Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 04 JUIN 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/20128 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGYUS

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Novembre 2022 -Tribunal d’Instance d’AUBERVILLIERS – RG n° 1122000487

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] A [Localité 6], représentée par la SELARL [U] [C] ALIREZAI, prise en la personne de Maître [U] [C], administrateur judiciaire désigné suivant ordonnance initiale en date du 27 janvier 2016 et ordonnances successives de prorogation de mission

demeurant : [Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0074

INTIMEE

Madame [K] [G]

[Adresse 1]

[Localité 5]

DEFAILLANTE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— REPUTE CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Mme [G] est propriétaire de lots n°12 et 27 de l’état descriptif de division de l’immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 2] à [Localité 6].

La copropriété étant en difficulté, Mme [I] [U] [C], administrateur judiciaire, a été désignée en qualité d’administrateur provisoire par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Bobigny du 27 janvier 2016. Sa mission a été prolongées au terme de plusieurs ordonnances dont la dernière en date du 16 janvier 2025 prolongeant la mission jusqu’au 27 janvier 2026.

Par acte du 4 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à La Courneuve (93120) a assigné Mme [G] devant le tribunal aux fins d’obtenir sa condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui payer les sommes de :

—  6.653,83 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 27 décembre 2021, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure,

—  1.500 € à titre de dommages et intérêts,

—  1.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 14 novembre 2022 le tribunal de proximité d’Aubervilliers a :

— déclaré irrecevables comme non soumises au contradictoire des parties les demandes postérieures au 1er janvier 2022,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son administrateur judiciaire en fonction, de sa demande en paiement au titre des charges de copropriété,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son administrateur judiciaire en fonction, de sa demande en paiement de dommages et intérêts,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son administrateur judiciaire en fonction, de sa demande au titre des frais irrépétibles,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son administrateur judiciaire en fonction, de ses autres demandes plus amples ou contraires,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] représenté par son administrateur judiciaire aux dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 30 novembre 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 15 janvier 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 6 février 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par la société d’exercice libéral à responsabilité limitée [U] [C] Alirezai, en la personne de Mme [I] [U] [C], administrateur judiciaire, ès qualités d’administrateur provisoire de la copropriété en difficulté, appelant, invite la cour à :

— infirmer le jugement,

statuant à nouveau,

— condamner Mme [G] à lui payer les sommes de :

4.768,46 € au titre des arriérés de charges de copropriété assortie des intérêts légaux à compter du 27 décembre 2021, pour la période du 1er trimestre 2015 au 1er trimestre 2023,

1.500 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner Mme [G] aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu la signification de la déclaration d’appel et des conclusions à la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] délivrée à Mme [G] le 10 février 2023 à personne.

SUR CE,

Mme [G] n’a pas constitué avocat ; il sera statué par arrêt réputé contradictoire.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires en paiement des charges et appels travaux

La demande du syndicat en première instance portait sur l’arriéré des charges de la période courant du 19 janvier 2015 (appel 1er trimestre 2015) au 31 janvier 2022 (appels de fonds 1er trimestre 2022, appel de fonds travaux ALUR du 1er trimestre 2022 et règlement de Mme [G] de 500 € du 31 janvier 2022 inclus). Le compte de Mme [G] présentait un solde débiteur de 6.653,83 € (pièces syndicat n° 4 et 8).

Le syndicat actualise sa demande en cause d’appel jusqu’au 1er janvier 2023, appel 1er trimestre 2023 du 1er janvier 2023 et appel fonds travaux ALUR du 1er janvier 2023 inclus. Le compte de Mme [G] présente un solde débiteur de 4.768,46 € (pièces syndicat n° 14, 15 et16).

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de propriétaire de Mme [G],

— les ordonnances de désignation de l’administrateur provioire et les ordonnances de prolongation de sa mission,

— les procès verbaux des décisions de l’administrateur provisoire des :

19 septembre 2017 approuvant les dépenses des exercices du 1er janvier au 31 décembre 2012, du 1er janvier au 31 décembre 2014 et du 1er janvier au 31 décembre 2015,

2 octobre 2017 approuvant les dépenses de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2016 et approuvant le budget prévisionnel 2018,

16 octobre 2018 approuvant les dépenses de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2017 et approuvant le budget prévisionnel 2019

18 février 2020 approuvant les travaux urgents afin de lever les arrêtés de péril concernant l’immeuble,

10 juillet 2019 approuvant les dépenses de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2018 et approuvant le budget prévisionnel 2020

7 décembre 2020 approuvant les dépenses de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2019 et approuvant le budget prévisionnel 2021,

17 mai 2021 décidant d’un appel de fonds pour rembourser les travaux réalisés d’office par la préfecture afin de lever les arrêtés de péril concernent l’immeuble,

14 septembre 2021 approuvant les dépenses de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2020 et approuvant le budget prévisionnel 2022,

3 novembre 2022 approuvant les dépenses de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2021 et approuvant le budget prévisionnel 2023,

— un extrait du Grand Livre pour la période du 1er janvier 2010 au 8 avril 2016,

— les appels de charges du 2ème trimestre 2016 au 1er trimestre 2023,

— les décomptes des sommes dues (pièces n° 4, 8, 14, 15 et pages 9 à 13 des conclusions du syndicat),

— la mise en demeure du 27 décembre 2021 de payer la somme de 6.557,30 € arrêté au 27 décembre 2021 (pièce n°7).

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] est une copropriété en difficulté sous administration provisoire.

La société d’exercice libéral à responsabilité limitée [U] [C] Alirezai, en la personne de Mme [I] [U] [C], administrateur judiciaire, ès qualités d’administrateur provisoire de la copropriété en difficulté, dispose en sa qualité d’administrateur provisoire de l’ensemble des pouvoirs du syndic, de l’assemblée générale des copropriétaires à l’exception de ceux prévus aux a) et b) de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, et du conseil syndical ; l’administrateur provisoire approuve les comptes et décide des budgets prévisionnels et travaux par procès-verbaux de décision qui sont produits aux débats ; les décisions de l’administrateur provisoire sont définitives de plein droit et ne peuvent faire l’objet d’une contestation par les copropriétaires, ces décisions étant prises dans le but de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriétaire.

Les comptes des exercices 2013 à 2021 et les budgets prévisionnels 2022 et 2023 ont été approuvés par l’administrateur provisoire, les décomptes produits mentionnent les versements de Mme [G], dont le dernier du 20 décembre 2022, de 900 €.

Le syndicat justifiait donc de sa créance en première instance à hauteur de 6.653,83 €.

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande en paiement de la somme de 6.653,83 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 27 décembre 2021, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure.

Compte tenu de l’actualisation de la demande du syndicat qui tient compte des appels de charges et travaux jusqu’au 1er trimestre 2023 et des règlements effectués par Mme [G], cette dernière doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 4.768,46 € au titre de l’arriéré des charges pour la période du 1er trimestre 2015 au 1er trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2021.

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 1231-6 du code civil 'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire'.

Depuis plusieurs année, soit à partir du 19 janvier 2015, date à laquelle son compte copropriétaire est devenu débiteur, Mme [G] s’abstient de payer les appels de fonds et appels travaux à leur échéance dans leur intégralité, laissant sa dette perdurer, ce qui caractérise sa mauvaise foi.

Les manquements systématiques et répétés de Mme [G] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pour expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Ce préjudice est aggravé par le fait que le syndicat est une copropriété en difficulté qui a fait l’objet d’arrêtés de péril ; en raison de la défaillance de copropriétaires, dont Mme [G], la préfecture a engagé des travaux d’office, que les copropriétaires doivent lui rembourser. La carence persistante de Mme [G] met en péril la pérennité de l’immeuble.

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande de dommages-intérêts.

Mme [G] doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 1.500 € de dommages-intérêts.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Mme [G], partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire,

Infirme le jugement ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par la société d’exercice libéral à responsabilité limitée [U] [C] Alirezai, en la personne de Mme [I] [U] [C], administrateur judiciaire, ès qualités d’administrateur provisoire de la copropriété en difficulté, la somme de 4.768,46 € au titre de l’arriéré des charges pour la période du 1er trimestre 2015 au 1er trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2021 ;

Condamne Mme [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par la société d’exercice libéral à responsabilité limitée [U] [C] Alirezai, en la personne de Mme [I] [U] [C], administrateur judiciaire, ès qualités d’administrateur provisoire de la copropriété en difficulté, la somme de 1.500 € de dommages-intérêts ;

Condamne Mme [G] aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par la société d’exercice libéral à responsabilité limitée [U] [C] Alirezai, en la personne de Mme [I] [U] [C], administrateur judiciaire, ès qualités d’administrateur provisoire de la copropriété en difficulté, la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE