Cour d'appel de Paris, Pôle 5 chambre 6, 1er octobre 2025, n° 23/13385

TGI Paris 23 juin 2023

CA Paris
Confirmation 1 octobre 2025

Arguments

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Rejeté
Prescription de l'action en nullité pour dol
La cour a estimé que l'appelant avait eu connaissance de l'erreur dès le rapport d'expertise de 2008, rendant l'action prescrite à la date de l'introduction de la demande.
Rejeté
Manœuvre dolosive imputable au CIFD
La cour a jugé que la société SEREXIM agissait en tant qu'expert indépendant et que le CIFD ne pouvait être tenu responsable des actions de SEREXIM.
Rejeté
Devoir de mise en garde de la banque
La cour a jugé que l'emprunteur n'a pas prouvé qu'il était exposé à un risque d'endettement excessif au moment de la conclusion du contrat.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a confirmé que l'appelant, en tant que partie perdante, devait supporter les dépens et les frais irrépétibles.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 5 ch. 6, 1er oct. 2025, n° 23/13385
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	23/13385
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 23 juin 2023, N° 21/06926
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Annie-Claude PRIOU GADALAThierry SERRADavid KOUBBITom LACHASSAGNE
Cabinet(s) :	BOUHENIC & PRIOU GADALA28 OCTOBRE - SOC AVOCATS A COUR PARIS
Parties :	la société SEREXIM suite à une opération de fusion absorption avec effet au 1er juillet 2021, LA BANQUE PATRIMOINE & IMMOBILIER suite à une fionns absorption à effet du 1er mai 2017, S.A.S. BPCE EXPERTISES IMMOBILIERES, S.A. CREDIT IIMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 6

ARRÊT DU 01 OCTOBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/13385 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CICRN

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Juin 2023 – tribunal judiciaire de Paris 9ème chambre 2ème section – RG n° 21/06926

APPELANT

Monsieur [K] [B]

né le [Date naissance 1] 1944 à [Localité 9] (Etats-Unis)

[Adresse 8]

[Localité 7]

Représenté par M^e David KOUBBI de la SELARL 28 OCTOBRE, avocat au barreau de Paris, toque : P0246, substitué à l’audience par M^e Tom LACHASSAGNE de la SELARL 28 OCTOBRE, avocat au barreau de Paris, toque : P0246

INTIMÉES

S.A. CREDIT IIMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT venant aux droits de LA BANQUE PATRIMOINE & IMMOBILIER suite à une fionns absorption à effet du 1er mai 2017

[Adresse 2]

[Localité 5]

N° SIREN : 379 502 644

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Annie-Claude PRIOU GADALA de l’ASSOCIATION BOUHENIC & PRIOU GADALA, avocat au barreau de Paris, toque : R080

S.A.S. BPCE EXPERTISES IMMOBILIERES venant aux droits de la société SEREXIM suite à une opération de fusion absorption avec effet au 1er juillet 2021

[Adresse 4]

[Localité 6]

N° SIREN : 383 700 119

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité

Représentée par M^e Thierry SERRA de la SELARL SERRA AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : E0280

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 Juin 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Vincent BRAUD, président de chambre chargé du rapport

M^me Pascale SAPPEY-GUESDON, conseillère

M^me Laurence CHAINTRON, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Mélanie THOMAS

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Vincent BRAUD, président de chambre et par Mélanie THOMAS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

* * * * *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant offre acceptée le 21 avril 2008, réitérée avec modifications par acte notarié du 30 mai 2008, la Banque Patrimoine & Immobilier (BPI), aux droits de laquelle est venu par la suite le Crédit immobilier de France Développement (CIFD), a consenti à [K] [B] un prêt de 1 722 000 euros, comportant :

' un différé d’amortissement de 120 mois au taux révisable de 5,150 % l’an, avec un montant d’échéance prévisionnel de 7 390,82 euros ;

' une période d’amortissement d’une durée modulable de 120 mois, au taux de 5,150 % l’an révisable en fonction d’une majoration de 1,300 point de la moyenne mensuelle du taux interbancaire de la zone euro à 3 mois, avec un montant d’échéance prévisionnel de 18 936,83 euros.

L’objet de ce prêt comprenait le rachat d’un précédent prêt consenti par la banque Hervet (180 000 €), les frais de notaire et garantie (40 000 €), les frais de montage (2 000 €), la souscription de deux contrats d’assurance sur la vie Swiss Life à concurrence de 500 000 euros, le solde non affecté fournissant de la trésorerie à la disposition du client, principalement afin de financer les travaux de rénovation d’un bien immobilier lui appartenant sis au [Adresse 3], dans les Hauts-de-Seine.

Ce prêt a été garanti en principal d’une part, par une hypothèque conventionnelle de 1 722 000 euros en principal en deuxième rang sur l’immeuble de [Localité 11], derrière un établissement de crédit dont l’inscription pour un prêt est devenue non causée en raison de son remboursement ; d’autre part, par la délégation des deux assurances vie souscrites par [K] [B] auprès de la compagnie Swiss Life à hauteur de 500 000 euros, les deux garanties couvrant la banque, chacune, pour un montant de 1 722 000 euros.

À l’initiative de la BPI, le bien immobilier de [K] [B] situé à [Localité 11] et affecté en garantie hypothécaire avait été valorisé par la société anonyme SEREXIM entre 3,8 millions d’euros et 4 millions d’euros, suivant rapport d’expertise du 17 mars 2008.

Le 23 mars 2015, [K] [B] a interrogé la BPI sur les conditions du passage d’un taux variable à un taux fixe, suivant les termes du contrat de prêt, ce qui a donné lieu à des pourparlers entre les deux parties où il fut également question d’un report de la phase amortissable du prêt et de la vente du bien immobilier de [K] [B] situé à [Localité 11] et affecté en garantie dans le but de rembourser le crédit.

Dans cette perspective, la société SEREXIM a procédé à une nouvelle évaluation de ce bien et selon le rapport d’expertise du 18 novembre 2015, la valorisation retenue s’est située entre 1 950 000 euros et 2 050 000 euros.

Par courrier du 25 novembre 2015, [K] [B] a indiqué à la BPI que celle-ci avait manqué à son obligation de conseil et de mise en garde lors de l’octroi du prêt en 2008 en ne vérifiant pas l’adéquation des ressources de l’emprunteur aux charges du crédit, les revenus de l’emprunteur étant manifestement insuffisants pour faire face aux échéances en phase amortissable.

Dans le même courrier, [K] [B] demandait à la BPI de reporter de dix ans la phase amortissable et de substituer le taux fixe au taux variable initialement retenu par une négociation amiable.

Par la suite, [K] [B] a saisi le tribunal d’instance de Boulogne-Billancourt qui, par ordonnance en date du 6 juin 2019, a suspendu pour 24 mois les remboursements du prêt.

Cette ordonnance fut infirmée par la cour d’appel de Versailles par arrêt en date du 5 mars 2020.

Par exploits en date du 15 mars 2019 et du 21 mars 2019, [K] [B] a assigné respectivement le CIFD et la société SEREXIM devant le tribunal de grande instance de Nanterre pour demander, en substance, de prononcer la nullité du contrat de prêt pour dol commis par le CIFD et par la société SEREXIM en tant que complice, subsidiairement en responsabilité contractuelle du CIFD pour manquement à l’obligation de conseil et de mise en garde lui incombant.

Par ordonnance en date du 28 août 2020, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Nanterre a déclaré cette dernière juridiction territorialement incompétente et renvoyé le litige au tribunal judiciaire de Paris.

La vente de la propriété de [Localité 11] est intervenue le 15 octobre 2020, pour un montant de 2 538 500 euros.

Par jugement contradictoire en date du 23 juin 2023, le tribunal judiciaire de Paris a :

' Reçu le Crédit immobilier de France Développement dans son intervention aux droits de la Banque Patrimoine & Immobilier ;

' Déclaré irrecevable comme prescrite l’action en nullité pour dol engagée par [K] [B] contre le Crédit immobilier de France Développement et la société anonyme SEREXIM ;

' Déclaré [K] [B] recevable dans son action en responsabilité pour manquement du Crédit immobilier France Développement à l’obligation de conseil et de mise en garde et l’en a débouté ;

' Condamné [K] [B] aux dépens ;

' Condamné [K] [B] à verser au Crédit immobilier de France Développement et à la société SEREXIM, chacun, la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 26 juillet 2023, [K] [B] a interjeté appel du jugement contre les sociétés CIFD et SEREXIM.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 26 octobre 2023, [K] [B] demande à la cour de :

DECLARER Monsieur [K] [B] recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions.

Y faisant droit,

INFIRMER le jugement rendu le 23 juin 2023 par le Tribunal judiciaire de PARIS en ce qu’il a :

— Déclaré irrecevable comme prescrite l’action en nullité pour dol engagée par Monsieur [K] [B] à l’encontre du Crédit Immobilier de France Développement et la société anonyme SEREXIM ;

— Débouté Monsieur [K] [B] dans son action en responsabilité pour manquement du Crédit Immobilier France Développement à l’obligation de conseil et de mise en garde ;

— Condamné Monsieur [K] [B] aux dépens ;

— Condamné Monsieur [K] [B] à verser au Crédit Immobilier de France Développement et à la société SEREXIM, chacun, la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

CONFIRMER le jugement rendu le 23 juin 2023 par le Tribunal judiciaire de PARIS en ce qu’il a :

— Reçu le Crédit Immobilier de France Développement dans son intervention aux droits de la Banque Patrimoine & Immobilier ;

— Déclaré Monsieur [K] [B] recevable dans son action en responsabilité pour manquement à l’obligation de conseil du Crédit Immobilier France Développement.

Statuant à nouveau,

A titre principal,

PRONONCER la nullité pour dol du contrat de prêt souscrit par Monsieur [B] auprès de la BANQUE PATRIMIONE ET IMMOBILIER (B P I) le 30 mai 2008.

En conséquence,

CONDAMNER in solidum le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT et la société SEREXIM à verser à Monsieur [B] la somme de 354.366,08 Euros.

CONDAMNER in solidum le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT et la société SEREXIM à verser à Monsieur [B] la somme de 200.000 Euros.

A titre subsidiaire,

CONSTATER que la BANQUE PATRIMIONE ET IMMOBILIER (B P I) a manqué à son devoir de mise en garde.

En conséquence,

CONDAMNER le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à verser à Monsieur [B] la somme de 354.366,08 Euros.

CONDAMNER le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à verser à Monsieur [B] la somme de 200.000 Euros.

En tout état de cause,

CONDAMNER in solidum le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT et la société SEREXIM à verser à Monsieur [B] la somme de 15.000 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER in solidum le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT et la société SEREXIM aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 15 décembre 2023, la société anonyme Crédit immobilier de France Développement, venant aux droits de la Banque Patrimoine & Immobilier à la suite d’une fusion absorption à effet du 1er mai 2017, demande à la cour de :

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

En conséquence,

Rejeter Monsieur [K] [B] en son action en nullité du contrat de prêt pour dol.

Débouter Monsieur [K] [B] de toutes ses autres prétentions.

Vu l’article 700 du Code de procédure Civile,

Condamner Monsieur [B] à payer au Crédit Immobilier de France Développement venant aux droits de la Banque Patrimoine & Immobilier la somme de 8000 €

Condamner Monsieur [B] en tous les dépens de première instance et d’appel dont le recouvrement sera poursuivi selon les dispositions de l’article 699 du code civil.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 7 novembre 2023, la société par actions simplifiée à associé unique BPCE Expertises immobilières, venant aux droits de la société SEREXIM, par suite d’une fusion-absorption avec effet au 1er juillet 2021, demande à la cour de :

CONFIRMER le jugement rendu le 23 juin 2023 par le Tribunal Judiciaire de PARIS en toutes ses dispositions,

CONDAMNER Monsieur [K] [B] à verser à la Société SEREXIM dont la Société BPCE EXPERTISES IMMOBILIERES vient aux droits, une somme de 7.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER Monsieur [K] [B] aux entiers dépens de première instance et d’appel dont le recouvrement sera poursuivi selon les dispositions de l’article 699 du même Code.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux dernières conclusions écrites déposées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai 2025 et l’audience fixée au 17 juin 2025.

CELA EXPOSÉ,

Sur la nullité pour dol :

Aux termes de l’article 1304 ancien, alinéas 1 et 2, du code civil dans sa rédaction applicable à l’espèce, dans tous les cas où l’action en nullité ou en rescision d’une convention n’est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans. Ce temps ne court dans le cas d’erreur ou de dol, que du jour où ils ont été découverts.

Il s’ensuit que la prescription quinquennale de l’action en nullité pour dol a pour point de départ le jour où le contractant a découvert l’erreur qu’il allègue.

L’erreur invoquée par [K] [B] porte sur l’estimation de son bien immobilier faite par la société SEREXIM en 2008, bien qu’il considère avoir été surévalué.

L’appelant expose que le rapport rédigé en 2008 est incohérent en ce que :

' la société SEREXIM utilise une valeur de 10 000 €/m ² pour calculer la valeur vénale du bien, alors qu’elle indique que la valeur moyenne des biens comparables à la maison de [K] [B] est de 7 500 à 8 000 €/m² ;

' la société SEREXIM a visiblement utilisé une base de 400 m² pour calculer la valeur vénale de la maison (4 000 000 €/10 000 €/m² = 400 m²), alors que la surface habitable de la maison est de 317 m² selon le rapport SEREXIM de 2008.

Tous les éléments révélant la surévaluation dénoncée par l’appelant figurent dans le rapport du 17 mars 2008, de sorte que [K] [B] a eu connaissance dès cette date de l’erreur qu’il allègue. Comme l’a jugé le tribunal, l’appelant ne peut prétendre repousser le jour de la découverte de son erreur à la date du second rapport de la société SEREXIM. En effet, la différence entre les estimations de 2008 et de 2015 n’implique pas en elle-même que l’une ou l’autre soit fausse.

La prescription étant acquise à la date du 17 mars 2013, et l’action ayant été introduite par exploits en date des 15 et 21 mars 2019, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il la déclare irrecevable comme prescrite.

Quoi qu’il en soit, la surévaluation imputée à la société SEREXIM, outre qu’il n’est pas démontré qu’elle résulte d’une intention dolosive de sa part, ne peut constituer une man’uvre dolosive imputable au CIFD. En effet, « mandatée » par la banque pour évaluer le bien destiné à garantir le prêt, la société SEREXIM était chargée d’une prestation de service. La BPI ne lui a pas donné le pouvoir de la représenter, à l’effet de faire en son nom et pour son compte un acte juridique ou une série d’actes juridiques, de sorte que la société SEREXIM n’a pas agi en qualité de mandataire de la banque. La société SEREXIM est au demeurant un expert indépendant externe au groupe Crédit immobilier de France auquel appartenait la BPI, puisque cette société est une filiale du Crédit foncier. Le CIFD, seul cocontractant de [K] [B], ne saurait donc répondre des man’uvres, mensonges ou dissimulations reprochés par l’appelant à la société SEREXIM qui se serait rendue complice du dol allégué.

Sur le devoir de mise en garde :

La banque qui consent un prêt à un emprunteur non averti est tenue à son égard, lors de la conclusion du contrat, d’un devoir de mise en garde en considération de ses capacités financières et des risques d’endettement excessif nés de l’octroi du prêt. Le banquier auquel il appartient de démontrer qu’il a rempli son obligation de mise en garde, est dispensé de cette obligation s’il établit que son client a la qualité d’emprunteur averti.

Il appartient à l’emprunteur qui invoque le manquement de la banque à son obligation de mise en garde d’apporter la preuve de la disproportion de son engagement au regard de ses capacités financières ou du risque d’endettement né de l’octroi du crédit (Com., 13 mai 2014, no 13-13.843). Cette disproportion s’apprécie lors de la conclusion de l’engagement, au regard du montant de l’engagement, de l’endettement global, des biens et revenus déclarés par l’emprunteur, dont le créancier, en l’absence d’anomalies apparentes, n’a pas à vérifier l’exactitude.

Le CIFD ne soutient plus à hauteur d’appel que [K] [B], âgé de 63 ans au jour de l’octroi du prêt, ait été un emprunteur averti. La banque souligne le fait que lui a été consenti un crédit de mobilisation patrimonial, pour l’octroi duquel les actifs donnés en garantie sont pris en considération avant les revenus de l’emprunteur. Ce type de prêt est en effet adapté à des emprunteurs âgés, que les assureurs ne couvrent plus qu’à des taux onéreux, mais qui possèdent un patrimoine immobilier.

En 2007, [K] [B] a perçu avec son épouse un revenu avant abattement de 69 906 euros, outre 12 022 euros de revenus fonciers nets. Il était propriétaire à la date de conclusion du contrat de prêt de deux biens immobiliers, l’un sis à [Localité 11] affecté en garantie hypothécaire, l’autre à [Localité 10], dans le Var. La BPI était fondée à retenir, pour le premier de ces biens, la valeur estimée par la société SEREXIM entre 3 800 000 euros et 4 000 000 euros. L’appelant ne fournit pas d’évaluation du cabanon de [Localité 10], pour lequel il ne verse aux débats que les avis de taxes locales.

Le payement des mensualités de la première période de différé d’amortissement fut assuré par le rachat progressif du contrat d’assurance vie.

La vente de la propriété de [Localité 11] intervenue le 15 octobre 2020 pour un montant de 2 538 500 euros a permis à [K] [B], non seulement de rembourser intégralement le prêt, mais aussi de bénéficier d’un solde de 903 532 euros puisque le montant du solde du prêt s’élevait à 1 634 967,77 euros. L’intention initiale de [K] [B] était d’ailleurs de rembourser l’emprunt au plus tard dans les sept ans en vendant sa propriété de [Localité 11] (pièce no 28 de l’appelant : lettre d’intention du 31 mars 2008).

Dans ces circonstances, l’emprunteur échoue à faire la preuve qu’il se soit exposé à un risque d’endettement excessif. À la date de la conclusion du contrat, le crédit était adapté au regard de ses capacités financières et du risque de l’endettement né de l’octroi de ce prêt, ce dont il résulte que la banque, en l’absence d’un tel risque, n’était pas tenue à l’égard de [K] [B] d’un devoir de mise en garde (Com., 7 juil. 2009, no 08-13.536). Le jugement attaqué sera confirmé de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 696, alinéa premier, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. L’appelant en supportera donc la charge.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1o À l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2o Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi no 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du secundo ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

Sur ce fondement, [K] [B] sera condamné à payer à chacun des intimés la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.

LA COUR, PAR CES MOTIFS,

CONFIRME le jugement ;

Y ajoutant,

CONDAMNE [K] [B] à payer la somme de 2 500 euros chacun au Crédit immobilier de France Développement, venant aux droits de la Banque Patrimoine & Immobilier, et à la société BPCE Expertises immobilières, venant aux droits de la société SEREXIM, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [K] [B] aux entiers dépens, dont le recouvrement sera poursuivi selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

* * * * *

Le Greffier Le Président