Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 9

ARRÊT DU 17 DECEMBRE 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/20083 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKOOE

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 13 Novembre 2024 – Juge commissaire de [Localité 7] – RG n° 2024J00018

APPELANTE

S.A.R.L. HOTEL LE RESTAURANT LE BARON

[Adresse 3]

[Localité 4]

Immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 503 525 289

Représentée par M^e Thierry BENKIMOUN de la SELASU BENKIMOUN AVOCAT CONSEIL, avocat au barreau de MEAUX, toque : 38

INTIMÉS

M. [W] [S]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Sonia MAKOUF, avocate au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC93

S.A.R.L. MJL représentée par Me [Y] [G] en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL HOTEL RESTAURANT LE BARON

[Adresse 8]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 950 961 177

Représentée par M^e Thierry SERRA de la SELARL SERRA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0280

PARTIE INTERVENANTE :

S.A.R.L. MJL représentée par Me [Y] [G] en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL HOTEL RESTAURANT LE BARON

[Adresse 9]

[Localité 4]

Immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 950 961 177

Représentée par M^e Thierry SERRA de la SELARL SERRA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0280

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 Novembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Raoul CARBONARO, Président de chambre

Alexandra PELIER-TETREAU, Conseillère

Caroline TABOUROT, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Yvonne TRINCA

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Raoul CARBONARO, président, et par Yvonne TRINCA, greffier présent lors de la mise à disposition.

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous signature privée du 13 juin 2017, Mme [J] [S] a conclu avec la SARL Hôtel Restaurant Le Baron un contrat de bail portant sur un local commercial situé [Adresse 2] affecté à usage d’hôtel-restaurant.

M. [W] [S] est venu aux droits de Mme [J] [S], décédée.

Le bail a été consenti pour neuf années, pour un loyer mensuel en principal initial fixé à 700 euros hors taxes et hors charges, outre 12,50 euros à titre de provision sur charges.

Le contrat conclu entre la société Hôtel Restaurant Le Baron et son bailleur comprenait une clause « Dépôt de garantie » correspondant à deux mois de loyer TTC.

Par jugement du 10 janvier 2024, le tribunal de commerce de Créteil a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société Hôtel Restaurant Le Baron et a désigné la SARL MJL en qualité de mandataire judiciaire.

Par ordonnance du 13 novembre 2024, le juge-commissaire a admis définitivement, à titre chirographaire, la créance de M. [S] au passif de la société Hôtel Restaurant Le Baron, pour la somme de 25 822,99 euros.

Par déclaration du 26 novembre 2024, la débitrice a interjeté appel de cette ordonnance.

*****

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 18 février 2025, la SARL Hôtel Restaurant Le Baron demande à la cour, au visa des articles R. 624-1 et suivants du code de commerce, de :

— Déclarer l’appel recevable et bien fondé ;

— Infirmer1'ordormance rendue le 13 novembre 2024 par le juge-commissaire du redressement judiciaire de la société Hôtel Restaurant Le Baron en ce qu’il a admis définitivement, à titre chirographaire, la créance de M. [W] [S] au passif de la SARL Hôtel Restaurant Le Baron et ce, pour la somme de 25 822,99 euros ;

Et statuant à nouveau,

— Dire et juger que la créance de M. [S] à 1'égard de la société Hôtel Restaurant Le Baron s’élève à la somme d e5 827,40 euros ;

— Dire et juger que la société Hôtel Restaurant Le Baron détient une créance à l’égard de M. [S] d’un montant de 1400 euros ;

— Ordonner la compensation judiciaire entre les créances respectives de M. [S] et de la société Hôtel Restaurant Le Baron ;

— Dire que la société Hôtel Restaurant Le Baron reste redevable de la somme de 4 427,40 euros à1'égard de M. [S] ;

— Condamner M. [S] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de 1'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— Prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

*****

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 5 novembre 2025, M. [W] [S] demande à la cour, au visa des articles R. 624-4 du code de commerce et de l’article 1348 du code civil, de :

— Déclarer mal fondé l’appel interjeté par la SARL Hôtel Restaurant Le Baron à l’égard de l’ordonnance ;

En conséquence :

— Confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a admis définitivement la créance de M. [W] [S], à titre chirographaire, au passif de la société Hôtel Restaurant Le Baron à hauteur de 25 822,99 euros ;

Y ajoutant :

— Rejeter la demande de la société Hôtel Restaurant Le Baron tenant à la compensation d’une prétendue créance à hauteur de 4 427,40 euros ;

— Rejeter la demande de condamnation de M. [W] [S] au paiement de la somme de 2 500 euros et des entiers dépens à l’égard de la société Hôtel Restaurant Le Baron ;

— Condamner la société Hôtel Restaurant Le Baron au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens au bénéfice de M. [W] [S].

La SELARL MJL, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Hôtel Restaurant Le Baron, a déclaré par conclusions notifiées par voie électronique le 2 mai 2025, s’en rapporter à justice sur le mérite de l’appel et statuer ce que de droit sur les dépens.

*****

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été prononcée le 12 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compensation du dépôt de garantie avec la créance déclarée

Moyens des parties :

La SARL Hôtel Restaurant Le Baron conteste le quantum de la créance de M. [S], en ce qu’elle omet de prendre en compte l’abandon partiel de créance consenti par le bailleur à hauteur de 14 929 euros correspondant aux loyers de la période de juillet 2021 à décembre 2022 durant laquelle un dégât des eaux avait rendu l’hôtel inexploitable, et en ce qu’elle omet de déduire le dépôt de garantie de 1 400 euros euros non restitué en fin de bail. Elle conclut que la créance de l’intimé est de 4 427,40 euros.

M. [S], poursuivant la confirmation de l’ordonnance, réplique qu’il a effectivement consenti une remise sur le prix de vente à hauteur de 14 929 euros dans le cadre de la vente du fonds de commerce, mais que cette remise était conditionnée à la vente et ne s’assimile pas à un abandon de créance, ajoutant que l’appelante ne démontre pas que le dégât des eaux survenu ait entravé l’usage des locaux ; qu’il a en outre été contraint d’engager des frais à hauteur de 12 661 euros au motif que le gérant de la société, lors de son départ des lieux, a détruit les travaux effectués à l’aide des fonds versés par l’assurance de la copropriété. Il conclut que sa créance doit être admise pour la somme de 25 822,99 euros.

Réponse de la cour :

L’article R. 624-4 du code de commerce dispose que Lorsque la compétence du juge-commissaire est contestée ou que ce juge soulève d’office son incompétence ou encore en présence d’une contestation sérieuse, le greffier convoque par lettre recommandée avec demande d’avis de réception le débiteur, le créancier, le mandataire judiciaire et l’administrateur, lorsqu’il en a été désigné. La convocation du créancier reproduit les dispositions du deuxième alinéa de l’article L. 624-1 et du troisième alinéa de l’article R. 624-3.

Ces dispositions sont applicables lorsque le juge-commissaire est appelé à statuer sur une contestation de créance. Toutefois, il n’y a pas lieu à convocation du créancier lorsque celui-ci n’a pas contesté la proposition du mandataire judiciaire dans le délai prévu à l’article L. 622-27.

Les décisions statuant sur la compétence, sur l’existence d’une contestation sérieuse ou sur la contestation d’une créance sont notifiées au débiteur et au créancier ou à son mandataire par le greffier, dans les huit jours.

Ces notifications précisent le montant pour lequel la créance est admise ainsi que les sûretés et privilèges dont elle est assortie et reproduisent les dispositions des articles L. 622-27 et L. 624-3.

Le mandataire judiciaire et l’administrateur, lorsqu’il en a été désigné, sont avisés contre récépissé des décisions rendues.

En l’espèce, il n’est pas utilement contesté que la société Hôtel Restaurant Le Baron avait un arriéré locatif depuis plusieurs années, notamment en raison de la suspension du paiement des loyers retenus à cause d’un dégât des eaux dont elle avait été victime et qui l’aurait, selon elle, empêché de jouir des lieux.

Il est également constant qu’en juillet 2023, les gérants de la société Hôtel Restaurant Le Baron se sont portés acquéreurs des locaux alors loués via une SCI familiale. Toutefois, alors que les prêts avaient été consentis et que les conditions suspensives étaient remplies, la vente n’a pas abouti.

En raison des difficultés financières qu’elle a rencontrées, la société Hôtel Restaurant Le Baron a mis en vente son fonds de commerce, étant relevé qu’aucun exploitant ne s’est porté acquéreur. Cependant, dans le cadre du processus de vente dudit fonds et afin de faciliter l’obtention d’un prêt bancaire, M. [S] a consenti à l’acquéreur pressenti une remise sur le prix de vente à hauteur de 14 929 euros.

Toutefois, la société Hôtel Restaurant Le Baron ne produit aucun élément probant, ni en première instance ni à hauteur d’appel, démontrant que le dégât des eaux survenu aurait entravé l’exploitation de l’hôtel ou l’usage des locaux.

Il est observé en tout état de cause qu’aucun document écrit émanant du bailleur ne fait mention d’un accord relatif à une suspension ou une interruption des paiements de loyer, le décompte locatif versé par l’appelante et établi par la société A2B Immobilier, en sa qualité de gérant locatif, se bornant à mentionner une ligne intitulée 'annulation dette locative jusqu’au 31/12/22" sans justificatif de remise autre que la renonciation conditionnée à la vente du fonds de commerce. Force est en effet de constater que l’abandon de créance par le bailleur a été exprimé dans la promesse de cession du fonds au profit de la SCI Moué, contrat qui finalement n’a jamais été signé par les parties à cet acte.

En outre, il n’est pas utilement contesté que la société Hôtel Restaurant Le Baron n’a pas souscrit d’assurance, alors même que cette obligation était expressément prévue à l’article 15 du bail commercial, ce qui lui aurait permis d’obtenir la prise en charge par l’assurance des loyers dans le cadre d’une indemnisation pour perte d’exploitation.

Il est également relevé que la société Hôtel Restaurant Le Baron s’était engagée, aux termes d’une lettre du 16 janvier 2024, à régler les loyers dus en ces termes : « Soyez rassurez du paiement intégral des sommes dues au titre des loyers une fois que le point aura été fait avec vous-même ou votre mandataire ».

Pour autant, le gérant n’a pas déclaré sa dette locative au mandataire désigné, de sorte que le bailleur s’est trouvé forclos dans la déclaration de sa créance, ce qui a contraint le bailleur à saisir le juge-commissaire par requête aux fins de relevé de forclusion, lequel lui a été accordé.

Dans cette perspective, M. [S] a déclaré sa créance au mandataire judicaire, créance portée à 25 822,99 euros après due réintégration de la remise de 14 929 euros consentie sur le prix de vente.

Par ailleurs, M. [S] soutient que le gérant de la société, lors de son départ des lieux, aurait détruit les travaux effectués à l’aide des fonds versés par l’assurance de la copropriété, le plaçant dans l’obligation de réaliser des travaux de remise en état, alors que la clause 10 du contrat de bail prévoyait que tout embellissement, amélioration et installation faits par le locataire devaient rester en fin de bail la propriété du bailleur.

Toutefois, M. [S] se borne à verser un devis, non assorti d’une facture dûment acquittée, de sorte qu’il n’est pas démontré que ces sommes aient effectivement été dépensées à la réfection des locaux pour leur remise en état. En tout état de cause, ledit devis n’établit pas que les installations aient été détruites ou supprimées par l’appelante.

Enfin, il est fait état par l’appelante, non contredite par l’intimé, d’un dépôt de garantie d’un montant de 1 400 euros qui ne lui a pas été restitué, la rendant créancière de ce chef.

Aux termes de l’article 1348 du code civil, La compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. A moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

De même, il résulte des dispositions de l’article L. 622-7 du code de commerce que Le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception du paiement par compensation de créances connexes.

Il s’ensuit que la compensation entre les arriérés de loyer et le dépôt de garantie au profit du bailleur – lorsque le preneur est soumis à une procédure collective – est admise, dès lors que la créance de loyer et celle issue du dépôt de garantie sont connexes pour être issues d’un même contrat.

En l’occurrence, il existe des créances réciproques, constituées d’une part d’une dette locative, d’autre part d’un dépôt de garantie, de sorte qu’il conviendra d’opérer la compensation judiciaire entre ces deux dettes réciproques.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que la dette déclarée sur la base de l’arriéré locatif ainsi que sur les charges non réglées est fondée, à l’exception de la somme de 12 661 euros réclamée au titre des travaux de réfection prétendument exécutés après la fin du bail par le bailleur, et minorée en outre de la somme de 1 400 euros au titre du dépôt de garantie non restitué.

En conséquence, la créance de M. [S] doit être admise à hauteur de 11 761,99 euros au seul titre des arriérés de loyers, défalqués du dépôt de garantie, étant observé que la nature chirographaire de la créance du bailleur n’est pas contestée par les parties.

Aussi, convient-il d’infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a admis la créance de M. [S], à titre chirographaire, au passif de la société Hôtel Restaurant Le Baron pour la somme de 25 822,99 euros. Statuant à nouveau, la cour l’admettra à concurrence de la somme de 11 761,99 euros.

Sur les frais du procès

Les dépens seront passés en frais privilégiés de procédure collective.

Il convient enfin de rejeter les demandes des parties formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de dire que chaque partie conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens engagés dans le cadre de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance en ses dispositions frappées d’appel ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Admet la créance de M. [W] [S] à titre chirographaire à hauteur de 11 761,99 euros au passif de la liquidation de la SARL Hôtel Restaurant Le Baron ;

Dit que les dépens seront passés en frais privilégiés de procédure collective ;

Rejette les demandes formées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT