Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 25 JUIN 2025

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/21557 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEZVW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Octobre 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 28] – RG n° 17 / 04781

APPELANTE

E.U.R.L. [U]

SARLà associé unique immatriculée au RCS de [Localité 27] sous le numéro de 527 700 751

[Adresse 11]

[Localité 20]

Représentée par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Ayant pour avocat plaidant : M^e Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0074

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 24] représenté par son syndic, la société CABINET PARISIEN D’ADMINISTRATION DE BIENS – C.P.A.B. , SARL immatriculée au RCS de [Localité 28] sous le numéro 334 182 086

C/O CABINET PARISIEN D’ADMINISTRATION DE BIENS 'C.P.A.B.'

[Adresse 2]

[Localité 19]

Représenté par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Ayant pour avocat plaidant : M^e Audrey CHELLY SZULMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1406

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

L’ensemble immobilier situé à [Localité 29] [Adresse 1], [Adresse 17], 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 26, 28 et 30 [Adresse 21], 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48 et 49 Grande Galerie des Panoramas, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 6 bis, 7, 8, 9,-10,11,12,13,14,15,16,16 bis, 17,18, 20, 22, 24, 26, 30 et 32 [Adresse 22], 4, 9, 11, 13, 15,17 bis, 18, 18 bis, 19,-19 bis et 20 Galerie des Variétés, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23,24, 26 et 28 [Adresse 23], constitué de 17 immeubles, est régi par le statut juridique de la copropriété des immeubles bâtis.

La destination de l’immeuble est mixte d’habitation et de commerce.

L’EURL [U] est propriétaire des lots n° 192, 193, 194 et 196 ainsi désignés aux termes du règlement de copropriété :

«Lot n°192 :

Dans l’immeuble [Adresse 5]

Au rez-de-chaussée : une boutique’ portant le n°20 de la Galerie Feydeau et le n°[Adresse 15] [Adresse 30], à l’angle de la [Adresse 22].

Lot n°193 :

Dans l’immeuble [Adresse 5]

Au rez-de-chaussée : une boutique portant les n°22 et 24 de la Galerie Feydeau et les n°41 à [Adresse 16].

Lot n°194 :

Dans l’immeuble [Adresse 5]

Au rez-de-chaussée : une boutique portant les n°41 à 43 du [Adresse 30].

Lot n°196 :

Dans l’immeuble [Adresse 6]

Une cave située au sous-sol avec accès soit par le lot 192 soit par le lot 193 sur lesquels elle profitera d’un droit de passage.»

Par exploit du 17 mars 2017, la société [U] a fait assigner «le syndicat des copropriétaires situé [Adresse 14]» à l’effet de voir notamment annuler les résolutions n° 17, 21 et 22 de l’assemblée générale du 12 décembre 2016.

En cours d’instance, le «syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 26]» est intervenu volontairement à l’instance.

Par jugement du 26 octobre 2021, rectifié par jugement du 8 février 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

— déclaré recevable l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 26], anciennement représenté par son administrateur provisoire, Maître [H] [M], administrateur judiciaire, et nouvellement représenté par le Cabinet Parisien d’administration de biens (CPAB) ayant son siège social [Adresse 3],

— jugé l’exploit délivré le 17 mars 2017 par la société [U] à l’encontre du «syndicat des copropriétaires sis [Adresse 14]» irrégulier,

— déclaré irrecevable les demandes de la société [U] formulées à l’encontre du syndicat des copropriétaires sis [Adresse 14],

— rejeté toutes autres demandes,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire,

— condamné la société [U] aux dépens dont distraction au profit de l’avocat constitué,

— condamné la société [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 26] la somme de 2 500 par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société [U] a relevé appel de cette décision par trois déclarations remises au greffe les 7 décembre 2021, enregistrée sous le n° RG 21/21557, 22 février 2022, enregistrée sous le n° RG 22/04667 et 4 mars 2022, enregistrée sous le n° RG 22/04902.

Par deux ordonnances du 16 novembre 2022, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des procédures inscrites au rôle sous les numéros 21/21557, 22/04667 et 22/04902.

La procédure devant la cour a été clôturée le 5 février 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 4 mars 2022 par lesquelles la société [U], appelante, invite la cour, au visa des articles 32 et 122 du code de procédure civile et 8, 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— la recevoir en son action et la déclarer bien fondée,

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement,

Statuant à nouveau :

— dire irrecevable la demande d’irrecevabilité formée par le syndicat des copropriétaires désigné «[Adresse 33]»,

— annuler les résolutions n°17, 21 et 22 adoptées lors de l’assemblée générale qui s’est tenue le 12 décembre 2016,

— condamner le syndicat des copropriétaires «[Adresse 34]», représenté par son syndic, la SARL CPAB, à lui payer la somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— la dispenser de toute participation aux frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble «[Adresse 34]» représenté par son syndic, la SARL CPAB aux entiers dépens de l’instance ;

Vu les conclusions notifiées le 3 juin 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 25] à [Localité 18], intimé, invite la cour, au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— rejeter les appels formés au nom de la Société [U] à l’encontre des jugements des 26 octobre 2021 et 8 février 2022,

— confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Paris le 7 décembre 2021 et le jugement rectificatif du 4 mars 2022 en l’ensemble de leurs dispositions

— le juger recevable en l’ensemble de ses demandes,

— juger l’exploit introductif délivré le 17 mars 2017 par la société [U] à l’encontre du «syndicat des copropriétaires sis [Adresse 14]» irrégulier,

— juger irrecevable la société [U] en ses demandes contre lui

Subsidiairement,

— débouter la société [U] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause,

— condamner la société [U] à lui payer la somme de 4.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société [U] aux entiers dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande de jonction

La jonction de la procédure enregistrée sous le n° 22/4902 à la présente procédure a déjà été ordonnée par le conseiller de la mise en état. La demande de la société [U] est donc sans objet.

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 25]

La société [U] allègue que l’intervention volontaire en première instance du syndicat sous la dénomination «syndicat des copropriétaires [Adresse 33]» est irrecevable en ce que la mention générale «Panorama Vivienne» (adoptée dans ses deuxièmes conclusions) ou «[Adresse 30]» ne peut valablement désigner un immeuble et que la situation de celui-ci doit être déterminée par une adresse précise dont dépend la compétence territoriale de la juridiction.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la constitution d’un syndicat des copropriétaires s’opère de plein droit et qu’il ne résulte d’aucune disposition légale que sa dénomination devrait comporter son adresse. Il précise que sa dénomination figure sur les procès-verbaux des assemblées générales et les appels de charges et que son siège est fixé au [Adresse 9], conformément à l’article 25 du règlement de copropriété.

Sur ce,

Aucune des parties ne produit les conclusions d’intervention volontaire du syndicat, de sorte que la société [U] ne démontre pas ses allégations. Le jugement doit être confirmé sur ce point.

Sur la régularité de l’assignation du 17 mars 2017

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’assemblée générale dont certaines résolutions sont contestées par la société [U] a réuni le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 25] et non pas le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] et qu’ainsi l’assignation n’a pas été délivrée au bon syndicat des copropriétaires.

Il expose que la référence dans l’assignation à l’immeuble du [Adresse 12] constitue une erreur manifeste puisque ce seul immeuble, s’il est physiquement intégré au syndicat des copropriétaires, n’en constitue qu’une infime partie et n’est pas constitué en syndicat des copropriétaires. Il soutient que la désignation du «syndicat des copropriétaires du [Adresse 12]» ne correspond à aucune désignation juridique valable et que cette assignation était donc irrégulière et, signifiée à une autre entité que le syndicat des copropriétaires, n’a eu aucun effet interruptif de prescription, rendant inopérante la régularisation intervenue par conclusions du 5 octobre 2017.

Pour soutenir que le tribunal a statué ultra-extra petita, la société [U] fait valoir en premier lieu que le tribunal a d’abord prononcé l’irrégularité de l’assignation alors même que seule l’irrecevabilité des demandes à l’encontre du syndicat du [Adresse 12] ou «[Adresse 25]» était requise.

Elle fait valoir en second lieu que le tribunal a prononcé l’irrégularité de l’assignation alors que la demande expresse formulée par le syndicat «Les Panoramas-Vivienne» concernait ce syndicat lui-même, de sorte que cette demande n’avait aucun sens puisque l’assignation a été délivrée au syndicat du [Adresse 12], sauf à considérer que ces deux syndicats sont les mêmes.

Elle allègue par ailleurs que, en vertu de la règle selon laquelle nul ne plaide par procureur, le syndicat des Panoramas-Vivienne ne pouvait soulever l’irrecevabilité de son action contre le syndicat du [Adresse 12].

Enfin, elle soutient que l’ensemble immobilier est désigné sous de multiples appellations et à de multiples adresses au gré des différents actes notariés pris pour la copropriété, et que la désignation «syndicat des copropriétaires [Adresse 12]» apparaît dans le modificatif de règlement de copropriété du 4 février 2008 ; qu’une inexactitude matérielle dans la dénomination est sans portée véritable d’autant qu’il n’existe en l’espèce aucun autre syndicat de copropriétaire ; que l’intervention volontaire du syndicat Panoramas-Vivienne a en tout état de cause régularisé la procédure si cela était nécessaire.

Sur ce,

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

L’article 73 du code de procédure civile dispose que constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

Le syndicat des copropriétaires fonde sa demande d’irrecevabilité de l’action de la société [U] sur la forclusion prévue par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, qu’il estime acquise à la date à laquelle cette dernière a pris des conclusions régularisant ses demandes contre le syndicat des copropriétaires Panoramas-Vivienne, le 5 octobre 2017.

C’est donc à tort que la société [U] tire argument de la règle selon laquelle nul ne plaide par procureur pour soulever l’irrecevabilité de la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat, celle-ci visant non pas l’action dirigée contre le «syndicat des copropriétaires du [Adresse 12]» mais celle dirigée contre le syndicat Panoramas-Vivienne.

Le moyen développé par le syndicat des copropriétaires au soutien de sa fin de non-recevoir (fondée sur les articles 122 du code de procédure civile et 42 de la loi du 10 juillet 1945) est celui de l’irrégularité de l’assignation (nécessairement régie par les articles 73 et 112 et suivants du code de procédure civile, s’agissant d’une exception de nullité).

Il est constant que l’assignation au fond du 17 mars 2017 délivrée à la requête de la société [U] a été adressée au «Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 13], représenté par son syndic, la société Deberne».

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas avoir pour syndic la société Deberne.

Si l’article 25 du règlement de copropriété stipule que «Le syndicat a pour dénomination « Syndicat des propriétaires du groupe d’immeubles du [Adresse 31] » [']. Son siège est dans l’immeuble [Adresse 10] (loge du concierge)», il ressort des pièces versées aux débats que les différents actes notariés usent de diverses dénominations pour qualifier le syndicat des copropriétaires de cet ensemble immobilier de 17 immeubles, et notamment plusieurs adresses : apparaissent ainsi, outre l’adresse complète des 17 bâtiments, le [Adresse 7] ou encore le [Adresse 4].

Le [Adresse 12] apparaît sur un modificatif de l’état descriptif de division mais le syndicat des copropriétaires souligne à juste titre que ce dernier a fait l’objet d’une attestation rectificative pour corriger l’adresse, corrigée en [Adresse 8].

Par ailleurs, si les procès-verbaux d’assemblée générale mentionnent la dénomination «Immeuble Panoramas-Vivienne», ils précisent également qu’il est situé [Adresse 30].

En outre, de l’aveu du syndicat des copropriétaires lui-même, le [Adresse 12] ne correspond à aucune entité juridique distincte du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier. Aucune des parties ne prétend que certaines parties de la copropriété, notamment le [Adresse 12], seraient constituées en syndicats secondaires, lesquels sont dotés de la personnalité civile.

Ainsi, dès lors qu’aucune autre personne morale n’existe au sein de la copropriété, le syndicat des copropriétaires est mal fondé à soutenir que la société [U] a assigné la mauvaise personne morale.

Aucune irrégularité de fond n’est donc démontrée.

Selon l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

L’article 54 du code de procédure civile dispose que la demande initiale est formée par assignation ou par requête remise ou adressée au greffe de la juridiction. La requête peut être formée conjointement par les parties. A peine de nullité, la demande initiale mentionne ['] pour les personnes morales, leur forme, leur dénomination, leur siège social et l’organe qui les représente légalement ['].

S’il peut être considéré que l’adresse du [Adresse 12] était erronée, le siège du syndicat étant, d’après le règlement de copropriété et malgré la diversité des adresses relevées dans les documents, au [Adresse 8], force est de constater que le syndicat des copropriétaires n’invoque ni ne démontre aucun grief.

L’assignation a en tout état de cause été délivrée au syndic, la société Deberne, et l’absence de grief se déduit en outre de l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires, qui a donc été en mesure de faire valoir sa défense et ses intérêts.

Il n’y a donc pas lieu de déclarer nulle l’assignation délivrée le 17 mars 2017 à la requête de la société [U].

Par conséquent, la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité pour forclusion de l’action de la société [U] doit être rejetée.

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a jugé l’assignation irrégulière et a déclaré irrecevables les demandes de la société [U] à l’encontre du syndicat des copropriétaires situé [Adresse 12].

Sur les demandes au fond

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 17 de l’assemblée générale du 12 décembre 2016

L’assemblée générale du 12 décembre 2016 a adopté la résolution n° 17 suivante à la majorité de deux tiers des voix en application de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 :

«17 ' Installation restaurant au sein du passage

Compte tenu des déboires quant à la gestion et l’entretien des poubelles au sein du passage, l’assemblée décide de refuser toute nouvelle installation de restaurant au sein de la copropriété.

Cette résolution est adoptée à la majorité art.26.

Liste des opposants : [U] (390)»

La société [U] soutient que l’exploitation d’un commerce de restauration dans une boutique n’est pas prohibée par le règlement de copropriété et que le syndicat des copropriétaires ne pouvait, à quelque majorité que ce soit, interdire expressément toute nouvelle installation de restaurant au sein de la copropriété alors que le règlement l’autorise, en application de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires allègue que cette résolution n’a aucun effet juridique et ne constitue qu’un simple v’u reflétant l’agacement des copropriétaires face aux nuisances provoquées par certaines activités commerciales ; il fait valoir que le règlement de copropriété n’a pas été modifié.

Sur ce,

L’article 26 alinéa 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.»

Une résolution d’assemblée générale peut faire l’objet d’une contestation dès lors qu’elles revêtent le caractère d’une véritable décision et non d’un simple v’u ou d’une mesure préparatoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires est mal fondé à soutenir que cette résolution ne constituerait qu’un simple v’u insusceptible de recours alors que celle-ci, qui a fait l’objet d’un vote, compte les termes «décide de refuser».

Il n’est pas contesté par le syndicat des copropriétaires que le règlement de copropriété ne comporte aucune prohibition de l’exploitation de restaurant dans les locaux à usage commercial, notamment ceux dénommés «boutique», de la copropriété.

Dès lors, la résolution n° 17 emporte modification des modalités de jouissance de certains lots, parties privatives, et ne pouvait donc être votée qu’à l’unanimité.

Elle doit par conséquent être annulée.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 21 de l’assemblée générale du 12 décembre 2016

L’assemblée générale du 12 décembre 2016 a adopté la résolution n° 21 suivante à la majorité absolue de tous les membres en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 :

«21 ' Suppression du droit de terrasse

L’assemblée décide de supprimer le droit de terrasse à compter de 22h30 sous 2 mois à compter de la tenue de l’AG.

Cette résolution est adoptée à la majorité art. 25/25-1.

Liste des opposants : (') [U] (390)»

La société [U] soutient que l’assemblée générale ne peut revenir sur une décision prise antérieurement que si la première décision n’a pas déjà été exécutée et que la nouvelle décision n’est pas prise en méconnaissance de l’intérêt collectif ou ne porte pas atteinte aux droits acquis par les copropriétaires en vertu de la décision précédente. Elle ajoute qu’en application de l’article 26 de la loi, l’assemblée générale ne peut remettre en cause un droit acquis à la jouissance privative d’une partie commune ou un droit particulier.

Elle allègue qu’en 2013 l’assemblée générale avait voté une résolution matérialisant le droit à occupation des terrasses et que cette résolution avait été confirmée en 2015 par l’adoption d’une résolution révisant leur prix de location, et qu’ainsi l’occupation des terrasses était acquise aux copropriétaires de locaux destinés à une activité commerciale, sans autre limitation que l’horaire de fermeture des grilles, lesquelles, selon le règlement de copropriété, ferment à minuit.

Elle estime que l’assemblée générale a ainsi opéré une modification du règlement de copropriété à la majorité de l’article 25 en lieu et place de l’article 26.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les passages serpentant entre les 17 immeubles sont des parties communes et que les copropriétaires ne disposent d’aucun droit à occuper privativement ces passages en y installant des tables et des chaises pour y accueillir leurs clients, les droits de terrasses ayant été consentis non pas à ces derniers mais aux exploitants des différents restaurants à titre précaire. Il affirme qu’il s’agit uniquement de conférer un droit temporaire d’usage des parties communes et non pas de l’attribution d’une jouissance privative sur les parties communes. Il ajoute que cette résolution vise à se conformer au règlement des étalages et terrasses édicté par la ville de [Localité 28], lequel interdit toute nuisance sonore après 22h.

Il prétend que cette résolution comme celles des précédentes assemblées générales ont été adoptées à la majorité de l’article 25 et non de l’article 26 car il s’agit d’un droit à usage personnel et non d’un droit réel.

Enfin, il conteste l’affirmation de la société [U] selon laquelle le règlement de copropriété prévoit la fermeture des grilles à minuit, l’appelante faisant référence à un ancien règlement qui n’existe plus.

Sur ce,

L’article 24 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : «Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.»

Il ressort de l’état descriptif de division de la copropriété que les lots constitutifs de boutiques ne comportent pas de droit de jouissance des parties communes que constituent les galeries de de la copropriété.

Contrairement à ce que suggère la société [U], la résolution n° 18 de l’assemblée générale du 10 janvier 2013, bien qu’ayant fait l’objet d’un vote, a simplement acté le rappel de certains principes relatifs à l’usage des «terrasses commerciales», dans le but de limiter les nuisances et d’assurer la sécurité de l’ensemble.

Il ressort de cette résolution ainsi que de la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 14 décembre 2015 que ces emplacements, qualifiés de terrasses mais qui désignent sans conteste une zone située sur le sol (parties communes) des galeries de la copropriété au regard des boutiques ou restaurants concernés, font l’objet d’une location aux exploitants et non pas d’un droit de jouissance aux copropriétaires, en ce que :

L’assemblée générale de 2015 a augmenté le montant annuel du mètre linéaire de terrasse,

L’assemblée générale de 2013, rappelant les principes évoqués plus haut, précise : «une note d’affichage sera faite et distribuée auprès des commerçants».

C’est donc à tort que la société [U] soutient que ces résolutions ont créé des droits au profit des copropriétaires, sur lesquels le syndicat ne pouvait revenir qu’à l’unanimité.

Il doit par ailleurs être constaté que l’assemblée générale de 2013 a, par la résolution n° 14, décidé de fermer la dernière du passage à 23h30 au lieu de minuit.

Les parties versent aux débats :

Une annexe aux statuts de la SCI Panoramas-Vivienne portant règlement de copropriété non daté, établi en application de la loi du 28 juin 1938, ayant vocation à entrer en vigueur à partir du jour à l’un des actionnaires aura reçu l’attribution d’une fraction des immeubles et à défaut à partir du jour du partage général de ceux-ci ;

Un acte notarié reçu par Maître [B], publié à la Publicité Foncière le 19 août 1971 et manifestement postérieur au règlement susmentionné en ce qu’il fait état de plusieurs modifications du règlement de copropriété non reprises dans ce document, opérant le partage des lots entre les actionnaires à la suite de la liquidation de la SCI intervenue le 30 septembre 1968.

Cet acte de partage précise, en page 104, comme l’indique le syndicat, qu’il avait été constitué le 21 janvier 1938 entre la SCI des [Adresse 32] et un certain nombre de propriétaires de locaux accédant par les galeries des [Adresse 33] un syndicat destiné exclusivement à pourvoir à l’éclairage et au gardiennage de ces galeries, et en rapporte les statuts.

Ce sont ces statuts dont se prévaut donc à tort la société [U] pour prétendre que le règlement de copropriété prévoit la fermeture des grilles à minuit.

Il ne ressort d’aucune stipulation du règlement de copropriété ni des modificatifs versés aux débats que les grilles doivent être fermées à minuit.

C’est par conséquent à tort que la SCI [U] soutient que la résolution contestée emporte modification du règlement de copropriété et devait suivre les règles de vote prévues par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

La demande d’annulation de la résolution n° 21 doit par conséquent être rejetée.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 22 de l’assemblée générale du 12 décembre 2016

L’assemblée générale du 12 décembre 2016 a adopté la résolution n° 22 suivante à la majorité des voix exprimées par les membres présents ou représentés en application de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 :

«22 ' Modification des horaires de fermeture du passage

L’assemblée décide de porter la fermeture des grilles du passage de 23h à 22h30 respectant la convention d’accès signée avec la MAIRIE DE [Localité 28].

Cette résolution est adoptée à la majorité art. 24.

Liste des opposants : (') [U] (390)»

La société [U] fait valoir les mêmes moyens que ceux présentés au soutien de sa demande d’annulation de la résolution n° 21, tenant aux stipulations des horaires de fermeture des grilles dans le règlement de copropriété et aux dispositions de l’article 26 de la loi.

Le syndicat des copropriétaires allègue que la double majorité de l’article 26 ne s’applique que lorsqu’une décision porte sur les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles et ne peut s’appliquer à une résolution portant sur la fermeture des grilles extérieures de la galerie, et rappelle que le règlement de copropriété ne stipule pas d’horaire de fermeture.

Sur ce,

L’article 24 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : «Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.»

L’article 26 de la même loi, dans sa version applicable au litige, ne comporte aucune disposition relative à la fermeture des portes, non plus que son article 25, le g) de ce dernier selon lequel « les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété » ayant été introduit en 2019.

En outre, comme il a été vu, le règlement de copropriété ne mentionne pas d’horaires de fermeture des grilles.

C’est donc à bon droit que l’assemblée générale a voté cette résolution selon les règles de majorité de l’article 24 de la loi et la demande d’annulation doit être rejetée.

Sur l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

La société [U] demande à être dispensée de toute participation aux condamnations précitées et aux frais afférents à la présente procédure, par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 «le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires».

La société [U], gagnant son procès contre le syndicat, est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d’appel, incluant les dépens, l’application de l’article 700 du code de procédure civile et les honoraires de l’avocat du syndicat des copropriétaires, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer la somme supplémentaire de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel, sauf en ce qu’il a déclaré recevable l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 26], anciennement représenté par son administrateur provisoire, Maître [H] [M], administrateur judiciaire, et nouvellement représenté par le Cabinet Parisien d’administration de biens (CPAB) ayant son siège social [Adresse 3],

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Annule la résolution n° 17 de l’assemblée générale du 12 décembre 2016 ;

Dispense la société [U] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d’appel, incluant notamment les dépens, l’application de l’article 700 du code de procédure civile et les honoraires de l’avocat du syndicat des copropriétaires, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 25] à [Localité 29] aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à la société [U] la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du même code en cause de première instance et d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE