Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 8, 14 mars 2025, n° 24/13693

TJ Paris 22 mai 2024

CA Paris
Confirmation 14 mars 2025

Arguments

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Accepté
Responsabilité du trouble de voisinage
La cour a constaté que les infiltrations d'eau causent un trouble à la jouissance de l'appartement de M. [B], justifiant l'injonction de réaliser les travaux nécessaires pour y remédier.
Accepté
Frais irrépétibles engagés pour la défense
La cour a jugé que M. [B] a dû exposer des frais pour assurer sa défense, justifiant ainsi l'octroi d'indemnités sur le fondement de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 8, 14 mars 2025, n° 24/13693
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	24/13693
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 22 mai 2024, N° 24/50712
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	21 mars 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Virginie FARKASCaroline VOUZELLAUDDikpeu-Eric BALERichard GISAGARA
Cabinet(s) :	BALE & KOUDOYOR

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 14 MARS 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/13693 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ24U

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 22 Mai 2024 -Président du TJ de PARIS – RG n° 24/50712

APPELANT

M. [L] [T]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté par M^e Virginie FARKAS, avocat au barreau de PARIS, toque : E1748

Ayant pour avocat plaidant M^e Richard GISAGARA, avocat au barreau du VAL d’OISE

INTIMÉS

M. [J] [B]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par M^e Dikpeu-eric BALE de la SELARL BALE & KOUDOYOR, avocat au barreau de PARIS, toque : D1635

M. [C] [I]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par M^e Caroline VOUZELLAUD de l’AARPI GV AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : D0468

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 février 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président de chambre, chargée du rapport et Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présent lors de la mise à disposition.

*****

M. [B] est propriétaire non occupant d’un appartement situé au 1er étage de l’immeuble en copropriété du [Adresse 1] à [Localité 6].

Par acte authentique du 28 décembre 2011, M. [T] a fait donation à son petit-fils, M. [I], de la nue-propriété de l’appartement situé au 2ème étage de cet immeuble, au-dessus de celui de M. [B], dont il s’est réservé l’usufruit.

Un dégât des eaux est survenu dans l’appartement de M. [B] le 6 juin 2019. Ce dernier a déclaré ce sinistre à son assureur, la MAIF, qui a fait diligenter une expertise amiable contradictoire, laquelle a imputé son origine aux installations sanitaires privatives fuyardes de l’appartement de MM. [T] et [I].

Par ordonnance du 11 juin 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a commis M. [Y] en qualité d’expert, au contradictoire de M. [T], de son assureur, la société MAAF Assurances, de M. [I] et de son assureur de la société MMA.

Par ordonnance du 14 janvier 2022, les opérations d’expertise ont été rendues communes au syndicat des copropriétaires, à l’assureur dommages ouvrages, la société AXA France IARD, à la société Sorecob et à son assureur la société SMABTP.

L’expert a remis son rapport le 30 novembre 2023.

Par acte du 17 janvier 2024, M. [B] a assigné MM. [T] et [I] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins, notamment, de condamnation in solidum de ces derniers et sous astreinte, à faire réaliser les travaux d’étanchéité au sol et murs de la salle de bains et les travaux de réfection des installations privatives prévus au devis nºDEV-2023-0765 de l’entreprise Belmard Bâtiment du 12/06/2023, sous la direction d’un maître d’oeuvre.

Par ordonnance contradictoire du 22 mai 2024 le premier juge a :

enjoint à M. [T] de faire réaliser par un maître d’oeuvre, dans l’appartement dont il est usufruitier situé au 2ème étage de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6] :

— des travaux de mise en oeuvre d’une étanchéité au sol et aux murs de la salle de bains,

— des travaux de réfection des installations privatives de la salle de bains conformément au devis nº DEV-2023-0765 établi le 12 juin 2023 par la société Belmard Bâtiment ;

assorti cette injonction d’une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard à compter du délai de 15 jours suivant la notification de l’ordonnance, l’astreinte ayant vocation à courir sur une période de six mois ;

dit n’y avoir lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte ;

condamné M. [T] à payer à M. [B] et à M. [I] la somme de 1.500 euros à chacun au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

condamné M. [T] aux dépens.

Par déclaration du 19 juillet 2024, M. [T] a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 11 octobre 2024, M. [T] demande à la cour de :

infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle :

lui a enjoint de faire réaliser, sous astreinte, par un maître d’oeuvre, dans l’appartement dont il est usufruitier situé au 2ème étage de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 8], des travaux de mise en oeuvre d’une étanchéité au sol et aux murs de la salle de bains et des travaux de réfection des installations privatives de la salle de bains conformément aux termes du devis nº DEV-2023-0765 établi le 12 juin 2023 par la société Belmard Bâtiment,

l’a condamné aux dépens et au paiement d’indemnités sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

débouter M. [B] de l’ensemble de ses demandes dirigées à son encontre ;

débouter M. [I] de l’ensemble de ses demandes dirigées à son encontre ;

condamner solidairement M. [I] et M. [B] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel et aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 16 janvier 2025, M. [B] demande à la cour de :

le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes ;

débouter M. [T] de l’intégralité de ses demandes ;

confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

condamner M. [T] à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et aux dépens d’appel avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 8 novembre 2024, M. [I] demande à la cour de :

confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

condamner M. [T] à lui verser la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel.

La clôture de la procédure a été prononcée le 22 janvier 2025.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Selon l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Le caractère illicite de l’acte peut résulter de sa contrariété à la loi, aux stipulations d’un contrat ou aux usages.

Au cas présent, M. [B] fait état de dégradations de son appartement par infiltrations persistantes qu’il impute au défaut d’étanchéité de la salle de bains de l’appartement situé au 2ème étage, au-dessus du sien, dont M. [I] est nu-propriétaire et M. [T] est usufruitier.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire de M. [Y] que les désordres d’infiltrations subis par M. [B], ayant fortement dégradé son appartement depuis 2019 en affectant le plafond et murs de sa salle de bains, le plafond de la cuisine, le plafond, le parquet, le mur et le coffre de volet roulant de la chambre, ont pour origine un défaut d’étanchéité du sol et des murs de la salle de bains de l’appartement du 2ème étage. L’expert a considéré que pour mettre fin aux désordres et éviter l’aggravation du préjudice en résultant, il était nécessaire de mettre en oeuvre une étanchéité au sol et aux murs de la salle de bains de l’appartement du 2ème étage et estimé que les dégradations consécutives aux infiltrations sont de nature à rendre l’appartement de M. [B] difficile à occuper dans des conditions sanitaires normales.

Il est dès lors constant que la salle de bains de l’appartement de MM. [T] et [I] est à l’origine du trouble subi par M. [B], lequel, au regard de son ampleur et de ses effets, revêt un caractère manifestement illicite, la cour rappelant que nul ne peut causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage ni porter atteinte à la jouissance de son bien.

Ainsi, pour faire cesser le trouble manifestement illicite subi depuis plusieurs années, il convient de retenir la solution préconisée par l’expert, laquelle n’est, au demeurant, pas contestée dans son principe.

Il ressort de l’acte notarié du 28 décembre 2011 que M. [T], initialement propriétaire de l’appartement du 2ème étage, a fait donation de la nue-propriété à M. [I], tout en conservant l’usufruit du bien. Cet acte stipule dans la partie 'charges et conditions', que l’immeuble 'donné en nue-propriété devra être tenu en bon état de réparations d’entretien par qui bénéficiera de l’usufruit ci-dessus réservé qui, de plus, devra accepter que soient faites les grosses réparations devenues nécessaires et dont le coût demeurera, contrairement à l’article 605 du code civil, à la charge de l’usufruitier'.

Au regard de cette disposition, les travaux de mise en oeuvre d’une étanchéité du sol et murs de la salle de bains incombe au seul usufruitier, soit M. [T].

C’est en conséquence vainement que M. [T] soutient que M. [I] a occupé l’appartement qu’il avait laissé à sa disposition, en le qualifiant 'd’usufruitier de fait', notion juridiquement infondée, d’autant qu’il a été jugé que ce dernier a bénéficié d’un prêt à usage par arrêt partiellement confirmatif de cette cour du 24 avril 2024.

C’est également à tort que M. [T] invoque l’existence d’un désordre structurel de l’immeuble en estimant que son appartement est affecté d’un défaut de construction.

En effet, à supposer établie l’existence d’une malfaçon, celle-ci ne saurait le décharger de sa responsabilité à l’égard de son voisin pour le trouble anormal de voisinage subi par l’usage de la salle de bains.

Il est en outre relevé que M. [T] n’a pas cru utile de mettre en cause dans la présente procédure le syndicat des copropriétaires voire, le cas échéant, l’assureur dommage ouvrage ayant participé aux opérations d’expertise judiciaire.

Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a enjoint à M. [T] de faire réaliser, par un maître d’oeuvre – en réalité sous le contrôle d’un maître d’oeuvre – dans l’appartement dont il est usufruitier, les travaux de mise en oeuvre d’une étanchéité du sol et des murs de la salle de bains et de réfection des installations privatives de celle-ci, conformément au devis retenu par le premier juge, sauf à ajouter, afin de tenir compte du caractère incomplet de ce devis, contesté par M. [T], qui estime imprécise la demande de M. [B] de ce chef, que la réfection des installations privatives s’effectuera conformément aux préconisations de l’expert judiciaire s’agissant de la dépose et de la repose du grand bac à douche de la salle de bains, prestations non chiffrées dans le devis susvisé, mais considérées comme indispensables pour assurer l’étanchéité sous la douche.

L’ordonnance sera également confirmée en ce qu’elle a assorti cette injonction d’une astreinte, nécessaire pour assurer son effectivité.

Le sort des dépens de première instance et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.

Succombant en ses prétentions, M. [T] sera condamné aux dépens d’appel et à payer à MM. [I] et [B], contraints d’exposer des frais irrépétibles pour assurer leur défense devant la juridiction du second degré, la somme de 3.000 euros, chacun, à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Dit que les travaux de mise en oeuvre d’une étanchéité du sol et des murs de la salle de bains et de réfection des installations privatives de celle-ci s’effectuera conformément au devis retenu par le premier juge et aux préconisations de l’expert judiciaire s’agissant de la dépose et de la repose du grand bac à douche de la salle de bains ;

Condamne M. [T] aux dépens d’appel, avec faculté de recouvrement direct au bénéfice de Maître Bale et à payer à MM. [I] et [B] la somme de 3.000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT