Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 18 JUIN 2025

(n° , 17 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/17122 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEM3Y

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Juillet 2021 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 18/11361

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic le Cabinet SAINT LAMBERT, SAS immatriculée au RCS de PARIS sous le n° B 352 728 935

C/O Cabinet SAINT LAMBERT

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par M^e Rémy HUERRE de la SELEURL HP & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : J0109

INTIMEE

A.S.L. [Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Jacques PAPINEAU de la SELAS JUSTICONSEIL, avocat au barreau de PARIS, toque : R0190

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

L’Association syndicale libre [Adresse 3], gérée par son syndic bénévole, regroupe les différents propriétaires ou syndicat des copropriétaires des immeubles situés entre le [Adresse 1] et le [Adresse 5]. L’ASL [Adresse 3] a notamment pour objet de gérer la voie privée permettant l’accès aux différents immeubles situés entre le [Adresse 1] à [Localité 2] et le [Adresse 5] à [Localité 2]. Ses statuts ont été déposés en préfecture le 31 mars 2014.

L’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 2] se situe à une des extrémités de la voie privée et est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, et a pour syndic le cabinet Saint Lambert.

Par acte d’huissier du 28 septembre 2018, l’ASL [Adresse 3] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 2] devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement d’un arriéré de charges de 16 745,87 euros arrêté au 1er octobre 2018 et de diverses sommes.

Par jugement contradictoire du 2 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

— déclaré recevable l’action de l’ASL de la [Adresse 3] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 2],

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 2] à payer à l’ASL de la [Adresse 3] la somme de 17 772,79 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 septembre 2018 sur la somme de 15 419,81 euros et sur le surplus à compter du 4 novembre 2019,

— rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par l’ASL de la [Adresse 3],

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 2] aux dépens, qui pourront être recouvrés par Maître Papineau, avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile pour ceux dont il aura fait l’avance sans recevoir provision,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 2] à payer à l’ASL de la [Adresse 3] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 2] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 29 septembre 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 26 mars 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 10 mars 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 2], appelant, invite la cour, au visa des articles 6 de l’ordonnance du 1er juillet 2004, 3 du décret n°2006-504 du 3 mai 2006 et 117 du code de procédure civile, à :

— confirmer le jugement rendu le 2 juillet 2021 en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts formulée par l’association syndicale libre [Adresse 3],

— Infirmer le jugement rendu le 2 juillet 2021 en ce qu’il :

a déclaré recevable l’action de L’ASL [Adresse 3] à son encontre,

l’a condamné à payer à l’ASL [Adresse 3] la somme de 17 772,79 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 septembre 2018 sur la somme de 15 419,81 euros et sur le surplus à compter du 4 novembre 2019,

l’a condamné aux dépens, qui pourront être recouvrés selon les modalités de l’article 699 du code de procédure civile pour ceux dont il aura fait l’avance sans recevoir provision,

l’a condamné à payer à L’ASL [Adresse 3] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

et statuant à nouveau,

— le déclarer recevable et bien fondé en ses conclusions, fins et prétentions,

à titre principal,

— déclarer qu’il n’est pas membre de l’ASL [Adresse 3],

— déclarer la constitution de l’ASL [Adresse 3] irrégulière et nulle,

— annuler les statuts de l’ASL [Adresse 3],

— déclarer irrecevables les demandes de l’ASL [Adresse 3] non valablement constituée,

— prononcer la nullité de l’assignation pour défaut de capacité à agir de l’ASL [Adresse 3],

— déclarer qu’au surplus, même à supposer que l’ASL [Adresse 3] existe, l’action de l’ASL [Adresse 3] formée à son encontre est irrecevable,

— déclarer que les statuts de l’ASL [Adresse 3] lui sont inopposables,

— prononcer sa mise hors de cause,

en conséquence,

— débouter l’ASL [Adresse 3] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

à titre subsidiaire,

— déclarer qu’il ne doit participer à aucun des travaux de réfection du passage tant direct, qu’indirect, ni aux travaux de gaine, travaux d’électricité, de fibre ou de distribution du réseau d’eau,

— débouter l’ASL [Adresse 3] de ses demandes de paiement au titre du solde créditeur injustifié, des travaux de réfection du passage tant direct, qu’indirect, de gaine, des travaux d’électricité, de fibre ou de distribution du réseau d’eau,

— débouter l’ASL [Adresse 3] de ses demandes de paiement au titre des intérêts légaux,

en tout état de cause,

— condamner l’ASL [Adresse 3] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner l’ASL [Adresse 3] aux entiers dépens.

Vu les conclusions notifiées le 24 mars 2025 par lesquelles l’association syndicale libre (ASL) [Adresse 3], intimée, invite la cour, au visa des articles 1231 et suivants, articles 515 et 695 et suivants du code de procédure civile et A.444-31 et A.444-32 du code de commerce, à :

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire du 2 juillet 2021 en ce qu’il a :

déclaré son action recevable à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 2],

condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 2] au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire du 2 juillet 2021 en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 2] au paiement de la somme de 17 772,79 euros en principal au lieu de 20 318,29 euros, en déduisant la somme de 2 545,50 euros,

en conséquence,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 2] au paiement de la somme de 46 943,37 euros, au titre des arriérés de charges compte arrêté au 4 février 2025, avec les intérêts légaux à compter du :

29 juin 2011, date de la mise en demeure sur la somme de 5 562,38 euros,

28 septembre 2018, date de l’assignation sur la somme de 16 745,87 euros,

4 novembre 2019, date des conclusions de 1ère instance de la [Adresse 3] sur la somme de 20 318,29 euros,

3 mars 2022, date des conclusions de l’intimée sur la somme de 30 878,71 euros,

15 mars 2024, date des conclusions de l’intimée sur la somme de 41 389,94 euros,

4 février 2025, date des présentes conclusions sur la somme de 46 943,37 euros,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 2] à lui verser 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 2] à lui verser la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 et aux dépens de la présente instance qui comprendront le paiement des frais inhérents à l’éventuelle exécution forcée de la décision à intervenir (article A.444-31 et A.444-32 du code de commerce) selon les modalités de l’article 699 du code de procédure civile.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la recevabilité des demandes de l’ASL [Adresse 3]

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] soutient que les demandes présentées par l’ASL sont irrecevables dans la mesure où ses statuts établis le 6 décembre 2012 après refonte n’ont pas été dressés régulièrement puisque les membres du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ne les ont pas signés et n’ont pas déclaré adhérer individuellement à l’ASL, de sorte que cette dernière n’est pas valablement constituée.

En défense l’ASL soutient qu’elle ne prétend pas que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] est membre de l’ASL mais que cette question n’est pas de nature à rendre la constitution de l’ASL [Adresse 3] irrégulière dès lors que l’obligation du syndicat des copropriétaires de participer aux dépenses de l’ASL résulte de sa seule qualité de membre de l’association des propriétaires de la [Adresse 3] » tel qu’il est établi par le règlement de copropriété du [Adresse 1] (pièce 3) ou par l’acte de vente du 8 avril 1935 (pièce 43) qui vise précisément l’immeuble du [Adresse 1] constituant le syndicat des copropriétaires dont s’agit.

Sur ce,

Il résulte du règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 1], dressé par acte notarié du 24 septembre 1981, que celui-ci comprend un article 63 selon lequel 'Aux termes des statuts en date du 7 mars 1978, il a été constitué une association de copropriétaires de la [Adresse 3], dont le siège a été fixé à [Localité 3], en la demeure du syndic, Monsieur [R], (…), dont les conventions ont été arrêtées à titre de servitudes réciproques et dans l’intérêt commun des copropriétaires, dont une copie est demeurée ci-joint et annexée après mention.

Les copropriétaires déclarent que l’immeuble sis à [Adresse 1] fait partie de l’association des copropriétaires de la [Adresse 3] et à ce titre est redevable sur les charges de la voie privée d’une quote-part égale à 12/78èmes des charges, mais que les statuts sont en cours de refonte'.

Il résulte de cette disposition que l’immeuble sis à [Adresse 1] fait donc effectivement partie de l’association des copropriétaires de la [Adresse 3].

Par ailleurs, l’ASL [Adresse 3] justifie de la publication au Journal Officiel de ses statuts le 12 avril 2014 (pièce n°1), à même d’établir la régularité de sa constitution entre les autres membres, nonobstant la non adhésion du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1].

Enfin, il apparaît que l’ASL [Adresse 3] est aujourd’hui régulièrement représentée par son syndic en exercice.

En l’état de ces éléments, il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à voir déclarer la constitution de l’ASL [Adresse 3] irrégulière et nulle au motif que lui-même n’y aurait pas adhéré, cette question étant, de facto, indépendante de celle de la recevabilité des demandes de l’ASL : le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la capacité à agir de l’ASL [Adresse 3]

Le syndicat des copropriétaires considère en tout état de cause que l’ASL n’est pas valablement constituée dans la mesure où elle ne peut pas justifier du consentement unanime de ses membres alors même que l’article 1 des statuts intitulé 'Membres de l’ASL’ prévoit expressément que 'chaque copropriétaire devra donner individuellement son consentement à l’adhésion à l’ASL'. Aussi, le syndicat des copropriétaires soutient-il que l’ASL n’aurait pas la capacité d’ester en justice à son encontre en lieu et place des copropriétaires dès lors qu’il est constant que seuls les différents copropriétaires sont membres de l’association.

L’ASL rétorque que s’il est constant que ni le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], ni les copropriétaires pris individuellement ne sont membres de l’ASL [Adresse 3], leur obligation de contribuer aux charges générales d’entretien résulte du règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] lequel stipule que «(…)l’immeuble sis à [Localité 2] [Adresse 1] fait partie de l’association des copropriétaires de la [Adresse 3] et à ce titre est redevable sur les charges de la voie privée d’une quote-part égale à 12/78èmes des charges’ ».

En l’état, il apparaît que l’obligation du syndicat au paiement des charges de la voie privée résulte donc du règlement de copropriété précité qui fait expressément référence à l’obligation pour 'l’association des copropriétaires de la [Adresse 3]' 'dont l’immeuble sis à [Localité 2] sis [Adresse 1] fait partie’ de contribuer aux frais d’entretien de la voie privée à hauteur de 12/78èmes de charges : l’argumentation du syndicat des copropriétaires quant au défaut de capacité d’ester en justice de l’ASL à son encontre se révèle donc inopérante et sera rejetée.

Sur les charges de copropriété

Sur la condamnation en première instance

sur la clé de répartition applicable :

Le syndicat des copropriétaires sollicite l’infirmation du jugement de première instance l’ayant condamné au paiement de la somme de 17 772,79 euros au titre des charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 septembre 2018 sur la somme de 15 419,81 euros et à compter du 4 novembre 2019 sur le surplus, aux motifs, d’une part, que les sommes ont été calculées sur la base d’une clé de répartition erronée, d’autre part que son paiement de 20 419,71 euros n’a pas été reporté au crédit de son compte et enfin que le premier juge l’a injustement condamné au paiement de travaux entrant dans les charges spéciales dont il n’est pas redevable.

Le syndicat des copropriétaires indique ainsi que l’article 63 de son règlement de copropriété prévoit qu’il est redevable des charges à hauteur d’une quote-part de 12/78èmes, et que c’est injustement que le premier juge a retenu les règles de répartition appliquées par l’ASL aux motifs, d’une part, qu’il payait, jusqu’en 2008, les charges sur la base de répartition 1/17ème, d’autre part que la base de répartition de 153/1 000èmes, appliquée postérieurement, est légèrement inférieure à celle de 12/78èmes prévue par l’article 63 de son règlement de copropriété, dérogeant aux statuts du 7 mars 1978 fixant une participation des charges au prorata du nombre des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires conteste l’utilité de ce passage pour la copropriété, faisant valoir qu’il ne l’utilise que pour accéder à sa cour intérieure et qu’en tout état de cause, l’étude des listes des dépenses communiquées par l’ASL démontrent que les dépenses effectuées par cette dernière sont exclusivement imputées en charges communes générales.

Enfin, le syndicat des copropriétaires produit l’avis de virement de la somme de 20 419,71 euros du 22 décembre 2021 en faveur de l’ASL.

* * *

L’ASL [Adresse 3] combat ces moyens en soutenant avoir appliqué la bonne clé de répartition et parfaitement pris en considération le paiement effectué par l’appelant. L’ASL rappelle qu’antérieurement à sa création, les villas étaient rassemblées dans une association, laquelle prévoyait que chacune représentait une voix, association dont faisait partie le syndicat des copropriétaires, conformément à son règlement de copropriété, et qu’à ce titre il doit participer aux charges.

L’ASL indique par ailleurs que si les statuts de 1967 indiquait que chaque villa disposait d’une voix, les statuts de 1978 ont prévu que le nombre de voix devait être adapté au nombre d’habitants, et que c’est sur cette base que l’article 63 du règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires, rédigé en 1981, a prévu que la quote-part de charges lui incombant est dorénavant de 12/78èmes pour les charges de la voie privée. Elle rappelle également que plus tard l’assemblée générale du 3 mai 1994 a créé un nouveau mode de répartition divisé entre la catégorie A, comprenant notamment l’entretien, les travaux et les grosses réparations, pour une quote-part de 1/17ème, et la catégorie B, comprenant notamment l’entretien courant et le ménage, pour une quote-part au prorata du nombre d’habitants, et que l’assemblée générale du 16 avril 2015 a inclu une nouvelle grille de répartition dans les statuts de l’ASL.

Elle ajoute que le cahier des charges, dont la règle de participation aux charges sur la base de 1/17ème a été reprise, s’analyse en un contrat d’adhésion, qui s’applique aux acquéreurs successifs, et engage les co-lotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues et que les copropriétaires du syndicat des copropriétaires peuvent d’autant moins le contester qu’ils ont ratifié l’existence de l’association des propriétaires du passage lors de la signature de l’acte d’acquisition et ont exécuté volontairement les clauses du cahier des charges, notamment par le paiement des charges jusqu’en 2008.

En outre, l’ASL [Adresse 3] soutient que l’appelant ne peut contester sa participation aux travaux sur le fondement de l’utilité, d’une part car la distinction a été faite entre les villas qui sont concernées par les évacuations communes du passage et celles qui disposent de leur propre canalisation d’évacuation – exclues de toutes participations aux travaux sur les canalisations – et d’autre part car la loi du 10 juillet 1965 ne s’applique pas, outre le fait que ladite notion n’est pas prévue par l’article 63 des statuts du syndicat des copropriétaires fixant la répartition des charges.

Enfin, l’ASL [Adresse 3] soutient que la clé de répartition appliquée est plus avantageuse pour le syndicat des copropriétaires au motif que de 1994 à 2015 les charges de catégorie A étaient calculées sur la base de 1/17ème, soit 58/1000ème, et qu’ainsi le syndicat des copropriétaires a payé trois fois moins que ce que prévoyait son règlement de copropriété (12/78ème). A partir de 2016 la répartition s’est faite sur la base des statuts de l’ASL prévoyant une base de 153/1000ème, laquelle est également très légèrement plus avantageuse que la quote-part prévue par le règlement de copropriété (12/78ème soit 153,84/1000ème).

L’ASL [Adresse 3] déduit de tous ces éléments que depuis 1994 les appels de charges adressés au syndicat des copropriétaires sont conformes aux décisions prises en assemblées générales et que le syndicat des copropriétaires a toujours bénéficié d’une répartition plus avantageuse que celle de son règlement de copropriété.

Pour justifier de sa créance de charges, l’ASL [Adresse 3] produit aux débats :

— les statuts de l’ASL [Adresse 3] du 7 mars 1978,

— les statuts de l’ASL [Adresse 3] du 6 décembre 2012,

— le règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 2] de 1981,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 avril 2015 adoptant les nouveaux statuts de l’ASL,

— la liste des dépenses et journal des répartitions de charges 2018 et 2019,

— les statuts de l’ASL [Adresse 3] du 22 mai 1967,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 3 mai 1994,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 avril 2015,

— la publication au journal officielle du 12 avril 2014 de l’ASL [Adresse 3],

— la copie du cahier des charges de 1844,

— la retranscription du cahier des charges de la [Adresse 3],

— les appels de fonds et travaux du 1er trimestre 2008 au 4ème trimestre 2018,

— les régularisations de charges des exercices 2009, 2010, 2012 à 2017,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 11 juin 2009, 18 mai 2010, 31 mars 2011, 16 avril 2013, 15 avril 2014, 16 avril 2015, 12 avril 2016, 9 mai 2017, 15 mai 2018, 14 mai 2019 et 15 avril 2021 approuvant les comptes des exercices 2009 à 2019,

— les contrats de crédit de 400 000 euros et 50 000 euros,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 31 mars 2011 votant les prêts,

— un décompte au 1er mars 2022,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 3 mai 1994 votant les travaux,

— le journal des appels de fonds des emprunts 1 et 2 (pièce 63),

— un décompte du 14 mars 2005 au 1er janvier 2011 (pièce 16),

— un décompte pour la période du 1er janvier 2010 au 1er janvier 2025 (pièce 85),

— la facture d’honoraires du 20 avril 2012,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 avril 2013,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 14 mai 2019, 15 avril 2021, 26 avril 2022, 2 mai 2023 et 21 mai 2024 approuvant les comptes des exercices 2020 à 2024,

— un décompte arrêté au 4 février 2025,

— les listes de dépenses des exercices 2021 et 2022 (pièces 76 et 79),

— la mise en demeure du 29 juin 2011 en lettre recommandée avec accusé de réception (accusé de réception signé produit).

— le compte de procédure de l’ASL [Adresse 3],

— un décompte des charges réclamées pour la période du 14 avril 2005 au 25 mars 2019, faisant apparaître un solde débiteur de 2 354,74 euros,

— un décompte des charges et travaux réclamés pour la période du 1er janvier 2010 au 24 octobre 2019, faisant apparaître un solde débiteur de 20 318,29 euros.

Sur ce,

L’article 63 du règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 2] indique 'Aux termes des statuts en date du 7 Mars 1978, il a été constitué une association des co-propriétaires de la [Adresse 3], dont le siège a été fixé à [Localité 3], en la demeure du syndic, Monsieur [R], (…), dont les conventions ont été arrêtées à titre de servitudes réciproques et dans l’intérêt commun des co-propriétaires, dont une copie est demeurée ci-joint et annexée après mention. Les co-propriétaires déclarent que l’immeuble sis à [Adresse 1] fait partie de l’association des co-propriétaires de la [Adresse 3] et à ce titre est redevable sur les charges de la voie privée d’une quote-part égale à 12/78èmes des charges, mais que les statuts sont en cours de refonte.'

En outre, le cahier des charges prévoit '12°. L’acquéreur contribuera […] par chaque pavillon […] dans toutes les dépenses d’entretien'.

De plus, il ressort de la résolution n°7 du procès-verbal de l’assemblée générale du 3 mai 1994 que les charges ont été séparées en deux catégories :

— la catégorie A comprenant les dépenses relatives à 'Entretien travaux et grosses réparations, honoraires du Syndic et toutes dépenses concernant exclusivement les propriétaires des Villas et non récupérables sur les locataires’ partagées 'en parts fixes par Villa soit 1/17 ème.',

— la catégorie B comprenant les dépenses relatives à 'Entretien courant, ménage, sortie des poubelles, assurances, électricité …' réparties 'comme par le passé au nombre d’habitant par Villa, la déclaration se faisant sur l’honneur au plus tard lors de l’Assemblée'.

Enfin, l’article 21 des statuts de 2012 que 'Les charges sont réparties entre les membres de l’A.S.L. en proportion (millièmes) des surfaces SHON calculées, conformément au document du géomètre joint en annexe :

Charges communes générales :

Définition : salaires employés, éclairage du passage, frais d’entretien et de réfection du pavage, sortie des poubelles, consommables.

LOT

MILLIEMES

1

153

[…]

Charges concernant les lots connectés aux réseaux de distribution privés du passage :

Définition : entretien et réfection des réseaux d’eau, gaz, électricité, télécommunications et assainissement, inclus dans la voie privée, aériens ou enterrés, pour les seuls lots reliés à ces réseaux.

LOT

MILLIEMES

1

non concerné

[…]'

En vertu de la résolution n°16 du procès-verbal de l’assemblée générale du 16 avril 2015 'L’assemblée décide d’appliquer la répartition des nouveaux statuts à partir du 01/01/2016. […] En conséquence de quoi cette résolution est acceptée à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés.'

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le syndicat des copropriétaires a une obligation d’entretien de la voie privée.

Si cette contribution était calculée, entre le 1er octobre 2008 et le 31 décembre 2015 inclus, sur la base de la clé de répartition relative aux frais d’entretien prévue par la résolution n°7 du procès-verbal de l’assemblée générale du 3 mai 1994 à hauteur de 1/17ème, à compter du 1er janvier 2016, la contribution a été calculée sur la base de la nouvelle grille tarifaire de l’ASL à hauteur de 153/1000èmes, prévue par ses statuts du 6 décembre 2012 publiés le 12 avril 2014, notamment l’article 21, entrés en vigueur le 1er janvier 2016, suite à l’adoption de la résolution n°16 du procès-verbal de l’assemblée générale du 16 avril 2015.

Par ailleurs, l’article 63 du règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 2], adopté en 1981, prévoit une clé de répartition de 12/78èmes.

Ainsi, dès lors que l’obligation du syndicat au paiement des charges de la voie privée résulte du cahier des charges et du règlement de copropriété précités, ce dernier faisant expressément référence à l’obligation pour 'l’association des co-propriétaires de la [Adresse 3]' dont l’immeuble sis à [Localité 2] sis [Adresse 1] fait partie’ de contribuer aux frais d’entretien de la voie privée à hauteur de 12/78èmes de charges, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré opposable au syndicat des copropriétaires l’application de la nouvelle répartition des charges résultant des nouveaux statuts de l’ASL sur la base de 153/1 000èmes, laquelle répartition se révèle en tout état de cause plus favorable que la règle des 12/78èmes mentionnée dans le règlement de copropriété de l’immeuble, précision faite que, comme indiqué précédemment, l’ASL [Adresse 3] est le prolongement de l’association.

Par ailleurs, il ressort des éléments produits, notamment des statuts de l’ASL [Adresse 3], que seules sont appliquées au syndicat des copropriétaires les charges communes générales.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté du moyen invoqué et il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré que c’est à bon droit que l’ASL fonde ses appels de charges selon la règle de 1/17 – règle de répartition que le syndicat défendeur a accepté d’appliquer jusqu’en 2008 puisqu’il réglait régulièrement ses charges jusqu’à la fin 2015 – puis sur la base de 153/1.000°.

Sur le quantum de la créance en première instance

Le syndicat des copropriétaires requiert l’infirmation de la décision de première instance l’ayant condamné au paiement de la somme de 17 772,79 euros qui n’est pas certaine, liquide et exigible car seules les charges générales peuvent lui être réclamées et que ladite créance comprend les appels relatifs à la réfection des canalisations et du passage, qui sont des charges spéciales, telles que définies par l’article 21 des statuts régissant l’ASL, dont il n’est pas redevable, n’ayant pas adhéré à l’ASL.

Le syndicat des copropriétaires précise que la réfection du passage n’a pas consisté dans des travaux d’éclairage, mais dans la conservation et la repose du dallage, conséquence directe et exclusive de la réfection des canalisations pour laquelle l’ASL [Adresse 3] ne démontre aucune usure du pavage ayant rendu nécessaire sa réfection. Il précise en outre que les éléments du dallage ayant été conservés aucune dépense de rachat de matériel n’a été effectuée.

Le syndicat des copropriétaires soutient donc que c’est à tort que le tribunal judiciaire a retenu dans sa décision que le prêt de 45 000 euros était destiné à financer les travaux d’électricité du passage (sous l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 2]) au motif qu’il n’est pas établi que ces derniers aient été réalisés, ni qu’il en ait bénéficié.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires soutient ne pas être redevable de la somme de 2 670,40 euros (83,45 euros par trimestre).

En revanche, le syndicat des copropriétaires demande la confirmation du jugement ayant débouté l’ASL [Adresse 3] de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 147,06 euros pour les travaux de coffrage des tuyaux et gaines apparents sous la voûte de l’immeuble, ces derniers ne desservant pas l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 2], outre le fait qu’il ne conteste pas la déduction de la somme de 2 545,50 euros faite par le premier juge, l’ASL n’ayant pas produit de justificatif.

L’ASL [Adresse 3] conteste les moyens soulevés par le syndicat des copropriétaires et indique qu’en 2011, antérieurement à sa création, les copropriétaires ont voté les travaux de réfection complète du passage. A ce titre deux crédits ont été souscrits, d’une part un prêt de 50 000 euros pour des travaux d’électricité, d’éclairage et de ligne téléphonique dans le passage commun et un prêt de 400 000 euros pour la réfection des canalisations enterrées. L’ASL ajoute qu’en vertu du critère d’utilité les premiers, dont le syndicat des copropriétaires est redevable, sont appelés sur la base de répartition 17/17èmes, et les seconds, pour lesquels le syndicat des copropriétaires n’est pas redevable, sur la base de la répartition 13/13èmes.

En outre, reconventionnellement, l’ASL [Adresse 3] demande l’infirmation partielle du jugement de première instance en ce qu’il a déduit de sa demande en paiement la somme de 2 545,50 euros appelée le 24 octobre 2019 alors qu’il a produit tous les éléments la justifiant. L’ASL précise par ailleurs que l’ensemble des sommes réclamées sont fondées sur les décisions validant les comptes ou votant les budgets prévisionnels en assemblées générales.

A ce titre, l’ASL précise que sont dues les sommes de :

—  161,76 euros au titre de l’appel du 4ème trimestre 2008, certes comptabilisée deux fois au débit du compte du syndicat des copropriétaires mais reportée une fois au crédit, à la même date, pour régulariser (pièce16), outre le fait qu’elle avait produit en première instance l’assemblée générale (pièce 42) et l’appel de charges (pièce 11, page 7),

—  145,59 euros (deux fois) au titre du 'statut passage géomètre’ d’un montant de 291,18 euros, en dépit de son adoption à l’unanimité par la résolution n° 19 de l’assemblée générale du 21 octobre 2008 (pièce 41),

—  352,94 euros au titre de 'Etude réfection passage’ en dépit de son adoption à l’unanimité par la résolution n° 18 de l’assemblée générale du 11 juin 2009 (pièce 42),

—  165,18 euros au titre de 'avocat-définition juridique’ correspondant à une consultation sur le statut de la [Adresse 3] et sa capacité juridique à engager une instance judiciaire (pièce70), dépense engagée à l’initiative du syndic et validée par l’assemblée (pièce 5 : résolution n°7),

—  147,06 euros au titre de 'trx gaines’ en dépit de son adoption à l’unanimité par la résolution n° 18 de l’assemblée générale du 16 avril 2013 (pièce 5),

—  153 euros au titre de 'Secu. Puit’ en dépit de son adoption à l’unanimité par la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 9 mai 2017 (pièce 9),

—  505,44 euros au titre de 'Sold.gest.18 prov. Trx’ correspondant à la différence entre les provisions appelées sur l’exercice 2018 (2 601 euros) et les charges réelles de l’exercice 2018 (2 095,56 euros), que l’assemblée du 14 mai 2019 (résolution n°8) a décidé d’affecter au compte provision pour procédure (pièce 68) dès lors cette somme devenait une charge, mais l’avis d’appel de fonds du 3ème trimestre 2019 (pièce 67) de l’appelante intègre également dans son compte un crédit de 505,44 euros correspondant au solde créditeur des provisions pour charges de 2018,

—  357 euros au titre de 'appel de trésorerie défaillants', comptabilisé deux fois, soit 714 euros : ces appels ayant été engendrés par la nécessité de pouvoir rembourser les échéances du prêt alors que l’appelant ne payait aucune charge depuis près de dix ans et qu’il manquait à cette date près de 20 000 euros dans la trésorerie. Les appels de fonds exceptionnels ont fait l’objet d’une ratification par l’assemblée du 15 avril 2021 pour les appels effectués en 2021 et 2020 (pièce 69).

Enfin, l’ASL réfute le moyen en vertu duquel la créance ne serait pas certaine, liquide et exigible au motif que le syndicat des copropriétaires justifie ses demandes par les statuts de l’ASL dont il demande dans le même temps la nullité ou l’inopposabilité. Elle ajoute que les dépenses correspondant aux articles 20 et 21 de ses statuts ne pouvaient qu’être appelées en charges communes générales, outre le fait que le syndicat des copropriétaires conteste toutes les dépenses de 2010 à 2022 sans exemple précis.

L’ASL [Adresse 3] soutient donc que sa créance de 20 318,29 euros au 24 octobre 2019 réclamée en première instance est justifiée dans son principe et son quantum et demande, en conséquence, l’infirmation du jugement et la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de cette somme.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 31 mars 2011 que les copropriétaires ont voté la souscription d’un crédit de 450 000 euros maximum destiné à la réalisation des 'travaux de canalisations enterrées ainsi que de création de goulotte pour le passage éventuel de câble sans avoir à ré ouvrir les tranchés par l’entreprise GUILLAUMONT ainsi que les travaux d’électricité, téléphone et câble', antérieurement à la publication des statuts de l’ASL le 12 avril 2014.

Il ressort également des pièces produites par l’ASL qu’un premier prêt de 400 000 euros a été contracté auprès du Crédit Mutuel pour 'travaux de réfection de canalisations enterrées, d’électricité et de téléphone dans le passage commun à la copropriété’ et un second prêt de 50 000 euros a été contracté auprès de la même banque pour '2ème tranche de travaux de réfection de canalisations enterrées, d’électricité et de téléphone dans le passage commun de la copropriété'.

Par ailleurs, il convient de constater que les travaux ayant été adoptés avant la publication des statuts de l’ASL le 12 avril 2014, il convient donc d’appliquer la base de répartition prévue par l’association au moment du vote de la résolution adoptant les travaux, soit celle approuvée par les copropriétaires à travers la résolution n°7 du procès-verbal de l’assemblée générale du 3 mai 1994. Cette dernière prévoyant, comme indiqué précédemment, deux catégories de charges dont la catégorie A relative à 'Entretien travaux et grosses réparations, honoraires du Syndic et toutes dépenses concernant exclusivement les propriétaires des Villas et non récupérables pour les locataires', répartie entre les copropriétaires sur la clé de 1/17ème.

Il ressort de la pièce n°63 détaillant pour chacun des deux emprunts les sommes, les bases de répartition et leur facturation aux différents copropriétaires, ainsi que des appels de fonds de charges adressés au syndicat des copropriétaires, que les appels de travaux du premier emprunt se font sur la base de répartition 1/17ème et que ceux du second sur la base de répartition 1/13ème et que ne sont réclamés au syndicat des copropriétaires que les appels de travaux du premier emprunt.

Il convient d’en déduire que l’ASL [Adresse 3] a parfaitement justifié sa créance à l’égard du syndicat des copropriétaires concernant les travaux de réfection du passage, précision faite que l’appelant ne peut invoquer les articles 20 et 21 du statut de l’intimée pour justifier l’absence de paiement de cette créance, ces derniers ayant été adoptés sous l’empire de l’association antérieure à l’ASL.

Il convient de relever, de surcroît, que le syndicat des copropriétaires qui ne produit aucun élément de nature à démontrer que le prêt de 45 000 euros souscrit pour la réfection du passage n’a pas consisté dans des travaux d’éclairage, mais dans la conservation et la repose du dallage non usé, dont le remplacement est lié aux seuls travaux sur les canalisations et précisant que les dalles ayant été conservées aucune dépense de rachat de matériel n’a été effectuée, a méconnu les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile.

Ainsi, le moyen tenant dans le fait que le syndicat des copropriétaires ne serait pas redevable de la somme de 2 670,40 euros (83,45 euros par trimestre) sera écarté.

L’ASL [Adresse 3] ayant parfaitement justifié sa créance sur les travaux de réfection du passage, la demande du syndicat des copropriétaires tenant dans l’infirmation du jugement l’ayant condamné au paiement de la somme de 17 772,79 euros ne saurait prospérer.

Par ailleurs, et en ce qui concerne la somme de 2545,50 euros réclamée par l’ASL en cause d’appel au titre des appels de charges pour la période du 4ème trimestre 2008 au 4ème trimestre 2019 inclus et laquelle a été écartée par le premier juge, il apparaît :

— que le décompte du 14 mars 2005 au 1er janvier 2011 produit par l’ASL mentionne deux fois la somme de 161,76 euros du 1er octobre 2009 relative à l’appel du 4ème trimestre 2008 au débit du compte du syndicat des copropriétaires mais que cette somme a été reportée une fois au crédit , de sorte que l’une des deux sommes au débit est annulée

— que les sommes inscrites au débit du compte du syndicat des copropriétaires les 1er janvier et 1er avril 2009 au titre du 'statut passage géomètre’ de 145,59 euros chacun et le 1er juillet 2009 d’un montant de 352,94 euros au titre de 'Etude réfection passage', soit un total de 644,12 euros, ont été déduites alors que les comptes de l’exercice 2009 ont été approuvés par le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 mai 2010,

— que le dernier décompte produit par l’ASL pour la période du 1er janvier 2010 au 1er janvier 2025 révèle que :

— la somme de 54,94 euros inscrite au débit du compte du syndicat des copropriétaires le 1er octobre 2011 relative à 'DOMMAGE OUVRAGE’ a été déduite, alors que les comptes de l’exercice 2011 ont été approuvés par l’assemblée générale du 16 avril 2013,

— la somme de 147,06 euros inscrite au débit du compte du syndicat des copropriétaires le 1er juillet 2013 relative à 'trx gaines’ a été déduite, alors que les comptes de l’exercice 2013 ont été approuvés par l’assemblée générale du 15 avril 2014,

— la somme de 153 euros inscrite au débit du compte du syndicat des copropriétaires le 1er juillet 2017 relative à 'Secu. Puit’ a été déduite, alors que les comptes de l’exercice 2017 ont été approuvés par l’assemblée générale du 15 mai 2018,

— la somme de 505,44 euros inscrite au débit du compte du syndicat des copropriétaires le 1er juillet 2019 relative à 'Sold.gest.18 prov. Trx’ a été déduite, alors que les comptes de l’exercice 2018 ont été approuvés par l’assemblée générale du 14 mai 2019,

— les sommes des 1er juillet et 1er octobre 2019 relatives à 'appel de trésorerie défaillants’ de 357 euros chacun, soit un total de 714 euros, ont été déduites, alors que les comptes de l’exercice 2019 ont été approuvés par l’assemblée générale du 15 avril 2021.

— la somme de 165,18 euros au titre de 'avocat-définition juridique’ inscrite au débit du compte du syndicat des copropriétaires le 1er juillet 2012, n’apparaît pas au décompte produit par l’ASL quand la résolution n°7 du procès-verbal de l’assemblée générale du 16 avril 2013 ne valide pas non plus cette dépense, mais affecte le solde du compte d’étude de Maître Papineau d’un montant de 2 391,95 euros au fond de prévoyance.

En conséquence, il convient d’intégrer la somme de 2 380,32 euros à la créance de charges réclamée par l’ASL et de fixer la créance de l’ASL [Adresse 3] à la somme de 20 153,11 euros au titre des charges pour la période du 4ème trimestre 2008 au 4ème trimestre 2019 inclus : le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur l’actualisation de la créance de l’ASL en cause d’appel :

L’ASL [Adresse 3] soutient que postérieurement à l’arrêt des comptes au 1er octobre 2019, la dette du syndicat des copropriétaires s’est accrue à hauteur de 26 625,08 euros selon décompte arrêté au 4 février 2025. Au soutien de ses prétentions, elle indique avoir produit tous les éléments la justifiant, notamment les procès-verbaux des assemblées générales des 14 mai 2019, 15 avril 2021, 26 avril 2022, 2 mai 2023 et 21 mai 2024, ainsi qu’un décompte arrêté au 4 février 2025.

L’ASL [Adresse 3] fait valoir que le syndicat des copropriétaires doit payer les sommes de 2 567,29 euros au titre des travaux d’entretien et de 1 705 euros au titre des petits travaux, même si le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande au motif que l’article 21 de ses statuts, relatif aux charges spéciales, ne peut être appliqué, ces sommes ne représentant pas des charges spéciales du fait que les interventions n’ont pas eu lieu sur les réseaux d’eau, gaz, électricité, télécommunication et assainissement inclus dans la voie privée, ainsi que corroboré par les factures produites.

En outre, l’ASL [Adresse 3] précise que les sommes appelées au titre du procès-verbal de l’assemblée générale du 21 mai 2024 sont des appels de fonds exceptionnels suite à des travaux rendus nécessaires du fait d’un sinistre, et que les comptes définitifs permettant de déterminer les responsabilités de chacun et la nature des appels de fonds en charges générales ou spéciales, ne seront possibles qu’après règlement amiable ou judiciaire de la situation, dans l’intervalle ces charges ne pouvaient donc qu’être appelées en charges générales. L’ASL indique qu’elle a produit tous les éléments de nature à les justifier.

En conséquence, l’ASL [Adresse 3] requiert la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 46 943,37 euros au titre des charges arrêtées au 4 février 2025.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que l’ASL soit déboutée de sa demande reconventionnelle en paiement, indiquant qu’en dépit de la production des décomptes de répartition des charges postérieurs au jugement de première instance, il ressort une inadéquation entre les montants par type de charges et les sommes réclamées, car l’intimée intègre aux charges générales des charges spéciales, telles que définie par l’article 21 des statuts régissant l’ASL, dont il n’est pas redevable en l’absence d’adhésion à l’ASL tels que des appels concernant :

— les travaux d’entretien d’électricité d’un montant de 2 567,29 euros en 2021

— de pose d’une armoire pour la fibre d’un montant de 1 705 euros en 2022,

— des travaux votés lors de l’assemblée générale du 21 mai 2024, pour le sinistre intervenu en janvier 2024 sur le réseau de distribution des eaux privées du passage d’un montant de 2 384 euros pour les frais engagés

— l’enveloppe d’un montant de 16 800 euros pour les urgences (résolutions 23 et 24 du procès-verbal) appelées en charges exceptionnelles, ces dernières représentant des charges spéciales en ce qu’elles concernent les lots rattachés au réseau, ce qui n’est pas le cas du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires requiert donc, en conséquence, que l’ASL [Adresse 3] soit déboutée de sa demande d’actualisation arrêtée au 4 février 2025.

Il ressort des éléments versés au débat que l’ASL [Adresse 3] a justifié sa créance pour la période du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, par la production des procès-verbaux des assemblées générales des 15 avril 2021, 26 avril 2022, 2 mai 2023 et 21 mai 2024 qui approuvent les comptes des exercices 2020 à 2024.

Toutefois, il ressort de l’article 21 des statuts de l’ASL, comme rappelé précédemment, que le syndicat des copropriétaires n’est soumis qu’aux charges communes générales définies comme 'salaires employés, éclairages du passage, frais d’entretien et de réfection du pavage, sortie des poubelles et du consommables'.

Tel n’est pas le cas d’espèce des sommes de 2 567,29 euros et 1 705 euros qui apparaissent sur la liste de dépenses des exercices 2021 et 2022 produite par l’ASL, représentant respectivement des travaux d’entretien et des petits travaux pour une armoire pour fibre, et pourtant imputées en charges communes générales.

De même, le coût de réparation du sinistre affectant le réseau de distribution des eaux privées survenu en janvier 2024 d’un montant de 2 384 euros pour les frais engagés n’est pas imputable en charges générales.

Il y a donc lieu de déduire de la créance réclamée par l’ASL la somme globale de 6 653, 29 euros (2 567,29+1 705+2 384 = 6 656, 29).

Par ailleurs il y a lieu de retenir le budget provisionnel 2025, l’ASL versant aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale de 2024 aux termes de laquelle le budget provisionnel de l’année 2025 a été adopté.

Sur l’absence de prise en compte du paiement de la condamnation de première instance

L’article 1342-10 du code civil prévoit que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

Le syndicat des copropriétaires dit que la somme de 20 419,71 euros versée le 22 décembre 2021 au titre de sa condamnation en première instance n’a pas été reportée+ au crédit de son compte.

L’ASL [Adresse 3] indique que la somme qui devrait être portée au crédit ne peut être de 20 419,71 euros, au motif que le syndicat des copropriétaires a été condamné en première instance au paiement de la somme de 17 772,79 euros à laquelle s’ajoute les intérêts au taux légal, les dépens et les frais irrépétibles prévus par l’article 700 du code de procédure civile, soit un total de 2 646,92 euros. Elle précise que la somme de 20 419,71 euros ne peut d’autant moins être portée au crédit du compte du syndicat des copropriétaires, que le jugement n’est pas définitif.

L’ASL [Adresse 3] indique cependant qu’il sera tenu compte du versement de la somme de 20 419,71 euros et que dans l’intervalle cette somme sera consignée sur un compte de procédure, le jugement n’étant pas encore définitif.

Il ressort des éléments produits par le syndicat des copropriétaires qu’il a effectué un versement de 20 419,71 euros le 22 décembre 2021, versement non pris en considération dans le dernier décompte produit par l’ASL.

Le moyen soulevé en vertu duquel l’absence de report se justifie par l’absence de caractère définitif du jugement rendu par le premier juge ne saurait opérer en l’espèce.

Ainsi, en vertu de l’article 1342-10 du code civil, le versement effectué avait le plus intérêt à être imputé sur la condamnation de première instance, sans laquelle le syndicat des copropriétaires n’aurait pu interjeter appel de la décision au motif qu’il n’aurait pas exécuté la condamnation prononcée.

En conséquence, il convient donc de reporter ladite somme au crédit du compte du syndicat des copropriétaires et de la déduire de l’actualisation de la créance sollicitées par l’ASL et de dire que la créance actualisée du syndicat des copropriétaires s’établit à la date du 4 février 2025 à la somme de 19867,37 euros (46 943,37 -20 419,71 – 6 656, 29 = 19867,37).

Sur les intérêts au taux légal

L’ASL [Adresse 3] demande que la somme de 46 943,37 euros soit augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 juin 2011 sur la somme de 5 562,38 euros, de l’assignation du 28 septembre 2018 sur la somme de 16 745,87 euros, de ses conclusions de première instance du 4 novembre 2019 sur la somme de 20 318,29 euros, des conclusions de l’intimée du 3 mars 2022 sur la somme de 30 878,71 euros, des conclusions de l’intimée du 15 mars 2024 sur la somme de 41 389,94 euros, des présentes conclusions du 4 février 2025 sur la somme de 46 943,37 euros.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette prétention au motif que son compte n’a pas été régularisé depuis le 22 décembre 2021, et demande que l’ASL en soit déboutée à compter du 29 juin 2011 sur la somme de 5 562,38 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 16 745,87 euros, à compter des conclusions de la [Adresse 3] du 31 octobre 2019 sur la somme de 20 318,29 euros, à compter des conclusions de l’intimée du 21 juillet 2022 sur la somme de 30 878,71 euros, à compter des conclusions de l’intimée du 15 mars 2024 sur la somme de 41 389,94 euros et à compter des conclusions de l’intimée du 4 février 2025 sur la somme de 46 943,37 euros.

Sur ce,

Il y a lieu de dire que le syndicat des copropriétaires sera condamné au paiement de la somme de 19867,37 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 juin 2011 sur la somme de 5 562,38 euros, de l’assignation devant le tribunal judiciaire de Paris du 28 septembre 2018 sur la somme de 16 745,87 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’ASL [Adresse 3] conteste la décision du tribunal judiciaire de ne pas lui avoir octroyé des dommages et intérêts, alors que l’absence totale de versement du syndicat des copropriétaires depuis le 17 juillet 2008 a mis en difficulté les autres propriétaires du passage, ces derniers devant compenser l’absence de paiement des charges, notamment ces dernières années comme le démontrent les appels de fonds exceptionnels rendus nécessaires par l’inexécution de l’appelant dans le paiement de sa quote-part des charges du passage en dépit des nombreuses interpellations des syndics successifs et une mise en demeure du 29 juin 2011.

L’ASL [Adresse 3] considérant subir un préjudice particulier en raison de cette carence prolongée, non compensé par les seuls intérêts de droit qui sont attachés à la condamnation qu’elle a obtenue en première instance sollicite, au visa des articles 1231 et suivants du code civil, la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 1 500 euros de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires combat cette prétention, indiquant qu’il n’a cessé de contester la répartition des charges qui lui était appliquée, sans que l’ASL [Adresse 3] ne lui réponde. Il ajoute que le premier juge n’a pas manqué de relever la particularité de cette affaire dans laquelle le statut juridique de l’ASL a subi des changements sur lesquels il pouvait légitimement s’interroger.

Le syndicat des copropriétaires précise en outre, que l’ASL [Adresse 3] dit subir un préjudice particulier compte tenu de son absence totale de versement depuis le 17 juillet 2008, alors même qu’il lui a versé le 22 décembre 2021 la somme de 20 419,71 euros, qui pour un motif lui échappant, n’a pas été portée au crédit de son compte et ne figure pas non plus dans les documents comptables fournis par l’intimée.

A ce titre, il ajoute qu’il ne saurait être tenu pour responsable de cette situation.

Par conséquent, il requiert la confirmation du jugement de première instance en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts de l’ASL [Adresse 3].

En l’espèce il ressort effectivement des éléments versés au débat que le syndicat des copropriétaires a effectué un virement le 22 décembre 2021 d’un montant de 20 419,71 euros.

Néanmoins, il ressort des mêmes éléments, notamment du dernier décompte produit par l’ASL, que le syndicat des copropriétaires n’a pas effectué le moindre virement entre 2008 et 2021 ce qui a nécessairement causé un préjudice financier aux autres copropriétaires.

En conséquence, le jugement sera infirmé de ce chef et le syndicat des copropriétaires condamné au paiement de la somme de 1 500 euros de dommages et intérêts.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le syndicat des copropriétaires ayant été contraint de débourser des frais pour assurer sa défense, il sollicite la condamnation de l’ASL [Adresse 3] à lui verser la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’ASL [Adresse 3] demande la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires aux frais irrépétibles et aux dépens, et demande reconventionnellement sa condamnation au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au motif qu’il a été contraint d’engager de nouveaux frais irrépétibles devant la présente juridiction, ainsi qu’aux dépens qui comprendront le paiement des frais inhérents à l’éventuelle exécution forcée de la décision à intervenir en vertu des articles A.444-31 et A.444-32 du code de commerce.

Le sens de la présente décision conduit à confirmer le jugement de première instance au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens et à condamner le syndicat des copropriétaires, perdant son procès en cause d’appel, aux entiers dépens et à payer à l’ASL [Adresse 3] la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement en ce qu’il a :

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 2] au paiement de la somme de 20 153,11 euros au titre des charges pour la période du 4ème trimestre 2008 au 4ème trimestre 2019 inclus,

— rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par l’ASL [Adresse 3],

et statuant à nouveau,

— Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 2] à payer à l’ASL [Adresse 3] la somme 19867,37 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 4ème trimestre 2008 arrêtée à la date du 4 février 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 juin 2011 sur la somme de 5 562,38 euros, de l’assignation devant le tribunal judiciaire de Paris du 28 septembre 2018 sur la somme de 16 745,87 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus,

— Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 2] au paiement de la somme de 1 500 euros de dommages et intérêts,

— Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 2] aux entiers dépens et au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel,

— Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE