RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 08 OCTOBRE 2025

(n° , 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/08633 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFX65

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Mars 2022-Tribunal de Grande Instance de PARIS- RG n° 18/14924

APPELANTE

S.C.I. GOSQUETTE

immatriculée au RCS de [Localité 22] sous le numéro 524 311 024

[Adresse 17]

[Localité 19]

Représentée par M^e Arthus NOEL de L’AARPI PONROY NOEL ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : A0880

INTIMÉS

Madame [U] [F]

[Adresse 11]

[Localité 18]

Représentée par M^e Océane DUFOIX, avocat au barreau de PARIS, toque : Z0005

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 8] représenté par son syndic, la société PHILIPPE POSTIC, SARL inscrite au RCS de [Localité 22] sous le numéro 401 718 242

C/O Société PHILIPPE POSTIC

[Adresse 4]

[Localité 18]

Représenté par M^e Apolline LAROZE-CERVETTI de l’AARPI ABSYS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : D0152

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 12] représenté par son syndic le Cabinet JEAN CHARPENTIER SOPAGI, SA immatriculée au RCS de [Localité 22] sous le numéro 434 220 406 ayant son siège social [Adresse 3]

à domicilie élu en son établissement secondaire : AGENCE REPUBLIQUE,

[Adresse 16]

[Localité 18]

Représenté par M^e Christophe PACHALIS de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148

Ayant pour avocat plaidant : M^e Mélanie EVAIN de la SELAFA CABINET CASSEL, avocat au barreau de PARIS, toque : K0049

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 Juin 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Perrine VERMONT, Conseillère, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Les immeubles en copropriété situés [Adresse 5] à [Adresse 23] [Localité 1] sont séparés par un passage sans issue, formant une courette et situé dans le périmètre de l’immeuble du n°24.

L’immeuble situé [Adresse 6] est composé de deux bâtiments A et B, désignés par le règlement de copropriété du 13 octobre 2006 et son état descriptif de division comme suit (page 3) :

« – un premier corps de bâtiment dit 'bâtiment A’ en forme de U, façades sur la [Adresse 26] et sur cour, retours en aile à droite et à gauche sur cour et sur courettes, élevé sur caves, d’un rez-de-chaussée, de cinq étages carrés et d’un sixième étage mansardé, combles perdus au-dessus ; courette à droite et au fond de la propriété, élevée sur terre-plein d’un simple rez-de-chaussée ;

— à gauche, cour ayant accès direct sur la rue, dans laquelle a été édifiée une construction précaire. Cette construction dite 'bâtiment B’ élevée sur terre-plein d’un rez-de-chaussée a été édifiée dans la cour à une distance moindre ainsi qu’il est stipulé dans le titre de propriété du 21 avril 1913 (voir servitudes retranscrites ci-après) ;

— grande cour au fond. »

Selon l’état descriptif de division (règlement, page 27), le lot n° 54 est décrit comme suit :

« Cour à gauche du bâtiment A dans lequel a été édifiée une construction précaire formant la totalité du bâtiment B et comprenant : Deux réserves dont une avec accès au local commercial (lot n° 2), Lavabo et deux WC, Cour.

Et les quatre-vingt-seize / dix mille vingt et unièmes des parties communes générales. »

Cette cour litigieuse mesure 1,95 mètres de largeur et 8,83 mètres de longueur. L’espace libre entre les constructions précaire et le mur mitoyen avec la copropriété du [Adresse 6] mesure environ 0,35 mètres de largeur et 8,83 mètres de longueur.

Suivant attestation notariée du 8 novembre 2010, la société civile immobilière Gosquette est propriétaire des lots n° 2 et 54 au [Adresse 6]. Le lot n°2 est un local commercial – à usage de restaurant – en rez-de-chaussée à gauche de l’entrée de l’immeuble, bâtiment A, qui communique avec le lot n°54, la description dudit lot n°54 reprenant à l’identique celle du règlement de copropriété.

Les deux syndicats des copropriétaires ont fait grief à la société Gosquette d’avoir édifié plusieurs appentis en rez-de-chaussée sur la quasi-totalité du passage séparant les deux immeubles, à l’exception d’une bande résiduelle de 30 cm de largeur entre ses appentis et le pignon de l’immeuble voisin du [Adresse 21] ; le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] a précisé que, depuis l’édification de ces appentis sur la quasi-totalité de la largeur de l’ancien passage, les eaux de pluie tombent sur la toiture de ces appentis et se déversent dans l’espace résiduel, générant des infiltrations dans plusieurs locaux de l’immeuble du [Adresse 21], mitoyens du passage.

Dans le cadre d’une procédure amiable initiée en 2014 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 11], la société d’architectes Ataa Dito, dans un rapport du 20 février 2015, a relevé un taux d’humidité anormal et générateur de dégradations dans les caves de cet immeuble, des infiltrations dans le salon de Mme [F] dues au paxalu de la toiture de l’appentis apposé sur le mur pignon du n° 26, et, dans le passage entre les deux immeubles des numéros 24 et [Cadastre 10], la présence de cet appentis constitué de plusieurs niveaux de toiture sur lesquels les eaux de pluie tombent et se déversent directement dans l’espace résiduel, des encombrants de tout genre s’amassant au fond de cet espace résiduel, lequel se met en charge, provoquant des infiltrations d’eau par la façade jusqu’aux caves ; l’architecte a précisé qu’il était impératif que le syndicat du n°24 fasse nettoyer les toitures de l’appentis et débarrasser l’espace résiduel de tout encombrant, sans délai, et qu’il s’assure de la bonne évacuation des eaux pluviales et de leur ruissellement vers des réseaux étanches.

Sollicité à cette fin par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] répondait en septembre 2015 que le passage sur lequel était situé l’appentis était la propriété de la société Gosquette et qu’il était donc nécessaire d’intervenir auprès d’elle.

Deux mises en demeure d’exécuter les travaux permettant l’évacuation des eaux de pluie envoyées le 30 septembre 2015, puis le 12 novembre 2015 par le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] au syndicat voisin, sont restées sans réponse.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] a obtenu la désignation d’un expert judiciaire en la personne de M. [Y], par ordonnance de référé du 16 septembre 2016.

L’expert a mené ses accedits sur place les 3 novembre 2016 et 16 février 2017 et a déposé son rapport le 15 avril 2017, en ouverture duquel le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11], par acte d’huissier délivré le 25 octobre 2018, a assigné au fond le syndicat des copropriétaires [Adresse 6], la société Gosquette et Mme [F] aux fins, notamment, d’obtenir la réalisation des travaux de remise en état préconisés par l’expert et de voir condamner in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] et la société Gosquette à l’indemniser des préjudices subis.

Par jugement du 22 mars 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

— reçu le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] à [Localité 24], représenté par son syndic en exercice, en son action,

— reçu Mme [F] en ses demandes,

— fixé, dans leurs recours réciproques, les responsabilités à 80% pour la société Gosquette et à 20% pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 24],

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à Paris 11ème et la société Gosquette à effectuer le nettoyage de toutes les parties libres de la courette et à en justifier auprès du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] à Paris 11ème et de Mme [F], le tout à leurs frais et dans un délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement, puis sous astreinte provisoire de 100 euros par jour pendant un délai de quatre mois, à l’expiration duquel le juge de l’exécution de ce tribunal pourra liquider l’astreinte provisoire et, au besoin, fixer une nouvelle astreinte,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 24] et la société Gosquette à réaliser, sous le contrôle d’un maître d’oeuvre qui délivrera un certificat de bonne fin, les travaux de mise en conformité de l’ensemble des appentis situés sur la courette, comprenant :

la réfection de la couverture en zinc en un seul tenant avec chéneau en partie basse, coté pignon du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 24],

le raccordement sur la descente d’eaux pluviales en fonte située en partie centrale existante, contre le pignon du bâtiment A du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 24],

le tout à leurs frais, en justifiant de la bonne fin de ces travaux auprès du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] à Paris 11ème, et de Mme [F], et dans un délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement, puis sous astreinte provisoire de 100 euros par jour pendant un délai de trois mois, à l’expiration duquel le juge de l’exécution de ce tribunal pourra liquider l’astreinte provisoire et, au besoin, fixer une nouvelle astreinte,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] et la société Gosquette à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] 2 664 euros en réparation de son préjudice matériel, 2 000 euros en réparation de son préjudice moral et 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] et la société Gosquette à payer à Mme [F] 1 512 euros en réparation de son préjudice matériel, 3 000 euros en réparation de son préjudice moral et 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] et la société Gosquette aux entiers dépens, ce compris les dépens de la présente instance, ceux du référé ainsi que les honoraires de l’expert, ces dépens étant recouvrables suivants les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, notamment au profit de Maître Océane Dufoix pour Mme [F],

— condamné la société Gosquette à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6], à hauteur de 80% de l’ensemble des condamnations en principal, intérêts, frais et accessoires, ce compris le coût de l’ensemble des travaux susvisés,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— ordonné l’exécution provisoire.

La société Gosquette a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 28 avril 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 14 mai 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 25 février 2025 par lesquelles la société Gosquette, appelante, invite la cour, au visa des articles 1240 et suivants du code civil, à :

— infirmer le jugement rendu en première instance en ce qu’il :

a fixé, dans leurs recours réciproques, les responsabilités à 80% pour elle et à 20% pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 24],

l’a condamnée in solidum avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à effectuer le nettoyage de toutes les parties libres de la courette et à en justifier auprès du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] à Paris 11ème et de Mme [F], le tout à leurs frais et dans un délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement, puis sous astreinte provisoire de 100 euros par jour pendant un délai de quatre mois, à l’expiration duquel le juge de l’exécution de ce tribunal pourra liquider l’astreinte provisoire et, au besoin, fixer une nouvelle astreinte,

l’a condamnée in solidum avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à réaliser, sous le contrôle d’un maître d''uvre qui délivrera un certificat de bonne fin, les travaux de mise en conformité de l’ensemble des appentis situés sur la courette, comprenant :

la réfection de la couverture en zinc en un seul tenant avec chéneau en partie basse, coté pignon du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 24],

le raccordement sur la descente d’eaux pluviales en fonte située en partie centrale existante, contre le pignon du bâtiment A du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 24],

le tout à leurs frais, en justifiant de la bonne fin de ces travaux auprès du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] à Paris 11ème, et de Mme [F], et dans un délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement, puis sous astreinte provisoire de 100 euros par jour pendant un délai de trois mois, à l’expiration duquel le juge de l’exécution de ce tribunal pourra liquider l’astreinte provisoire et, au besoin, fixer une nouvelle astreinte,

l’a condamnée in solidum avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 13] [Localité 24], 2 664 euros en réparation de son préjudice matériel, 2 000 euros en réparation de son préjudice moral et 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

l’a condamnée in solidum avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à payer à Mme [F] 1 512 euros en réparation de son préjudice matériel, 3 000 euros en réparation de son préjudice moral et 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

l’a condamnée in solidum avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] aux dépens, ce compris les dépens de la présente instance, ceux du référé ainsi que les honoraires de l’expert, ces dépens étant recouvrables suivants les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, notamment au profit de Maître Océane Dufoix pour Mme [F],

l’a condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 24], à hauteur de 80% de l’ensemble des condamnations en principal, intérêts, frais et accessoires, ce compris le coût de l’ensemble des travaux susvisés,

l’a déboutée de sa demande de juger, que conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la société Gosquette sera dispensée de toute participation à la dépens commune des frais de procédure ;

statuant à nouveau,

— rejeter l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à son encontre,

— rejeter l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à son encontre,

— rejeter l’ensemble des demandes de Mme [F] à son encontre,

— rejeter toute autre demande, de toute partie, à son encontre,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] à lui restituer l’ensemble des sommes qui lui ont été versées par cette dernière en exécution du jugement de première instance, soit sauf à parfaire la somme de 15 601,23 euros,

— condamner Mme [F] à lui restituer l’ensemble des sommes qui lui ont été versées par cette dernière en exécution du jugement de première instance, soit sauf à parfaire la somme de 6 009,6 euros,

— à titre subsidiaire, s’il n’était pas fait droit à tout ou partie des demandes de restitutions ci-avant, condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à lui payer une somme égale aux sommes payées par cette dernière au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] et à Mme [F], en exécution du jugement rendu en première instance, et non restituées par ces dernières,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à la garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre,

— juger que conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à [Localité 24] aux entiers dépens, comprenant ceux d’appel, de première instance, de référé et les honoraires et frais de l’expert,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à [Localité 24] à lui payer une somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions notifiées le 25 mai 2023 par lesquelles Mme [F], intimée, invite la cour, au visa des articles 544 et 1240 et suivants du code civil, à :

— confirmer le jugement attaqué rendu le 22 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Paris dans l’ensemble de son dispositif,

— condamner la société Gosquette au règlement de la somme de 5 000 euros à son profit en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

Vu les conclusions notifiées le 25 janvier 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 24], intimé, invite la cour, au visa de l’article 1240 du code civil, à :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 22 mars 2022 en toutes ses dispositions,

et statuant de nouveau,

à titre principal,

— relever que le rapport d’expertise judiciaire ne permet pas d’établir de désordre ni de lien entre d’éventuels désordres et la copropriété voisine,

à titre subsidiaire,

— qualifier le lot n°54, constitué de la courette litigieuse, de partie privative,

à titre infiniment subsidiaire,

— condamner la société Gosquette à le relever et le garantir de toute condamnation qui serait éventuellement prononcée à son encontre,

en tout état de cause,

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à [Localité 24] de l’intégralité de ses demandes à son encontre,

— débouter Mme [F] de l’intégralité de ses demandes à son encontre,

— débouter la société Gosquette de l’intégralité de ses demandes à son encontre,

— ordonner la restitution de la somme de 3 900,31 euros versée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] au syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à Paris 11ème représenté par son syndic en exercice, la société Jean Charpentier – Sopagi SA en application du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 22 mars 2022,

— ordonner la restitution de la somme de 1 502,40 euros versée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à Mme [F] en application du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 22 mars 2022,

— condamner toute partie succombante à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant les frais de l’expertise judiciaire ;

Vu les conclusions notifiées le 1er avril 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à [Localité 24], intimé, invite la cour, au visa des articles 331 du code de procédure civile, 544 et 1240 et suivants du code civil, à :

— confirmer le jugement en l’ensemble de ses dispositions et plus précisément en ce qu’il a :

reçu le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] à [Localité 24], représenté par son syndic en exercice, en son action,

reçu Mme [F] en ses demandes,

fixé, dans leurs recours réciproques, les responsabilités à 80% pour la société Gosquette et à 20% pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 24],

condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à Paris 11ème et la société Gosquette à effectuer le nettoyage de toutes les parties libres de la courette et à en justifier auprès du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] à Paris 11ème et de Mme [F], le tout à leurs frais et dans un délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement, puis sous astreinte provisoire de 100 euros par jour pendant un délai de quatre mois, à l’expiration duquel le juge de l’exécution de ce tribunal pourra liquider l’astreinte provisoire et, au besoin, fixer une nouvelle astreinte,

condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 24] et la société Gosquette à réaliser, sous le contrôle d’un maître d’oeuvre qui délivrera un certificat de bonne fin, les travaux de mise en conformité de l’ensemble des appentis situés sur la courette, comprenant :

la réfection de la couverture en zinc en un seul tenant avec chéneau en partie basse, coté pignon du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 24],

le raccordement sur la descente d’eaux pluviales en fonte située en partie centrale existante, contre le pignon du bâtiment A du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 24],

le tout à leurs frais, en justifiant de la bonne fin de ces travaux auprès du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] à Paris 11ème, et de Mme [F], et dans un délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement, puis sous astreinte provisoire de 100 euros par jour pendant un délai de trois mois, à l’expiration duquel le juge de l’exécution de ce tribunal pourra liquider l’astreinte provisoire et, au besoin, fixer une nouvelle astreinte,

condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 24] et la société Gosquette à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] à [Localité 24], 2 664 euros en réparation de son préjudice matériel, 2 000 euros en réparation de son préjudice moral et 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 24] et la société Gosquette à payer à Mme [F] 1 512 euros en réparation de son préjudice matériel, 3 000 euros en réparation de son préjudice moral et 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 24] et la société Gosquette aux dépens, ce compris les dépens de la présente instance, ceux du référé ainsi que les honoraires de l’expert, ces dépens étant recouvrables suivants les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, notamment au profit de Maître Océane Dufoix pour Mme [F],

condamné la société Gosquette à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 24], à hauteur de 80% de l’ensemble des condamnations en principal, intérêts, frais et accessoires, ce compris le coût de l’ensemble des travaux susvisés,

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

ordonné l’exécution provisoire.

par conséquent,

— débouter la société Gosquette de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 24] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

y ajoutant,

— condamner in solidum la société Gosquette et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 24] à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel avec application de l’article 699 du même code ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de 'dire/juger/constater/donner acte’ dès lors qu’elles ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions, et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.

Sur le rapport d’expertise et les désordres

La SCI Gosquette allègue que l’expert n’a constaté aucun des désordres ayant donné lieu à sa désignation, que le taux d’humidité constaté existait dans l’ensemble du sous-sol du 26 et non spécifiquement sur le mur contigu au 24.

Le syndicat du [Adresse 6] soutient qu’aucun désordre ni aucun lien de causalité entre l’humidité alléguée par la copropriété du [Adresse 11] et la copropriété voisine n’a pu être constaté par l’expert judiciaire, si bien qu’aucune condamnation ne peut être prononcée.

Le syndicat du [Adresse 11] allègue qu’en février 2015 un taux d’humidité anormal a été relevé dans une cave et que des enduits dégradés ont été constatés, et que l’expert a attribué les infiltrations au défaut d’étanchéité de la zone de terre-plein du 24 et au défaut de reprise des écoulements des eaux pluviales des toitures des abris précaires. Il soutient que même si les travaux de pose d’une gouttière ont permis de résorber les désordres dans les caves du [Adresse 11], ils ont aggravé les désordres subis par Mme [F]. Il souligne le défaut de conformité aux normes et aux règles de l’art des installations édifiées par la SCI Gosquette.

Mme [F] expose qu’une portion de la toiture des construction précaires est accolée au mur du séjour de son appartement, occasionnant une humidité très importante de ses murs à cet endroit précis et leur dégradation ; que si, en décembre 2015, la SCI Gosquette a fait poser une gouttière le long de la toiture d’une des constructions, ces travaux n’ont pas entièrement mis fin aux désordres puisque la gouttière est souvent bouchée en raison de l’accumulation sur le toit de l’appentis de divers détritus.

Elle fait valoir que l’expert a relevé des taux d’humidité élevés sur le mur aux droits de la façade du lot n° 54, là où est implanté un contrefort, et seul endroit où la peinture cloque et se décolle.

Sur ce,

Dans sa note aux parties n° 1 faisant suite à sa première visite du 3 novembre 2016, l’expert indique :

concernant la cave du [Adresse 11] : «après mesures, les murs comportent des taux d’humidité de 100% ».

concernant le rez-de-chaussée : « Le mur contigu au bâtiment B du [Adresse 11] est composé de moellons apparents. Les taux d’humidité sont voisins de 12 à 15% à l’exception des parties basses sur une hauteur de 15 à 20 cm, le taux est de 70/85%. ».

concernant le logement de Mme [F], sur le mur faisant face au [Adresse 6] : « les parties basses comportent des taux variant de 60 à 80%. Les parties moyennes et hautes présentent des taux avoisinant de 12 à 16%.

Il signale la non-conformité du bâtiment B à l’article 41 de l’arrêté préfectoral n° 86610377 du 23 avril 1986 concernant les vides entre deux murs et indique qu’aucune récupération d’eau de pluie n’est prévue dans la cour du lot n° 54.

Il préconise de procéder à un nettoyage de la cour et, pour répondre à cette règlementation, de réaliser une toiture sur la totalité du lot n° 54.

Dans sa note aux parties n° 3, il indique, au sujet des désordres : « Si depuis août 2004, les copropriétaires du [Adresse 11] se plaignent d’infiltrations, il s’avère que lors de nos deux accédits des jeudi 3 novembres 2016 à 14h15 et jeudi 16 février 2017 à 14h15 nous n’avons constaté aucuns désordres ». Il expose n’avoir constaté aucune présence d’eau dans la grande cave contiguë à la zone de pleine terre située à l’aplomb des constructions précaires du lot n° 54 et avoir mesuré un taux d’humidité de 70 à 90% sur tous les murs ainsi que dans les autres parties de cave, particulièrement en bas de l’escalier du sous-sol. Chez Mme [F], il indique avoir mesuré lors du deuxième accedit en partie basse des taux d’humidité variant de 30 à 40% avec des pointes à 70% au droit de la façade jouxtant le lot n° 54 là où est implanté un contrefort avec dessus en béton, avec décollement de la peinture, et dans les parties courantes des taux de 12 à 16%.

Il estime que, si le syndicat du [Adresse 11] se plaignait d’infiltrations, elles étaient dues à la non étanchéité des parties de courette laissées libres et à des défauts de reprise des écoulements des eaux pluviales des toitures des abris précaires.

Les conclusions de l’expert sont les suivantes :

« Pour notre part, nous n’avons pas constaté de désordres dus à des infiltrations en provenance des eaux pluviales des toitures.

Nous avons constaté de forts taux d’humidité dans les sous sols de l’immeuble du 26 (demandeur) et tout naturellement dans la cave contiguë au lot 54 du SDC du 24.

Rien d’anormal dans le local commercial à rez-de-chaussée du 24 ni dans le logement du 1er étage, local ne comportant aucun chauffage ni ventilation des installations sanitaires de la cuisine et de la salle de bain aveugles. »

Ainsi, concernant les dommages invoqués par le syndicat du [Adresse 11], il ressort de l’expertise que :

l’expert n’a constaté aucune infiltration ni aucun dommage ;

s’il a relevé des taux d’humidité plus important en cave, il a également invoqué la proximité de la Seine et des remontées par capillarité, et a constaté cette humidité sur des murs non contigus au [Adresse 6].

Force est de constater que les infiltrations alléguées, auxquelles il a été mis fin, d’après le syndicat du 26, par les travaux de décembre 2015, ne ressortent d’aucune pièce du dossier. Les courriers de la société d’architectes Ataa Dito sont à ce titre insuffisants, dès lors qu’il est uniquement fait état d’un taux d’humidité anormal sans aucune mesure précise. Au demeurant, cette humidité est mesurée dans l’une des caves, dont il n’est ni prétendu ni démontré qu’elle appartiendrait au syndicat du 26 et non à un copropriétaire particulier. Ainsi, aucun dommage n’est démontré.

En outre, l’expert attribue l’origine de l’humidité à un défaut d’étanchéité et d’évacuation de la cour, alors qu’il ne ressort pas de l’expertise qu’il a effectué des tests de mise en eau et qu’il a lui-même indiqué que la cour était trop encombrée pour qu’il soit possible de vérifier s’il existait une évacuation et si elle pouvait être bouchée.

Concernant le préjudice futur et certain invoqué par l’expert, ce dernier le déduit manifestement du défaut de conformité qu’il relève vis-à-vis de l’article 41 de l’arrêté préfectoral du 23 avril 1986, mais il ne le décrit pas et ne donne aucun élément permettant de le caractériser, de sorte qu’il ne peut être soutenu que ce dommage est établi par l’expertise.

Par conséquent, l’ensemble des demandes formées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] doivent être rejetées. Le jugement doit être infirmé sur ce point.

Concernant les dommages invoqués par Mme [F], si l’expert indique, dans ses conclusions, n’avoir constaté rien d’anormal dans cet appartement, la cour relève néanmoins que :

les taux relevés en partie basse du mur du salon sont ponctuellement de l’ordre de 60 à 80%, au droit du point d’implantation du contrefort de la toiture, alors que les taux d’humidité mesurés dans le local du rez-de-chaussée ne sont pas anormaux.

d’après le plan reproduit dans les écritures de Mme [F], la salle de bain et la cuisine aveugles de son appartement se trouve à l’opposé de la zone dans laquelle l’humidité importante est relevée, laquelle se trouve à proximité des fenêtres sur rue.

C’est donc à juste titre que le tribunal a retenu que Mme [F] justifiait d’un préjudice en lien direct avec les désordres.

Sur les responsabilités

Les responsabilités étant recherchées à l’égard de Mme [F] uniquement, c’est-à-dire du fait de la toiture des bâtiments constituant le lot n° 54, il n’y a pas lieu d’analyser les moyens relatifs à la qualité de partie commune ou privative de la courette.

La SCI Gosquette allègue que les murs et la toiture du bâtiment B sont des parties communes et que c’est à tort que le tribunal a retenu qu’elle aurait un droit de jouissance privative sur le gros 'uvre et la toiture du bâtiment B. Elle conteste avoir entrepris la moindre construction sur le lot n° 54 et soutient que les constructions existantes figurent toutes sur les plans de la copropriété datant de 2005, alors qu’elle n’a acquis le lot qu’en 2010, et qu’elles apparaissent sur les plans de l’état descriptif de division et dans le texte du règlement de copropriété.

Le syndicat du [Adresse 6] n’a développé aucun moyen ou argument sur la qualification de la toiture des bâtiments du lot n° 54.

Sur ce,

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, dispose que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En application de l’article 544 du code civil, le dommage causé à un voisin qui excède les inconvénients normaux du voisinage oblige l’auteur du trouble à le réparer, quand bien même aucune faute ne pourrait être reprochée à celui qui le cause.

Selon l’article 1240 du même code, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En vertu de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires eu de plusieurs d’entre eux. Dans le silence eu la contradiction des titres, sent notamment réputées parties communes le gros 'uvre des bâtiments, les éléments, les éléments d’équipement communs, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs.

Le règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 6], daté du 13 octobre 2006, stipule en son article 5 que constituent des parties communes spéciales au bâtiment B, notamment, « les fondations, le gros 'uvre (murs de façade, pignon, mur de refend et gros porteurs, planchers à l’exclusion du revêtement des sols, couverture de l’immeuble, terrasses accessibles ou non, mitoyennetés…, et d’une manière générale tout ce qui forme l’ossature du bâtiment) » ; « toutes les canalisations, colonnes et conduites montantes ou descendantes, et de distribution, notamment d’eau, de gaz et d’électricité, les tuyaux de chute, d’écoulement des eaux pluviales ménagères, sauf les parties de canalisations conduites affectées à l’usage exclusif et particulier de chaque copropriétaire['] »

Par ailleurs, le lot n° 54 y est ainsi décrit :

« Cour à gauche du bâtiment A dans laquelle a été édifié une construction précaire formant la totalité du bâtiment B et comprenant :

— Deux réserves dont une avec accès au local commercial (lot n° 2),

— Lavabo et deux W.C.,

Cour. »

Sur le plan du rez-de-chaussée de l’immeuble annexé au règlement de copropriété du [Adresse 6] et reproduit dans le rapport d’expertise, sont représentés une première réserve sur toute la largeur de la cour, puis une réserve avec accès au lot n° 2, puis des sanitaires comprenant deux cabines de WC et un lavabo, conformément à la description littérale de l’état descriptif de division ci-avant reproduite.

Le courriel envoyé par Mme [F] en janvier 2014 par lequel elle indiquait avoir pu observer depuis plusieurs années que la courette avait progressivement été totalement remplie par des appentis, dont celui du centre «dernièrement » ne peut suffire à combattre le contenu non équivoque du règlement de copropriété.

En outre, le syndicat du 24 est particulièrement mal fondé à soutenir que la SCI Gosquette est responsable des constructions privatives édifiées avant son arrivée, alors que l’auteur de celle-ci est M. [W], ancien propriétaire de l’intégralité de l’immeuble à la requête duquel le règlement de copropriété a été dressé, et lequel a précisément prévu que le bâtiment B était constitué de deux réserves et de sanitaires.

Il résulte de ces éléments que l’ensemble des constructions précaires construites sur la courette constitue le bâtiment B et que, par conséquent, la toiture de cet ensemble est une partie commune spéciale à ce bâtiment, engageant la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] en raison d’un vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que la construction du toit au niveau du premier appentis, s’appuyant sur le mur du [Adresse 11], puis le défaut d’entretien de la gouttière, sont à l’origine des désordres constatés par Mme [F]. Le syndicat des copropriétaires doit par conséquent être déclaré responsable de ces désordres.

Aucune faute n’est invoquée à l’encontre de la SCI Gosquette à ce titre et il résulte des développements précédents que l’entretien de la gouttière ne peut être mis à sa charge. Les demandes formulées à son encontre doivent par conséquent être rejetées.

Il convient de rappeler que le présent arrêt infirmatif emporte restitution des sommes réglées au titre de l’exécution provisoire du jugement dont appel, assorties des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les préjudices

Mme [F] expose que son préjudice matériel correspond au coût de réfection du mur dégradé de son appartement et que son préjudice moral tient au fait qu’elle a dû subir cette situation pendant plusieurs années et qu’elle n’a pu jouir pleinement et paisiblement de son logement. Elle évalue ce dernier à 5% de la valeur locative de son appartement, soit 50 euros par mois pendant 60 mois.

La cour adopte les motifs pertinents et circonstanciés concernant ces deux postes de préjudices. Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a fait droit aux demandes et condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6]. Il doit néanmoins être infirmé en ce qu’il a condamné la SCI Gosquette in solidum avec le syndicat des copropriétaires.

Sur la garantie de la SCI Gosquette

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI Gosquette à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6].

Sur les travaux de remise en état et de nettoyage

Si Mme [F] demande la confirmation intégrale du jugement, il ressort de ce dernier qu’elle n’a pas demandé en première instance la réalisation de travaux de remise en état et de nettoyage, cette demande émanant du seul syndicat du [Adresse 11].

Le sens du présent arrêt conduit par conséquent à infirmer le jugement en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et à la SCI Gosquette à réaliser ces travaux.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement en ce qu’il a alloué au syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] une indemnité au titre de ses frais irrépétibles.

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à payer à Mme [F] une indemnité au titre de ses frais irrépétibles et doit être infirmé en ce qu’il a condamné in solidum la SCI Gosquette à ce titre.

Il doit être confirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] aux dépens, en ce compris les dépens de première instance, ceux du référé ainsi que les honoraires de l’expert, et infirmé en ce qu’il a condamné la SCI Gosquette, in solidum avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6], à ce titre.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] doit être condamné, in solidum avec le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], aux dépens de première instance, en ce compris les honoraires de l’expert.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens d’appel.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] doit être condamné à payer la somme de 7 000 euros à la SCI Gosquette par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande d’indemnisation de ses frais irrépétibles formulée par Mme [F] à l’encontre de la seule SCI Gosquette.

De même, le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application de l’article 700 du code de procédure civile formulées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] et par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], parties succombantes.

Sur l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

La SCI Gosquette demande à être dispensée de toute participation aux condamnations précitées et aux frais afférents à la présente procédure, par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ».

La SCI Gosquette, gagnant son procès contre le syndicat, est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d’appel, incluant les dépens comprenant les frais d’expertise, l’application de l’article 700 du code de procédure civile et les honoraires de l’avocat du syndicat des copropriétaires, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel, sauf en ce qu’il a :

— reçu le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] à [Localité 24], représenté par son syndic en exercice, en son action,

— reçu Mme [F] en ses demandes,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à payer à Mme [F] 1 512 euros en réparation de son préjudice matériel, 3 000 euros en réparation de son préjudice moral et 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] aux dépens, ce compris les dépens de la présente instance, ceux du référé ainsi que les honoraires de l’expert, ces dépens étant recouvrables suivants les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, notamment au profit de Maître Océane Dufoix pour Mme [F],

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] [Localité 1] [Adresse 20] de l’intégralité de ses demandes ;

Déclare le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 25] responsable des désordres survenus chez Mme [F] ;

Rejette les demandes formées contre la SCI Gosquette ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] aux dépens d’appel ;

Dit que les dépens de première instance et d’appel pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] à payer à la SCI Gosquette la somme de 7 000 euros par application de l’article 700 du même code en cause de première instance et d’appel ;

Rejette les demandes formulées par application de l’article 700 du code de procédure civile par Mme [F], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Adresse 23] [Localité 2] ;

Dispense la SCI Gosquette de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d’appel, incluant notamment les dépens comprenant les frais d’expertise, l’application de l’article 700 du code de procédure civile et les honoraires de l’avocat du syndicat des copropriétaires, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE