Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 13 JUIN 2025

(n° 165 , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/18498 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKJV7

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 18 Septembre 2024 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 9] – RG n° 24/05854

APPELANT

M. [X] [D]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représenté par M^e Yves PAQUIS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0211

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/025793 du 21/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

INTIMÉE

S.A. ADOMA, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocat au barreau de PARIS, toque : P0226

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 mai 2025 en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Jeanne PAMBO, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par convention du 12 octobre 2018, la société Adoma a conclu avec M. [D] un contrat de résidence portant sur une chambre n°[8], dans la résidence sociale sise [Adresse 3], dans le [Localité 1], pour une redevance mensuelle de 427,29 euros.

Suspectant un hébergement non autorisé de tiers, la société Adoma a mis en demeure M. [D] de faire cesser cet hébergement par courrier signifié le 24 août 2023. Ayant obtenu l’autorisation de faire procéder à un constat suivant ordonnance du juge des contentieux de la protection de [Localité 9] du 14 septembre 2023, elle a fait dresser un constat le 28 octobre 2023.

Par acte du 13 mars 2024, la société Adoma a fait assigner M. [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir prononcer la résiliation du contrat de résidence, ordonner l’expulsion de tout occupant et voir condamner M. [D] à lui payer, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation.

Par ordonnance réputée contradictoire du 18 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé :

— a renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse ;

— a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 12 octobre 2018 entre la société Adoma et M. [D] concernant la chambre située [Adresse 6] n°A212, à [Localité 10] sont réunies à la date du 25 septembre 2023 ;

— a ordonné en conséquence à M. [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance ;

— a dit qu’à défaut pour M. [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Adoma pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— a condamné M. [D] à verser à la société Adoma une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 26 septembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, volontaire ou en suite de l’expulsion ;

— l’a condamné à verser à la société Adoma la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par déclaration du 30 octobre 2024, M. [D] a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble des chefs du dispositif.

Par conclusions remises et notifiées le 23 janvier 2025 , il demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions ;

statuant à nouveau,

— débouter la société Adoma de l’intégralité de ses demandes ;

— en toute hypothèse, lui octroyer les plus larges délais pour libérer les lieux conformément aux dispositions de l’article L.613-1 du code de la construction et de l’habitation et des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— dire que l’équité et la situation économique de chaque partie commande qu’il n’y ait pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions remises et notifiées le 31 janvier 2025, la société Adoma demande à la cour de :

— dire M. [D] mal fondé en son appel et l’en débouter ;

— confirmer l’ordonnance entreprise dans toutes ses dispositions.

— condamner M. [D] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 avril 2025.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR,

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

La société Adoma sollicite la confirmation de la décision déférée en ce qu’elle a constaté la résiliation de plein droit du contrat de résidence conclu avec M. [D] et la condamnation provisionnelle de ce dernier au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de l’expiration du contrat.

M. [D] oppose que la preuve de ce qu’il aurait hébergé un tiers n’est pas rapportée, le constat d’huissier du 14 septembre 2023, particulièrement flou, ne permettant pas de démontrer une quelconque faute de sa part. Il sollicite des délais pour quitter les lieux en précisant qu’il est retraité, âgé de 80 ans, qu’aucun membre de sa famille ne peut lui permettre de se reloger en région parisienne et qu’il n’a pu à ce jour retrouver un logement.

Il est constant que, par convention du 12 octobre 2018, la société Adoma a conclu avec M. [D] un contrat de résidence portant sur une chambre dans la résidence sociale sise [Adresse 4], dans le [Localité 1].

Le contrat de résidence est soumis aux dispositions des articles L. 633-1 à L. 633-5 et R.633-1 à R. 633-9 du code de la construction et de l’habitation relatives aux logements-foyers.

L’article R. 633-9 du code de la construction et de l’habitation dispose que :

'La personne logée peut héberger temporairement un ou des tiers dans les conditions prévues au règlement intérieur.

Le règlement intérieur prévoit la durée maximum de l’hébergement, qui ne peut excéder trois mois dans l’établissement pour une même personne hébergée. Il indique, en tenant compte de la vocation de l’établissement, des caractéristiques des logements et des conditions de sécurité, le nombre maximum de personnes pouvant être hébergées dans le logement ainsi que la durée maximale d’hébergement de tiers par une même personne logée, qui ne peut excéder six mois par an. Il prévoit l’obligation, pour la personne logée, d’informer le gestionnaire de l’arrivée des personnes qu’il héberge, en lui déclarant préalablement leur identité. Il reproduit intégralement les articles L. 823-1 à L. 823-6, L. 823-9 et L. 823-10 du code de l’entrée et de séjour des étrangers et du droit d’asile.'

Ces dispositions sont reprises par l’article 9 du règlement intérieur de la résidence qui limite à une seule le nombre de personne pouvant être hébergée par un même résident.

Le contrat de résidence conclu le 12 octobre 2018 prévoit :

— en son article 8 'Obligations du résident’ : 'Le résident s’engage à : (…)

— occuper personnellement les lieux mis à disposition et n’en consentir l’occupation à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit ;

— n’héberger un tiers que dans le strict respect des dispositions visées à l’article 9 du règlement intérieur." ;

— en son article 11 'Résiliation’ : 'Le gestionnaire peut résilier de plein droit le titre d’occupation pour l’un des motifs suivants : en cas d’inexécution par le résident de l’une de ses obligations lui incombant au regard du présent titre d’occupation ou de manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception."

Le règlement intérieur, approuvé par M. [D], précise :

— en son article 9 'Hébergement d’un invité', notamment, que 'pour une période maximale de trois mois par an, chaque résident a la faculté d’accueillir une personne dont il assure le couchage à l’intérieur des locaux privatifs mis à sa disposition et que, pour des motifs de sécurité et de responsabilité, il doit obligatoirement, au préalable, en avertir le responsable de la résidence en lui fournissant une pièce d’identité de son invité et en lui précisant les dates d’arrivée et de départ de celui-ci. Ces renseignements sont consignés dans un registre ouvert à cet effet et émargé par le résident accueillant.' ;

— en son article 10 'Interdiction de mise à disposition du logement à un tiers', que le résident est tenu d’occuper personnellement le logement mis à sa disposition et de n’en consentir l’occupation à aucune tierce personne, à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit.'

En l’espèce :

— par lettre du 23 août 2023 signifiée par acte de commissaire de justice du 24 août 2023, la société Adoma a fait notifier à M. [D] une mise en demeure, visant la clause résolutoire stipulée dans le contrat, d’avoir à faire cesser, dans un délai de 48 heures, toute suroccupation de son logement et précisant qu’ 'en cas d’inexécution, le contrat sera résilié de plein droit un mois après cette mise en demeure’ (pièce Adoma n° 3) ;

— par procès-verbal dressé le 28 octobre 2023, Maître [S], commissaire de justice, intervenant en vertu d’une ordonnance sur requête rendue le 14 septembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, a constaté que, le 28 octobre 2023 à 6 h 43, chambre n°A212, une personne de sexe masculin lui a ouvert la porte, que cette personne n’a pu justifier de son identité mais a déclaré se nommer '[N] [W]', qu’elle a déclaré 'qu’elle occupait les lieux depuis environ trois mois et que M. [D] était au travail’ ; le commissaire de justice a également relevé la présence dans la chambre d’un document au nom d’un certain [D] [H] et d’un matelas supplémentaire au sol en sus du lit fourni par la société Adoma (pièce Adoma n° 5).

Il ressort de ces éléments que contrairement à ce qu’il soutient, M. [D] a hébergé, dans son logement, un tiers, sans que la présence et l’identité de celui-ci aient été déclarées au responsable de la résidence, ni que M. [D] ait mis un terme à cet hébergement dans le délai prescrit de 48 heures, la présence du tiers hébergé se poursuivant encore le 28 octobre 2023.

Il s’ensuit qu’est manifestement rapportée la preuve d’une occupation des lieux en contravention avec les dispositions de l’article R. 633-9 du code de la construction et de l’habitation reprise au règlement intérieur. Le caractère manifestement illicite du trouble invoqué résulte du défaut de déclaration de l’hébergement, telle que prévue par les dispositions du code de la construction et de l’habitation, et de l’absence de cessation de la suroccupation dans le délai prévu. Ce trouble justifie de constater, pour ce motif, la résiliation de plein droit du contrat de résidence à compter du 25 septembre 2023, conformément à l’article 11 du contrat de résidence.

L’ordonnance entreprise sera confirmée sur ce point ainsi qu’en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de M. [D], et de tous occupants de son chef, et l’a condamné au paiement, à titre de provision, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la redevance mensuelle selon le tarif en vigueur dans le foyer.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

M. [D] formule, à titre subsidiaire, une demande de délais pour quitter les lieux en faisant valoir son âge, ayant plus de 80 ans, et en indiquant qu’il rencontrerait des difficultés de relogement, n’ayant aucun membre de sa famille pour l’héberger.

La société Adoma s’oppose à cette demande en faisant état du délai de fait important dont a déjà bénéficié M [D] et de l’absence de justification d’une raison particulière à l’appui de sa demande.

En application des articles L.412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir accomplies en vue de son relogement.

En l’espèce, la clause résolutoire est acquise depuis le 25 septembre 2023 et M. [F] a d’ores et déjà bénéficié, de fait, d’un délai de plus d’un an et demi pour rechercher une solution alternative d’hébergement. Or, il ne justifie d’aucune démarche en ce sens et ne produit au surplus aucun élément relatif à sa situation financière. Enfin, la seule référence à son âge, alors même qu’il n’invoque aucun problème de santé, ne caractérise pas une situation justifiant l’octroi de délais pour quitter les lieux.

Dès lors, la demande de délais de M. [F] sera rejetée.

Sur les frais et dépens

Le sort des dépens de première instance et l’indemnisation en application de l’article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.

Succombant en ses prétentions, M. [D] supportera les dépens d’appel.

Il sera alloué à la société Adoma, contrainte d’exposer des frais irrépétibles pour assurer sa défense devant la cour, la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise ;

Déboute M. [D] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

Condamne M. [D] aux dépens d’appel et à payer à la société Adoma la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT