COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 22 MAI 2025

mm

N° 2025/ 171

N° RG 22/06696 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJLRQ

[R] [N]

C/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE [Adresse 5]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Carole LAGARDERE

M^e Caroline FEL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de TOULON en date du 31 Janvier 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 21/01357.

APPELANT

Monsieur [R] [N]

[Adresse 1]

représenté par M^e Carole LAGARDERE, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉ

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE [Adresse 5], [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet C PANTEL IMMO, SARL, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par M^e Caroline FEL, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Marc MAGNON, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE':

M. [N] est propriétaire des lots 4 ' 6 ' 10 ' 18 et 27 sis dans un immeuble en copropriété dénommé [Adresse 5], situé [Adresse 2], cadastré BE[Cadastre 3].

Le'11 mars 2021,'le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] a fait assigner’M. [N] afin de le voir condamné au paiement de la somme de 2'710,52'' au titre des arriérés de charges, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 7 juin 2018, au paiement de la somme de 2'500'' au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive et à la somme de 800'' au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du'31 janvier 2022, le tribunal judiciaire’de Toulon a jugé recevable et bien fondée la demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] et a condamné M. [N] à régler la somme de 3'258,52'' avec intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2019, au titre des charges de copropriété et sommes dues au titre des frais de recouvrement impayées du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019. Il a également débouté M. [N] de toutes ses demandes, et l’a condamné à payer la somme de 100 ' pour résistance abusive et 500 ' au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a considéré que la demande in limine litis de M. [N] visant à déclarer irrecevable les demandes du fait de l’absence de conciliation obligatoire prévue à l’article 750-1 du code de procédure civile, n’était pas fondée puisque le montant réclamé dépassait la somme de 5'000'''; la conciliation n’étant donc pas obligatoire. Par ailleurs, la demande de sursis à statuer jusqu’à ce qu’une décision définitive visant à faire annuler une assemblée générale n’était soutenue par aucun moyen. Concernant la demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] au titre des charges de copropriété, ce dernier justifie par plusieurs documents du montant de la somme réclamée et le fait qu’elle est bien imputable à M. [N]. Enfin concernant la demande au titre de la résistance abusive, il est également démontré que M. [N] a laissé s’accumuler un arriéré de charges important sans justifier des motifs expliquant sa carence, sinon des reproches et le fait qu’il conteste la validité d’une assemblée générale'; ces éléments n’étant pas suffisants pour justifier le non-paiement des charges, alors que le syndic justifie d’un préjudice par le fait qu’il a dû puiser dans le fonds de roulement de la copropriété, ce qui risque à terme d’entraver son fonctionnement.

Par déclaration du'6 mai 2022,'M. [N] a interjeté appel du jugement.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le'4 août 2022,'M. [N] demande à la cour de':

vu le Décret n°67-223 du 17 mars 1967

vu l’article 1315 du code civil

vu les pièces versées aux débats

Infirmer le jugement rendu le 31 janvier 2022 par la 5° chambre civile du tribunal judiciaire de Toulon

Statuer à nouveau,

— Juger que le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] ne rapporte pas la preuve des charges dont il sollicite le paiement.

— Rejeter toutes autres demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 5]

— Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] au paiement de la somme de 700 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [N] fait valoir que':

— le fait que les comptes ont été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires n’interdit pas au copropriétaire de contester les charges et leur répartition et il appartient au syndicat des copropriétaires de démontrer que les sommes réclamées sont bien dues.

— il démontre que le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] n’a pas respecté les dispositions de la loi ALUR du 24 mars 2014 puisqu’il n’a pas inscrit à l’ordre du jour des demandes qu’il avait formulées, qu’il a violé l’obligation de mise en concurrence en soumettant au vote deux devis d’une même entreprise pour la même résolution et qu’il n’a pas effectué les visites annuelles depuis sa prise de fonction.

— la gestion de la copropriété par le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] est donc contestable et ne permet pas d’avoir une parfaite connaissance des sommes qui sont véritablement dues.

— il n’est pas de mauvaise foi puisqu’il a payé une partie des charges mais une partie des appels de fonds ne concorde pas avec les dépenses, ne sont pas justifiés et doivent donc être annulés sur la base de l’article 1315 du code civil.

Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA'7 octobre 2022,'le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] demande à la cour de':

vu les articles 10, 19 et 19-1 de la loi du 10 juillet 1965,

vu l’article 1240 du code civil,

— Confirmer la décision entreprise,

Y ajoutant :

— Condamner M. [N] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 1'500'euros au titre de l’indemnisation du préjudice subi du fait de sa résistance abusive et en raison de sa carence,

— Condamner M. [N] au paiement d’une somme de 3'000'' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. [N] aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] réplique que':

— l’appelant ne fournit aucun moyen de fait ou de droit à l’appui de sa demande tendant à soutenir que la créance du syndicat des copropriétaires n’est pas fondée.

— les comptes du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] ont été validés par l’assemblée générale, le syndicat a obtenu quitus de sa gestion et conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 cela rend exigible les quotes-parts de charges.

— la créance du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] est justifiée par la production du procès-verbal d’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir'; les intérêts courant à compter de la mise en demeure du 7 juin 2018 conformément aux dispositions de l’article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965.

— dans un autre litige M. [N] a demandé l’annulation de l’assemblée générale du 27 novembre 2019 mais a été débouté par jugement du 30 juin 2022 du tribunal judiciaire de Toulon.

— le juge de première instance a bien justifié que la carence du copropriétaire perturbe gravement la trésorerie de la copropriété et interdit une gestion normale, mais il convient de réformer le jugement sur le quantum accordé qui doit être évalué à la somme de 2'500''.

L’instruction a été clôturée le'18 février 2025.

MOTIVATION

Sur la saisine de la cour':

Selon l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il est admis au visa de ces deux articles, que lorsque l’appelant se borne dans le dispositif de ses conclusions à demander l’infirmation du jugement sans formuler de prétention sur les demandes tranchées dans ce jugement, la cour n’est saisie d’aucune prétention relative à ces demandes et ne peut que confirmer le jugement.

En l’espèce, alors que la déclaration d’appel visait le chef du dispositif du jugement ayant déclaré recevable le syndicat des copropriétaires en sa demande, le dispositif des conclusions de l’appelant ne contient aucune prétention visant à voir déclarer le syndicat irrecevable en son action, sa ou ses demandes et aucun moyen n’est développé en ce sens dans le corps des conclusions de l’appelant. La cour n’est donc saisie d’aucune prétention tendant à l’irrecevabilité de la demande en paiement de charges du syndicat sur le fondement qui était soutenu en première instance de l’ absence de tentative de conciliation préalable.

La cour n’est pas non plus saisie de prétentions tendant au sursis à statuer et à la consignation des sommes réclamées, abandonnées à hauteur d’appel.

La cour ne peut en conséquence que confirmer le jugement en ce qu’il a jugé recevable «'la demande'» du syndicat des copropriétaires et débouté M [N] de ses demandes de sursis à statuer et de consignation.

Au fond ,

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et équipements présentent à l’égard de chaque lot et qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ».

L’article 14 -1 de la même loi dispose en outre que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l’assemblée générale fixe des modalités différentes et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale».

L’article 19-2 précise enfin qu'« à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 ».

En application de l’article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

Ainsi, l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l’assemblée générale ; enfin il appartient à tout créancier réclamant paiement d’établir la preuve de l’obligation à la dette conformément à l’article 1315 ancien du Code civil devenu 1353 nouveau du même code.

Le syndicat des copropriétaires produit des pièces utiles et pertinentes pour fonder ses demandes et justifier que le copropriétaire assigné est bien le débiteur des sommes réclamées'; en l’espèce il fournit': les mises en demeure adressées à l’appelant entre le 7 juin 2018 et le 18 février 2020'; la sommation de payer signifiée le 5 février 2020 par le ministère de Maître [T] , commissaire de justice'; les mises en demeure du 10 août et du 19 novembre 2020; les procès-verbaux des assemblées générales des 29 novembre 2018, 27 novembre 2019 et 18 novembre 2020 ayant approuvé les comptes des exercices en cause avec les justificatifs de notification par lettre recommandée avec accusé de réception'; le contrat de syndic du 18 novembre 2020'; les appels de fonds 2020 et 2021 et les états de reddition des comptes correspondants'; ainsi que le relevé de compte de charges de l’appelant. Ces pièces suffisent à justifier les demandes puisqu’il n’est pas déraisonnable de considérer que, alors que le syndicat des copropriétaires doit apporter la preuve d’un fait négatif, le copropriétaire peut être en mesure d’apporter la preuve directe des paiements qu’il prétend le cas échéant avoir effectués, notamment par la production de ses relevés bancaires. Ainsi, les arriérés de charges sont valablement justifiés, à hauteur de la somme retenue par le tribunal de 3258,52 euros à la date du 27 juillet 2021., outre intérêts de droit à compter de la date de première mise en demeure qui est celle du 26 novembre 2019.

Monsieur [N] développe un certain nombre de reproches à l’adresse du syndicat et surtout de son syndic concernant notamment la tenue des assemblées générales, la non-inscription de questions à l’ordre du jour, l’ omission de mise en concurrence d’entreprises préalablement à la réalisation de certains travaux. Il justifie également avoir exercé un recours en annulation d’une assemblée générale qui s’est tenue le 27 novembre 2019, instance qui a donné lieu à un jugement du tribunal judiciaire de Toulon le déboutant de ses demandes.

Toutefois, il n’articule aucun grief précis à l’encontre du décompte de charges produit par le syndicat des copropriétaires . Dans ces conditions le jugement doit être confirmé sur la condamnation principale . S’agissant de la condamnation pour résistance abusive , elle doit être confirmée en son principe compte tenu du caractère ancien de la dette et de l’absence de contestation sérieuse de M. [N] de l’arriéré qui lui est réclamé, le non-paiement des charges appelées se traduisant par un report sur les copropriétaires non défaillants, par des contributions exceptionnelles, de façon à maintenir un équilibre budgétaire et pouvoir faire face aux dépenses de gestion courante et de travaux de l’immeuble. Cette attitude récurrente est de nature à compromettre l’équilibre financier de la copropriété et son intérêt, ce qui justifie la condamnation de M [N] à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 1000 euros en réparation de l’atteinte portée à l’intérêt collectif de la copropriété.

Le jugement sera réformé en ce sens';

Partie perdante, M [R] [N] est condamné aux dépens et frais irrépétibles d’appel qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la copropriété.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement sauf en ce qui concerne le montant des dommages et intérêts pour résistance abusive,

Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant,

Condamne M. [R] [N] à régler au Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 1000 euros pour résistance abusive,

Le condamne aux dépens d’appel,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Le condamne à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] une somme de 2500,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,