;

— que la réglementation en vigueur n’impose pas la présence d’un système d’extraction des fumées via le toit de l’immeuble ;

— que les clauses du bail, étant rappelé que le bail est antérieur à la publication du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2017 de sorte que l’article R. 145-35 créé par ce décret ne s’applique pas, transfèrent la charge des travaux de réparation, qu’il s’agisse de petites ou de grosses réparations, à la locataire ;

— que les désordres invoqués par la SARL Primavera relèvent de travaux qui sont à sa charge ;

— que la SARL Primavera n’a pas entrepris les travaux pour remédier aux désordres dont elle se plaint et a laissé perdurer la situation au détriment de son bailleur ;

Sur l’arriéré locatif :

— que la somme de 40.935,27 € qu’elle demande correspond au montant du commandement de payer du 13 juillet 2018 déduction faite de la somme de 61.110,30 € que lui a allouée le tribunal judiciaire de Paris dans son jugement du 9 janvier 2020,

— que cette somme correspond aux loyers impayés avant le 1er juin 2015 et après le 1er janvier 2018;

Sur la résiliation judiciaire du bail :

— que la SARL Primavera a manqué à son obligation de payer son loyer en procédant à des paiements irréguliers obligeant la SCI 125 à agir en justice en 2007 et 2011 et en cessant totalement de payer son loyer depuis l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 28 octobre 2015 ;

— que la SARL Primavera est insolvable ;

— que le bail fait obligation à la SARL Primavera de tenir constamment les locaux ouverts et achalandés ;

— que la SARL Primavera , qui n’exploite pas son commerce, manque à cette obligation ;

— que le commandement du 20 juillet 2018 laissait un délai d’un mois à la SARL Primavera pour s’excuter et que faute pour celle-ci de l’avoir fait, la résiliation du bail doit être prononcée à compter du 21 août 2018 ;

Sur l’indemnité d’occupation :

— qu’elle est fondée à solliciter une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du loyer en cours en sus des charges et accessoires à compter du 21 août 2018 ;

Sur la demande de dommages et intérêts de la SARL Primavera pour procédure abusive :

— que la préservation par la SCI 125 de sa créance de loyers n’est ni abusive ni vexatoire.

Dans ses conclusions déposées et notifiées le 3 juillet 2024, la SARL Primavera demande à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondée la société Primavera en son appel principal et en son appel incident ;

— infirmer le jugement rendu le 17 janvier 2023 par la 18ème chambre 1ère section du tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a condamné la SCI 125 à payer à la SARL Primavera la somme de 23.310 euros au titre de la perte d’exploitation, débouté la SARL Primavera de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, débouté la SARL Primavera de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, débouté la SARL Primavera du surplus de ses demandes ;

— confirmer le jugement rendu le 17 janvier 2023 par la 18ème chambre 1ère section du tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire de la SCI 125 ainsi que ses demandes subséquentes de voir ordonner l’expulsion de la locataire, procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux et fixer une indemnité d’occupation, débouté la SCI 125 de sa demande de résiliation du bail ainsi que celles subséquentes de voir ordonner l’expulsion de la locataire, procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux et fixer une indemnité d’occupation, débouté la SCI 125 de sa demande en paiement d’un arriéré locatif, débouté la SCI 125 de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, condamné la SCI 125 aux dépens, ordonné l’exécution provisoire du jugement ;

— débouter la SCI 125 en son appel principal et incident, de toutes ses demandes, fins et conclusions, notamment vue la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée selon les dispositions du jugement définitif rendu le 15 novembre 2011 par la 18ème chambre 1ère section du tribunal de grande instance de Paris qui a déclaré nulle la clause résolutoire figurant au bail celle-ci ne prévoyant qu’un délai de 15 jours et que le commandement pour inexécution des obligations locatives du 20 juillet 2018 reproduisant ladite clause ne peut recevoir effet ;

Statuant à nouveau sur les chefs critiqués par la société Primavera,

— condamner la SCI 125 à payer à la société Primavera la somme de 445.200 euros hors taxes au titre des pertes d’exploitation pour la période du 15 septembre 2014 au 15 juillet 2023, quitte à parfaire, augmentée des intérêts à compter de la mise en demeure du 04 février 2016 ;

— ordonner la capitalisation dans les termes de l’ancien article 1154 du code civil et de l’article 1343-2 du code civil ;

— subsidiairement, suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail jusqu’à l’expiration du délai imparti dans le cadre d’une décision judiciaire définitive ;

— condamner la SCI 125 à payer à la société Primavera les sommes suivantes :

' 30.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure vexatoire et abusive,

' 18.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Ingold & Thomas, avocats aux offres de droit, dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.

La SARL Primavera fait valoir :

Sur les faits :

— que les locaux qu’elle loue à la SCI 125 sont fermés depuis le 15 septembre 2014 en raison des travaux rendus nécessaires par l’affaissement de la structure de l’immeuble consécutif à la vétusté de l’immeuble ;

— que par lettre recommandée du 4 février 2016, elle sollicitait de la SCI 125 qu’elle l’informe de la date de fin des travaux et lui rappelait son obligation de délivrance ;

— que suivant acte extra-judiciaire du 6 juillet 2016, elle protestait à la sommation de payer les loyers que la SCI 125 lui avait précédemment fait délivrer sur 5 points (la date de fin des travaux, l’obligation de délivrance, la perte d’exploitation, l’absence de justification des charges de copropriété et la jouissance paisible pendant la durée du bail) ;

— qu’elle a fait dresser trois procès-verbaux de constat par un huissier de justice, les 30 janvier 2007, 26 octobre 2007 et 13 janvier 2020 qui établissent l’impossibilité d’exploiter les locaux loués ;

— qu’en l’absence de réponse de la SCI 125 à sa protestation à sommation du 6 juillet 2016, elle a confirmé ses demandes par mise en demeure du 22 décembre 2017 ;

Sur la perte d’exploitation :

— que la SCI 125 est de mauvaise foi et manque à son obligation de délivrance de la chose louée prévue par l’article 1719 du code civil depuis le 15 septembre 2014 ;

— que les constats d’huissier de justice établissent les faits suivants :

— d’importants travaux de rénovation d’ordre structurel sont en cours (date de début des travaux le 19 septembre 2016) avec ouvriers et matériaux stockés sur place ;

— la hotte aspirante équipant antérieurement le local se trouvait du côté droit, au dessus du bar et il n’existait plus aucun conduit d’évacuation ;

— les arrivées électriques ne sont pas positionnées au-dessus du meuble-bar et l’absence de prise électrique et de hotte ;

— cuvette de WC cassée et non fixée au sol ;

— repose au sol d’un ballon d’eau chaude ;

— lave-mains descellé (sanitaires au rez-de-chaussée et cuisine) ;

— carrelage au sol cassé ;

— câbles électriques conducteurs en attente ;

— réalisation d’une dalle en béton au niveau du plafond ;

— que son expert-comptable atteste d’une perte d’exploitation de 4.200 euros par mois ;

— que la SCI 125, en sa qualité de bailleur, est seule responsable de sa perte d’exploitation ;

— que la SCI 125 ne conteste pas avoir à effectuer les travaux pour rétablir le lot n° 12 ainsi que les lots n°s 5, 6, 8 ,9 et 10 dans leur état d’origine mais se refuse à effectuer les travaux permettant la reprise d’exploitation par sa locataire des lieux loués ;

— que la SCI 125 procéde à une confusion entre les travaux à effectuer dans les parties communes, objet du litige avec le syndicat des copropriétaires, et ceux de nature contractuelle découlant du bail ;

— que l’expert judiciaire n’a retenu aucune responsabilité de la SARL Primavera ;

— que la demande de résiliation du bail du 8 mars 2017 est abusive au motif que la SCI 125 est fautive en ce qu’elle se refuse à effectuer les travaux nécessaires à une reprise d’eploitation des locaux ;

— que la SCI 125 cherche à créer artificiellement une dette locative pour obtenir la résiliation du bail puis la liquidation de la SARL Primavera ;

— que la destination figurant au dernier bail est en contradiction avec les clauses particulières et est non conforme à celle du bail du 1er juillet 1997 ;

Sur sa demande de dommages et intérêts :

— que la procédure est abusive et vexatoire ;

Sur sa demande subsidiaire de suspension des effets de la clause résolutoire :

— qu’elle est prête à suivre toute injonction de justice ;

Il convient, en application de l’article 455 du code de procédure civile, de se référer aux conclusions des parties, pour un exposé plus ample de leurs prétentions et moyens.

SUR CE,

A titre liminaire, la cour observe qu’elle n’est plus saisie de la demande d’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande de la SCI 125 de constat d’acquisition de la clause résolutoire du bail.

Sur la demande de la SARL Primavera d’indemnisation de son préjudice de perte d’exploitation

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Par ailleurs, dans les immeubles soumis au statut de la copropriété, en application de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il s’évince de ces textes que lorsque des désordres affectent des parties communes de l’immeuble, les travaux pour y remédier n’incombent pas au bailleur mais au syndicat des copropriétaires. La responsabilité contractuelle du bailleur pour manquement à son obligation de délivrance de la chose louée en raison de ces désordres ne peut être engagée que s’il est établi que le bailleur n’a pas procédé à toutes les diligences nécessaires pour obtenir du syndicat des copropriétaires qu’il procède aux travaux.

En l’espèce, il est acquis que le 15 septembre 2014, la SARL Primavera a été contrainte de cesser totalement l’exploitation de son commerce dans les locaux loués en raison de la pose d’étais pour soutenir le plancher haut du local et que l’affaissement du plancher haut était dû à la vétusté de l’immeuble.

Le plancher haut du local est une partie commune de l’immeuble au sens de l’article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Les travaux de réfection du plancher haut du local ont débuté à la fin du mois de septembre 2016 ou au début du mois d’octobre 2016, en tout cas ils n’ont pas débuté avant le 19 septembre 2016, ainsi que cela résulte des déclarations de la SARL Primavera dans le procès-verbal de constat d’huissier de justice du 30 janvier 2017, de la lettre adressée par le syndic de copropriété à la SCI 125 le 27 septembre 2016 et du procès-verbal de constat d’huissier du 3 octobre 2016.

La SCI 125 reproche à la SARL Primavera d’avoir retardé le début des travaux et en veut pour preuve la lettre du 27 septembre 2016 que lui a adressée le syndic de copropriété. Mais, il ressort de l’examen de cette lettre qu’il s’agit d’un retard de quelques jours tout au plus. Le délai entre la fermeture du commerce exploitée par la SARL Primavera le 15 septembre 2014 et le début des travaux, au plus tôt le 19 septembre 2016 n’est pas imputable à la SARL Primavera et le fait qu’elle ne se soit pas plainte auprès de sa bailleresse du retard pris pour effectuer les travaux ne la rend ni responsable de ce retard ni responsable de l’inertie de sa bailleresse dans ses relations avec le syndicat des copropriétaires.

La SCI 125 soutient que les travaux de réfection du plancher haut ont pris fin le 22 février 2017, date du procès-verbal de reception des travaux par le syndicat des copropriétaires mais ne produit pas ce procès-verbal aux débats. Ce faisant, elle n’établit pas de façon certaine la date de fin des travaux de réfection du plancher haut du local au 22 février 2017. Il sera donc retenu comme date de fin des travaux de réfection du plancher haut celle du 26 octobre 2027. En effet, dans le procès-verbal de constat d’huissier de ce jour, établi à la requête de la SARL Primavera, celle-ci déclare que les travaux sont terminés.

Au vu de ces éléments, il apparaît que, du 15 septembre 2014 au 26 octobre 2017, soit pendant plus de 3 ans, la SARL Primavera n’a pas pu exploiter son commerce dans les locaux donnés à bail par la SCI 125 en raison de désordres affectant des parties communes de l’immeuble.

Si, comme le soutient la SCI 125, la réalisation de travaux par une copropriété induit nécessairement un certain délai, il n’en demeure pas moins que le présent délai de 3 ans est excessif. Or, la SCI 125 ne justifie d’aucune diligence auprès du syndicat des copropriétaires pour obtenir que les travaux soient effectués plus rapidement afin de faire cesser le trouble de jouissance de sa locataire. Par son absence de diligences auprès du syndicat des copropriétaires pour faire accélérer la réalisation des travaux, la SCI 125 a manqué à son obligation de délivrance de la chose louée vis à vis de sa locataire, ce qui a empêché la SARL Primavera d’exploiter son commerce du 15 septembre 2014 au 26 octobre 2017.

La SARL Primavera soutient que la SCI 125 a manqué à son obligation de délivrance de la chose louée au delà du 26 octobre 2017, après la réfection du plancher haut du local.

Elle se plaint des désordres suivants :

— la hotte aspirante équipant antérieurement le local, du côté droit au-dessus du bar n’existe plus et il n’existe plus de conduit d’évacuation ;

— les arrivées électriques ne sont pas positionnées au-dessus du meuble bar ;

— absence de prise électrique ;

— cuvette des WC cassée et non fixée au sol ;

— le ballon d’eau chaude repose au sol ;

— lave-mains descellé (sanitaires au rez-de-chaussée et cuisine) ;

— carrelage au sol cassé ;

— câbles électriques conducteurs en attente ;

— réalisation d’une dalle en béton au niveau du plafond ;

qui l’auraient empêchée de reprendre l’exploitation de son commerce.

Toutefois, il doit être relevé que le bail du 8 mars 2007 stipulait concernant les travaux que le preneur devait

— 'faire exécuter tant au début du présent bail que pendant son cours, toutes réparations quelconques, petites ou grosses, sans aucune exception, entretenir la devanture, la fermeture et le sol des lieux loués, cette énonciation étant purement indicative et non limitative, de telle sorte qu’en fin de jouissance le preneur rende les lieux en parfait état de réparation et d’entretien’ ;

— exécuter 'en cours de bail toutes les réparations qui seront nécessaires y compris celles prescrites par l’article 606 du code civil’ ;

— 'entretenir, réparer et changer si besoin est, le tout à ses frais, les réservoirs d’eau, canalisations, chéneaux descentes d’eau pluviale, etc…, qui pourraient intéresser les lieux loués, les canalisations et appareils de gaz et d’électricité, les appareils sanitaires tels que WC, chasses d’eau etc… les garantir contre la gelée’ ;

— 'entretenir, réparer ou remplacer à ses frais les vitrages qui pourraient recouvrir certaines parties des lieux loués et n’exercer aucun recours contre le bailleur pour cause d’infiltrations provenant desdits vitrages’ ;

— 'faire ramoner à ses frais, autant de fois que cela sera nécessaire ou légalement obligatoire, les cheminées, poêles et fourneaux des lieux loués'.

Si le transfert de la charge des travaux à la locataire ne doit pas conduire à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance de la chose louée, il apparaît que les désordres dont se plaint la SARL Primavera après la réfection du plancher haut du local ne rendent pas impropres les locaux à la destination prévue au bail et que leur réparation incombait à la locataire en vertu des stipulations du bail ci-dessus rappelées.

En effet, s’agissant de la hotte aspirante au dessus du bar, il est relevé que son existence avant les travaux n’est établie que par les déclarations de la SARL Primavera à l’huissier de justice mandaté par elle pour faire un constat de l’état des lieux les 30 janvier 2017, 26 octobre 2017 et 13 janvier 2020. Dans le procès-verbal du 30 janvier 2017, la SARL Primavera indique que le déplacement de la cuisine dans une pièce au fond du local est envisagé et en cours mais le bail du 8 mars 2007 mentionnait déjà que le local commercial (lot n° 12 de la copropriété) était divisé en boutique et cuisine. La cuisine est visible sur les photos annexées au procès-verbal de constat d’huissier de justice du 3 octobre 2016 établi à la requête du syndicat des copropriétaires avant le début des travaux pour faire la preuve de l’état des locaux avant les travaux. La comparaison des photos annexées au procès-verbal de constat d’huissier du 3 octobre 2016 avec celles annexées au procès-verbal du 26 octobre 2017 permet de s’assurer que la cuisine avant les travaux et la cuisine après les travaux est la même et qu’elle est dotée d’une hotte placée au dessus des équipements de cuisson sans qu’il soit soutenu que cette hotte n’est plus en état de fonctionnement.

La suppression de la hotte aspirante au dessus du bar dont se plaint la SARL Primavera ne rend pas impropres les locaux loués à leur destination de café-brasserie-restaurant-plats à emporter dès lors que les locaux comportent une cuisine dotée d’une hotte dont il n’est pas établi qu’elle n’est plus en état de fonctionnement après les travaux de réfection du plancher haut du local.

S’agissant de la réalisation d’une dalle béton au plafond, il ne s’agit pas d’un désordre mais de la réfection du plancher haut qui s’affaissait. La SARL Primavera n’explique pas en quoi cette dalle l’empêche d’exploiter son commerce dans les locaux loués.

S’agissant des autres désordres dont se plaint la SARL Primavera, dont le propriétaire n’est pas responsable, leur réparation incombe à la locataire compte-tenu de leur nature et en vertu des stipulations du bail concernant les travaux. Il est en outre observé que le procès-verbal de constat d’état des lieux du 3 octobre 2016, effectué avant les travaux, établit que le carrelage était déjà cassé avant les travaux de même que le lave-mains de la cuisine, l’huissier de justice constatant également que la cuvette de WC sur pied et le lave-mains suspendu dans les sanitaires sont en mauvais état.

Au vu de ces éléments, il n’est pas établi que la SCI 125 a manqué à son obligation de délivrance de la chose louée après le 26 octobre 2017.

Le manquement de la SCI 125 à son obligation de délivrance de la chose louée, du 15 septembre 2014 au 26 octobre 2017 a causé un préjudice à la SARL Primavera en l’empêchant totalement d’exploiter son commerce pendant cette période.

Comme l’a justement relevé le premier juge, son préjudice consiste en une perte de chance d’exploiter son commerce, étant rappelé que la réparation d’une perte de chance ne peut pas être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle avait été réalisée.

La SARL Primavera produit une attestation de son expert comptable qui établit que son chiffre d’affaires moyen entre le 1er janvier 2014 et le 15 septembre 2014, et non sa perte d’exploitation comme indiqué dans ses conclusions, était de 4.200 euros par mois.

Le préjudice de la SARL Primavera sera réparé par l’allocation d’une somme de 23.625 euros, correspondant à 15 % du chiffre d’affaires escompté sur la période considérée.

La SARL Primavera demande que cette indemnité produise intérêts à compter de la mise en demeure du 4 février 2016. Toutefois, la lettre du 4 février 2016 adressée par la SARL Primavera à la SCI 125 ne constitue pas une mise en demeure. En effet, dans cette lettre, la SARL Primavera se contente de rappeler à la SCI 125 son obligation de délivrance sans former aucune demande indemnitaire et de solliciter de la SCI 125 qu’elle l’informe de la date de fin des travaux.

En conséquence, et en application de l’ancien article 1153-1 du code civil, les intérêts ne courront qu’à compter de la demande en justice.

La capitalisation des intérêts qui est demandée sera ordonnée en application de l’ancien article 1154 du code civil.

En conséquence, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a condamné la SCI 125 à payer à la SARL Primavera la somme de 23.310 euros au titre de sa perte d’exploitation. La SCI 125 sera condamnée à payer à la SARL Primavera la somme de 23.625 euros avec intérêts au taux légal à compter du 7 août 2018 au titre de sa perte d’exploitation. La capitalisation des intérêts sera en outre ordonnée.

Sur la demande de la SCI 125 de résiliation judiciaire du bail

L’ancien article 1184 du code civil, applicable en l’espèce s’agissant d’un bail antérieur au 1er octobre 2016, dispose que :

' La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.'

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, le bail du 8 mars 2007 fait obligation au preneur 'de tenir constamment les locaux ouverts et achalandés'.

Il appartient au juge d’apprécier si les manquements contractuels invoqués à l’appui de la demande de résiliation du bail sont suffisamment graves pour entraîner la résiliation sollicitée.

En l’espèce, il est acquis que depuis la fin des travaux de réfection du plancher haut du local loué, soit depuis plus de 7 ans, la SARL Primavera n’exploite plus son commerce dans les locaux loués en violation de la clause du bail qui lui fait obligation de tenir les lieux constamment ouverts et achalandés et ne paye plus son loyer.

La SCI 125 lui a fait délivrer deux commandements, l’un le 13 juillet 2018 d’avoir à payer la somme de 102.461,11 euros d’arriéré de loyers et l’autre le 20 juillet 2018 de tenir les lieux constamment ouverts et d’avoir à exploiter les lieux loués conformément à la destination du bail.

Comme il a été dit au paragraphe précédent, depuis la fin des travaux de réfection du plancher haut du local, la SARL Primavera ne peut plus valablement opposer le manquement de la SCI 125 à son obligation de délivrance de la chose louée comme faits justificatifs de ses propres manquements.

La durée des manquements contractuels de la locataire et leur persistance après les commandements délivrés par la bailleresse caractérisent leur gravité.

La SARL Primavera demande à la cour de suspendre les effets de la clause résolutoire cependant la résiliation du bail n’est pas demandée sur le fondement de la clause résolutoire du bail. Cette demande est donc sans objet. En outre, la SARL Primavera ne produit aucun élément sur sa situation financière permettant à la cour d’apprécier sa capacité à reprendre le paiement de son loyer et l’exploitation de son commerce alors qu’elle ne l’a pas fait depuis la fin des travaux de réfection du plancher haut du local il y a 7 ans.

En conséquence, la résiliation du bail du 8 mars 2007 est prononcée aux torts de la SARL Primavera .

La SCI 125 sollicite que cette résiliation intervienne à compter du 21 août 2018. La résiliation judiciaire d’un bail prend effet au jour où les parties ont cessé de remplir leurs obligations. En l’espèce, la SARL Primavera a définitivement cessé de remplir ses obligations depuis le 21 août 2018.

En conséquence, il est fait droit à la demande de la SCI 125.

L’indemnité d’occupation due par la SARL Primavera pour son occupation des locaux depuis la résiliation du bail sera fixée, compte-tenu des caractéristiques des locaux, à la somme de 2.000 euros par mois.

Il sera en outre ordonné l’expulsion de la SARL Primavera selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

La SCI 125 demande que l’expulsion soit assortie d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir. Etant rappelé que le maintien de la SARL Primavera dans les lieux est réparé par l’indemnité d’occupation et que l’expulsion de la locataire peut fait l’objet d’une exécution forcée par la bailleresse, l’astreinte n’apparait pas nécessaire. Cette demande est rejetée.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a débouté la SCI 125 de sa demande de résiliation du bail ainsi que celles subséquentes de voir ordonner l’expulsion de la locataire, procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux et fixer une indemnité d’occupation.

La résiliation du bail sera prononcée à compter du 21 août 2018. L’expulsion de la locataire sera ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision et une indemnité d’occupation de 2000 euros par mois sera prononcée à compter du 21 août 2018.

Sur la demande de la SCI 125 au titre de l’arriéré locatif

Il convient de rappeler que l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 28 octobre 2015 avait condamné la SARL Primavera à payer à la SCI 125 la somme de 12. 576,12 euros à titre de loyers arriérés du 1er janvier 2011 au 30 septembre 2014.

A l’occasion de la procédure initiée par le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris, la SCI 125 a formé une demande de paiement au titre de l’arriéré locatif contre sa locataire. Il ressort du jugement du 9 janvier 2020 que cette demande concerne les loyers jusqu’au 31 décembre 2017.

En conséquence, la cour ne peut statuer dans le cadre de la présente instance que sur les loyers dus à compter du 1er janvier 2018.

La demande de la SCI 125, dans le cadre de la présente instance, porte sur l’arriéré des loyers arrêté au 30 juin 2018.

Sans preuve de paiement de la SARL Primavera , la cour condamnera la SARL Primavera à payer à la SCI 125 les loyers du 1er janvier 2018 au 30 juin 2018.

D’après les pièces produites aux débats et, notamment, le commandement de payer du 13 juillet 2018, le montant du loyer mensuel réclamé par la SCI 125 est de 1.988,21 euros qui correspond, selon les motifs de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 28 octobre 2015, au montant du loyer hors charges au 1er octobre 2013.

En conséquence, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a débouté la SCI 125 de sa demande en paiement d’un arriéré locatif et la SARL Primavera sera condamnée à payer à la SCI 125 la somme de 11.929,26 euros au titre de l’arriéré locatif, hors charges, pour la période du 1er janvier 2018 au 30 juin 2018.

Sur la demande de la SARL Primavera de dommages et intérêts pour procédure abusive

Dans la mesure où il a été partiellement fait droit aux demandes de la SCI 125, le comportement de cette dernière à l’occasion de la présente procédure n’est ni abusif ni vexatoire.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SARL Primavera de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Chaque partie succombe partiellement.

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCI 125 aux dépens et de partager les dépens par moitié entre les parties, tant de la procédure de première instance que de la procédure d’appel, sans qu’il soit besoin de préciser la composition des dépens qui est prévue par l’article 695 du code de procédure civile.

Compte-tenu de la succombance partielle des deux parties, l’équité commande de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les deux parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter leur demande au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;

Confirme le jugement rendu le 17 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Paris (RG n° 18/10776) en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il a :

— condamné la SCI 125 à payer à la SARL Primavera la somme de 23.310 euros au titre de la perte d’exploitation ;

— débouté la SCI 125 de sa demande en résiliation du bail ainsi que celles subséquentes de voir ordonner l’expulsion de la locataire, procécer à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux et fixer une indemnité d’occupation ;

— débouté la SCI 125 de sa demande en paiement d’un arriéré locatif ;

— condamné la SCI 125 aux dépens qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

Condamne la SCI 125 à payer à la SARL Primavera la somme de 23.625 euros avec intérêts au taux légal à compter du 7 août 2018 au titre de sa perte d’exploitation entre le 15 septembre 2014 et le 26 octobre 2017 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’ancien article 1154 du code civil ;

Rejette la demande de la SARL Primavera au titre de sa perte d’exploitation pour la période postérieure au 27 octobre 2017 ;

Condamne la SARL Primavera à payer à la SCI 125 la somme de 11.929,26 euros au titre de l’arriéré locatif hors charges, pour la période du 1er janvier 2018 au 30 juin 2018 ;

Prononce la résiliation du bail commercial du 8 mars 2007 à effet du 21 août 2018 ;

Déclare sans objet la demande de la SARL Primavera de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente décision, l’expulsion de la SARL Primavera ou de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2] (lots n°s 10,12,14 et 64 de la copropriété), si besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier ;

Rejette la demande d’astreinte formée par la SCI 125 ;

Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne la SARL Primavera à payer à la SCI 125 une indemnité d’occupation depuis le 22 août 2018 et jusqu’à la libération effective des lieux, d’un montant de 2.000 € par mois ;

Condamne la SARL Primavera et la SCI 125 au paiement des dépens de la procédure de première instance à hauteur de la moitié chacune et dit que les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Y ajoutant,

Condamne la SARL Primavera et la SCI 125 au paiement des dépens de la procédure d’appel à hauteur de la moitié chacune, dont distraction au profit de la selarl Ingold & Thomas conformement aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes de la SARL Primavera et de la SCI 125 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La conseillère,

pour la présidente empêchée,