Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 06 JUIN 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/14584 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIFU4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Juin 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 21/10996

APPELANT

Monsieur [F] [H] né le 15 avril 1990 à [Localité 8],

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Hélène LAUTHE, avocat au barreau de PARIS

INTIME

Monsieur [T] [E] né le 10 mai 1990 à [Localité 6],

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représenté par M^e Gwenaël SAINTILAN de la SELARL GWENAEL SAINTILAN AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : E0664 assisté de M^e Ghislain ADETONAH, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 avril 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié du 22 août 2019, M. [T] [E] a unilatéralement promis de vendre, à M. [F] [H], au prix de 120.000 €, les lots n°2 et 3, composés de deux appartements au rez-de-chaussée de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4].

L’indemnité d’immobilisation a été fixée à 12.000 € et l’expiration du délai d’option au 22 novembre 2019.

Les parties ont ensuite convenu de proroger le délai d’option au 15 décembre 2019.

La vente n’a pas été conclue.

Par acte d’huissier du 7 février 2020, M. [T] [E] a assigné M. [F] [H] devant le tribunal de grande instance de Marseille en paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Par ordonnance du 15 mars 2021, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Marseille a renvoyé l’affaire devant le tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement du 21 juin 2023, le tribunal judiciaire de Paris a statué ainsi :

— condamne [F] [H] à verser à [T] [E] une somme de 12.000 € à titre d’indemnité d’immobilisation,

— le déboute de ses demandes tendant à :

¿ condamner [F] [H] à lui verser une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

¿ ordonner l’exécution provisoire,

— déboute [F] [H] de ses demandes tendant à :

¿ prononcer la nullité de la promesse,

¿ condamner [T] [E] à lui verser une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne [F] [H] aux dépens.

M. [F] [H] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 21 août 2023.

La procédure devant la cour a été clôturée le 20 mars 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 10 novembre 2023, par lesquelles M. [F] [H], appelant, invite la cour à :

Vu les dispositions de l’article 1124 du Code civil,

Vu les dispositions des articles 1130, 1131 et 1137 du Code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

RECEVOIR Monsieur [F] [H] en son appel et en ses demandes et les déclarer recevables et bien fondées ;

En conséquence :

A titre principal :

INFIRMER le jugement de première instance en ce qu’il a condamné Monsieur [F] [H] à verser à Monsieur [T] [E] une somme de 12.000,00 euros à titre d’indemnité d’immobilisation ;

Statuant à nouveau :

JUGER que l’inexécution de la promesse résulte de la faute de Monsieur [T] [E] et de ses omissions coupables ;

DEBOUTER Monsieur [E] de sa demande en paiement d’une somme de 12.000,00 euros à titre d’indemnité d’immobilisation ;

A titre subsidiaire :

INFIRMER le jugement de première instance en ce qu’il a débouté Monsieur [F] [H] de sa demande en nullité de la promesse pour vice du consentement ;

Statuant à nouveau :

JUGER que les réticences dolosives de Monsieur [T] [E] sont constitutives d’un vice du consentement ;

PRONONCER la nullité de la promesse de vente ;

DEBOUTER Monsieur [T] [E] de sa demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation ;

En tout état de cause :

INFIRMER le jugement de première instance en ce qu’il a débouté Monsieur [F] [H] de sa demande tendant à condamner Monsieur [T] [E] à lui verser une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Statuant à nouveau :

CONDAMNER Monsieur [T] [E] à verser à Monsieur [F] [H] une somme de 3.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [T] [E] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les dépens de la première instance ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 2 avril 2024, par lesquelles M. [T] [E], intimé, invite la cour à :

Vu l’article 1124 du Code Civil, vu l’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation,

CONFIRMER la décision déférée en toutes ses dispositions,

CONDAMNER Monsieur [F] [H] à verser à Monsieur [T] [E] une somme de 12.000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation

DEBOUTER Monsieur [H] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Y ajoutant,

CONDAMNER Monsieur [H] à verser à Monsieur [E] la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [H] aux entiers dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur les demandes à titre principal et à titre subsidiaire des parties

En réponse à M. [E] qui sollicite la condamnation de M. [H] à lui verser l’indemnité d’immobilisation en application des dispositions de la promesse unilatérale de vente du 22 août 2019, M. [H] sollicite à titre principal de débouter M. [E] de sa demande, au motif que l’inexécution de la promesse résulte de la faute de M. [E] et à titre subsidiaire de prononcer la nullité de la promesse sur le fondement du dol ;

L’étude des demandes relatives à l’exécution de la promesse nécessite d’analyser au préalable la validité de celle-ci ; aussi il y a lieu dans un premier temps d’étudier la demande de nullité de la promesse ;

Sur la demande de nullité de la promesse sur le fondement du dol

M. [H] invoque la réticence dolosive de M. [E], en lui reprochant d’avoir dissimulé les désordres structurels graves de l’immeuble, contenus dans le diagnostic structurel de l’immeuble du 10 juillet 2013 et le procès-verbal d’assemblée générale de novembre 2016, communiqués postérieurement à la promesse, le 22 novembre 2019 ;

M. [E] oppose que M. [H] était informé, par le procès-verbal d’assemblée générale du 19 mars 2019, qu’il lui a communiqué avant la signature de la promesse, de l’existence d’une fissure en façade et du vote de la pose de jauges suite au rapport de 2013 ; il ajoute qu’il n’a lui-même acquis les lots que le 10 mars 2016 et qu’il n’avait donc pas en sa possession le diagnostic structurel de l’immeuble du 10 juillet 2013 ;

Aux termes de l’article 1137 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2018, 'Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation’ ;

Le bénéficiaire de la promesse doit démontrer que :

— le promettant avait connaissance des vices,

— le promettant n’en a pas sciemment informé le bénéficiaire,

— si le bénéficiaire l’avait connu, il n’aurait pas contracté ou du moins pas aux conditions où cette promesse a eu lieu ;

En l’espèce, il ressort des conclusions des parties que préalablement à la signature de la promesse unilatérale de vente du 22 août 2019, M. [E] a communiqué à M. [H] le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du 19 mars 2019 et que postérieurement à la signature de la promesse, M. [E] a obtenu la communication du diagnostic structurel du 10 juillet 2013 et du procès-verbal de l’assemblée générale du 7 novembre 2016 ;

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 mars 2019 (pièce 8 [E]) mentionne :

« 9° Question

Point sur la pose de jauges avec surveillance et analyse par Mme [I] [G], Architecte, pour les fissures en façades côté [Adresse 7] et côté [Adresse 9].

Décision à voter par l’assemblée générale pour la mission à confier à un Bureau d’Etudes Structure tel Cohibo/Mme [P] [R] qui est intervenue dans l’immeuble en 2013 (cf diagnostic structurel du 10.7.2013 joint à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 7.1.2014)

L’assemblée estime que la proposition de la société Axiolis devis n°D-32019-2413 du 01.03.2019, d’un montant de 1.140 € TTC communiqué par Mme [I] [G], Architecte, et financée par l’appel de fonds spécial du 12.03.2019 n’est pas suffisante.

M. [D] (membre du conseil syndical) s’engage à rédiger un cahier des charges dès à présent afin que le syndic puisse consulter des entreprises.

M. [S] [A], Architecte, indiqué par M. [D], sera consulté par le syndic dans la semaine, ainsi que Mme [G] Architecte et Mme [P] [R] Ingénieur Structure.

L’assemblée vote pour qu’un Architecte sur place et disponible soit engagé dans les meilleurs délais pour la mission de confortement de l’immeuble » ;

Il convient de considérer qu’à la lecture de ce procès-verbal, M. [H] a été informé de l’existence de désordres structurels de l’immeuble puisqu’il en ressort l’existence de fissures en façades, la pose de jauges avec surveillance et analyse par un architecte depuis le diagnostic structurel établi le 10 juillet 2013 par un bureau d’études structure, et le vote des copropriétaires pour engager un architecte pour une mission de confortement de l’immeuble ;

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 7 novembre 2016 (pièce 3 [H]), dont M. [H] ne conteste pas avoir eu connaissance puisqu’il est intervenu postérieurement à son acquisition des lots litigieux le 10 mars 2016, et qui a été communiqué à M. [E] postérieurement à la signature de la promesse, précise :

« 10° Question

Rappel du vote de l’assemblée générale du 5 avril 2016 concernant la consultation de Mme [G], Architecte, pour la pose et le suivi de jauge et leur contrôle une fois par an (Question n°13) (une jauge côté traverse des Cartiers et une jauge dans l’appartement de M. [D])

L’assemblée générale après en avoir délibéré, donne autorisation à M. [D] en qualité d’Architecte, pour surveiller la pose des jauges, pour les relever tous les 6 mois, et pour analyser les variations des jauges, gracieusement pour le [Adresse 4].

M. [D] propose de réaliser également un descriptif des travaux à envisager pour stopper le phénomène des fissures au 1er étage et côté traverse des Cartiers.

Budget estimé par l’assemblée générale pour les travaux :

— mur en cave sous le plancher du 1er étage : 1.000 € environ

— injection pour mur du 1er étage côté Moulin : 2 à 3.000 €

— tirant pour façade côté traverse des Cartiers : à deviser, travaux complexes

1ère tranche de travaux décidés par l’assemblée générale :

Descriptif fournis par M. [D] pendant les vacances de Noël pour travaux du mur en cave et pose de jauges.

Vote à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés » ;

Il en ressort que les fissures, la pose de jauges et le projet de travaux de tirant relatifs à la façade des Cartiers correspondent à ceux mentionnés dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 mars 2019 ;

Concernant les fissures au 1er étage, qui figurent dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 7 novembre 2016 mais pas dans celui du 19 mars 2019, il convient de considérer, au vu du budget estimé par l’assemblée générale pour les travaux afférents (1.000 € et 2 à 3.000 €), que cet élément ne constituait pas une information dont le caractère était déterminant pour le consentement de M. [E] à la signature de la promesse de vente, au sens de l’article 1137 précité ;

Concernant le diagnostic structurel du 10 juillet 2013, M. [H] et M. [E] ont eu connaissance de son existence avant la signature de la promesse puisqu’il est évoqué dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 mars 2019 ;

Toutefois M. [E] ne démontre pas que M. [H] avait ce diagnostic en sa possession ; en effet, il est antérieur à l’acquisition des lots litigieux par M. [H] le 10 mars 2016 ; d’autre part, il ressort des mails échangés entre d’une part M. [E] et d’autre part l’agent immobilier, son notaire ainsi que M. [D], membre du conseil syndical et architecte, postérieurement à la signature de la promesse (pièce 4 [H]), que le diagnostic a été produit par le syndic à la demande de M. [E] ;

Ainsi M. [H] ne démontrant pas que M. [E] avait connaissance de vices dont il ne l’a pas sciemment informé, il convient de rejeter son moyen relatif au dol et de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [F] [H] de sa demande tendant à prononcer la nullité de la promesse ;

Sur la demande d’indemnité d’immobilisation

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente du 22 août 2019 stipule en page 8 :

« Elle (l’indemnité d’immobilisation forfaitaire de 12.000 €) sera versée au promettant ou au bénéficiaire selon les hypothèses suivantes :

a)en cas de réalisation de la vente promise, elle s’imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au promettant devenu vendeur,

b)en cas de non-réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ',

c)toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au bénéficiaire s’il se prévalait de l’un des cas suivants : '

— si la non réalisation de la vente promise était imputable au promettant ' » ;

Il ressort des conclusions des parties que M. [H] a obtenu son prêt dans le délai prévu par la promesse et que l’ensemble des conditions suspensives étaient réalisées avant la date d’échéance de la promesse ;

M. [E] n’ayant pas démontré que M. [H] lui avait dissimulé intentionnellement des informations déterminantes de son consentement, il convient de considérer que la non réalisation de la vente lui est imputable ;

Aussi en application des dispositions contractuelles et notamment du b) de la clause ci-dessus, l’indemnité d’immobilisation forfaitaire de 12.000 € reste acquise au promettant ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné M. [F] [H] à verser à M. [T] [E] une somme de 12.000 € à titre d’indemnité d’immobilisation ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. [H], partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à M. [E] la somme supplémentaire de 3.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. [H] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne M. [F] [H] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à M. [T] [E] la somme supplémentaire de 3.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette la demande de M. [H] au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,