Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 8, 11 avril 2025, n° 24/11588

TJ Paris 18 avril 2024

CA Paris
Infirmation partielle 11 avril 2025

Arguments

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Accepté
Violation des règles de la copropriété
La cour a jugé que l'installation de canalisations dans les parties communes sans autorisation est un trouble manifestement illicite, justifiant leur suppression.
Accepté
Non-respect des délais d'exécution
La cour a confirmé l'astreinte pour garantir l'exécution de la décision de remise en état des parties communes.
Accepté
Frais irrépétibles liés à la procédure
La cour a jugé que le syndicat a droit à des indemnités pour couvrir les frais de justice engagés dans le cadre de la procédure.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel de Paris, le syndicat des copropriétaires a demandé la confirmation d'une ordonnance de première instance qui avait enjoint à la SCI H.E.D. Patrimoine de remettre en état un couloir de circulation, tout en réclamant la suppression de canalisations insérées sans autorisation dans les parties communes. Le tribunal de première instance avait ordonné la remise en état, mais avait rejeté la demande de suppression des canalisations. La Cour d'appel a jugé que la demande de suppression n'était pas nouvelle et constituait un complément nécessaire à la demande initiale. Elle a infirmé l'ordonnance sur ce point, enjoignant à la SCI H.E.D. Patrimoine de supprimer les canalisations sous astreinte, tout en confirmant le reste de l'ordonnance. La position de la Cour d'appel est donc une infirmation partielle et une confirmation pour le surplus.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 8, 11 avr. 2025, n° 24/11588
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	24/11588
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 18 avril 2024, N° 23/56784
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	18 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Chantal TEBOUL ASTRUCFrédéric INGOLDJacqueline AUSSANTAudrey SCHWAB
Cabinet(s) :	SELARL 2H AVOCATS A LA COURASTRUC AVOCATSINGOLD & THOMAS - AVOCATS
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L' IMMEUBLE [ Adresse 9 ] c/ S.C.I. H.E.D PATRIMOINE

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 11 AVRIL 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/11588 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJU64

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 18 Avril 2024 – Président du TJ de PARIS – RG n° 23/56784

APPELANTE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 9], [Adresse 8], [Adresse 4] ET [Adresse 2] [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la SAS GRIFFATON ET MONTREUIL, RCS de Paris sous le n°592057970, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représenté par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

Ayant pour avcoat plaidant M^e Jacqueline AUSSANT, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

S.C.I. H.E.D PATRIMOINE, RCS de Paris n°948665229, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Audrey SCHWAB de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

Ayant pour avocat plaidant M^e Chantal TEBOUL-ASTRUC de la SAS ASTRUC AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 mars 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président de chambre et Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

Le 10 mars 2023, la SCI H.E.D. Patrimoine a fait l’acquisition des lots 51, 56, 57, 222 et 250 situés au 1er étage, escalier H de l’immeuble du [Adresse 9], [Adresse 8], [Adresse 4] et [Adresse 2], à Paris (2ème arrondissement), soumis au statut de la copropriété.

La société H.E.D. Patrimoine a confié la réalisation de travaux de rénovation de ses lots à la société Expert Patrimoine et à la société PMD Climatisation, s’agissant des travaux de climatisation.

Reprochant à la société H.E.D. Patrimoine d’avoir effectué des travaux sur les parties communes de l’immeuble, sans les soumettre à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires l’a mise en demeure par courrier du 4 juillet 2023 de cesser tous travaux et de remettre les lieux dans leur état initial.

Par actes des 21, 28 juillet et 2 août 2023 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9], [Adresse 8], [Adresse 4] et [Adresse 2], [Localité 5] (ci-après désigné le syndicat des copropriétaires) a fait assigner les sociétés H.E.D. Patrimoine, Expert Patrimoine et PMD Climatisation devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment d’interruption des travaux entrepris dans l’immeuble sous astreinte, de remise des lieux en leur état initial en ce qui concerne les parties communes de l’immeuble dans les huit jours de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte et à titre subsidiaire, de désignation d’un expert.

Par ordonnance du 18 avril 2024, le premier juge a :

— enjoint à la SCI H.E.D. Patrimoine de remettre en son état initial le couloir de circulation du premier étage du bâtiment H, de l’immeuble du [Adresse 9], [Adresse 8], [Adresse 4] et [Adresse 2], [Localité 6], partie commune, dans le délai de quatre mois à compter de la signification de l’ordonnance ;

— dit qu’à défaut d’exécution dans le délai précité, la SCI H.E.D. Patrimoine sera tenue au paiement d’une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant un délai de quatre mois ;

— dit n’y avoir lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

— rejeté la demande subsidiaire d’expertise ;

— condamné la société H.E.D. Patrimoine à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné le syndicat des copropriétaires à verser à la société Expert Bâtiment la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Par déclaration du 24 juin 2024, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur sa demande tendant à voir ordonner sous astreinte la suppression des canalisations privatives insérées sans autorisation dans les planchers parties communes de l’immeuble et rejeté sa demande d’expertise.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 13 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance susvisée en ce qu’elle a :

' enjoint à la SCI H.E.D. Patrimoine de remettre en son état initial le couloir de circulation du 1er étage du bâtiment H de l’immeuble du [Adresse 9], [Adresse 8], [Adresse 4] et [Adresse 2] [Localité 5], partie commune, dans le délai de quatre mois à compter de la signification de l’ordonnance,

' dit qu’à défaut d’exécution dans le délai précité, la SCI H.E.D. Patrimoine sera tenue au paiement d’une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant un délai de quatre mois,

' condamné la société H.E.D. Patrimoine à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— réformer ladite ordonnance en ce qu’elle a refusé d’ordonner la suppression des canalisations insérées dans l’épaisseur du couloir de circulation du 1er étage du bâtiment H de l’immeuble du [Adresse 9], [Adresse 8], [Adresse 4] et [Adresse 2] [Localité 5], parties communes.

Statuant à nouveau,

— ordonner à la société H.E.D. Patrimoine d’avoir dans le mois de la signification de l’arrêt à intervenir, à procéder à la suppression des canalisations insérées dans l’épaisseur du couloir de circulation du 1er étage du bâtiment H de l’immeuble du [Adresse 9], [Adresse 8], [Adresse 4] et [Adresse 2] [Localité 5], parties communes,

— assortir ladite injonction d’une astreinte de 1.000 euros par jour de retard et par infraction constatée,

— débouter la société H.E.D. Patrimoine de l’ensemble de ses demandes, et notamment de sa demande d’irrecevabilité de ses conclusions,

Y ajoutant,

— condamner la SCI H.E.D. Patrimoine à lui payer la somme de 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles pour la procédure de première instance et celle d’appel,

— condamner la SCI H.E.D. Patrimoine aux entiers dépens de la présente instance dont distraction au profit de la SELARL Ingold et Thomas, avocats aux offres de droit et dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 7 janvier 2025, la SCI H.E.D. Patrimoine demande à la cour de :

— la recevoir en ses demandes,

Y faisant droit,

A titre principal

— déclarer irrecevables l’appel et la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir :

'réformer l’ordonnance déférée à la cour en ce qu’elle a refusé d’ordonner la suppression des canalisations insérées dans l’épaisseur du couloir de circulation du 1er étage du bâtiment H de l’immeuble du [Adresse 9], [Adresse 8], [Adresse 4] et [Adresse 2] [Localité 5], partie commune,

Statuant à nouveau,

'lui ordonner d’avoir dans le mois de la signification de l’arrêt à intervenir, à procéder à la suppression des canalisations insérées dans l’épaisseur du couloir de circulation du 1er étage du bâtiment H de l’immeuble du [Adresse 9] [Adresse 8] [Adresse 4] et [Adresse 2] [Localité 5], partie commune,

'assortir ladite injonction d’une astreinte de 1.000 euros par jour de retard et par infraction constatée,

— déclarer irrecevables les conclusions du syndicat des copropriétaires du 2 janvier 2025 en ce qu’elles comportent une réplique tardive à son appel incident formé par conclusions du 26 août 2024.

Subsidiairement,

— déclarer l’appel et les demandes du syndicat des copropriétaires de ce chef mal fondés et injustifiés et l’en débouter,

En tout état de cause,

— infirmer l’ordonnance de référé en ce qu’elle :

— lui a enjoint de remettre en son état initial le couloir de circulation du premier étage du bâtiment H, de l’immeuble du [Adresse 9], [Adresse 8], [Adresse 4] et [Adresse 2], [Localité 6], partie commune, dans le délai de quatre mois à compter de la signification de l’ordonnance ;

— a dit qu’à défaut d’exécution dans le délai précité, elle sera tenue au paiement d’une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant un délai de quatre mois ;

— l’a condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens ;

Statuant à nouveau de ces chefs,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,

— déclarer à tout le moins sans objet sa condamnation à remettre en son état initial le couloir de circulation du premier étage du bâtiment H, de l’immeuble du [Adresse 9], [Adresse 8], [Adresse 4] et [Adresse 2], [Localité 6], partie commune, dans le délai de quatre mois à compter de la signification de la décision et l’astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant un délai de quatre mois à compter de la signification de l’ordonnance,

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens de première instance et d’appel, avec faculté de recouvrement direct au profit de la SELARL 2H Avocats prise en la personne de maître Audrey Schwab et ce, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

— confirmer l’ordonnance de référé pour le surplus.

Par ordonnance du 20 février 2025, le conseiller désigné par le premier président a rejeté la demande de la société H.E.D. Patrimoine tendant à voir déclarer irrecevables les conclusions du syndicat des copropriétaires du 2 janvier 2025.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 mars 2025.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR,

Sur la recevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir ordonner à la société H.E.D. Patrimoine la suppression des canalisations insérées dans l’épaisseur du couloir de circulation du 1er étage du bâtiment H

L’article 564 du code de procédure civile prévoit qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 564 du même code ajoute que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

Et aux termes de l’article 566, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Au cas présent, la société H.E.D. Patrimoine soutient que la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la suppression des canalisations insérées dans l’épaisseur du couloir de circulation du 1er étage du bâtiment H est nouvelle et donc irrecevable en application de l’article 564 du code de procédure civile.

Mais, comme le soutient le syndicat des copropriétaires, cette demande n’est pas nouvelle et est, à tout le moins l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire à sa demande initiale.

En effet, devant le premier juge, le syndicat des copropriétaires avait demandé, aux termes de son assignation et de ses conclusions « la remise des lieux en leur état initial en ce qui concerne les parties communes (murs de façades et structure des planchers des couloirs de circulations) ». Or, il ressort clairement de la partie discussion de ses conclusions que cette demande incluait tant la suppression des canalisations ajoutées par la société H.E.D. Patrimoine que la remise en état esthétique du sol. Dès lors que le premier juge a seulement ordonné la remise en état du couloir, sans inclure la suppression des canalisations, la demande du syndicat des copropriétaires ne peut être considérée comme nouvelle et est recevable.

Sur le trouble manifestement illicite

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Le caractère illicite de l’acte peut résulter de sa contrariété à la loi, aux stipulations d’un contrat ou aux usages.

Le fait de réaliser des travaux affectant les parties communes sans autorisation préalable d’une assemblée générale constitue un trouble manifestement illicite.

Il n’est pas contesté que la société H.E.D. Patrimoine a effectué des travaux dans ses lots et a, à cette occasion, fait passer des canalisations dans le couloir de circulation de l’immeuble au 1er étage desservant ses lots, couloir qui est une partie commune de l’immeuble.

Si le premier juge a ordonné la remise en état du sol du couloir, il a considéré que les lambourdes étant des parties privatives, aucune atteinte aux parties communes n’était caractérisée par l’installation des canalisations.

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’un couloir de circulation est une partie commune et que les planchers, s’ils sont privatifs dans un appartement privatif, restent une partie commune dans le couloir de circulation. Il en conclut que l’installation de canalisations dans les parties communes, non autorisée par l’assemblé générale, est irrégulière et constitue un trouble manifestement illicite justifiant leur suppression. Il ajoute que les canalisations ne sont pas conformes aux prescriptions légales.

La société H.E.D. Patrimoine fait valoir que le syndicat des copropriétaires n’apporte aucun élément permettant de remettre en question l’analyse du premier juge.

L’article 3 du chapitre II du règlement de copropriété prévoit que sont parties communes toutes les parties de l’ensemble immobilier qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif et particulier d’un local et de ses dépendances et qu’elles comprennent notamment :

— les couloirs d’entrée, les escaliers et leur cage, les paliers, les descentes, couloirs et dégagement des caves et sous-sol,

— le gros-'uvre des planchers de chaque bâtiment, les hourdis de ces planchers (mais non compris les lambourdes, le parquet ou tout autre revêtement formant sol, ni le lattis ou tout autre matériau fixé sur le hourdis pour recevoir l’enduit formant plafond).

L’article 4 dispose, quant à lui, que les parties privatives sont celles qui sont affectées à l’usage exclusif et particulier de chaque copropriétaire. Cette propriété comprend notamment les parquets, carrelages, revêtements de sol, y compris aires, formes et lambourdes.

Ainsi dès lors que les couloirs de circulation sont des parties communes de l’immeuble, les lambourdes, entre lesquelles les canalisations ont été placées, sont nécessaires des parties communes. Seules les lambourdes dans les parties privatives sont privatives.

Il en résulte que l’installation par la société H.E.D. Patrimoine de canalisations dans l’épaisseur des lambourdes, dans les couloirs de circulation, parties communes de l’immeuble, constitue, à défaut d’autorisation préalable de l’assemblée générale, un trouble manifestement illicite. Afin de faire cesser ce trouble, il est enjoint à la société H.E.D. Patrimoine de supprimer ces canalisations. L’ordonnance est infirmée de ce chef.

Sur l’appel incident de la société H.E.D. Patrimoine

A titre liminaire, la cour rappelle que par ordonnance du 20 février 2025, non déférée à la cour, il a été statué sur la recevabilité des conclusions du syndicat des copropriétaires en date du 2 janvier 2025. Les demandes formées à ce titre par la société H.E.D. Patrimoine devant la cour sont donc sans objet.

La société H.E.D. Patrimoine sollicite la réformation de l’ordonnance en ce qu’elle l’a condamnée à remettre en son état initial le couloir de circulation du premier état du bâtiment H et demande subsidiairement à la cour de dire la demande du syndicat des copropriétaires sans objet dès lors qu’elle a déjà effectué les travaux.

Mais, ayant porté atteinte à l’aspect du plancher du couloir de circulation, qui est une partie commune, la société H.E.D Patrimoine a été justement condamnée à remettre dans son état initial l’habillage des planchers.

La circonstance qu’elle a exécuté cette condamnation ne saurait suffire à dire que la demande initiale du syndicat des copropriétaires est devenue sans objet, et ce d’autant qu’après avoir supprimé les canalisations insérées dans l’épaisseur du couloir, la société H.E.D Patrimoine devra remettre en état l’habillage du plancher.

L’ordonnance est confirmée en ce qu’elle a enjoint à la SCI H.E.D Patrimoine de remettre en son état initial le couloir de circulation du premier étage du bâtiment H, sous astreinte.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sort des dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ont été justement appréciés par le premier juge.

La société H.E.D Patrimoine, succombant en appel, est condamnée aux dépens avec faculté de recouvrement direct au profit de la Selarl Ingold et Thomas et à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Déclare recevable la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9], [Adresse 8], [Adresse 4] et [Adresse 2], [Localité 5] tendant à voir ordonner à la société H.E.D Patrimoine la suppression des canalisations insérées dans l’épaisseur du couloir de circulation du 1er étage du bâtiment H,

Confirme l’ordonnance critiquée sauf en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes,

Statuant à nouveau,

Ordonne à la société H.E.D Patrimoine d’avoir dans les deux mois de la signification de l’arrêt à procéder à la suppression des canalisations insérées dans l’épaisseur du couloir de circulation du 1er étage du bâtiment H de l’immeuble du [Adresse 9], [Adresse 8], [Adresse 4] et [Adresse 2], [Localité 6], partie commune,

Dit qu’à défaut d’exécution dans le délai précité la société H.E.D Patrimoine sera tenue au paiement d’une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant un délai de quatre mois, à l’issue duquel il pourra être statué sur une nouvelle astreinte,

Condamne la société H.E.D Patrimoine aux dépens avec faculté de recouvrement direct au profit de la Selarl Ingold et Thomas conformément à l’article 699 du code de procédure civile et à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9], [Adresse 8], [Adresse 4] et [Adresse 2], [Localité 5] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du même code.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT