Chambre civile

Section 2

ARRÊT N°

du 6 NOVEMBRE 2024

N° RG 23/572

N° Portalis DBVE-V-B7H-CHDX JJG-C

Décision déférée à la cour : ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Ajaccio,

décision attaquée du 13 juillet 2023, enregistrée sous le n° 22/955

S.C.I. FONCIERE KALISTA

C/

[U]

[O]

[F]

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

SIX NOVEMBRE DEUX-MILLE-VINGT-QUATRE

APPELANTE :

S.C.I. FONCIÈRE KALISTA

prise en la personne de son représentant légal en exercice

domicilié ès qualités audit siège

Parcelle [Cadastre 5]

section D

[Localité 3]

Représentée par M^e Sarah SENTENAC de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIÉS, avocate au barreau d’AJACCIO, substitué par M^e Christian MAUREL, avocat au barreau d’AJACCIO, plaidant en visioconférence

INTIMÉS :

M. [W] [U]

né le 14 août 1963 à [Localité 9] (Bouches-du-Rhône)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Joëlle GUIDERDONI, avocate au barreau d’AJACCIO

M. [Z], [J] [O]

né le 4 décembre 1983 à [Localité 7] (Corse-du-Sud)

[Adresse 8]

[Localité 3]

Représenté par M^e Joëlle GUIDERDONI, avocate au barreau d’AJACCIO

M. [L] [F]

né le 27 février 1962 à [Localité 10] (Seine)

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par M^e Joëlle GUIDERDONI, avocate au barreau d’AJACCIO

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 5 septembre 2024, devant Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Guillaume DESGENS, conseiller

François DELEGOVE, vice-président placé

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Cécile BORCKHOLZ

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 6 novembre 2024

ARRÊT :

Contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et Cécile BORCKHOLZ, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS

Par conclusions d’incident la S.C.I. Foncière Kalista a appelé M. [W] [U] par-devant le juge de la mise en état de la chambre civile du tribunal judiciaire d’Ajaccio aux fins de l’entendre déclarer irrecevable en ses demandes pour défaut de qualité à agir n’étant pas propriétaire de la parcelle dont il sollicite le désenclavement.

Par ordonnance du 13 juillet 2023, le juge de la mise en état de la chambre civile du tribunal judiciaire d’Ajaccio a :

Vu l’article 789 et 795 du code de procédure civile,

Rejeté l’incident,

Condamné la S.C.I. FONCIÈRE KALISTA à payer aux demandeurs la somme de 2 000 euros (deux Mille) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Renvoyé à l’audience de la mise en état du 6 décembre 2023 pour les conclusions de la S.C.I. FONCIÈRE KALISTA.

Par déclaration du 18 août 2023, la S.C.I. Foncière Kalista a interjeté appel de l’ordonnance prononcée par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Ajaccio en ce qu’elle a :

Rejeté l’incident,

Condamné la S.C.I. FONCIÈRE KALISTA à payer aux demandeurs la sommes de 2 000 euros (deux Mille) en application des dispositions de l’article 700 du code de Procédure civile,

Par conclusions déposées au greffe le 16 janvier 2024, M. [W] [U], M. [Z] [O] et M. [L] [F] ont demandé à la cour de :

«CONFIRMER l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 13 juillet 2023,

REJETER les demandes formées par la SCI FONCIÈRE KALISTA,

CONDAMNER la SCI FONCIÈRE KALISTA à verser à Monsieur [U], Monsieur [O] et Monsieur [F] la somme de 2 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’incident,

SOUS TOUTES RÉSERVES».

Par conclusions déposées au greffe le 18 mars 2024, la S.C.I. Foncière Kalista a demandé à la cour de :

«Vu l’article 31 du code de procédure civile

Vu les articles 682 et 1383-2 du code civil

Vu les articles 122 et 789 du code de procédure civile

INFIRMER l’ordonnance du 13 juillet 2023

STATUANT à nouveau,

JUGER que monsieur [U] et messieurs [O] et [F] n’établissent pas être propriétaires de la parcelle D1272 ni être titulaires de droits réels sur ladite parcelle.

JUGER que monsieur [U] et messieurs [O] et [F] n’ont ni qualité à agir, ni intérêt à agir.

JUGER monsieur [U] et messieurs [O] et [F] irrecevables à demander la qualification de chemin d’exploitation et le désenclavement de la parcelle D1272 sur la commune de [Localité 3].

DÉBOUTER monsieur [U] et messieurs [O] et [F] de l’ensemble de leur demandes fins et conclusions.

CONDAMNER in solidum monsieur [U] et messieurs [O] et [F] à payer à la SCI FONCIÈRE KALISTA la somme de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’incident.

Par ordonnance du 22 mai 2024, la procédure a été clôturée et fixée à plaider au 5 septembre 2024.

Le 5 septembre 2024, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 6 novembre 2024.

La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l’article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions notifiées par les parties.

SUR CE

Pour statuer comme il l’a fait le premier juge a considéré que les intimés, signataires d’une promesse de vente avaient tous trois qualité à agir dans le cadre d’une procédure en désenclavement de la parcelle objet de la vente.

*Sur la qualité et/ou l’intérêt à agir des trois intimés

M. [W] [U] fait valoir que, titulaire d’un permis de construire à son profit sur le fonds qu’il considère comme enclavé, il avait qualité et intérêt à agir au sens de l’article 31 du code de procédure civile.

MM. [Z] [O] et [L] [F], de leur côté font valoir leur qualité à agir en tant que bénéficiaires d’une promesse de vente de la parcelle dont l’enclavement est revendiqué et précisent que l’action dirigée contre eux deux est une nouvelle demande irrecevable au sens de l’article 564 du code de procédure civile ; arguments que réfute avec véhémence l’appelante.

En ce qui concerne le caractère nouveau des demandes d’irrecevabilité présentée à l’encontre de M. [Z] [O] et M. [L] [F], l’article 564 du code de procédure civile dispose qu'«A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait».

En l’espèce, il est manifeste que les interventions volontaires de MM. [O] et [F] dans la procédure initiée par M. [W] [U] induit la question de la recevabilité de leur intervention par le biais de leur qualité à agir dans le cadre de la procédure au fond portant sur le désenclavement du fonds qu’ils souhaitent acquérir.

En cela, l’exception de procédure soulevée à leur encontre est bien recevable compte tenu du lien existant avec l’action initiée.

En ce qui concerne l’intérêt et la qualité à agir de M. [W] [U], en sa seule qualité de titulaire originel du permis de construire délivré sur la parcelle revendiquée comme enclavé, il convient de rappeler que l’article 682 du code civil dispose que «Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner».

Cet article est clair en ce qu’il ne mentionne que «le propriétaire» et personne d’autre comme pouvant solliciter un désenclavement.

Il est constant que le terme «propriétaire» s’entend comme le propriétaire vendeur ou acheteur, seul titulaire d’un droit réel, soit un droit portant sur une chose tel le droit de propriété, le droit d’usufruit, ou une servitude.

En l’espèce, M. [W] [U] n’a jamais été propriétaire du fonds revendiqué enclavé, étant uniquement titulaire d’un permis de construire sur un fonds qu’il n’a jamais acheté ni vendu, le permis de construire ayant été de plus cédé.

En conséquence, à défaut d’avoir un droit réel sur ledit fond il convient de faire droit à l’exception de procédure soulevée à son encontre et en déclarant son action irrecevable.

Pour MM [Z] [O] et [L] [F], il ressort que ces derniers ne sont nullement propriétaires, que la condition suspensive figurant dans la promesse de vente -pièce n°6 de leur bordereau- est une condition impossible, sauf à obtenir une servitude de passage à l’amiable et qu’en conséquence, même s’ils ont intérêt à agir, les deux bénéficiaires de la promesse de vente n’ont pas qualité à agir à défaut d’être, au sens de l’article 682 du code civil, propriétaires du fonds dominant.

En conséquence, il convient d’infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise.

*Sur les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

S’il est équitable de laisser à la charge des intimés les frais irrépétibles qu’ils ont cru devoir engager, il n’en va pas de même pour l’appelante ; en conséquence, il convient de débouter M. [W] [U], M. [Z] [O] et M. [L] [F] de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et d’allouer, à ce titre, une somme de 2 500 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Déclare irrecevable l’action diligentée par M. [W] [U] pour défaut d’intérêt et de qualité à agir,

Déclare irrecevables les interventions volontaires de M. [Z] [O] et de M. [L] [F] pour défaut de qualité à agir,

Condamne in solidum M. [W] [U], M. [Z] [O] et M. [L] [F] au paiement des entiers dépens, tant ceux de première instance qu’en cause d’appel,

Condamne in solidum M. [W] [U], M. [Z] [O] et M. [L] [F] à payer à la S.C.I. Foncière Kalista la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE

LE PRÉSIDENT