N° RG 22/02767 – N° Portalis DBVX-V-B7G-OHWD

Décision du Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond du 05 avril 2022

(chambre 9 cab 09 G)

RG : 21/05161

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile A

ARRET DU 18 DECEMBRE 2025

APPELANTS :

M. [X] [C]

né le 30 octobre 1974 à [Localité 19] (Allemagne)

[Adresse 10]

[Localité 13]

Représenté par la SELARL LX LYON, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 938

Et ayant pour avocat plaidant l’ASSOCIATION GREEN LAW AVOCAT, avocat au barreau de LILLE, toque : 0357

Mme [E] [W] épouse [C]

née le 23 juin 1976 à [Localité 22]

[Adresse 10]

[Localité 13]

Représentée par la SELARL LX LYON, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 938

Et ayant pour avocat plaidant l’ASSOCIATION GREEN LAW AVOCAT, avocat au barreau de LILLE, toque : 0357

S.A.R.L. PARTICIMMO

[Adresse 9]

[Localité 13]

Représentée par la SELARL LX LYON, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 938

Et ayant pour avocat plaidant l’ASSOCIATION GREEN LAW AVOCAT, avocat au barreau de LILLE, toque : 0357

INTIMES :

M. [P] [Y]

né le 13 octobre 1953 à [Localité 21]

[Adresse 8]

[Localité 1]

Représenté par M^e Nathalie ROSE, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 1106

Et ayant pour avocat plaidant la SCP JAKUBOWICZ & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1003

M. [S] [G]

[Adresse 11]

[Localité 14]

Représenté par la SELARL DE BELVAL, avocat au barreau de LYON, toque : 654

SARL CADRAN NOTAIRES

venant aux droits de la S.C.P. THIERRY CHANCEAU – CHARLES [Localité 17] – [Z] [U]

[Adresse 12]

[Localité 14]

Représentée par la SELARL DE BELVAL, avocat au barreau de LYON, toque : 654

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 11 août 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 11 septembre 2025

Date de mise à disposition : 6 novembre 2025 prorogée au 18 décembre 2025 les avocats dûment avisés conformément à l’article 450 dernier alinéa du code de procédure civile

Composition de la cour lors des débats et du délibéré :

— Christophe VIVET, président

— Julien SEITZ, conseiller

— Emmanuelle SCHOLL, conseillère

assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Christophe VIVET, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS ET PROCÉDURE

La SARL Particimmo a été constituée entre M. [X] [C] et Mme [E] [W] épouse [C] (les époux [C]), aux fins d’exercer une activité de loueur professionnel de logements meublés.

Par acte authentique reçu le 19 juin 2012 par Me [S] [G], notaire, la SARL Particimmo a acquis de M. [P] [Y] les lots 6 à 9 et 20 à 42 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3], cadastré section B [Cadastre 7] et [Cadastre 6], au prix de 1.170.000 euros.

Me [G], à ce jour retraité, exerçait à l’époque de l’acte au sein de la SCP [S] [G] et Thierry Chanceau, aux droits de laquelle vient la SARL Cadran Notaires.

Il y a lieu à ce stade, pour permettre la compréhension du litige, d’exposer de manière synthétique les éléments de fait que la cour a tiré de l’ensemble des éléments versés au débat et de la confrontation des versions des parties quant aux circonstances, dont l’ancienneté ne permet manifestement plus à ce jour de connaître tous les détails.

Les lots achetés le 19 juin 2012 par la SARL Particimmo se situent au sein d’une copropriété fondée par M. [P] [Y], qui courant 2004 a converti en bâtiment d’habitation un ancien bâtiment industriel (dit bâtiment Est) dont il était devenu propriétaire suite à un acte de donation-partage du 26 mai 1997 et à un acte de vente du 13 mai 2002, et qu’il a après 2004 exploité en louant les appartements à des fins d’habitation.

Il est constant que, sur l’ensemble du site sur lequel se situe cet immeuble, a été exploitée pendant plusieurs décennies, de 1959 à 2010, une activité industrielle de dégraissage et de blanchisserie, par plusieurs entreprises liées à la famille de M. [P] [Y] :

— de 1959 à 1974, par une société [Y]-Fils,

— de 1965 à 1993, par feu [V] [Y], père de M. [P] [Y], exerçant en nom personnel sous les enseignes Etablissements-[Y] ou Dasi-[Y] ou [Localité 16]-[Y] ou Dégraissage-[Y], les documents faisant état de ces dénominations présentant une adresse commune, [Adresse 5],

— de 1965 à 1998, par la SARL Dégraissage Application Silicone Ignifugation (la SARL DASI) dont le siège social se situait [Adresse 15] [Localité 18]. Il est constant que M. [P] [Y], associé dans cette entreprise depuis le 16 avril 1976, suite au rachat d’action d’associés de son père, en a exercé les fonctions salariées de directeur commercial, puis en est devenu gérant à compter du 31 mars 1993,

— de 1995 à 2010, une société Ignifugation et Dégraissage [Y] (la société ID-[Y]).

La cour précise qu’elle a tiré ces informations de l’analyse des pièces produites, les parties au présent litige ne donnant que peu de précisions sur la nature exacte des entreprises en question, ni sur l’évolution de leurs conditions d’exploitation au fil des années, et ne produisant que peu d’éléments, ce qui s’explique par l’ancienneté de la situation en question.

Outre cette activité principale, il est constant que, au cours des années 1970, des parties du site ont été utilisées comme dépôt de ferrailles et comme casse ou garage automobile, dans des conditions juridiques et par des acteurs que la cour ne peut identifier.

La cour comprend que les entreprises de la famille [Y] ont ainsi exploité leur activité principale sur un terrain comprenant deux bâtiments, l’un au Nord et l’autre à l’Est, celui-ci étant celui sur lequel porte le présent litige, comme ayant été plus tard converti en immeuble d’habitation par M. [T] [Y].

Le terrain est traversé entre ces deux bâtiments Nord et Est par une ancienne ligne de chemin de fer. L’exploitation du site s’est poursuivie à l’ouest, sur une mince bande contigüe au terrain principal, longeant la voie de chemin de fer. Au sud de cette petite parcelle, se trouvent des parcelles comprenant des puits, dénommés puits [B] et puits [L].

Le bâtiment Nord a été exploité par feu [V] [Y] en son nom personnel (donc sous les enseignes susvisées Etablissements [Y], [V]-[Y] ou Dasi-[Y]).

Le bâtiment Est a été exploité par feu [V] [Y] en son nom personnel sous l’enseigne Etablissements [Y] puis par la SARL DASI, qui occupait la partie Est de ce bâtiment.

Le litige porte en particulier sur les conséquences des conditions dans lesquelles ont été exploitées par ces entreprises leurs activités, nécessitant notamment l’utilisation de divers produits chimiques, dont en particulier du trichloréthylène et du perchloréthylène, sur ces parcelles et dans ces bâtiments, en particulier les conséquences quant au bâtiment ensuite converti en bâtiment d’habitation.

Il est constant que, à partir de l’année 1973, des riverains du site exploité par les entreprises [Y] ont saisi les services préfectoraux et municipaux de plaintes liées aux conditions et aux conséquences de l’exploitation sur le voisinage. En particulier, les consorts [L] et [B] se plaignaient d’une contamination des puits situés sur leurs propriétés, suite au dépôt de produits solvants le long de la voie de chemin de fer, au nord de leurs parcelles.

Les 11 août 1981 et 19 octobre 1982, les époux [B] ont assigné feu [V] [Y] et la SARL DASI devant le tribunal de grande instance de Lyon aux fins d’expertise puis d’indemnisation de leur préjudice. A l’issue de la procédure, par arrêt du 7 octobre 1986, la cour d’appel de Lyon a condamné la SARL DASI et feu [V] [Y] à leur payer des indemnités d’un montant total de 96.085,66 francs.

La cour n’a pas découvert dans les pièces et éléments du débat d’information lui permettant de déterminer l’historique du site dans les années postérieures, jusqu’à la conversion du bâtiment Est en bâtiment d’habitation en 2004.

Puis, postérieurement à l’achat des lots de la copropriété par la SARL Particimmo en 2012, a été effectué un diagnostic environnemental du bâtiment Est, comportant des prélèvements de l’air ambiant dans les appartements. Ces mesures ont permis de constater la présence dans l’air de produits toxiques, s’agissant de trichloréthylène (TCE) et de perchloroéthylène (PCE), à des taux supérieurs aux normes retenues par l’agence nationale de sécurité sanitaire (ANSES), entraînant un risque d’effets cancérigènes.

Dans ces circonstances, le préfet du Rhône a pris des arrêtés liés à la pollution du site sur lequel est construit l’immeuble en question :

— par arrêté du 19 novembre 2019, le préfet a constaté une pollution au trichloréthylène, et a ordonné à une société Kakhyge-1, venant aux droits de la SARL DASI, de réaliser une étude historique et environnementale du site, ainsi qu’un diagnostic environnemental du site, une interprétation de l’état des milieux et un plan de gestion des pollutions identifiées,

— par arrêté du 16 juillet 2020, le préfet a pris un arrêté identique envers une société ATC-Energie, venant aux droits d’une société ou entreprise [V]-[Y].

Par arrêtés du 25 août 2020, du 09 janvier 2021 et du 21 avril 2021, le maire de [Localité 18] a interdit l’utilisation pour des usages alimentaires de l’eau issue du réseau de distribution desservant la copropriété et de l’eau des puits situés sur l’ancien site industriel DASI-[Y] ainsi que sur les parcelles au sud.

Le 30 juillet 2021, la SARL Particimmo et les époux [C] ont fait assigner selon la procédure à jour fixe M. [P] [Y], Me [S] [G] et la SCP Thierry Chanceau Charles Giroux [Z] [U] devant le tribunal judiciaire de Lyon, auquel ils ont demandé à titre principal de prononcer la résolution de la vente du 19 juin 2012 concernant les lots de la copropriété, sur le fondement de l’article 514-20 du code de l’environnement dans sa version applicable et de la garantie des vices cachés. A titre subsidiaire, ils ont demandé au tribunal de prononcer la nullité de la vente pour erreur. Par ailleurs, à l’appui de leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées contre le notaire, ils ont invoqué sa responsabilité en raison d’un manquement à son devoir d’information et de conseil.

Par jugement contradictoire du 5 avril 2022, auquel il est expressément renvoyé pour l’exposé intégral du litige, le tribunal a débouté la SARL Particimmo et les époux [C] de l’ensemble de leurs demandes et les a condamnés aux dépens, a dit n’y avoir lieu à ordonner la publication du jugement au service de la publicité foncière, et a débouté les parties de leurs demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a considéré que, s’il était établi qu’avait été exercée sur le site une activité de démantèlement d’épaves et de récupération de matières métalliques recyclables soumise à autorisation, et par voie de conséquence, soumise à information lors de la vente immobilière, cette activité avait été exercée sur une parcelle distincte de celle sur laquelle est construit le bâtiment dans lequel se situent les biens achetés par les demandeurs, et qu’en conséquence M. [P] [Y] n’avait à leur égard pas d’obligation d’information en application de l’article 514-20 du code de l’environnement.

Quant à l’action engagée au titre de la garantie des vices cachés, le tribunal a considéré que les demandeurs ne justifiaient ni des pollutions alléguées, aucun élément chiffré n’étant produit, ni du caractère inhabitable des lieux, relevant que ceux-ci étaient d’ailleurs toujours loués, et que l’arrêté municipal interdisant la consommation de l’eau n’avait été appliqué que pendant deux mois, la consommation ayant à nouveau été autorisée suite à des travaux effectués sur les canalisations.

Quant à l’action engagée au titre de la nullité de la vente pour erreur, le tribunal a estimé que, si l’information sur le passé industriel du site et la pollution en découlant était de nature à avoir une influence sur le consentement des acheteurs, cette situation n’affectait pas la possibilité d’utiliser l’ensemble immobilier à des fins d’habitation. Il a ajouté que la SARL Particimmo n’établissait pas qu’il lui serait interdit de continuer à louer du fait d’une absence non justifiée de déclaration de changement de destination.

Le tribunal a par ailleurs déduit de ses considérations qu’aucune faute ne pouvait être retenue à l’égard du notaire.

La SARL Particimmo et les époux [C] ont relevé appel par déclaration enregistrée le 14 avril 2022.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions déposées le 16 juillet 2025, la SARL Particimmo et les époux [C] demandent à la cour d’infirmer le jugement et de statuer à nouveau, à titre principal, en annulant la vente conclue le 19 juin 2012 entre M. [P] [Y] et la société Particimmo, ou à titre subsidiaire en prononçant la résolution de cette vente.

Ils demandent en tout état de cause à la cour de condamner in solidum M. [P] [Y], la SARL Cadran Notaires et Maître [S] [G] :

* à restituer à la SARL Particimmo la somme de 1.239.000 euros (à parfaire), au titre des restitutions consécutives à l’anéantissement de la vente, assortie des intérêts au taux légal capitalisés à compter du 30 juillet 2021,

* à lui payer la somme de 2.375.054 euros au titre de l’incidence fiscale et sociale subie en cas d’anéantissement de la vente et de l’attribution des dommages et intérêts évalués précédemment,

* à lui payer, même sans résolution de la vente, la somme de 1.343.820 euros (à parfaire), au titre de son préjudice financier.

* à lui payer la somme de 20.000 euros en réparation de son préjudice moral ;

* à payer à verser M. [X] [C] la somme de 20.000 euros et à Mme [E] [W] épouse [C] la somme de 30.000 euros, en réparation de leur préjudice moral ;

* à payer la somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Ils demandent à la cour d’ordonner aux intimés de payer les sommes auxquelles ils sont condamnés dans un délai de huit jours à compter de la signification du jugement, et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard, et de rappeler les intérêts légaux dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent.

Ils demandent à la cour d’ordonner la publication de l’arrêt au service de la publicité foncière.

Par conclusions déposées le 22 septembre 2023, M. [P] [Y] demande à la cour de débouter la SARL Particimmo et les époux [C] de leur appel, de confirmer le jugement, et de débouter la société de ses demandes de nullité ou de résolution de la vente intervenue le 19 juin 2012, de l’ensemble de ses demandes financières et indemnitaires, de débouter les époux [C] de l’ensemble de leurs demandes, et en cas de réformation du jugement, de condamner in solidum la SARL Cadran Notaires à le relever et garantir de toute condamnation financière qui pourrait être prononcée à son endroit et la débouter de l’ensemble de ses demandes, et en tout état de cause de condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile la SARL Particimmo à lui payer la somme de 10.000 euros et la SARL Cadran Notaires la somme de 5.000 euros, outre les dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions déposées le 25 juillet 2025, la SARL Cadran Notaires, venant aux droits de la SCP Thierry Chanceau – Charles Giroux – [Z] [U], et Maître [S] [G] demandent à la cour de confirmer le jugement et tant que de besoin :

— à titre liminaire, déclarer irrecevables les demandes nouvelles des consorts [C] et de la société Particimmo, et la demande de M. [Y], faute d’avoir été autorisé d’assigner à jour fixe,

— au fond, statuer ce que de droit sur la demande en annulation de la vente, et dans l’hypothèse d’une absence d’annulation de la vente, juger n’y avoir lieu à statuer s’agissant de Me [G], ou dans le cas contraire, juger que les conditions de la responsabilité de Me [G] ne sont ni caractérisées, ni prouvées,

— mettre hors de cause Me [G],

— déclarer irrecevables les demandes des époux [C] et de M.[Y] à l’encontre de Me [G] et des notaires, ou subsidiairement les rejeter,

— en toute hypothèse, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, condamner les requérants ou qui mieux le devra à payer la somme de 15.000 euros, et M.[Y] la somme de 3.000 euros, à Me [G] et à la SCP Thierry Chanceau – Charles Giroux – [Z] [U],

outre les entiers dépens.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé intégral de leurs demandes et de leurs moyens.

Le conseiller de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction par ordonnance du 11 août 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience du 11 septembre 2025, à laquelle la décision a été mise en délibéré au 6 novembre 2025, délibéré ensuite prorogé au 18 décembre 2025.

MOTIFS

SUR LA PROCEDURE

Sur la recevabilité des demandes de la société Particimmo et des époux [C] à l’encontre de Me [G] :

Me [G] et la SARL Cadran Notaires, à l’appui de leur demande d’irrecevabilité des demandes des appelants présentées à la cour, soutiennent que ces demandes sont nouvelles comme n’ayant pas été présentées au premier juge. Ils font valoir que, alors que la demande des appelants au titre de la réparation du préjudice présentée devant le premier juge s’élevait à 100.000 euros à parfaire, sont présentées en appel des demandes d’indemnisation de montants plus élevés qu’en première instance, visant des postes non exactement identiques, et reposant sur des fondements différents, s’agissant des demandes suivantes :

— la restitution du prix de vente, à hauteur de 1.170.000 euros,

— la perte financière à hauteur de 1.930.000 euros,

— la perte de chance d’une plus-value à hauteur de 805.000 euros.

Ils contestent par ailleurs la recevabilité des demandes des époux [C], soutenant que, n’étant pas parties à l’acte, ils n’ont pas d’intérêt à agir.

La société Particimmo et les époux [C] n’ont pas conclu sur ce point.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Aux termes de l’article 565 du même code, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

En l’espèce, les demandes présentées à la cour tendent aux mêmes fins que celles présentées au tribunal, à savoir l’indemnisation des dommages nés de la vente d’une parcelle dont il est soutenu qu’elle est polluée. S’agissant des époux [C], la cour considère qu’ils justifient d’un intérêt à agir en indemnisation de leurs propres préjudices résultant de la faute d’un tiers.

En conséquence, l’ensemble des demandes seront déclarées recevables.

Sur la recevabilité des demandes de M. [Y] à l’encontre de Me [G] :

Me [G] et la SARL Cadran Notaires font valoir que M. [Y] n’a pas été autorisé à agir à jour fixe de sorte que ses demandes en garantie sont irrecevables, et qu’elles seraient en tout état de cause irrecevables comme nouvelles en cause d’appel. Ils soutiennent également que cette action est prescrite, l’acte ayant été conclu en juin 2012, et M. [Y] était parfaitement informé de la situation de l’immeuble qu’il vendait.

M. [Y] répond qu’il ne s’agissait pas d’attraire en la cause une autre partie, mais de formuler une demande contre une partie déjà dans la cause et dont la responsabilité sur les mêmes fondements est déjà recherchée par le demandeur. Il ajoute que s’agissant d’une demande reconventionnelle, sa demande est recevable (Civ.2e, avis 6 juillet 2017 et Civ.1ere, 20 septembre 2017, n°16-18.442). Sur la prescription, il soutient qu’elle n’a couru qu’à compter du jour de l’assignation, date à laquelle il a pris connaissance des manquements du notaire.

Réponse de la cour

L’article 70 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

La procédure à jour fixe prévue aux articles 840 et suivants du même code ne mentionne pas l’interdiction de demandes reconventionnelles.

En l’espèce, les demandes reconventionnelles de M. [Y] étant liées aux demandes originelles de la SARL Particimmo et des époux [C] et dirigées à l’encontre des mêmes défendeurs, seront en conséquence déclarées recevables sur ce point.

Sur la prescription, aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, M. [Y] ne pouvait agir en garantie contre le notaire instrumentaire avant d’avoir été lui-même assigné en anéantissement de la vente et en réparation.

En conséquence, ces moyens seront écartés et les demandes de M. [Y] seront déclarées recevables.

SUR LE FOND

Sur la demande de nullité pour dol

La SARL et les époux [C] soutiennent être dans l’impossibilité d’exploiter l’immeuble en le donnant en location, en raison du caractère notoire de la pollution du site décourageant les locataires potentiels, et des conséquences de l’arrêté préfectoral.

La SARL Particimmo, à l’appui de ses demandes de nullité pour dol, avance à l’encontre de M.[Y] deux griefs tirés de la réticence dolosive, en ce qui concerne d’une part la pollution des sols et d’autre part l’irrégularité des travaux et des conditions de création de la copropriété.

Sur le premier grief, la société fait valoir que M.[Y], en sa qualité de vendeur, était tenu de l’informer d’une part des activités industrielles et polluantes anciennement exercées sur la parcelle objet de la vente, et de la pollution l’affectant en conséquence, et d’autre part du fait que sur les parcelles voisines avaient été exploitées des activités soumises à autorisation au titre du régime des installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE). La SARL ajoute que, contrairement à ce qui est soutenu, il n’existe aucun doute ni aucune confusion quant à la société responsable de la pollution, rappelant que l’arrêt prononcé en 1986 a condamné in solidum la société DASI Services dont M. [P] [Y] était associé et gérant et l’entreprise Etablissement [Y], exploitée personnellement par son père.

La SARL, à l’appui de sa position selon laquelle M. [Y] était tenu de l’informer des éléments dont il avait selon elle nécessairement connaissance, retrace sa carrière, démontrant selon elle son implication personnelle dans la pollution qu’elle lui reproche aujourd’hui d’avoir dissimulé. Elle évoque en particulier les procédures administratives mises en 'uvre dans les années 1980 suite à la découverte de la pollution des parcelles concernées, et souligne à cette occasion que la pollution au perchloroéthylène présente le même degré de gravité que la pollution au trichloroéthylène, ce dernier constituant un sous-produit de la décomposition du premier.

Sur le second grief concernant l’irrégularité des travaux et des conditions de création de la copropriété, la SARL fait valoir que les travaux de transformation du bâtiment industriel en bâtiment d’habitation qui ont été effectués par M.[Y] étaient soumis au régime du permis de construire. Elle indique que le PLU applicable à l’époque proscrivait la construction d’habitations dans la zone. Elle considère que la prescription n’a pas pour effet de régulariser les travaux irréguliers au regard du droit de l’urbanisme, relevant que, au jour de la vente, l’action n’était pas prescrite.

En réponse aux arguments de la SARL, M. [Y] expose que la société DASI, dont il ne conteste pas avoir été le gérant, n’est pas à l’origine de la pollution, en ce qu’elle exploitait une activité utilisant un autre produit sur une parcelle distincte de celle sur laquelle le bâtiment en question est établi. Elle soutient que la pollution provient de l’activité de l’entreprise [V]-[Y], qui aurait utilisé le trichloréthylène et pollué les puits [B] et [L]. Il ne conteste pas avoir eu connaissance des condamnations pénales prononcées à raison de la pollution du site industriel, mais soutient avoir ignoré ce qu’il est advenu par la suite, s’agissant en particulier de l’absence de dépollution. Il soutient que l’élément matériel de la réticence dolosive n’est pas caractérisé en ce qui le concerne, pas plus que l’élément intentionnel, rappelant qu’il a donné la parcelle la plus proche de la zone polluée à son fils et qu’il n’aurait pas pris ce risque pour sa famille s’il avait été informé de cette pollution. Il affirme que, si le notaire lui avait posé la question, il aurait évoqué le passé industriel du site.

Concernant le grief portant sur le caractère irrégulier de la copropriété au regard de la règlementation d’urbanisme applicable, il relève qu’il a lui-même exploité le bâtiment en location pendant dix ans sans aucune difficulté, et soutient que l’action civile des collectivités locales est prescrite, estimant que la clause mentionnant l’absence de modification de destination des biens est une mention type, et qu’il appartenait au notaire de vérifier ces éléments.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1116 ancien du code civil alors applicable, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Le dol ne se présume pas et doit être prouvé.

En l’espèce, il ressort des pièces et notamment de l’étude historique et documentaire réalisée le 25 mars 2020 par l’AECOM, des plans du site, et des décisions administratives et judiciaires, tous éléments versés au débat, que des polluants ont été déposés pendant de nombreuses années sur le site sur lequel sont élevés les deux bâtiments désignés comme Nord et Est.

Comme rappelé liminairement, les appartements objet de la vente litigieuse se situent dans l’ancien bâtiment industriel Est, qui a été exploité par l’entreprise Etablissement [Y] et, dans sa partie Est, par la SARL DASI, dans laquelle le vendeur M. [P] [Y] a occupé des responsabilités dès 1976. Il est constant que ce bâtiment, après sa désaffection, a en 2004 été rénové par M. [P] [Y], qui l’a destiné à un usage locatif professionnel et d’habitation, l’acte rectificatif de l’état descriptif de division ayant été établi le 15 juin 2004.

Il ressort du dossier qu’est établie la présence dans le bâtiment Est de traces de pollution de l’eau et de l’air, liée à l’usage de solvants chlorés par les deux sociétés, s’agissant du trichloréthylène (TCE) et du perchloroéthylène (PCE).

M. [P] [Y] soutient qu’il ignorait tout de cette pollution au trichloréthylène. La cour constate néanmoins qu’il reconnait avoir exercé des fonctions de direction dans la SARL DASI qui utilisait précisément ce produit dans ce bâtiment.

Comme rappelé liminairement, l’existence de cette pollution au trichloréthylène sur le site a été évoquée dès le début des années 1970, donnant lieu à de multiples plaintes de riverains et des rapports administratif, dont un rapport de l’inspecteur des mines ayant donné lieu à des courriers et injonctions adressés à feu [V] [Y], exploitant sur le site sous l’enseigne Etablissements [Y], et père de M. [T] [Y], ce dernier exerçant donc des fonctions de direction de la SARL DASI ayant exploité son activité dans le même bâtiment. La situation n’ayant manifestement jamais été régularisée, le 3 juin 1982, le tribunal de grande instance de Lyon (le TGI), saisi par les époux [B], riverains résidant à moins de 100 mètres du bâtiment Est, a ordonné une expertise au contradictoire de l’entreprise désignée comme « Etablissements [Y]-DASI », sise [Adresse 5], ce dont la cour déduit qu’il s’agissait effectivement de l’entreprise exploitée sous diverses enseignes par feu [V] [Y]. Puis, l’arrêt prononcé le 7 octobre 1986 dans les suites de l’expertise mentionne que les parties intimées sont la SARL DASI dont le siège social est situé à [Localité 18] et M. [V] [Y], entreprise de nettoyage, situé [Adresse 4]. La cour qu’il est ainsi démontré que M. [P] [Y], qui a exercé des fonctions de direction de la SARL DASI de 1976 à 1998, a de ce fait nécessairement eu connaissance personnellement de la procédure civile concernant la pollution du site.

En effet, il ressort des éléments versés au débat que l’expert désigné par le TGI a effectué une visite sur les lieux le 22 juillet 1982 et a effectué des prélèvements, puis a conclu de manière particulièrement claire que la nappe phréatique était polluée depuis 1955 et que la pollution au trichloréthylène n’allait pas disparaître, cet élément ne se dégradant que très difficilement.

Par ailleurs il est établi que, en septembre 1982, a été relevée une concentration de 57 mg/l de trichloréthylène dans le puits [Y], qui se trouve sur la même parcelle que le bâtiment Est, à l’Est de ce dernier et à sa proximité immédiate, soit à l’opposé des parcelles des puits [B] et [L], eux-mêmes pollués. La cour en déduit que ces éléments confirment que l’ensemble de la parcelle, en particulier sous le bâtiment Est, était atteinte par la pollution.

Suite à ces constatations, par arrêté du 04 janvier 1983 pris en considération de la pollution ainsi relevée et des plaintes des riverains, le Préfet a enjoint à la SARL DASI-Service (dont la cour ne peut déterminer s’il s’agit de la SARL DASI elle-même ou d’une autre société) de déposer une analyse complète des rejets liquides de l’établissement et un état des déchets produits par les installations avec leur destination. Quelle que soit son identité exacte, la SARL en question a répondu à cette injonction par un courrier du 10 mars 1983, dont la cour constate qu’il est signé de M. [P] [Y].

Puis, sur cette base de l’expertise ordonnée en 1982, l’arrêt du 07 octobre 1986 a donc déclaré l’entreprise Etablissements [Y] et la SARL DASI responsables de la pollution de la nappe phréatique et les a condamnées à indemniser les demandeurs des conséquences environnementales et des conséquences médicales.

La cour considère qu’il est suffisamment démontré par la conjonction et la chronologie de ces éléments que M. [P] [Y] ne peut prétendre avoir ignoré, lors de la vente ultérieure du bâtiment en 2012, que celui-ci et le site en général étaient affectés d’une pollution ancienne et persistante au TCE ou aux produits qui en sont dérivés tel le PCE. La cour considère en effet que les imprécisions de ces documents anciens sur l’identité exacte des entreprises concernées, dont M. [P] [Y] tire argument pour prétendre que des confusions sont nées et que seule l’entreprise de son père était concernée, ne font aucunement disparaître la circonstance qu’il exerçait des fonctions de direction de la SARL DASI, tout aussi concernée par les faits que l’entreprise de son père, en particulier en ce qu’elle était partie à l’instance d’appel en 1986, et qu’il a d’ailleurs signé personnellement des documents à ce sujet.

La cour déduit du fait que M. [P] [Y] avait connaissance depuis de nombreuses années de la pollution du site qu’il était donc tenu d’en informer son acquéreur, ce dont il ne conteste pas s’être abstenu. La cour constate que l’acte de vente contesté mentionne les divers diagnostics obligatoires, et l’état des risques naturels et technologiques, et fait état en particulier d’une absence de garantie de conformité aux normes du raccordement au réseau d’assainissement communal, et du fait que l’utilisation des eaux des puits n’était pas possible. La cour considère que M. [Y], qui avait connaissance des raisons pour lesquelles cette utilisation n’était pas possible, s’agissant précisément de la pollution en question, était tenu d’apporter ces informations aux acheteurs. La cour en déduit qu’il est ainsi démontré que M. [Y] a sciemment dissimulé ces éléments essentiels à la vente, caractérisant la réticence dolosive qui lui est reprochée.

La cour considère ensuite que M.[Y] ne peut tenter de se décharger de sa responsabilité en invoquant le fait qu’il n’aurait pas dissimulé cette information si l’acheteur ou le notaire lui avaient posé la question, en ce que d’évidence ceux-ci n’étaient pas nécessairement informés, comme il l’était, de l’historique du bien vendu, et n’étaient pas tenus de penser à la possibilité d’une situation de pollution. M. [Y] ne peut pas plus invoquer le fait qu’il a lui-même loué les biens en question pendant plusieurs années selon lui « sans difficulté », la cour considérant que M. [Y] ne peut ainsi se prévaloir du fait qu’il a en réalité dissimulé à des locataires une situation qu’il aurait d’évidence dû porter à leur connaissance. La cour considère qu’il ne peut pas plus invoquer le fait qu’il a donné à son fils une maison construite sur le terrain pollué en question, cette circonstance regrettable n’étant, comme les précédentes, aucunement de nature à le relever de ses obligations envers les personnes à qui il a ultérieurement vendu ces biens.

La cour considère que la SARL Particimmo démontre que la réticence de M. [P] [Y] l’a amenée à poursuivre l’achat des appartements, alors qu’elle n’aurait pas conclu ce contrat financé par un prêt immobilier si elle avait eu connaissance de ces informations retenues par le vendeur.

La cour considère en effet qu’il est suffisamment démontré que la SARL n’aurait pas acheté ces biens à crédit, si elle avait alors eu connaissance du risque manifestement très important de ne pouvoir ensuite les louer en raison de la pollution, alors qu’il s’agissait de la motivation de son achat et du modèle économique de l’opération. M. [Y] ne peut invoquer le fait qu’il a lui-même exploité les biens sans difficulté jusqu’à l’arrêté préfectoral, ne pouvant reprocher à la société de ne pas avoir choisi, comme il l’a fait, d’exposer potentiellement ses locataires à des risques sanitaires et de prendre le risque d’engager ainsi sa responsabilité.

La cour déduit de l’ensemble de ces éléments que les conditions de l’annulation de la vente sont réunies, en conséquence de quoi le jugement sera infirmé sur ce point, et la vente sera annulée.

Sur la responsabilité quasi-délictuelle de M. [Y]

La SARL Particimmo et les époux [C] estiment que M. [Y] a engagé sa responsabilité quasi-délictuelle à leur égard en ce qu’il s’est rendu auteur d’une réticence dolosive en dissimulant le passé industriel du site ayant entraîné une pollution massive des sols de la parcelle vendue.

M.[Y] soutient qu’il n’a commis aucune faute, et que les différents griefs sont sans fondement.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1382 devenu 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il ressort des développements précédents que, pendant la période pré-contractuelle, M. [Y] a commis une réticence dolosive à l’encontre de la SARL Particimmo, sa responsabilité extra-contractuelle à l’égard de cette dernière étant donc engagée, ainsi qu’à l’égard des époux [C], tiers à la vente mais associés et gérants de la société.

Sur la responsabilité du notaire

La SARL Particimmo considère que le notaire chargé de l’acte avait le devoir de vérifier la situation de l’immeuble notamment au regard de la législation en matière d’urbanisme et d’environnement, et soutient qu’il ne peut se retrancher derrière le silence des parties, ajoutant que la destination d’habitation était déterminante du consentement de la société. Elle relève que par les actes de donation, le notaire était en mesure de déceler la modification de la destination des lieux et ainsi de prendre attache avec les différents services pour déterminer le passé du bien.

M.[Y] demande à être relevé et garanti par le notaire de toute condamnation, faisant sienne l’argumentation à ce titre de la SARL Particimmo, et soutenant que le notaire étant tenu d’éclairer les parties sur la portée des actes dressés par ses soins. Il ajoute que le notaire ne l’a aucunement interrogé en sa qualité de vendeur ni n’a consulté les bases de données à sa disposition, et n’a porté dans l’acte aucune clause relative à l’environnement. Il considère qu’il appartenait au notaire d’attraire son confrère s’il estimait que ce dernier avait une obligation à l’égard de M. [Y] plus importante.

La SARL Cadran Notaires et Me [G] soutiennent qu’aucune faute ne peut être reprochée à ce dernier, en ce qu’il a agi en tant que notaire de l’acquéreur et non du vendeur, que les biens vendus étaient loués depuis dix ans, et que rien ne lui a permis d’avoir connaissance de la pollution du site. Ils rappellent qu’un compte-rendu de la préfecture mentionne que l’administration elle-même a perdu la mémoire de cette pollution et souligne que la mairie n’a jamais émis le moindre avis négatif sur la conversion du bâtiment aux fins d’habitation. Ils en déduisent qu’aucune information n’était accessible, et qu’il ne peut être reproché à Me [G] l’absence de mention dans l’acte de telles informations.

Ils soutiennent que le notaire n’est pas tenu d’effectuer de diligences relatives aux évolutions du PLU, ou à l’historique du bien, autrement qu’en ce qui concerne la question de la propriété. Sur le reproche nouveau en appel sur la constitution de la copropriété et la destination des biens, ils rappellent que Me [G] n’est pas à l’origine de ces actes. Ils soutiennent enfin que le lien de causalité avec les préjudices invoqués n’est pas direct.

Réponse de la cour

Il est constant que le notaire, officier public ministériel authentifiant les actes qu’il rédige ou auxquels il prête son concours, est débiteur d’un devoir de conseil, tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique ; il doit à ce titre veiller à ce que les parties disposent des clés juridiques nécessaires pour comprendre la portée ou les risques des actes qu’elles concluent par son intermédiaire, peu important les compétences personnelles de celles-ci ou leur assistance par un autre conseil, notaire ou non.

Le notaire est par ailleurs tenu d’une obligation de mise en garde lui imposant d’informer les parties sur les risques de l’opération, en anticipant notamment les difficultés à naître de la situation juridique susceptible de résulter de l’acte authentique qu’il instrumente. Il lui incombe à ce titre de se renseigner avec précision afin de déceler les obstacles juridiques qui pourraient s’opposer à l’efficacité de l’acte qu’il instrumente et il lui faut pour cela, porter à la connaissance de ses clients tous les événements et toutes les circonstances qui peuvent compromettre cette efficacité.

Il doit procéder, par toutes investigations utiles, à la vérification des déclarations des parties lorsqu’il existe un élément de nature à créer un doute sur la véracité des déclarations d’ordre factuel du vendeur ou des circonstances particulières justifiant une vigilance accrue.

La délivrance de ses conseils ou mises en garde par le notaire doit être effective et accessible, sans être limitée à des formules générales ne pouvant suffire à satisfaire à ces exigences.

Les obligations du notaire prennent naissance dès son intervention, y compris lors de l’élaboration de la promesse de vente, créatrice de droits.

Il appartient au notaire de rapporter la preuve de ce qu’il a effectivement donné les conseils qu’on attendait de lui.

En l’espèce, il est constant que le compromis de vente rédigé par Me [G] ne porte aucune indication relative au passé industriel du bien ou à l’existence antérieure d’installations classées ou soumises à déclaration, ni aucune mention relative à l’existence ou à l’absence de pollution, à l’exception du rappel des dispositions de l’article L.125-5 du code de l’environnement relatif à l’état des risques naturels et technologiques.

Il est constant que les actes portant promesse de vente puis vente, au titre de l’origine de propriété, citent l’acte de donation partage du 26 mai 1997 et l’acte de vente du 13 mai 2002, qui mentionnent la parcelle comme étant alors une parcelle comprenant des bâtiments à usage de bureaux, ateliers et entrepôts (bureaux, ateliers, distillation, chaufferie entretien, réception triage ligne, repassage…).

La cour considère que ces indications n’impliquaient aucunement de manière nécessaire que le site présentait un risque de pollution industrielle, ce d’autant qu’en 2012 le bâtiment était utilisé à usage d’habitation depuis huit ans, et qu’aucun élément du dossier ne permet de penser que la question de la pollution du site a été évoquée par quiconque pendant cette période. S’il ressort des débats que la pollution du site a constitué au cours des années 1970 et 1980 un événement local, rien n’indique que tel était le cas depuis lors, les éléments administratifs visés par les notaires permettant de penser que la notoriété de ces circonstances s’était éteinte, et que leur mémoire s’était perdue lors de la vente en question, conclue plus de 25 ans après la dernière décision judiciaire évoquée au cours des débats. La cour en déduit qu’il ne peut être reproché au notaire, en particulier, de ne pas avoir pris l’initiative de consulter le fichier alors intitulé BASIAS (base des anciens sites industriels et activités de service), en l’absence d’éléments portés à sa connaissance par les parties, ou d’éléments de notoriété publique, qui auraient dû l’amener à penser qu’existait un risque de pollution.

La cour considère que le notaire n’avait pas non plus à effectuer des recherches sur le passé professionnel de M. [P] [Y], dont rien n’établit d’ailleurs qu’elle lui aurait nécessairement permis de découvrir l’existence de la pollution.

En toute hypothèse, sont versées au dossier deux fiches Basias :

— une fiche créée le premier janvier 1999 au nom de la SARL DASI, exploitant une teinturerie, qui mentionne des activités de collecte et stockage des déchets non dangereux, et de dépôt de tissus ; un mail du 17 septembre 2020 de la direction régionale de l’environnement (la DREAL) indique que la fiche a été mise à jour en 2020 pour signaler l’ancienne exploitation d’une installation classée (ICPE) soumise à autorisation.

— une fiche créée le 31 octobre 2010, concernant la SARL DASI-Service et l’entreprise présentée comme « [V] [O] [Y] anciennement [Y] Fils.»

Il se déduit de la chronologie de ces fiches que la consultation du fichier Basias en 2012 n’aurait pas permis au notaire de l’acheteur de constater l’existence d’un risque de pollution, seules étant mentionnées à cette époque le stockage de déchets non dangereux et de tissus. La cour considère que la défaillance reprochée au notaire à ce titre n’est donc pas caractérisée.

Concernant le second grief visant des manquements relatifs à la règlementation en matière d’urbanisme applicable au terrain, il sera relevé que ces circonstances, à le supposer caractérisées, ne sont pas en lien avec le préjudice subi par les requérants, découlant de la pollution et le passé industriel du site, et sans lien avec les règles d’urbanisme.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes à l’égard du notaire.

Sur la demande en garantie de M. [Y] vis-à-vis de Me [G] et la SARL Cadran Notaires

La SARL Cadran Notaires et Me [G] soutiennent que ce dernier n’était pas le notaire de M. [Y], vendeur, qu’il n’y a ni faute, ni préjudice, ni lien de causalité, précisant que la faute de la victime l’empêche de se prévaloir de son préjudice causé par elle-même.

Réponse de la cour

La cour constate que M. [Y], que la cour juge responsable d’une réticence dolosive à l’origine de la nullité du contrat, ne peut reprocher à Me [G], qui n’était son notaire, un quelconque défaut d’information, alors qu’il a lui-même sciemment dissimulé aux acheteurs, mais également à ce notaire, les informations en question.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes à l’égard du notaire.

Sur les restitutions

Au regard du prononcé de l’annulation de la vente qu’elle avait demandée, la SARL Particimmo demande la restitution du prix de vente et le remboursement des frais de notaire.

M. [P] [Y] soutient que la société souhaite ainsi obtenir le double du prix de vente alors que les restitutions doivent se limiter au prix payé et au bien vendu.

Le notaire rappelle qu’il ne peut être tenu de restituer un prix de vente qu’il n’a pas perçu.

Réponse de la cour

En conséquence de l’annulation de la vente, la SARL Particimmo sera condamnée à restituer à M. [P] [Y] les biens immobiliers acquis, et M. [P] [Y] à restituer la SARL Particimmo la somme de 1.170.000 euros.

Concernant la demande relative aux frais de notaire, accessoire du prix, il ne ressort pas des pièces que la somme de 69.000 euros a été versée par la SARL comme elle le soutient. Si ce montant est indiqué dans la promesse de vente au titre des frais d’acte, l’acte de vente chiffre les droits de mutation à 54.615 euros. Aucun élément sur les émoluments du notaire et les frais annexes n’a par ailleurs été versé. En conséquence, le montant de 54.615 euros sera retenu.

En conséquence, M. [Y] sera condamné à verser à la SARL Particimmo la somme de 1.224.615 euros au titre de la restitution du prix.

Sur l’indemnisation des préjudices

La SARL Particimmo explique qu’elle avait pour projet initial de revendre une partie des lots au cours de l’année 2020 mais que, suite à la découverte de la pollution l’acquéreur s’est rétracté. Elle produit à ce titre une expertise pour évaluer la perte de chance de dégager une plus-value de cette vente, et détaille l’ensemble des frais générés depuis l’achat au titre des frais bancaires, frais d’assurance et impôts fonciers. Elle chiffre les pertes qu’elle indique avoir subies depuis la découverte de la pollution, au regard en particulier des grandes difficultés qu’elle a rencontrées pour louer les biens, générant des pertes de loyer.

M. [Y] expose que la SARL Particimmo n’est ni marchand de bien ni agent immobilier et que, dans la mesure où elle ne justifie pas avoir eu un acheteur pour le prix annoncé, le préjudice dont elle allègue n’est pas démontré, pas plus que la vacance des biens, ni le lien des difficultés alléguées avec la pollution, ni l’existence de démarches pour relouer les biens.

Le notaire fait valoir que le montant réclamé est supérieur au prix de vente alors même que la SARL Particimmo a perçu des loyers.

Réponse de la cour

* Sur le préjudice lié à la perte de plus-value

La cour rappelle que la nullité de la vente emporte anéantissement rétroactif de la vente, qui est censée dès lors n’avoir jamais existé, en conséquence de quoi le projet de vente invoqué par la SARL n’aurait pu se matérialiser, et donc pas plus la plus-value dont il est demandé indemnisation. La restitution du prix de vente remettant les parties dans l’état antérieur à la vente annulée, la SARL ne peut pas plus réclamer à ce titre le différentiel entre la somme restituée et le montant qui devrait être versé pour racheter un bien équivalent mais dénué de pollution. La demande présentée à ce titre sera donc rejetée.

* Sur le préjudice lié aux frais bancaires et aux frais d’assurance du prêt

Il est établi que les frais liés au prêt n’auraient pas été engagés si la vente n’avait pas eu lieu, en conséquence de quoi la demande présentée à ce titre est bien fondée. La SARL justifiant par la production des relevés de la banque être débitrice d’intérêts à hauteur de 207.242,37 euros, et par l’attestation d’une société d’expertise-comptable être débitrice de frais d’assurance du prêt à hauteur de 27.379,21 euros, il sera fait droit à ses demandes de ce chef.

* Sur le préjudice lié aux impôts fonciers

Aux termes de l’article 1381 ancien du code civil, celui auquel la chose est restituée, doit tenir compte, même au possesseur de mauvaise foi, de toutes les dépenses nécessaires et utiles qui ont été faites pour la conservation de la chose.

En l’espèce, le paiement des taxes foncières a bénéficié à M. [Y] qui en devra donc le remboursement à la SARL pour les années 2013 à 2023, à hauteur du montant justifié de 48.094 euros.

* Sur le préjudice lié à la perte de revenus

La nullité de la vente entrainant la remise en état des parties dans leur état antérieur, aucune perte de revenus ne serait apparue si la vente n’avait pas été conclue. En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande.

* Sur le préjudice moral de la SARL Particimmo

La SARL expose à ce titre qu’elle n’a pu exercer son activité normalement, et est confrontée à de nombreuses démarches, relatives à l’aménagement du prêt immobilier, aux relations avec l’administration et les locataires, etc, outre l’obligation de mentionner la pollution sur les annonces proposant les biens à la location, ce qui lui porte atteinte.

M.[Y] estime que ce poste de préjudice n’est pas démontré, aucune pièce sur les démarches effectuées auprès des locataires n’étant produite.

Le notaire conteste tout préjudice moral.

Réponse de la cour

La cour constate qu’il ressort des messages envoyés par la SARL à des candidats à la location ou à l’achat des appartements qu’elle a respecté son obligation de les informer de la pollution existante. Il est manifeste que la délivrance de cette information a un effet négatif certain sur ces candidatures, caractérisé par les désistements de candidats qui ont été constatés. Le bien immobilier étant l’actif principal de la société et le support nécessaire de son objet social, sa demande d’indemnisation d’un préjudice moral résultant de la difficulté accrue à exercer son objet social apparaît fondée. Il sera fait droit à la demande à hauteur de 15.000 euros.

* Sur le préjudice au titre de l’incidence fiscale

La SARL produit une consultation d’expert-comptable sur les conséquences fiscales et sociales de l’anéantissement rétroactif de la vente, s’agissant en substance de l’imposition frappant les sommes versées au titre de restitution du prix et de dommages et intérêts. Est évoquée à ce titre l’imposition à hauteur des amortissements précédemment déduits, et l’imposition sur la somme versée au titre des frais de notaire et des dommages et intérêts.

M. [Y] conteste ce poste rappelant que ces amortissements ont généré des déductions fiscales pendant l’exploitation du bien.

Le notaire fait valoir qu’il ne s’agit pas d’un préjudice.

Réponse de la cour

Il est constant que, en application du principe de réparation intégrale du préjudice et des dispositions de l’article 1241 du code civil, les dispositions fiscales frappant les revenus sont sans incidence sur les obligations des personnes responsables du dommage et le calcul de l’indemnisation de la victime. (Soc. 6 avril 2022, n°20-22.918).

En conséquence, la SARL ne peut demander à être indemnisée des éventuels impôts susceptibles de frapper les sommes qu’elle percevra suite à l’annulation de la vente, telles les dommages et intérêts. En effet, le fait que les dommages et intérêts perçus soient imposés, comme l’indique l’expert comptable, ne s’analyse pas comme un préjudice imputable au vendeur, s’agissant de l’application des règles fiscales en la matière, sans lien avec la faute contractuelle.

La cour constate que l’expert comptable, au titre du préjudice subi, intègre d’autre part les conséquences sur l’imposition sur le revenu des personnes physiques des époux [C], évoquant l’application de l’article 239 bis AA du code général des impôts renvoyant à l’article 8 du même code, qui dispose que « sous réserve des dispositions de l’article 6, les associés des sociétés en nom collectif et les commandités des sociétés en commandite simple sont, lorsque ces sociétés n’ont pas opté pour le régime fiscal des sociétés de capitaux, personnellement soumis à l’impôt sur le revenu pour la part de bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société. En cas de démembrement de la propriété de tout ou partie des parts sociales, l’usufruitier est soumis à l’impôt sur le revenu pour la quote-part correspondant aux droits dans les bénéfices que lui confère sa qualité d’usufruitier. Le nu-propriétaire n’est pas soumis à l’impôt sur le revenu à raison du résultat imposé au nom de l’usufruitier. Il en est de même, sous les mêmes conditions :[']

3° Des membres des sociétés à responsabilité limitée qui ont opté pour le régime fiscal des sociétés de personnes dans les conditions prévues au IV de l’article 3 du décret n° 55-594 du 20 mai 1955 modifié ou dans celles prévues par l’article 239 bis AA.»

Il s’en déduit que les impositions frappant les sommes perçues par les époux [C] en leur qualité d’associés de la société ayant opté pour le régime fiscal en question ne sont pas plus susceptibles de donner lieu à indemnisation que les sommes versées à ce titre à la société.

Concernant l’imposition sur les amortissements, la cour constate qu’il s’agit des conséquences de l’annulation : or, la vente étant réputée ne pas avoir eu lieu, les amortissements réalisés ayant permis des déductions fiscales n’ont donc plus lieu d’être. Il s’en déduit que cette imposition s’analyse comme la conséquence de l’obligation de remboursement d’un droit dont la SARL a bénéficié à raison à l’époque, mais dont elle a perdu le bénéfice suite à l’annulation. Aucun préjudice n’est donc caractérisé au préjudice de la société.

Concernant les cotisations sociales visées par l’expert comptable, il n’est pas établi que les sommes versées constituent un préjudice indemnisable en lien avec l’annulation de la vente, résultant de l’application de la législation en la matière.

Les demandes d’indemnisation présentées au titre des conséquences fiscales et sociales de l’annulation de la vente seront donc rejetées.

* Sur le préjudice moral des époux [C]

Les époux [C] font valoir leur sentiment d’avoir été trompés, leur incertitude quant à l’avenir ce projet, et leur inquiétude pour leurs locataires, tous éléments ayant entraîné des conséquences sur leur santé.

M. [Y] estime que les époux [C], qui ne sont pas parties au contrat, n’ont pas qualité pour agir à son encontre.

Le notaire soutient que les époux [C] ne justifient d’aucun préjudice direct et personnel.

Réponse de la cour

La cour constate que les époux [C] produisent des certificats médicaux indiquant que M. [C] présente des troubles anxieux avec tremblements des extrémités et troubles du sommeil, et Mme [C] des douleurs cervicales et dorso-lombaires, des céphalées et des troubles anxieux. Des attestations de proches font état de leur anxiété quant à la situation qui implique des décisions quant à santé des locataires et quant à des engagements financiers importants, et quant aux difficultés financières qui en découlent.

La cour considère qu’un préjudice moral est ainsi caractérisé, en lien direct avec le comportement de M. [Y], qui à titre d’indemnisation sera condamné à leur verser à chacun la somme de 10.000 euros.

Sur la demande de condamnation in solidum du notaire avec le vendeur

La cour constate que la demande est devenue sans objet en l’absence de toute faute retenue à l’égard des notaires.

Sur le total des sommes dues, les intérêts, la capitalisation et l’astreinte

Les sommes allouées porteront intérêts à compter du présent arrêt, les créances n’étant pas nées au 30 juillet 2021 pour la créance de restitution. La capitalisation sera ordonnée dans les conditions posées par l’article 1343-2 du code civil.

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. Il n’y a pas lieu en l’occurrence d’assortir d’une astreinte les condamnations en paiement.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le tribunal a condamné la SARL Particimmo et les époux [C] aux dépens. Le jugement étant pour l’essentiel infirmé, sera infirmé en ce qui concerne les dépens, qui seront supportés par M. [Y], ainsi que les dépens d’appel.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, étant rappelé que le tribunal a rejeté toutes les demandes sur ce fondement, et les appelants ayant exposé des frais pour faire valoir leurs droits en cause d’appel, il est équitable à ce stade de condamner M. [Y] à payer à la SARL Particimmo et aux époux [C] la somme totale de 10.000 euros sur ce fondement, outre la somme de 3.000 euros à Me [G] et à la SCP Thierry Chanceau Charles Giroux [Z] [U]. M.[Y] qui supporte les dépens sera débouté de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, après en avoir délibéré, par arrêt contradictoire, prononcé en dernier ressort,

— Déclare recevable l’appel relevé à l’encontre du jugement prononcé le 05 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Lyon,

— Confirme le jugement en ce qu’il a exclu la responsabilité de Me [S] [G] et de la SCP Thierry Chanceau Charles Giroux [Z] [U], notaires,

— Infirme le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

— Prononce la nullité pour dol de la vente conclue le 19 juin 2012 entre la SARL Particimmo et M. [P] [Y] portant sur les lots 6 à 9 et 20 à 42 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2] [Localité 18] ([23]), cadastré section B [Cadastre 7] et [Cadastre 6], et les quotes-parts des parties communes y afférents,

— Ordonne la publication de l’arrêt au service de la publicité foncière,

— Ordonne à M. [P] [Y] de restituer à la SARL Particimmo la somme de 1.224.615 euros, outre intérêts légaux à compter de la présente décision

— Condamne M. [P] [Y] à payer à la SARL Particimmo la somme totale de 297.715,58 euros au titre des intérêts et de l’assurance du prêt, des impôts fonciers, et du préjudice moral de la société,

— Rejette les demandes de la SARL Particimmo au titre des postes de la perte de chance d’obtenir une plus-value, de la perte de revenus, et de l’incidence fiscale et sociale,

— Condamne M. [P] [Y] à verser à M. [X] [C] la somme de 10.000 euros au titre de son préjudice moral

— Condamne M. [P] [Y] à verser à Mme [E] [W] épouse [C] la somme de 10.000 euros au titre de son préjudice moral

— Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions posées par l’article 1343-2 du code civil,

— Déclare sans objet la demande de condamnation in solidum du notaire avec le vendeur,

— Condamne M. [P] [Y] aux dépens de première instance et d’appel,

— Déboute M. [P] [Y] de ses demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne M. [P] [Y] à payer à la SARL Particimmo, M. [X] [C] et Mme [E] [I] épouse [C], en semble, la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne M. [P] [Y] à payer à Me [S] [G] et la SCP Thierry Chanceau Charles Giroux [Z] [U], ensemble, la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 20] le 18 décembre 2025.

Le greffier Le président

S.Polano C.Vivet