COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 20 MARS 2025

N° RG 24/00852 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-NUXM

S.N.C. MILLESIM

c/

[F] [V], [J] [U]

[P] [B], [M] [A] épouse [U]

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 15 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de BORDEAUX (RG : 23/02465) suivant déclaration d’appel du 24 février 2024

APPELANTE :

S.N.C. MILLESIM agissant en personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1]

Représentée par M^e Vianney LE COQ DE KERLAND de l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[F] [V], [J] [U]

né le 13 Octobre 1955 à [Localité 4]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

[P] [B], [M] [A] épouse [U]

née le 15 Mars 1957 à [Localité 4]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

Représentés par M^e Claire LE BARAZER de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 février 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bérengère VALLEE, conseiller,, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Paule POIREL, président,

M^me Bérengère VALLEE, Conseiller

M^me Bénédicte LAMARQUE, Conseiller

Greffier lors des débats : Séléna BONNET

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte authentique du 10 mars 2023, réitérant un acte de réservation du 4 janvier 2023, la SNC Millesim, marchand de biens, a cédé un immeuble en état de futur achévement situé [Adresse 2], à M. [F] [U] et Mme [P] [U], née [A], en qualité d’usufruitiers et à leurs filles, Mme [E] [U], épouse [C] ; Mme [O] [U] ; Mme [I] [U], épouse [D] ; Mme [K] [U], épouse [S], en qualité de nue-propriétaires.

L’acte 'xait la livraison au plus tard à la 'n du premier semestre 2023.

Exposant que le bien n’était toujours pas livré alors qu’ils avaient payé 90 % du prix de vente, les époux [U] ont, par acte du 24 novembre 2023, fait assigner la société Millesim devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins de la voir condamner à reprendre et achever les travaux de l’appartement et de procéder à sa livraison, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, ainsi qu’à leur payer une provision à valoir sur des dommages et intérêts.

Par ordonnance réputée contradictoire du 15 janvier 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— condamné la société Millesim à reprendre et achever les travaux de l’appartement acquis par les époux [U] et de procéder à la livraison, dans un délai de trois mois suivant la signi’cation de la décision, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard ;

— condamné la société Millesim à payer aux époux [U] la somrne provisionnelle de 5 000 euros ;

— condamné la société Millesim aux entiers dépens ;

— condamné la société Millesim à payer aux époux [U] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté les autres demandes.

La société Millesim a relevé appel de l’ensemble des chefs de cette ordonnance par déclaration du 24 février 2024 et, par dernières conclusions déposées le 18 avril 2024, elle demande à la cour de :

— réformer l’ordonnance de référée du 15 janvier 2024 sur les chefs de jugement suivant :

— condamné la SNC Millesim à reprendre et achever les travaux de l’appartement acquis par les époux [U] et de procéder à la livraison, dans un délai de trois mois, suivant la signification de la présente décision, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 100 € par jour de retard ;

— condamné la SNC Millesim à payer aux époux [U] la somme provisionnelle de 5000 € ;

— condamné la SNC Millesim aux entiers dépens ;

— condamné la SNC Millesim à payer aux époux [U] la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau :

— prononcer l’irrecevabilité des demandes des époux [U], agissant en qualité d’usufruitiers ;

— débouter les époux [U] de toutes leurs demandes comme se heurtant à une contestation sérieuse, à défaut juger qu’il n’y pas lieu de prononcer une astreinte illimitée ;

— condamner solidairement les époux [U] au paiement d’une indemnité de 2000 € ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions déposées le 21 mai 2024, les époux [U] demandent à la cour de :

— déclarer mal fondé l’appel de la SNC Millesim à l’encontre de la décision rendue le 15 janvier 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux ;

Par conséquent :

— confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions ;

— débouter la SNC Millesim de toutes ses demandes, fi ns et conclusions.

Y ajoutant :

— condamner la SNC Millesim à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel ;

— condamner la SNC Millesim à leur payer une indemnité de 2.500 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience rapporteur du 24 octobre 2024 avec clôture de la procédure le 10 octobre 2024.

Lors de l’audience du 24 octobre 2024, l’affaire a été renvoyée à celle du 06 février 2025, à la demande des parties, en raison de pourparlers transactionnels en cours.

Le 05 février 2025, le conseil de la société Millesim a communiqué une pièce n°3 correspondant à une 'lettre RAR notifiée aux acquéreurs le 27 novembre 2024".

Par courrier adressé le 05 février 2025, le conseil des époux [U] a sollicité le rejet des débats de cette pièce au motif qu’elle était irrecevable pour être produite postérieurement à l’ordonnance de clôture du 10 octobre 2024.

Par conclusions du 06 février 2025, la société Millesim demande à la cour de:

— rabattre la clôture au jour des plaidoiries et déclarer la pièce 3 recevable ;

— réformer l’ordonnance de référée du 15 janvier 2024 sur les chefs de jugement suivant :

— condamné la SNC Millesim à reprendre et achever les travaux de l’appartement acquis par les époux [U] et de procéder à la livraison, dans un délai de trois mois, suivant la signification de la présente décision, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 100 € par jour de retard ;

— condamné la SNC Millesim à payer aux époux [U] la somme provisionnelle de 5000 € ;

— condamné la SNC Millesim aux entiers dépens ;

— condamné la SNC Millesim à payer aux époux [U] la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau :

— prononcer l’irrecevabilité des demandes des époux [U], agissant en qualité d’usufruitiers ;

— débouter les époux [U] de toutes leurs demandes comme se heurtant à une contestation sérieuse, à défaut juger qu’il n’y pas lieu de prononcer une astreinte illimitée ;

— condamner solidairement les époux [U] au paiement d’une indemnité de 2000 € ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des conclusions de la société Millesim en date du 06 février 2025 et de sa pièce n°3

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

L’article 803 du même code précise que cette ordonnance ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

En l’espèce, la société Millesim souhaite verser aux débats une pièce n°3 consistant en une lettre d’information du maître d’oeuvre en date du 27 novembre 2024.

S’il est exact que cette pièce est postérieure à la clôture de l’instruction fixée au 10 octobre 2024, elle n’est pas de nature à modifier l’issue du litige dès lors qu’il est déjà produit aux débats une attestation du maître d’oeuvre du 3 mai 2023, laquelle sera examinée ci-après pour apprécier si les conditions de report du délai d’exécution des travaux sont ou non remplies.

Faute pour l’appelante de démontrer la survenance d’une cause grave, il convient de rejeter la demande de rabat de clôture et de déclarer irrecevable la pièce n°3 produite par la société Millesim postérieurement à l’ordonnance de clôture.

Sur la recevabilité de l’action des époux [U]

Devant la cour, l’appelante soutient que les époux [U] ne seraient pas recevables à agir seuls contre le vendeur au motif qu’ils ont seulement acquis l’usufruit de l’appartement en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Les époux [U] objectent toutefois justement que s’il est exact qu’ils ont acquis l’usufruit du bien, la nue-propriété étant partagée indivisément entre leurs filles à concurrence d'1/4 chacune, ils n’en sont pas moins 'partie’ au contrat de vente en qualité d’acquéreurs désignés comme tels dans l’acte.

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En leur qualité de co-acquéreurs, les époux [U] justifient ainsi d’un intérêt légitime au succès de leurs prétentions visant à obtenir l’exécution de l’obligation de livraison du bien acquis ainsi qu’une provision à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice.

En outre, si la société Millesim fait valoir qu’en matière de VEFA, les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution et que la qualité de maître de l’ouvrage est seulement reconnue au nu-propriétaire, il sera observé que selon l’article 1601-3 dernier alinéa du code civil, 'le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux', de sorte que la réception des travaux n’ayant pas encore eu lieu en l’espèce, les acquéreurs ne peuvent en tout état de cause prétendre à ce jour à la qualité de maître de l’ouvrage, le moyen ainsi soulevé par l’appelante devant en conséquence être écarté.

Au regard des éléments qui précèdent, il convient de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la société Millesim et de déclarer recevable l’action introduite à son encontre par les époux [U].

Sur la demande de réalisation de travaux sous astreinte

Selon l’article 835 du code de procédure civile, 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.'

En l’espèce, il ressort du paragraphe intitulé 'Délai d’achèvement', page 8 de l’acte de vente signé entre les parties le 10 mars 2023, que 'Pour satisfaire aux dispositions de l’article L. 261-11 c) du code de la construction et de l’habitation, le VENDEUR déclare que les biens et droits immobiliers objet de la présente vente devront être achevés au sens de l’article R. 261-1 dudit code, pour être livrés au plus tard au cours du 1er semestre 2023.'

Or, il est constant qu’à ce jour, la livraison du bien immobilier n’a pas eu lieu.

Pour critiquer la décision entreprise qui l’a condamnée à reprendre et achever les travaux de l’appartement et à procéder à sa livraison, la société Millesim fait valoir que cette demande se heurte à une contestation sérieuse tirée de l’application d’une clause de report du délai d’exécution en cas de survenance d’un cas de force majeure ou d’une autre cause légitime, stipulée en pages 25 et 26 de l’acte de vente, ladite clause précisant que 's’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement des travaux serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’évènement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux. Pour l’appréciation des évènements ci-dessus évoqués, les parties d’un commun accord déclarent s’en rapporter dès à présent à un certificat établi sous sa propre responsabilité par le maître d’oeuvre d’exécution.'

La société Millesim se prévaut d’une attestation en date du 3 mai 2023, dans laquelle le maître d’oeuvre affirme avoir subi plusieurs aléas ayant provoqué des retards sur les engagements de livraison. Il expose ainsi que les intempéries ont occasionné 1,5 mois de retard ; que la guerre en Ukraine a eu un impact très important sur les délais d’approvisionnement des matériaux, différant la livraison de 1,5 mois supplémentaires ; que Enedis a tardé à valider le dossier technique des raccordements électriques, ce qui a entraîné un retard de 5 mois, précisant que cette validation aurait dû avoir lieu à la mi-novembre 2022 et que ce n’est que le 24 février 2023 qu’elle est intervenue.

Cependant, comme le souligne justement le premier juge, la société Millesim ne pouvait ignorer, lors de la signature de l’acte de vente le 10 mars 2023, ni que la guerre en Ukraine, survenue fin février 2022, avait des conséquences sur les délais d’approvisionnement, ni que Enedis n’avait pu valider la solution technique le 24 février 2023. Quant aux intempéries, outre qu’il n’est pas justifié en quoi celles-ci étaient suffisamment importantes pour entraîner un retard de 1,5 mois, les époux [U] objectent pertinemment que les menuiseries extérieures étaient déjà posées depuis le 24 janvier 2022.

En l’absence de contestation sérieuse à l’exécution de l’obligation de livraison dont est débitrice la société Millesim, il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a condamnée à achever les travaux de l’appartement acquis par les époux [U] et de procéder à sa livraison, dans un délai de trois mois suivant la signification de la décision, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard. Il sera ajouté que cette astreinte sera limitée à deux mois.

Sur la provision

Le premier juge a octroyé aux époux [U] une provision de 5.000 euros à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice matériel puisqu’ils justifient avoir dû louer une résidence meublée, un box pour entreposer leurs meubles, assurer leur location et engager des frais pour ce déménagement temporaire.

L’appelante sollicite l’infirmation de la décision sur ce point, faisant valoir que la demande de provision se heurte à une contestation sérieuse 'par application de la clause de report de délai d’achèvement.'

Ce moyen est toutefois inopérant compte tenu des développements qui précèdent et l’ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La société Millesim, qui succombe, supportera les dépens d’appel et sera condamnée au paiement d’une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Rejette la demande de rabat de l’ordonnance de clôture,

Déclare irrecevable la pièce n°3 produite par la société Millesim postérieurement à l’ordonnance de clôture,

Déclare recevable l’action formée par M. [F] [U] et Mme [P] [U], née [A] à l’encontre de la société Millesim,

Confirme la décision entreprise, sauf à ajouter que l’astreinte courra pendant une durée de deux mois,

Y ajoutant,

Condamne la société Millesim à payer à M. [F] [U] et Mme [P] [U], née [A], ensemble, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Millesim aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M^me Paule POIREL , présidente, et par Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,