Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 25 JUIN 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/19995 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEVUA

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Septembre 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8] – RG n° 19/08458

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic la SARL SIMMOGEST

C/O Société SIMMOGEST

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par M^e Marie-Hélène DUJARDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D2153

Ayant pour avocat plaidant : M^e Saad LE JORD, avocat au barreau de PARIS, toque : C0720

INTIMEE

S.C.I. YANIS

immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 424 171 791

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par M^e Paméla AZOULAY de l’ASSOCIATION BENHAMOU SAMAMA-SAMUEL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : PB 196

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 29 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

La société civile immobilière Yanis est propriétaire des lots n°14 et 32 de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9], soumis au statut de la copropriété.

Par exploit d’huissier du 3 juillet 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] a assigné la société Yanis devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de la voir condamner au paiement de la somme de 10 016,67 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2019 augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et à diverses sommes.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] a actualisé sa demande en paiement des charges dans ses dernières conclusions signifiées le 16 novembre 2020 à la somme de 12 261,65 euros pour la période du 1er juillet 2016 au 1er avril 2020 augmentées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 10 016,67 euros et à compter du jugement de première instance pour le surplus.

Par jugement du 14 septembre 2021 le tribunal judiciaire de Bobigny a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande faite au titre des charges de copropriété impayées,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société Yanis la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté le syndicat des copropriétaires et la société Yanis de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 18 novembre 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 4 décembre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 12 mai 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 9], appelant, invite la cour, au visa des articles 10, 10-1a) de la loi du 10 juillet 1965, 1231-6 du code civil, 696 et 700 du code de procédure civile, à :

— débouter la société Yanis de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, et de son appel incident,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny en date du 14 septembre 2021 en ce qu’il l’a :

débouté de sa demande en paiement faite au titre des charges de copropriété impayées,

débouté de sa demande de dommages et intérêts,

condamné à payer à la société Yanis la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

débouté de ses demandes plus amples ou contraires,

condamné aux dépens,

statuant à nouveau

— condamner la société Yanis à lui payer les sommes suivantes :

12 261,65 euros au titre des charges de copropriété impayées depuis le 1er juillet 2016 jusqu’au 1er avril 2020 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour la somme de 10 016,67 euros et à compter du jugement pour le surplus,

4 000 euros à titre de dommages et intérêts,

4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Yanis aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Vu les conclusions notifiées le 10 août 2022 par lesquelles la société Yanis, intimée, invite la cour à :

à titre principal

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 14 septembre 2021 en ce qu’il a :

débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

condamné le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

en conséquence,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, pour les frais de première instance,

y ajoutant,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en cause d’appel,

à titre subsidiaire,

— lui accorder les plus larges délais de paiement en cas de condamnation éventuelle à payer des charges de copropriété,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 9] des demandes qu’il a formulées au titre des dommages et intérêts et de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’en l’absence de précision du débiteur, les règlements s’imputent sur la dette la plus ancienne, que la société Yanis a effectué un règlement de 12 961,89 euros le 19 mars 2019 sans aucune précision sur son imputation, et qu’en conséquence cette somme devait être considérée comme apurant la dette la plus ancienne, notamment les causes du jugement rendu le 21 février 2017, que le tribunal ne pouvait lui reprocher de ne pas avoir démontré que ce paiement s’imputait sur la dette la plus ancienne alors qu’il s’agit d’une simple application du droit.

La société Yanis soutient que le syndicat ne justifie pas de l’intégralité de la reprise de solde du 11 juillet 2017 d’un montant de 16 760, 59 euros et que celle-ci correspondrait à des charges de copropriété antérieures au 11 juillet 2017 dont il n’est pas justifié hormis la somme de 1 212,05 euros. Elle allègue que le syndicat justifie pour la période postérieure d’appels de fonds pour un montant de 7711,72 euros. Elle prétend ainsi que, puisqu’elle a réglé la somme de 12 961,89 euros, son solde de compte se trouve créditeur de la somme de 4 038,12 euros.

Sur ce,

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et élément présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Les alinéas 1 et 2 de l’article 1231-6 du code civil prévoient que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

En vertu de l’article 1342-10 du code civil le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

Pour justifier ses prétentions, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

— la matrice cadastrale démontrant la qualité de copropriétaire de l’intimée,

— un décompte daté du 3 juin 2019 pour la période du 1er juillet 2017 au 3 juin 2019 indiquant une créance de 10 016,67 euros, avec une reprise de solde au débit le 11 juillet 2017 d’un montant de 16 760,59 euros,

— un décompte daté du 26 mai 2020 pour la période du 1er janvier 2020 au 26 mai 2020 indiquant une créance de 12 261,65 euros, avec une reprise de solde au débit le 1er janvier 2020 d’un montant de 11 676,95 euros,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 19 juin 2017, 17 mai 2018 et 3 juin 2019 approuvant les comptes des exercices 2016, 2017 et 2018 et adoptant le budget prévisionnel des exercices 2019 et 2020,

— les appels de fonds travaux et appels de fonds du 1er juillet 2015 au 1er avril 2020,

— les régularisations de charges des exercices 2016 et 2017,

— le jugement du 6 février 2013 rendu par le tribunal de grande instance de Bobigny ayant condamné la société Yanis au paiement de la somme de 10 533,68 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 22 mai 2012, 2ème appel provisionnel 2012 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2012,

— le jugement du 21 février 2017 rendu par le tribunal de grande instance de Bobigny ayant condamné la société Yanis au paiement de la somme de 8 587,84 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2016, 2ème trimestre 2016 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2016,

— les jugements d’orientation rendus par le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Bobigny les 13 novembre 2018 et 16 décembre 2014 ordonnant la vente forcée des biens immobiliers de la société Yanis.

Le premier décompte, daté du 3 juin 2019, comporte une reprise de solde de 16 760,59 non détaillée par le syndicat des copropriétaires. Ce dernier justifie néanmoins, ainsi que l’expose elle-même la SCI Yanis, de quelques appels de fonds les plus récents et d’un appel de régularisation pour 2016, pour un total de 1212,05 euros.

Il ressort de ce décompte que la SCI Yanis a effectué des paiements pour un montant total de 16 233,31 euros, de sorte que, les paiements s’imputant sur la dette la plus ancienne, le syndicat ne poursuit en réalité, sur la reprise de solde de 16 760,59 euros, que le paiement du reliquat de 527,28 euros. Force est de constater que celui-ci est justifié par les appels de fonds versés aux débats, comme indiqué plus haut.

Le syndicat des copropriétaires a omis de produire un décompte pour la période courant du 3 juin 2019 au 31 décembre 2019. Il produit cependant les appels de fonds justifiant la différence entre le solde débiteur au 3 juin 2019 (10 016,67 euros) et le solde antérieur mentionné dans le deuxième décompte (11 676,95 euros).

Par conséquent, l’arriéré de charge réclamé par le syndicat des copropriétaires est justifié dans sa totalité. La SCI Yanis doit être condamnée à payer la somme de 12 261,65 euros, assortie des intérêts au taux légal comme indiqué au dispositif de la présente décision ; le jugement doit être infirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires soutient que la résistance abusive et dilatoire de la SCI Yanis lui cause un préjudice distinct de celui qui peut être réparé par les intérêts au taux légal, en ce qu’elle a occasionné des difficultés de trésorerie.

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il ressort des pièces du dossier que la société Yanis a été condamnée à deux reprises au paiement des charges de copropriété et que le juge de l’exécution a ordonné à deux reprises, en exécution de ces décisions, la vente forcée de son bien, ce qui caractérise la mauvaise foi du débiteur.

Les manquements systématiques et répétés de la SCI Yanis à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pour expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, le jugement sera infirmé et la société Yanis condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

La société Yanis demande à titre reconventionnel que lui soit accordé les plus larges délais de paiement compte tenu de l’importance de la somme réclamée par le syndicat des copropriétaires, en vertu de l’article 1343-5 du code civil.

Le syndicat des copropriétaires s’y oppose soulignant que l’intimée ne justifie par aucun fait, ni aucune pièce les raisons de l’absence de règlement de ses charges.

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes due.

En l’espère, la société Yanis ne produit aucun élément permettant de justifier ses capacités de remboursement, ni ne propose aucun échéancier.

La demande reconventionnelle sera donc rejetée.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application faite de l’article 700 du code de procédure civile en première instance.

La société Yanis, partie perdante, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions frappées d’appel,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la SCI Yanis à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] la somme de 12 261,65 euros au titre des charges impayées au 1er avril 2020, 2ème trimestre 2020 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 10 016,67 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Condamne la SCI Yanis à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts,

Déboute la SCI Yanis de sa demande reconventionnelle de délai de paiement,

Condamne la SCI Yanis aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] la somme supplémentaire de 4 000 euros par application de l’article 700 du même code au titre des frais irrépétibles de première instance et en cause d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE