Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 28 OCTOBRE 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/13159 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIB3A

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Juin 2023 -Tribunal de proximité de Paris – RG n° 22/00641

APPELANTE

Madame [Z] [V]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par M^e Francis TAGNE, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, toque : 42

INTIMEE

La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 5]

immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 392 505 863

Dont le siège social se situe [Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Marie-cécile CHARDON-BOUQUEREL, avocat au barreau de PARIS, toque : D0442

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Roselyne GAUTIER, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre,

— Mme [Z] BODART-HERMANT , présidente à la chambre,

— Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller

Greffier, lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Roselyne GAUTIER , Présidente de chambre et par Madame Caroline GAUTIER, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant un contrat de bail du 16 octobre 2007, la SCI du [Adresse 4] a donné en location à Mme [Z] [V] un appartement sis [Adresse 7] pour une durée de 6 ans du 16 octobre 2007 au 15 octobre 2023.

M.[D] [V] s’était porté caution pour une durée de 6 ans .

Le bail a été renouvelé tacitement en 2013 pour une nouvelle durée de 6 ans.

Suivant exploit du 22 mars 2019,signifié le 4 avril 2019 , la SCI du [Adresse 4] a fait délivrer un congé pour vendre à Mme [V] pour le 15 octobre2019.

Par assignation du 27 novembre 2019 ,la SCI du [Adresse 4] a fait assigner Mme [V] et M. [V] es qualité de caution , devant le juge des contentieux de la protection de Paris pour notamment obtenir , la validation du congé pour vendre , l’expulsion de Mme [V] et, la condamnation solidaire de Mme [V] et de M.[V] au paiement du solde locatif et des indemnités d’occupation.

Par jugement du 22 juin 2023,le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] a rendu la décision suivante :

— Déclare valable le désistement de la SCI du [Adresse 6] des demandes formées contre M. [D] [V] ;

— Valide le congé pour vente délivré par la SCI du [Adresse 6] par acte d’huissier signifié le 4 avril 2019 pour le 15 octobre 2019 à minuit ;

— Constate que Mme [Z] [V] est, depuis le 15 octobre 2019 à minuit, déchue de plein droit de tout titre d’occupation sur les lieux loués consistant en un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 7] dont la SCI du [Adresse 6] est propriétaire ;

— Ordonne en conséquence à Mme [Z] [V] de quitter les lieux et de restituer les clés, au plus tard deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux délivré conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logementest prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamne Mme [Z] [V] à compter du 16 octobre 2019 et jusqu’à la libération effective des lieux au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi;

— Condamne Mme [Z] [V] à verser à la SCI du [Adresse 6] la somme de 5.600,97 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 15 mars 2023 ;

— Autorise Mme [Z] [V] à se libérer de sa dette au moyen de 24 règlements mensuels de 233 euros chacun pour les 23 premiers, le solde au dernier, les versements devant intervenir le 10 de chaque mois, et le premier dans le mois de la signification de la présente décision ;

— Dit qu’à défaut de règlement d’une seule échéance à son terme, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

— Déboute Mme [Z] [V] de ses demandes formées au titre du trouble dejouissance ;

— Déboute la SCI du [Adresse 6] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejette le surplus des demandes ;

— Condamne Mme [Z] [V] aux dépens ;

— Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 21 juillet 2023 Mme [Z] [V] a interjeté appel de cette décision.

Dans ses conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 23 juin 2025 , l’appelante demande à la cour de :

— Infirmer ou réformer le jugement du Tribunal de proximité de Paris du 22 Juin2023,

— Déclarer le congé du 22 mars 2019 non valide, pour défaut de sincérité ;

— Condamner la SCI du [Adresse 6] à payer à Madame [Z] [V] la somme de 10 000 euros en réparation des préjudices subis de par la faute contractuelle du bailleur ;

— Actualiser le montant de la dette de Madame [Z] [V] ;

— Condamner la SCI du [Adresse 6] à payer à Madame [Z] [V] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

— Condamner la SCI du [Adresse 6] aux dépens ;

— Rejeter toutes les demandes de la SCI du [Adresse 6] ;

A titre subsidiaire

— Accorder à Madame [Z] [V] des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette dont le montant sera à parfaire .

Dans ses dernières conclusions n° 4 signifiées via RPVA le 1er juillet 2025 , la SCI du [Adresse 6] demande à la cour de :

— Déclarer Mme [V] mal fondée en son appel,

— Débouter Mme [V] de l’intégralité de ses demandes

— Déclarer la SCI du [Adresse 6] recevable et bien fondée en son appel incident,

— Confirmer le jugement du 22 juin 2023 dans toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il :

* condamne Mme [Z] [V] à compter du 16 octobre 2019 et jusqu’à la libération effective des lieux au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

*condamne Mme [Z] [V] à verser à la SCI du [Adresse 6] la somme de 5.600,97 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 15 mars 2023,

* autorise Madame [V] à se libérer de sa dette au moyen de 24 règlements mensuels de 233 euros chacun pour les 23 premiers, le solde au dernier, les versements devant intervenir le 10 de chaque mois, et le premier dans le mois de la signification de la présente décision,

— Infirmer le jugement du 22 juin 2023 des chefs susmentionnés

Et statuant à nouveau,

— Condamner Madame [Z] [V] à payer à la SCI du [Adresse 6] la somme de 2.161,18 € correspondant aux loyers, indemnités d’occupation et charges impayés dus au 10 juin 2025,

— Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle

*à la somme mensuelle de 1281,54 € du 15 octobre 2019 au 30 septembre 2020 (640,77 x 2), outre 55 € de provisions sur charges

* à la somme mensuelle de 1 293,32 € à compter du 1 er octobre 2020 (646,66 x 2), outre 55 € de provisions sur charges

* à la somme mensuelle de 1 294,50 € à compter du 1 er octobre 2021 (647,25 x 2), outre 55 € de provisions sur charges

*à la somme mensuelle de 1.326,60 € à compter du 1 er octobre 2022 (663,30 x 2)

*à la somme mensuelle de 1.372,90 € à compter du 1 er octobre 2023 (686,45 x 2)

et condamner Madame [Z] [V] à payer ces sommes à compter du 15 octobre 2019 et jusqu’au 20 novembre 2023,

— Condamner Madame [Z] [V] à payer la SCI du [Adresse 6] la somme de 26.875,57 € au titre du complément de l’indemnité pour la période du 15 octobre 2019 au 20 novembre 2023,

— Condamner Madame [Z] [V] à verser à la SCI du [Adresse 6] la somme de 3.000 euros, au titre de la procédure abusive,

En tout état de cause,

— Débouter Mme [Z] [V] de l’ensemble de ses demandes

— Condamner Madame [Z] [V] à payer à la la SCI du [Adresse 6] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner Madame [Z] [V] aux entiers dépens.

MOTIFS

Sur la validité du congé pour vendre

En application des dispositions de Particle 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois.

A l 'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

Mme [Z] [V] qui ne conteste pas que le congé a été délivré dans les formes et délais légaux, met en cause la sincérité dudit congé estimant que le bailleur qui était en situation d’exception d’inexécution a souhaité se débarrasser d’elle pour ne pas à avoir à exécuter ses obligations .

Elle se prévaut par ailleurs du fait que le logement n’est toujours pas vendu .

La SCI du [Adresse 6] conteste tout défaut de sincérité du congé en faisant état des difficultés pour vendre en raison du maintien dans les lieux jusqu’au 20 novembre 2023 de la locataire . Il se prévaut notamment devant la cour d’un compromis de vente signé le 26 février 2024 après baisse du prix de vente et , qui finalement n’a pas abouti du fait d’un nouveau dégât des eaux .

Au vu des pièces produites devant la Cour, c’est par des motifs exacts et pertinents que le premier juge a validé le congé pour vendre signifié à Mme [V] le 4 avril 2019 pour le 15 octobre 2019, en relevant notamment que :

— Dans la mesure où Mme [V] n’a pas manifesté son intention d’acquérir le bien et s’est maintenue dans les lieux plus de 3 ans après l’échéance du bail , le bailleur a des motifs légitimes de ne pas faire diligence pour rechercher un acquéreur avant l’aboutissement de la procédure d’expulsion, sans que cette attitude réaliste démontre de sa part aucune fraude ni une quelconque absence de volonté de vendre ;

— En raison du maintien dans les lieux de la locataire , le bailleur a différé la recherche d’un acquéreur pour son appartement sans qu’il puisse être déduit de cette adaptation à la situation un quelconque renoncement du bailleur à son souhait de vendre son bien immobilier ;

— la locataire n’apporte en outre aucun élément de preuve au soutien de sa prétention selon laquelle le congé ne serait pas sincère .

Il convient d’y ajouter que les allègations de la locataire sont d’autant moins fondées que devant la Cour, le bailleur justifie de la signature d’un compromis de vente le 26 février 2024 moyennant un prix plus avantageux , de la signification à la locataire d’une nouvelle offre de vente avec baisse de prix le 25 mars 2024 , de l’annulation de ce compromis de vente du fait d’un dégat des eaux survenu le 14 mai 2024.

Il convient donc de confirmer le jugement qui a validé le congé, avec toutes conséquences de droit.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien.

Il revient au juge en vertu de son pouvoir souverain d’appréciation de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation mensuelle , dont la nature à la fois indemnitaire et compensatoire permet une évaluation conformément au principe de réparation intégrale du préjudice.

L’indemnité d’occupation dont le montant est prévu par le contrat de location a la nature d’une clause pénale pouvant être réduite par le juge comme étant manifestement excessive.

En l’espèce la SCI du [Adresse 6] sollicite l’application de l’article 13 du contrat de location qui prévoit la fixation d’une indemnité d’occupation au double du loyer .

Au regard de la situation de la locataire qui a rencontré d’importants soucis de santé et, qui a toujours malgré sa situation financière difficile régulièrement fait des versements pour apurer sa dette locative , c’est à juste titre que le premier juge a considéré comme une clause pénale manifestement excessive ,l’article 13 du contrat et , a fixé une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur le solde locatif

Au vu du décompte locatif produit devant la Cour , les moyens des parties pour contester le solde locatif retenu par le premier juge au 15 mars 2023 sont inopérants compte tenu des sommes déduites. Lesdites sommes ne sont d’ailleurs plus contestées par la SCI du [Adresse 6] et , Mme [V] ne rapporte toujours pas la preuve du fait que l’achat d’un store d’un montant de 72,80 euros doit être mis à la charge du bailleur.

Compte tenu de l’évolution du litige, du fait des paiements intervenus , il convient cependant d’infirmer le jugement sur le montant du solde locatif en l’actualisant au vu du décompte produit arrêté au 2 mai 2025 , à la somme de 2161, 18 euros, étant observé que les contestations de la locataire ne sont pas fondées , le bailleur ayant appliqué la décision de première instance et, ayant déduit l’ensemble des versements intervenus .Elle ne rapporte pas par ailleurs la preuve qu’un versement CAF, d’un montant de 214 euros , serait intervenu postérieurement à son départ des lieux .

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que 'le juge peut compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues'.

Par ailleurs, le juge peut même d’office, en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement ou un report de paiement dans la limite de trois années, en prenant en considération la situation du locataire et les besoins du bailleur.

Au regard du montant du solde locatif retenu , il ne sera pas règlé en septembre 2025 comme l’estimait Mme [V] . Il convient donc d’examiner sa demande de délais de paiement présentée à titre subsidiaire .

Compte tenu des versements réguliers déjà intervenus,de la diminution du solde locatif, de la situation financière précaire justifiée de la locataire , il convient de confirmer les délais de paiement octroyés par le premier juge et de les proroger dans les mêmes conditions pour une durée de 5 mois selon les modalités précisées au dispositif du présent arrêt.

Sur la demande de dommages et intérêts pour troubles de jouissance

Vu les articles 1719 du code civil et 6, b) et c), de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989,

Il résulte de ces textes que le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement pendant la durée du bail, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Seul un cas de force majeure, est de nature à exonérer le bailleur de ses obligations d’entretien et de garantie de jouissance paisible.

Par ailleurs, il econvient de rappeler que le bailleur doit garantir la jouissance paisible des lieux même si l’origine du trouble provient des parties communes d’un immeuble en copropriété. Il incombe en effet au bailleur, qui est le seul interlocuteur du preneur, dejustifier qu’il a accompli toutes les démarches nécessaires auprès du syndicat des copropriétaires pour remédier au trouble de jouissance subi par le locataire .

Pour rejeter les demandes de la locataire,le premier juge retient l’absence de faute du bailleur au regard de son obligation d’entretenir le logement , le fait qu’il ne peut être tenu comme responsable du délai dans lesquels les travaux ont été réalisés dès lors qu’il ne relevaient pas de sa responsabilité et que par ailleurs il a été diligent pour procéder aux recherches de fuite .

Or au vu des pièces produites devant la Cour , notamment les nombreux échanges de courriels il est établi les faits suivants :

Mme [V] a subi un dégât des eaux au mois de juillet 2017 auquel il a été remédié très rapidement .

Cependant , alors que le plafond devait être refait, GEOP -Assistance mandaté par l’assureur de la locataire a constaté dès le 25 mai 2018 , qu’après 9 mois de sèchage le plafond présentait encore 100% d’humidité et demandé une recherche de fuite incombant selon lui, au bailleur ou au syndic.

Afin d’accélérer le sèchage, une entreprise mandatée par le bailleur est venue enlever la toile du plafond de la cuisine le 19 avril 2019 .

Le 19 juin 2019 le taux d’humidité était toujours de 100% et malgré plusieurs demandes de la locataire , et ce, depuis septembre 2018, le syndic n’a finalement mandaté une entreprise pour recherche de la fuite que , le 19 octobre 2019 suite à un nouveau sinistre avec écroulement d’une partie du plafond le 14 octobre 2019.

Les désordres provenaient du réseau d’évacuation fuyard au niveau du raccord à une canalisation de l’immeuble sise dans le sol de l’appartement du dessus .

Le 28 février 2020 la fuite était toujours active .

Les travaux de réparation de plomberie n’ont finalement été réalisés que le 29 juillet 2020.

Au vu de l’ensemble de ces constatations , il ne résulte d’aucuns éléments du dossier que le bailleur ait fait de quelconques diligences auprès du syndic pour faire réaliser une recherche de fuite entre mai 2018 et octobre 2019 et ce, malgré les nombreuses relances de la locataire , étant observé qu’une telle recherche aurait permis d’éviter le sinistre d’octobre 2019.

Il a donc manqué au respect de son obligation d’assurer la jouissance paisible du logement même si d’autres circonstances extérieures ont concouru à prolonger les troubles de jouissance subis par la locataire

Il convient donc d’infirmer le premier juge en ce qu’il a considéré que le bailleur n’avait pas commis de faute au regard de ses obligations d’entretien et d’assurer la jouissance paisible de son locataire et de ce fait, d’examiner la demande de dommages et intérêts de la locataire .

Celle ci évoque à l’appui de sa demande de dommages et intérêts de 10 000 euros à la fois, le trouble de jouissance , l 'anxiété liée à l’obligation de vivre pendant 3 ans et 7 mois dans un logement indécent et aux nombreuses démarches et, les conséquences médicales sur sa santé physique et morale de cette situation.

L’existence des dégats provoqués par le sinistre dont la locataire a été victime (taux d’humidité de 100% dans le plafond depuis mai 2018, toile du plafond enlevée depuis avril 2019, meubles de cuisine abîmés puis inutilisables suite à l’écroulement d’une partie du plafond en octobre 2019) n’est pas contestée .

Au vu de la nature de ces dégats et des photos produites si, Mme [V] a nécessairement subi un trouble de jouissance , il convient de rappeler qu’elle est occupante sans droit ni titre depuis le 15 octobre 2019 et, de constater qu’aucune pièce du dossier ne permet d’établir un lien de causalité entre son état de santé et les dégats subis .

En conséquence son trouble de jouissance sera suffisamment réparé sur la période allant de mai 2018 à octobre 2019 par l’allocation d’une somme de 2000 euros .

La SCI du [Adresse 6] sera condamnée à lui payer cette somme à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le droit de défendre ses intérêts en justice ne dégénère en abus de nature à justifier l’allocation de dommages-intérêts qu’en cas d’une attitude fautive génératrice d’un dommage, de mauvaise foi, d’intention de nuire ou d’ une erreur grossière sur ses droits.

Une telle preuve n’est pas rapportée à l’encontre de l’appelante et la demande de dommages-intérêts formée par l’intimé doit être rejetée et ce , d’autant plus que le jugement est partiellement infirmé .

Au vu du sens de l’arrêt , s’il convient de confirmer le jugement qui a condamné Mme [V] aux dépens , il ya lieu de partager par moitié entre les parties les dépens de la procédure d’appel.

L’équité ne justifie pas d’appliquer l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf des chefs du montant de la dette locative, et en ce ce qu’il a débouté Mme [Z] [V] de ses demandes formées au titre du trouble de jouissance ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne Mme [Z] [V] à payer à la SCI du [Adresse 6] la somme de la somme de 2161, 18 euros, décompte arrêté au 2 mai 2025 ;

Autorise Mme [Z] [V] à se libérer de cette dette en 5 versements de 233 euros , le cinquième versement devant solder la dette , les versements devant intervenir le 10 de chaque mois et le premier dans le mois du présent arrêt ;

Condamne la SCI du [Adresse 6] à payer à Mme [Z] [V] la somme de 2000 euros au titre de son trouble de jouissance ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes;

Condamne Mme [Z] [V] et la SCI du [Adresse 6] à supporter chacune la moitié des dépens.

La greffière La présidente