Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 13 NOVEMBRE 2025

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/08204 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHSDD

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Janvier 2023 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 9] – RG n° 22/02395

APPELANTS

Monsieur [W] [M]

né le [Date naissance 4] 1938 à [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Madame [C] [V] épouse [M]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Tous deux représentés par M^e Françoise HERMET LARTIGUE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0716

INTIMEES

Madame [S] [L] veuve [V], décédée le [Date décès 3] 2024

[Adresse 1]

[Localité 8]

Madame [X] [V] épouse [K]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Toutes deux représentées par M^e Joëlle BITCHATCHI ORDONNEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : C1082

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

M^me Laura TARDY, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, et par Edouard LAMBRY, Greffier présent lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE :

[A] [V], propriétaire d’un studio situé [Adresse 5] à [Localité 11], a prêté ce bien à sa s’ur Mme [C] [I] épouse [M] et à son beau-frère M. [W] [M] à compter de 1994.

[A] [V] est décédé le [Date décès 2] 2016, laissant pour lui succéder son épouse [S] [V] née [L] et sa fille Mme [X] [V] épouse [K].

Mme [X] [V] épouse [K] et [S] [V] née [L], souhaitant vendre ce studio, ont fait délivrer aux époux [M] le 1er mars 2021 une sommation de quitter les lieux dans les huit jours.

Par acte d’huissier du 24 mars 2022, Mme [X] [V] épouse [K] et [S] [V] née [L] ont fait assigner M. [W] [M] et Mme [C] [V] épouse [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— dire et juger M. [W] [M] et Mme [C] [V] épouse [M], et tous occupants de leur chef, occupants sans droit ni titre depuis la date de sommation de quitter les lieux soit le 1er mars 2021,

En conséquence :

— prononcer l’expulsion de M. [W] [M] et Mme [C] [V] épouse [M] et celle de tous les occupants de leur chef des lieux occupés sans droit ni titre sis [Adresse 5] à [Localité 11] (1er étage – lots 50 et 51),

— rejeter toutes demandes de délais et n’accorder aucun sursis,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 1.102,50 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er mars 2021 jusqu’à complet départ des lieux occupés,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 25.000 euros au titre de leur préjudice tiré du défaut de restitution né au jour de la sommation du 1er mars 2021,

— les condamner au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

M. [W] [M] et Mme [C] [V] épouse [M], ont sollicité de :

— déclarer irrecevable Mme [X] [V] épouse [K] pour défaut de qualité à agir,

— déclarer irrecevable [S] [V] née [L] en l’intégralité de ses demandes à défaut d’intérêt né et actuel à agir en expulsion sans dénonciation de congé préalable ayant ouvert un délai de préavis au bénéfice de ses cocontractants,

— subsidiairement débouter les requérantes de toutes leurs demandes mal fondées,

— reconventionnellement

dire et juger que les parties sont liées par un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 selon bail verbal.

fixer le montant du loyer à la somme de 600 euros par mois, charges en sus, montant correspondant aux sommes réglées depuis 2019 à la bailleresse,

condamner solidairement les demanderesses à leur payer la somme de 5.000 euros à titre de réparation pour abus du droit à agir,

condamner solidairement les demanderesses à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par jugement contradictoire entrepris du 13 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

REJETTE les fins de non-recevoir soulevées par M. [W] [M] et Mme [C] [V] épouse [M] ;

DEBOUTE M. [W] [M] et Mme [C] [V] épouse [M] de leur demande tendant à voir constater l’existence d’un bail concernant le logement situé [Adresse 5] à [Localité 11] (1er étage – lots 50 et 51) ;

CONSTATE que M. [W] [M] et Mme [C] [V] épouse [M] sont occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 5] à [Localité 11] (1er étage – lots 50 et 51) depuis le 1er mars 2021 ;

ORDONNE en conséquence à M. [W] [M] et Mme [C] [V] épouse [M] de quitter les lieux clans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [W] [M] et Mme [C] [V] épouse [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai précité, Mme [X] [V] épouse [K] et Mme [S] [V] née [L] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum M. [W] [M] et Mme [C] [V] épouse [M] à payer à Mme [S] [V] née [L] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1.102,50 euros à compter du 1er mars 2021 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou ensuite de l’expulsion) ;

CONDAMNE in solidum M. [W] [M] et Mme [C] [V] épouse [M] à payer à Mme [X] [V] épouse [K] et Mme [S] [V] née [L] une somme de 5.000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

DEBOUTE M. [W] [M] et Mme [C] [V] épouse [M] de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [W] [M] et Mme [C] [V] épouse [M] aux entiers dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [W] [M] et Mme [C] [V] épouse [M] à payer à Mme [X] [V] épouse [K] et Mme [S] [V] née [L] une somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 2 mai 2023 par M. [W] [M] et Mme [C] [V] épouse [M],

[S] [L] veuve [V] est décédée le [Date décès 3] 2024.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 17 septembre 2025 par lesquelles M. [W] [M] et Mme [C] [V] épouse [M] demandent à la cour de :

Recevoir les concluants en leur appel et y faisant droit,

Infirmer le jugement entrepris :

en ce qu’il a débouté Monsieur et Madame [M] de leur demande tendant à voir constater l’existence d’un bail,

en ce qu’il les a déclarés occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 5] à [Localité 11] depuis le 1er mars 2021,

et en ce qu’il a ordonné leur expulsion,

Et, statuant à nouveau,

Dire que Monsieur et Madame [M] et Madame [S] [V] étaient liés par un bail d’habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, selon bail verbal, à effet au 1er septembre 2019, date à laquelle a été sollicité et perçu un loyer,

Dire que Madame [K], en sa qualité d’héritière de sa mère, et Monsieur et Madame [M], sont liés par un contrat de bail d’habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

Dire et juger que le montant du loyer est de 600 euros par mois, charges en sus, montant correspondant au loyer sollicité et réglé en son dernier état à la bailleresse, avant qu’elle ne se ravise et refuse les paiements,

Condamner Madame [K] à procéder à la réintégration de Monsieur et Madame [M] dans l’appartement qu’ils occupaient, situé au 1er étage de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 11], dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt,

La condamner, faute d’y avoir procédé ou fait procéder, passé ce délai, au paiement d’une astreinte de 100 € par jour de retard,

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Monsieur et Madame [M] au paiement d’une somme de 1.102,50 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er mars 2021 et jusqu’à libération effective des lieux,

Infirmer le jugement en ce qu’il a accordé ' statuant ultra petita ' 15 jours de délai à Monsieur et Madame [M] pour quitter les lieux,

A titre subsidiaire,

Et si par extraordinaire la Cour confirmait le jugement en ce qu’il a considéré Monsieur et Madame [M] occupants sans droit ni titre du logement depuis le 1er mars 2021, Fixer ladite indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 600 euros par mois,

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Monsieur et Madame [M] au paiement de la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice moral de Madame [K] et de Madame [V],

Condamner Madame [K] à payer à Monsieur et Madame [M] la somme de 50.000 euros en réparation du préjudice qu’ils ont subi, notamment du fait de l’expulsion téméraire, en tous cas sans possibilité de délai, cette somme étant portée à 150.000 € dans l’hypothèse où la réintégration ne serait pas ordonnée ou qu’elle soit désormais impossible,

Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné Monsieur et Madame [M] aux entiers dépens et au paiement d’une somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner Madame [K] au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

La condamner également aux dépens de première instance et d’appel lesquels pourront être recouvrés par Maître HERMET-LARTIGUE, avocat, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 16 septembre 2025 par lesquelles Mme [X] [V] épouse [K] demande à la Cour de :

Recevoir Madame [X] [V] épouse [K] en ses conclusions de reprise d’instance,

Confirmer le jugement du 13 janvier 2023 en ce qu’il a :

rejeté les fins de non-recevoir soulevés par les appelants ;

Les a déboutés de leur demande tendant à voir constater l’existence d’un bail concernant le logement situé [Adresse 6] à [Localité 9] 3° 1er étage, lot 50 et 51;

Ordonné à Monsieur et Madame [M] de quitter les lieux dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

ordonné leur expulsion ainsi que de tous occupants de leur chef ;

Les a condamnés in solidum à payer à [S] [V] née [L] aux droits de laquelle vient sa fille et seule héritière [X] [V] épouse [K] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1102,50 euros à compter du 1er mars 2021 et jusqu’à la date de libération effective des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Les a condamnés à payer à [S] [V] aux droits de laquelle vient sa fille Madame [X] [K] et à cette dernière, la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

A débouté Monsieur et Madame [M] de leur demande de dommages et intérêts ;

Les a condamnés in solidum aux entiers dépens et les a condamnés à payer à [X] [K] venant aux droit de sa mère [S] [V] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

Y AJOUTANT

Juger tant irrecevable que mal fondée la demande de réintégration des appelants ;

Subsidiairement,

Les dire mal fondés ;

Les débouter de leur demande de fixation tant de loyer que d’indemnité d’occupation à compter de la sommation à 600 euros par mois ;

Les condamner in solidum à la somme de 20 000 euros au titre du préjudice financier ;

Les condamner in solidum à la somme de 5 000 euros supplémentaire au titre du préjudice moral ;

Débouter Monsieur et Madame [M], appelants de toutes demandes, fins et conclusions ;

Condamner Monsieur et Madame [M] au paiement d’une somme de 5000 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’en tous les dépens lesquels comprendront l’intégralité des frais du commissaire de justice chargé d’effectuer la reprise des lieux le 31 07 2024.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte des pièces produites que les époux [M] ont quitté les lieux le 29 juillet 2024 en restituant les clés au commissaire de justice, lequel a établi un procès-verbal de reprise des lieux le 31 juillet 2024.

Sur la reprise d’instance

Mme [X] [V] épouse [K] sollicite d’être 'reçue en ses conclusions de reprise d’instance', faisant suite au décès de sa mère [S] [L] veuve [V] le [Date décès 3] 2024, dont elle justifie être l’unique héritière par l’acte de notoriété produit.

Par message RPVA du 15 mai 2025, faisant suite aux conclusions de reprise d’instance du 2 mai 2025 de Mme [K] , le conseiller de la mise en état a indiqué que l’instance reprenait son cours, et a sollicité la production d’un acte de notoriété.

Celui-ci est produit par Mme [K] en pièce 35, il en résulte que [S] [L] veuve [V] est décédée le [Date décès 3] 2024, laissant sa fille, Mme [X] [V] épouse [K], habile à se porter seule héritière.

Il convient dès lors de recevoir Mme [K] en ses conclusions de reprise d’instance.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Mme [K]

Le premier juge a rejeté les fins de non-recevoir soulevées par les époux [M], dont la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Mme [K] en sa qualité de nu-propriétaire.

Les époux [M] visent dans leur déclaration d’appel le chef de dispositif ayant 'rejeté la fin de non-recevoir sur l’intervention à la procédure de Mme [K]'.

Toutefois, ils ne forment aucune prétention à ce titre dans le dispositif de leurs dernières conclusions. Dans la partie 'discussion', ils font valoir que cette fin de non-recevoir n’a aujourd’hui plus d’objet à raison de l’extinction de l’usufruit, Mme [K] réunissant entre ses mains les droits en pleine propriété sur les locaux objets de la procédure.

Mme [K] conclut à la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir qu’au demeurant, les appelants concluent que la fin de non-recevoir n’avait plus d’objet.

Une demande d’infirmation ne suffit pas à émettre une prétention sur le fond des demandes qui ont été tranchées ; les moyens développés à l’appui des demandes d’infirmation ne tiennent pas lieu de prétentions. En conséquence, en application de l’article 954 précité et d’une jurisprudence constante (2ème Civ., 5 décembre 2013, n° 12-23.611, bull n°230, 2e civ., 23 février 2017, pourvoi n° 16-12.288, 1re Civ., 17 mars 2016, pourvoi n° 14-27.168, Bull. n° 64, 2ème civ 10 décembre 2020, n°1921187, 2ème Civ., 4 février 2021, n°19-23.615), en l’absence de prétention sur la demande tranchée dans le jugement,la cour ne peut que constater qu’elle n’est pas saisie de prétentions relatives à cette demande et ne peut que confirmer le jugement sur le chef de dispositif concerné.

Au demeurant, en l’espèce, il convient de constater que la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Mme [K] en sa qualité de nu-propriétaire est dorénavant dépourvue d’objet dès lors qu’à la suite du décès de [S] [V], Mme [K] réunit en sa personne les qualités de nu-propriétaire et usufruitière.

Sur les demandes principales de Mme [X] [K]

* Le constat de l’occupation sans droit ni titre et les demandes reconventionnelles de qualification de bail verbal, de fixation du loyer à 600 euros par mois et de réintégration formées par les époux [M]

Les époux [M] font grief au jugement entrepris de les avoir déboutés de leur demande tendant à voir constater l’existence d’un bail concernant le logement litigieux, d’avoir constaté qu’ils étaient occupants sans droit ni titre depuis le 1er mars 2021 et ordonné leur expulsion à défaut de libération des lieux dans un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement.

Ils sollicitent de dire qu’ils étaient liés avec [S] [L] veuve [V] par un bail verbal d’habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 à effet au 1er septembre 2019, date à laquelle il a été sollicité et perçu un loyer, dire que Mme [K] en sa qualité d’héritière de sa mère est liée par ledit bail, dire et juger que le montant du loyer est de 600 euros par mois, charges en sus. Ils forment en outre une demande reconventionnelle de réintégration dans les lieux sous astreinte.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir qu’ils admettent la qualification initiale de prêt à usage ou commodat, mais qu’une novation en bail verbal est intervenue à compter du mois de septembre 2019, en ce que des contreparties financières ont été exigées et versées à Mme [K], nu-propriétaire, d’abord en espèces, ce dont attestent leurs enfants, puis par virements à compter de la crise sanitaire de mars 2020, ce qui résulte des échanges de SMS entre les parties. Ils affirment que le montant du loyer, soit 600 euros, ne saurait être qualifié de modique eu égard à l’état du logement révélé par le constat de commissaire de justice à la sortie, et soulignent que le loyer de référence minoré s’élève à 773 euros. Ils en déduisent que le premier juge a prononcé à tort leur expulsion, en statuant au demeurant ultra petita en leur impartissant un délai de quinze jours pour quitter les lieux, et sollicitent leur réintégration dans les lieux, en soulignant qu’ils sont recevables dès lors que cette demande procède de la nécessaire annulation des actes d’exécution du jugement infirmé, et bien fondée dès lors que Mme [K] ne justifie pas qu’elle aurait vendu ou reloué le bien.

Mme [K] conclut à la confirmation du jugement entrepris, et sollicite que la demande reconventionnelle de réintégration des époux [M] soit jugée tant irrecevable que mal fondée, et qu’ils soient déboutés de leur demande de fixation du loyer à la somme de 600 euros par mois.

Elle fait valoir que son défunt père avait consenti un commodat sur le bien à sa soeur et son beau-frère, que le paiement des charges de copropriété d’un montant de 130 euros par trimestre ne le remet pas en cause, et que les époux [M] ne se sont jamais comportés en locataires, en ce qu’ils n’ont pas entretenu le bien, ni payé la taxe d’habitation payée par son défunt père. Elle affirme qu’en 2020, elle a ponctuellement accepté une aide financière de ses oncle et tante, alors qu’elle se trouvait elle-même en situation de précarité, ce qui résulte des SMS produits et est confirmé par l’attestation de son fils. Elle affirme que les quelques montants de 600 euros versés sont sans commune mesure avec la valeur locative du bien, de l’ordre de 1200 euros. Elle souligne qu’elle n’a eu de cesse de refuser qu’ils lui règlent un loyer, ayant signifié au contraire dès octobre 2020 qu’elle souhaitait récupérer le bien pour le vendre et ainsi financer les frais de dépendance et d’EHPAD de sa mère. S’agissant de la demande de réintégration, elle affirme qu’elle est irrecevable faute pour les appelants d’avoir contesté la régularité de la procédure d’expulsion, en ajoutant qu’ils ont volontairement quitté les lieux pour intégrer une résidence pour personnes âgées à titre permanent et non temporaire.

¿ Sur la qualification du contrat liant les parties

Selon l’article 1875 du code civil, 'le prêt à usage est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi'.

En vertu de l’article 1876, 'ce prêt est essentiellement gratuit'.

Le versement de sommes modiques et l’entretien de l’immeuble, faisant ressortir l’absence d’une contrepartie équivalant au service reçu, permettent de retenir l’existence d’un prêt à usage (Civ. 1re, 14 avril 2016, n°15-14.620).

L’article 1329 du code civil dispose que 'la novation est un contrat qui a pour objet de substituer à une obligation, qu’elle éteint, une obligation nouvelle qu’elle crée.

Elle peut avoir lieu par substitution d’obligation entre les mêmes parties, par changement de débiteur ou par changement de créancier'.

Selon l’article 1330, 'la novation ne se présume pas ; la volonté de l’opérer doit résulter clairement de l’acte'.

La volonté de nover doit être non équivoque et résulter clairement des faits et actes intervenus entre les parties (Com. 31 janvier 1983, n°81-16.027, publié). Si l’intention de nover n’est pas exprimée dans l’acte emportant novation, le juge peut la rechercher dans les faits de la cause (Civ. 1re, 11 février 1986, n°84-15.849, publié). Il lui appartient de rechercher des actes positifs caractérisant l’intention des parties de nover (Soc., 20 février 2007, n°05-43.030).

S’agissant du bail verbal, il appartient à celui qui l’invoque d’établir qu’un accord de volontés portant sur la conclusion d’un bail est intervenu.

La preuve du bail verbal ne résulte pas seulement de l’occupation d’un logement mais aussi du versement d’un loyer en contrepartie de cette jouissance.

Il se déduit des dispositions de l’article 1715 du code civil, que la preuve de l’existence d’un bail verbal peut être rapportée par tous moyens, lorsque le bail a reçu un commencement d’exécution. La preuve du bail verbal résulte de son commencement d’exécution, c’est-à-dire de la preuve qu’une personne jouit d’une chose qui ne lui appartient pas en contrepartie des deniers qu’elle verse au propriétaire de cette chose.

Par suite, la simple occupation, même prolongée, d’un local d’habitation ne suffit pas pour prouver l’existence d’un bail verbal, si l’occupant ne produit aucune justification d’un paiement quelconque qui serait la contrepartie de cette occupation, et s’il ne justifie pas de faits positifs manifestant la volonté commune des parties au bail allégué.

En l’espèce, il n’est pas contesté que [A] [V], propriétaire du bien litigieux, a prêté ce bien à sa s’ur Mme [C] [I] épouse [M] et à son beau-frère M. [W] [M] à compter de 1994 en vertu d’un prêt à usage.

Au soutien de leurs prétentions de requalification de ce prêt à usage en bail verbal à compter du 1er septembre 2019, les époux [M] produisent notamment :

— deux attestations de leurs fils, faisant état de la remise d’espèces de la part de leurs parents à Mme [K] ou à son fils courant octobre 2019 (300 euros) et le 23 février 2020 (10 billets de 50 euros) ;

— des virements effectués sur le compte de Mme [K] les 30 mars 2020 (500 euros), 27 avril 2020 (600 euros), 2 juin 2020 (600 euros), 29 juin 2020 (600 euros) 27 juillet 2020 (600 euros), 31 août 2020 (600 euros), 28 octobre 2020 (600 euros), 30 novembre 2020 (600 euros) et 30 décembre 2020 (600 euros) ;

— des SMS échangés avec Mme [K] les 27 mars, 30 mars, 26 et 29 septembre 2020 au sujet des virements effectués, pour lesquels elle les remerciait ;

— de nombreux chèques refusés à partir du mois de décembre 2020 par Mme [K] au motif qu’il 'n’y avait pas de bail'.

Mme [K] produit pour sa part :

— plusieurs courriers adressés les 8 octobre, 31 octobre, [Date décès 2] 2020 et 8 janvier 2021 dans lesquels elle indiquait aux époux [M] (courrier du 8 octobre 2020) qu’il ne lui était plus possible de les héberger gracieusement comme son père l’avait fait pendant près de 25 ans, car elle n’avait plus d’emploi et avait dû arrêter de travailler pour s’occuper de sa mère très malade, et avait besoin de réaliser le capital que représentait le studio pour pouvoir vivre décemment et procurer à sa mère une fin de vie décente, et leur demandait de quitter l’appartement dans les meilleurs délais ;

— la sommation de quitter les lieux délivrée par huissier le 1er mars 2021 ;

— une attestation de son fils, dont il résulte notamment que sa grande-tante et le mari de cette dernière n’ont jamais réglé de loyer, mais qu’en considération de la situation financière difficile de sa grand-mère, au minimum vieillesse, et du petit salaire de sa mère comme aide ménagère auxiliaire de sa grand-mère, ils leur avaient proposé une aide financière temporaire compte tenu de leur propre retour à meilleure fortune.

Il résulte de ces éléments que la preuve que [S] [V] et sa fille auraient entendu nover le prêt à usage en bail verbal consenti aux époux [M] n’est pas suffisamment rapportée par les pièces produites, en ce que les versements effectués, d’abord ponctuellement en espèces en octobre 2019 et février 2020 selon les attestations produites, puis par virements de mars à décembre 2020, n’ont jamais été qualifiés de loyers, Mme [K] ayant exprimé la volonté très claire dès son courrier du 8 octobre 2020 de voir mettre un terme au prêt à usage, et ayant tenté de mettre un terme aux virements dès le 31 octobre 2020, ce qu’elle a réussi à faire fin 2020, avant de refuser les chèques adressés par les époux [M] au motif qu’il 'n’y avait pas de bail'. Les échanges de SMS au sujet des virements en mars et septembre 2020, pour lesquels Mme [K] remerciait les époux [M], ne prouvent pas qu’il s’agissait de l’acceptation d’un loyer, mais peuvent tout à faire correspondre à une entraide financière dans le cadre familial qu’évoque le fils de Mme [K], alors qu’il est justifié par les pièces produites que les époux [M] percevaient des revenus de l’ordre de 60.000 euros annuels, contre une retraite de l’ordre de 700 euros par mois pour [S] [V] et un salaire de l’ordre de 800 euros, outre 400 euros de prime d’activité pour Mme [K].

Au demeurant, ainsi que l’a relevé à juste titre le premier juge, les sommes versées de mars à décembre 2020 pour un montant mensuel de 600 euros sont sans commune mesure avec la valeur locative du bien, le loyer de référence s’élevant à 1102,50 euros, et le loyer minoré s’élevant à 773 euros ; ces versements modiques et sur une période limitée n’excluent donc pas la qualification de prêt à usage, et ne sauraient établir l’existence d’un bail verbal liant les parties, à défaut de preuve d’une volonté de nover claire et non équivoque, et de faits positifs manifestant la volonté commune des parties de conclure un bail, la volonté de [S] [V] et de sa fille Mme [K] n’étant nullement démontrée en l’espèce, bien au contraire compte tenu des nombreux courriers précités.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les époux [M] de leur demande reconventionnelle tendant à voir constater l’existence d’un bail verbal dont le loyer serait fixé à 600 euros.

¿ Sur la qualité d’occupants sans droit ni titre des époux [M]

Selon l’article 1888 du code civil, 'le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu’après le terme convenu, ou, à défaut de convention, qu’après qu’elle a servi à l’usage pour lequel elle a été empruntée'.

L’obligation pour le preneur de rendre la chose prêtée après s’en être servi est de l’essence du commodat ; que lorsqu’aucun terme n’a été convenu pour le prêt d’une chose d’un usage permanent, sans qu’aucun terme naturel soit prévisible, le prêteur est en droit d’y mettre fin à tout moment, en respectant un délai de préavis raisonnable (Civ. 1re, 3 février 2004, n°01-00.004, publié).

En l’espèce, c’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les époux [M], lesquels ne produisent en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le premier juge, et que la cour adopte, que ce dernier a constaté que Mme [K] avait informé officiellement les époux [M] de son intention de reprendre les lieux pour les vendre et les a mis en demeure de quitter les lieux dans les meilleurs délais dès son courrier recommandé du 8 octobre 2020, mise en demeure réitérée par courriers des 31 octobre, [Date décès 2] 2020 et 8 janvier 2021, avant de leur faire sommation de quitter les lieux sous huitaine par acte d’huissier du 1er mars 2021, soit près de cinq mois après la première mise en demeure, et a ajouté qu’au jour de l’assignation en expulsion du 24 mars 2022, un délai de plus d’un an s’était écoulé depuis la sommation.

La cour relève que le délai entre la première mise en demeure et la sommation de quitter les lieux constitue un délai raisonnable, et qu’il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté que les époux [M] étaient occupants sans droit ni titre depuis le 1er mars 2021.

¿ Sur l’expulsion

Il convient de constater que les chefs de dispositif relatifs à l’expulsion sont devenus sans objet compte tenu de la libération des lieux par la remise des clés du 29 juillet 2024.

¿ Sur la demande reconventionnelle de réintégration

— S’agissant de la recevabilité de la demande

Il convient de juger que les époux [M], s’ils ont quitté les lieux spontanément le 29 juillet 2024 avant d’en être expulsés, n’ont néanmoins fait qu’obtempérer au commandement de quitter les lieux du 28 avril 2023 ; ils demeurent recevables en leur demande de réintégration dans les lieux en cas d’infirmation du jugement entrepris sur la qualification du contrat liant les parties et sur leur qualité d’occupants sans droit ni titre.

— S’agissant du bien-fondé de la demande

Les époux [M] étant déboutés de leur demande reconventionnelle tendant à voir constater l’existence d’un bail verbal et étant occupants sans droit ni titre depuis le 1er mars 2021, il convient de les débouter de leur demande de réintégration.

* La condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation

Poursuivant l’infirmation du jugement entepris qui les a condamnés in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1102,50 euros à compter du 1er mars 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux, les époux [M] sollicitent qu’elle soit fixée à la somme de 600 euros par mois, en faisant valoir que les locaux mis à disposition sont une ancienne loge de concierge que le propriétaire leur a remis en 1994 sans y effectuer aucun travaux pendant 30 ans, et qu’en aucun cas le loyer de référence retenu par le premier juge ne peut être pris en considération.

Mme [K] sollicite la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir qu’elle correspond au loyer de référence, tandis que les estimations locatives des agences s’élèvent à 1100 à 1350 euros par mois.

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit , sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

En l’espèce, le loyer de référence pour un logement de même superficie s’élève à 1102,50 euros.

Si le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 31 juillet 2024 révèle le caractère vétuste des lieux après 30 ans d’occupation par les époux [M], il ne saurait en être tenu compte pour fixer le montant de l’indemnité d’occupation, en ce que, si les lieux avaient été libérés à l’issue de la sommation du 26 février 2021, [S] [V] et sa fille auraient pu le rénover afin, soit de le vendre, soit de le relouer à hauteur de la valeur locative.

Il est dès lors conforme à la double nature, compensatoire et indemnitaire, de l’indemnité d’occupation, de fixer celle-ci à hauteur du loyer de référence, au demeurant inférieur aux estimations de valeur produites.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum les époux [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1102,50 euros à compter du 1er mars 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux.

* Les demandes de dommages et intérêts

Les époux [M] sollicitent l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il les a condamnés au paiement de la somme de 5000 euros en réparation du préjudice moral de [S] [V] et de sa fille, mais ne forment aucune prétention à ce titre, fût-ce de rejet. Une demande d’infirmation ne suffit pas à émettre une prétention sur le fond des demandes qui ont été tranchées, et la cour ne peut dès lors que confirmer le jugement entrepris sur ce point, sollicitée par Mme [K].

Devant la cour, Mme [K] forme en outre les demandes de condamnation des époux [M] au paiement de la somme de 20.000 euros en réparation du préjudice financier, et de 5000 euros 'supplémentaire’ au titre du préjudice moral, en faisant valoir :

— s’agissant du préjudice financier qu’il y a eu atteinte à leur droit de propriété, en ce que sa mère et elle-même n’ont pas pu vendre l’appartement, et en ce qu’il a été restitué dans un état déplorable ;

— s’agissant du préjudice moral, que l’indemnisation allouée par le premier juge ne suffit pas à couvrir le préjudice subi, constitué par la privation de soins adaptés pendant 5 ans à sa mère, classée GIR 1, laquelle n’a pu sortir régulièrement et faute de moyens, n’a pu être accueillie dans un établissement adapté à son état.

Selon l’article 1240 du code civil, 'tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

En l’espèce, s’agissant du préjudice financier allégué, le préjudice résultant de l’immobilisation du logement est déjà réparé par la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation ; Mme [K] ne justifie d’aucune démarche de vente, que ce soit avant ou après la restitution des lieux ; l’état de vétusté dans lequel les lieux ont été restitués, après 30 ans d’occupation des lieux, ne prouve pas que les époux [M] les auraient dégradés. En conséquence, il convient de débouter Mme [K] de sa demande à ce titre.

S’agissant du préjudice moral supplémentaire allégué, celui-ci est constitué par l’atteinte aux conditions d’existence de [S] [V] du fait de l’impossibilité de vendre le bien entre le jugement entrepris et son décès ; toutefois, s’agissant d’un préjudice personnel subi par sa mère aujourd’hui décédée, Mme [K] n’est pas fondée à en obtenir indemnisation, et elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts des époux [M]

Le premier juge a débouté les époux [M] de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Les époux [M] visent ce chef de dispositif dans leur déclaration d’appel, mais ne forment pas de prétention à ce titre dans le dispositif de leurs conclusions, pas plus que dans les motifs, de sorte que la cour ne pourra que confirmer le jugement entrepris sur ce point.

Devant la cour, ils forment une demande nouvelle de dommages et intérêts, ainsi libellée : '50.000 euros en réparation du préjudice qu’ils ont subi, notamment du fait de l’expulsion téméraire, en tous cas sans possibilité de délai, cette somme étant portée à 150.000 euros dans l’hypothèse où la réintégration ne serait pas ordonnée ou qu’elle soit désormais impossible'.

Mme [K] sollicite qu’ils en soient déboutés.

Dans la mesure où les époux [M] n’ont pas obtenu satisfaction en leur demande reconventionnelle tendant à voir constater l’existence d’un bail verbal, et ont été jugés occupants sans droit ni titre depuis le 1er mars 2021, la procédure d’expulsion, initiée en exécution du jugement entrepris, et devenue sans objet en raison de leur libération des lieux, ne saurait être qualifiée de téméraire ; il ne saurait leur être octroyé de dommages et intérêts à raison du débouté de leur demande de réintégration fondé sur les mêmes motifs.

En conséquence, il convient de les débouter de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée devant la cour à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens du présent arrêt commande de confirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens, qui incluent les frais de reprise des lieux des lieux par commissaire de justice du 31 juillet 2024, et de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [M], parties perdantes à titre principal, seront condamnés in solidum aux dépens d’appel.

L’équité commande de les condamner in solidum au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Reçoit Mme [X] [V] épouse [K] en ses conclusions de reprise d’instance,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf à constater que la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Mme [X] [V] épouse [K] et les chefs de dispositifs relatifs à l’expulsion sont devenus sans objet,

Et y ajoutant,

Déclare M. [W] [M] et Mme [C] [V] épouse [M] recevables en leur demande de réintégration sous astreinte,

Au fond, les en déboute,

Déboute Mme [X] [V] épouse [K] de ses demandes de dommages et intérêts en réparation des préjudices financier et moral supplémentaire allégués,

Déboute M. [W] [M] et Mme [C] [V] épouse [M] de leurs demandes reconventionnelles de dommages et intérêts pour expulsion téméraire et à défaut de réintégration,

Condamne in solidum M. [W] [M] et Mme [C] [V] épouse [M] à payer à Mme [X] [V] épouse [K] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [W] [M] et Mme [C] [V] épouse [M] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE