Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 7, 14 décembre 2023, n° 20/10802

CA Aix-en-Provence
Infirmation 14 décembre 2023

Arguments

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Accepté
Exécution d'un protocole d'accord
La cour a constaté que la SCI STEPIXA s'est acquittée de l'arriéré de charges de copropriété, rendant ainsi la demande de paiement de charges antérieures infondée.
Rejeté
Mauvaise foi du syndicat des copropriétaires
La cour a jugé que la SCI STEPIXA n'a pas justifié de faute de la part du syndicat des copropriétaires, rejetant ainsi la demande de dommages et intérêts.
Rejeté
Frais de recouvrement injustifiés
La cour a estimé que les frais de recouvrement étaient justifiés par la nécessité d'obtenir le paiement des charges dues, rejetant la demande de remboursement.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 7, 14 déc. 2023, n° 20/10802
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	20/10802
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Olivier FERRIClaude LAUGA
Cabinet(s) :	SELARL LAUGA & ASSOCIES
Parties :	S.C.I. STEPIXA c/ S.D.C. ALLIA GARDEN, son syndic en exercice la SAS FONCIA AD IMMOBILIER

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 14 DÉCEMBRE 2023

N°2023/409

Rôle N° RG 20/10802 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGPQU

S.C.I. STEPIXA

S.D.C. ALLIA GARDEN GARDEN»

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Olivier FERRI

M^e Claude LAUGA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRASSE en date du 14 Septembre 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 20/00538.

APPELANTE

S.C.I. STEPIXA, demeurant[Adresse 4]h – [Localité 6] / FRANCE

représentée par M^e Olivier FERRI, avocat au barreau de TOULON substitué par M^e Eric GOIRAND, avocat au barreau de TOULON

INTIMEE

S.D.C. ALLIA GARDEN Représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA AD IMMOBILIER[Adresse 3]e [Localité 1], demeurant[Adresse 5]e – [Localité 2]

représentée par M^e Claude LAUGA de la SELARL LAUGA & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Octobre 2023 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur,

et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- rapporteur,

chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Décembre 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Décembre 2023.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI STEPIXA est copropriétaire au sein de l’immeuble Allia Garden à [Localité 2].

Par acte d’huissier du 24 janvier 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Allia Garden a fait assigner la SCI STEPIXA en paiement de charges de copropriété et de dommages et intérêts.

Par jugement réputé contradictoire du 14 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Grasse a :

— condamné la SCI STEPIXA à verser au syndicat des copropriétaires Allia Garden les sommes suivantes :

*13.450,67 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 02 janvier 2019,

*722,52 euros au titre des frais nécessaires visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

*228,40 euros de frais d’huissier,

avec intérêts de droit à compter de la sommation de payer du 18 mai 2019,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— rejeté toute autre ou plus ample demande,

— condamné la SCI STEPIXA à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1213 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI STEPIXA aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire à hauteur de la moitié des sommes allouées au syndicat des copropriétaires 'les Orangers'.

Par déclaration du 08 novembre 2020, la SCI STEPIXA a relevé appel des chefs de cette décision qui la condamnent au versement de diverses sommes et aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Allia Garden a constitué avocat.

Par dernières conclusions notifiées le 27 juillet 2023 par RPVA auxquelles il convient de se reporter, la SCI STEPIXA demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré qui la condamne au versement de diverses sommes et aux dépens,

*statuant à nouveau

— de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Allia Garden de ses demandes,

— de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Allia Garden à lui payer la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts ;

— de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Allia Garden à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de le condamner aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Olivier FERRI, Avocat,

— de dire et juger qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, l’exécution forcée pourra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par l’Huissier chargé de l’exécution forcée en application de l’article 10 du décret du 08 Mars 2001 (portant modification du décret du 12 Décembre 1996 n°96-1080 sur le tarif des huissiers) sera supporté par tout succombant, en sus des frais irrépétibles et des dépens.

Elle expose être propriétaire des lots 3 à 18. Elle note que les lots 3 à 17 sont des places de parking et que le lot 18 est un bâtiment à usage d’hôtel élevé sur trois niveaux.

Elle conteste l’imputation de la somme de 2765,80 euros au titre des charges spéciales des lots 13 à 18. Elle souligne que l’hôtel est clôturé et bénéficie de ses propres services d’entretien et de jardinage, qui ne dépendent pas de la copropriété.

Elle fait état d’un protocole d’accord rédigé par le syndic le 18 février 2020 et qu’elle a signé. Elle déclare que ce protocole stipulait que la somme de 2765,80 euros relevait d’une erreur manifeste, que la SCI STEPIXA reconnaissait être redevable de la somme de 11.705, 59 euros payable en trois échéances et que le syndicat des copropriétaires devait suspendre la procédure de recouvrement.

Elle fait état de l’exécution de ce protocole d’accord.

Elle estime de mauvaise foi le syndicat de copropriétaires qui se retranche derrière un exemplaire non signé du protocole alors qu’il en est l’auteur, qu’elle a ratifié l’accord et l’a exécuté.

Elle indique que les relevés et documents produits par le syndicat des copropriétaires sont incompréhensibles et illisibles.

Elle soutient qu’elle était parfaitement légitime à ne pas vouloir payer les charges qui lui étaient réclamées, si bien que le syndicat des copropriétaires ne peut lui réclamer des frais de recouvrement.

Par dernières conclusions notifiées le 30 avril 2021 par RPVA auxquelles il convient de se référer, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Allia Garden demande à la cour :

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la SCI STEPIXIA à lui payer:

* 722,52 € au titre des frais de syndic nécessaires exposés visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

* 228,40 € au titre des frais d’huissier relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou des dépens, avec intérêts de droit à compter de la sommation de payer du 18 mai 2018,

*1213 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il ordonné l’exécution provisoire de la présente décision à hauteur de la moitié des sommes allouées au syndicat des copropriétaires ALLIA GARDEN »

*statuant à nouveau :

— de condamner la SCI STEPIXIA au paiement de la somme de 10.684,87 euros en principal au titre de l’arriéré de charges au 2 janvier 2019 ;

— de débouter la SCI STEPIXIA de l’ensemble de ses demandes ;

— de condamner la SCI STEPIXIA au paiement de la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— de condamner la SCI STEPIXIA aux entiers dépens de l’instance.

Elle souligne n’avoir pas signé le protocole d’accord allégué. Elle indique que la SCI STEPIXA n’a pas retourné en temps utile le protocole proposé. Elle déclare qu’il n’a donc pu aboutir, ce qui explique qu’elle ait poursuivi son action en recouvrement de charges. Elle ajoute que les versements de la SCI n’ont pas été effectués dans les délais du protocole.

Elle fait état d’un arriéré de charges de copropriété.

Elle souligne que l’erreur d’imputation évoquée par son contradicteur a été réparée.

Elle sollicite des frais de recouvrement.

Elle conteste tout comportement fautif et note qu’il a fallu une procédure judiciaire pour que la SCI STEPIXA respecte ses obligations.

MOTIVATION

Le jugement déféré condamne la SCI STEPIXA à des arriérés de charges arrêtée au 02 janvier 2019 à hauteur de 14.401, 59 euros, alors qu’il note dans le corps de sa décision que cette somme correspond, selon le syndicat des copropriétaires, à un arriéré arrêté au 02 janvier 2020, l’acte introductif d’instance datant par ailleurs du 24 janvier 2020.

Par ailleurs, il ressort de la pièce 8 produite par le syndicat des copropriétaires que cette somme de 14.401,59 euros correspond bien à un arriéré arrêté au premier janvier 2020, provision sur charges du premier janvier 2020 inclus, comprenant des frais de recouvrement.

Par aillleurs, par une erreur de plume, le syndicat des copropriétaires, dans le dispositif de ses conclusions, sollicite la condamnation de la SCI STEPIXIA alors qu’il s’agit de la SCI STEPIXA.

L’article 2044 du code civil dispose que la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit.

L’article 2052 du même code énonce que la transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet.

Le protocole transactionnel dont se prévaut la SCI STEPIXA, qu’elle a signé le 18 février 2020, mentionne que cette dernière s’engage verser la somme de 11.705, 59 euros par le biais de trois mensualités de 3901,86 euros aux dates suivantes : le 14 février 2020, le 14 mars 2020 et le 14 avril 2020.

Or, la propre pièce qu’elle produit (6) démontre qu’elle n’a pas respecté cet échéancier puisqu’une première somme de 3901, 86 euros a été payée par virement du 20 février 2020 et que la somme de 7803,72 euros a été payée par virement le 19 mai 2020.

Dès lors, la SCI STEPIXA ne peut reprocher au syndicat des copropriétaires d’avoir estimé que le protocole n’était plus d’actualité.

Sur les sommes dues par la SCI STEPIXA

La SCI STEPIXA a reconnu devoir la somme de 11.705, 59 euros qui correspondait à l’arriéré de charges, provision sur charges de 916, 13 euros du premier janvier 2020 inclus, frais de recouvrement inclus (à savoir une mise en demeure du 07 novembre 2017 pour un montant de 36 euros, une mise en demeure du 02 février 2018 pour un montant de 45 euros, une relance du 22 février 2018 pour un montant de 32 euros, des frais d’huissier pour des montants de 194 et 228, 40 euros -les 23 avril 2018 et 18 juin 2018, des frais de constitution d’avocat de 398, 70 euros du 14 juin 2019, des frais de suivi pour une procédure de recouvrement du 14 octobre 2019 d’un montant de 97 euros et des frais pour le suivi devant le tribunal de 69,80 euros).

Il n’est pas contesté que la somme de 2765,80 euros ne devait pas lui être imputée.

La SCI STEPIXA justifie avoir réglé la somme totale de 11.705,58 euros par le biais de deux virements, le premier le 20 février 2020 d’un montant de 3901,86 et le second de 19 mai 2020 d’un montant de 7802, 72 euros, si bien qu’elle s’est acquittée à cette date de l’arriéré des charges arrêté au premier janvier 2020 (provisions sur charges du premier janvier 2020 inclus) et des frais de recouvrement y afférent.

Le jugement déféré sera infirmé sur ces points.

C’est à tort que le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SCI STEPIXA au versement de la somme de 10.684, 87 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au 02 janvier 2019 tant parce que cette somme n’était pas celle qui était due à cette date du 02 janvier 2019 (il s’agissait du 02 janvier 2020) que parce la SCI STEPIXA a réglé les sommes dues.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SCI STEPIXA

La SCI STEPIXA a reconnu qu’elle était redevable d’arriéré de charges de copropriété et le syndicat des copropriétaires a reconnu que la somme litigieuse de 2765, 80 euros n’était pas imputable à la SCI STEPIXA. Cette dernière n’a pas respecté l’échéancier du protocole d’accord. Elle ne justifie d’aucune faute commise par le syndicat des copropriétaires et sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le syndicat des copropriétaires est essentiellement succombant. Toutefois, il a dû poursuivre son action en justice pour obtenir le paiement par la SCI STEPIXA de ses charges de copropriété.

En conséquence, il convient de faire masse des dépens de première instance et d’appel et de les partager par moitié entre les parties.

Pour des raisons tirées de l’équité, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement déféré qui a condamné la SCI STEPIXA aux dépens et au versement de la somme de 1213 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera infirmé.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe

INFIRME le jugement déféré,

STATUANT A NOUVEAU,

CONSTATE que la SCI STEPIXA s’est acquittée de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 02 janvier 2020, provision sur charges du premier janvier 2020 inclus, avec les frais de recouvrement y afférent, pour un montant de 11.705, 58 euros, dès le 20 mai 2020,

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Allia Garen, situé [Adresse 5] à [Localité 2] tendant à voir condamner la SCI STEPIXA à lui verser la somme de 10.684, 87 euros en principal au titre de l’arriéré de charges au 02 janvier 2019,

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par la SCI STEPIXA,

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

FAIT masse des dépens de première instance et d’appel et les partage par moitié entre les parties

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,