Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 18 DÉCEMBRE 2025

(n° 467 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/15389 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CL635

Décision déférée à la cour : ordonnance du 4 novembre 2024 – président du TJ de [Localité 5] – RG n° 24/01235

APPELANTE

S.A.S. APONEM, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Nathalie Lesenechal, avocat au barreau de Paris, toque : D2090

Ayant pour avocat plaidant M^e Laurent Verdier, avocat au barreau de Paris, toque : P135

INTIMÉE

S.C.I. SAINT DIDIER, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Alexandra Dufour, avocat au barreau de Paris, toque : B1113

Ayant pour avocat plaidant M^e Florie Galliot, avocat au barreau du Val D’Oise

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 novembre 2025, rapport ayant été fait par Michel Rispe, président de chambre, conformément à l’article 906-5 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel Rispe, président de chambre

Caroline Bianconi-Dulin, conseillère

Valérie Georget, conseillère

Greffier lors des débats : Saveria Maurel

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel Rispe, président de chambre et par Jeanne Pambo, greffier, présent lors de la mise à disposition.

La société les fossettes de [Localité 6] a donné à bail à la société Enchères MSA un ensemble immobilier situé [Adresse 7], pour y exercer une activité de vente aux enchères d’automobiles.

À compter du 6 mars 2006, le même ensemble a désormais fait l’objet, entre les mêmes, de quatre contrats de bail distincts :

'le premier concernant le bâtiment A à usage d’hôtel des ventes, d’entrepôt, d’atelier et de bureaux d’une superficie d’environ 3 800 m2 couverts, outre une aire goudronnée dite cour intérieure et un parc bassin, moyennant un loyer annuel de 210 000 euros hors taxes et hors charges ;

' le deuxième concernant le local F d’une superficie d’environ 310 m2 à usage de stockage de matériel, moyennant un loyer annuel de 12 000 euros hors taxes et hors charges, dénoncé en mai 2007 ;

' le troisième concernant une aire destinée au stationnement de véhicules, avec un bungalow, moyennant un loyer annuel de 2 000 euros hors taxes et hors charges ;

' le quatrième portant sur une aire destinée au stationnement de véhicules d’une superficie d’environ 16 000 m2, moyennant un loyer annuel de 9 000 euros hors taxes (HT) et hors charges, correspondant à la parcelle cadastrée ZE [Cadastre 1].

Par un avenant signé le 1er janvier 2013, les société les fossettes de [Localité 6] et Enchères la Mutualité sociale agricole sont convenues, à compter du 1er janvier 2013 :

'1. De définir les nouvelles surfaces louées comme il est précisé sur le plan joint sur lequel figure les surfaces rendues libres et les surfaces objets des baux entourées ou hachurées de rouge.

2. Que la société Enchères MSA , comme ses sous locataires Deburaux et associés et la SCP MSA, acceptent sans réserve et d’un commun accord cette disposition nouvelle et essentielle pour laquelle la Sci les fossettes de [Localité 6] a accepté la diminution des loyers en fonction de la diminution des surfaces louées tout en conservant les conditions des baux à l’exception de celles concernées par le présent avenant.

3. Que l’OVV Deburaux et Associés sous loue également à Enchères MSA comme le fait la SCP MSA mais pour les ventes volontaires mobilières.

4. De porter les loyers aux sommes suivantes : de 233 000 euros à 140 000 euros HT et hors charges soit :

a. bail 1 : ancien loyer 210 000 euros HT et hors charge, ramené au nouveau loyer de 130 000 euros HT et hors charge par suite de la diminution des surfaces passées de :

—  3800 m2 à une cellule dénommée A2 de 2800 m2 couverte au sol en rendant donc une surface d’environ 1000 m2 au sol , cellule dénommée A1 destinée à la location. On y joint la partie des bureaux se trouvant sur la plate-forme à l’étage d’environ 80 m2.

— tout en conservant le parking intérieur d’environ 5600 m2, ainsi que le parking du bassin.

— en incorporant dans ce bail la cellule E de 310 m2.

b. bail 2 : Dénoncé par les deux parties en 2007 et donc sans objet.

c. bail 3 : la Sci Les Fossettes de [Localité 6] consent en remplacement de l’ancien bail, un bail précaire de 1000 euros HT et hors charge, à charge pour l’occupant de quitter les lieux dans un délai d’un mois à compter de la demande du propriétaire.

d. bail 4 : La Sci Les Fossettes de [Localité 6] consent en remplacement de l’ancien bail, un bail précaire de 9000 euros HT et hors charge, à charge pour l’occupant de quitter les lieux dans un délai d’un mois à compter de la demande du propriétaire.

5. D’harmoniser les conditions de résiliation des dits baux de telle sorte que les conditions de résiliation consenties à la SCP s’imposent également aux OVV, de telle sorte que la SCI fixe le délai de résiliation à un mois'.

Suivant acte du 31 mars 2014, publié au registre du commerce et des sociétés du tribunal de commerce de Pontoise le 2 juin suivant, la société Enchères MSA a été dissoute et son patrimoine transmis à la société Aponem, reprenant l’ensemble des engagements de celle-ci et est devenue la locataire des biens immeubles faisant l’objet des contrats précités, afin d’y exercer les mêmes activités de commissaire-priseur et d’organisation de ventes volontaires.

Par acte notarié du 4 novembre 2022, la société les fossettes de [Localité 6] a cédé partie de la parcelle cadastrée ZE [Cadastre 1] à la société Saint-Didier.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 26 juin 2023, au motif que la société Saint-Didier avait supprimé le dispositif délimitant les parcelles et avait entreposé ou laissé entreposer des véhicules porteurs et semi-remorques en mauvais état sur les lieux qui lui étaient loués, la société Aponem a mis en demeure la propriétaire de les retirer et de procéder à la pose d’un nouveau grillage et à la remise d’une glissière de sécurité.

Par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2023, la société Aponem a fait assigner la société Saint-Didier devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise aux fins notamment de :

juger que la société Aponem est recevable et bien fondée en ses demandes ;

juger que la société Saint-Didier cause un trouble manifestement illicite à la société Aponem;

condamner la société Saint-Didier à poser un nouveau grillage sur la parcelle ZE [Cadastre 1], sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à venir ;

condamner la société Saint-Didier à procéder à l’enlèvement l’ensemble des camions, semi-remorques, remorques, et de façon générale de tout élément matériel entreposé sur la partie de parcelle ZE [Cadastre 1] louée à la société Aponem, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à venir ;

condamner la société Saint-Didier au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la condamnation aux entiers dépens.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 26 septembre 2023, la société Saint-Didier a demandé à la société Aponem de libérer le terrain à effet du 1er novembre suivant en application du contrat de bail précaire consenti.

Par ordonnance du 3 avril 2024, l’affaire a été renvoyée au juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny, compétent pour en connaître.

Par ordonnance contradictoire du 4 novembre 2024, le dit juge des référés a :

débouté la société Aponem de l’intégralité de ses demandes ;

condamné la société Aponem à régler à la société Saint-Didier la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société Aponem à conserver la charge des dépens ;

rappelé que la présente décision est exécutoire par provision.

Par déclaration effectuée par voie électronique le 20 décembre 2024, la société Aponem a relevé appel de cette décision, critiquant tous les chefs de son dispositif.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 3 septembre 2025, au visa des articles 835 et 700 du code de procédure civile, la société Aponem a demandé à la cour de :

déclarer recevable et bien fondé l’appel formé par la société Aponem à l’encontre de l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny du 4 novembre 2024 ;

y faisant droit,

infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

° débouté la société Aponem de l’intégralité de ses demandes ;

° condamné la société Aponem à régler à la société Saint-Didier la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

° condamné la société Aponem à conserver la charge des dépens ;

° rappelé que la présente décision est exécutoire par provision ;

et statuant à nouveau,

juger que la société Aponem est recevable et bien fondée en ses demandes ;

juger que la société Saint-Didier cause un trouble manifestement illicite à la société Aponem;

condamner la société Saint-Didier à poser un nouveau grillage d’une hauteur de deux mètres identiques à celui initialement en place et ancré au sol, à remettre la glissière de sécurité ancrée dans le sol sur la parcelle ZE [Cadastre 1] de façon identique à ce qui constitue la clôture de l’ensemble de la parcelle, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir ;

débouter la société Saint-Didier de l’ensemble de ses demandes ;

condamner la société Saint-Didier à verser à la société Aponem la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 25 mars 2025, au visa des articles 47 et 835 du code de procédure civile, la société [Localité 8] a demandé à la cour de :

débouter la société Aponem de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

confirmer l’ordonnance en date du 4 novembre 2024 en toutes ses dispositions ;

y ajoutant,

condamner la société Aponem à payer à la société Saint-Didier la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 septembre 2025.

L’affaire a été radiée pour défaut de diligence des parties le 9 septembre 2025 puis réinscrite au rôle le 24 septembre 2025.

Sur ce,

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur le trouble manifestement illicite

L’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civil dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les limites de sa compétence, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend de celui qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation dénoncée perdure.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Le caractère illicite de l’acte peut résulter de sa contrariété à la loi, aux stipulations d’un contrat ou aux usages.

Pour apprécier l’existence du trouble allégué, la cour d’appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue. Elle doit pouvoir constater soit l’imminence d’un dommage afin à titre préventif de préserver une situation existante, soit l’existence d’un trouble manifestement illicite, qui s’est réalisé, s’agissant d’y mettre un terme.

Si l’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions, en revanche, il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste ou l’imminence d’un dommage.

Selon l’article 1353, alinéa 1er, du code civil, 'celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver'.

Aux termes de l’article'1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail .

En application de l’article 1219 du code civil, 'une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave'.

Au cas présent, le premier juge a retenu que peu importait le débat sur la régularité de l’occupation de la parcelle litigieuse par la société Aponem et que s’il était établi que la société Saint-Didier avait pendant un temps stationné certains véhicules sur l’aire de stationnement jouxtant la sienne, dont la société Aponem revendique être la locataire, cette situation a été régularisée et qu’au jour de l’audience, l’existence d’ un quelconque trouble de jouissance actuel n’ est pas établie, d’autant que la limite séparative entre les deux parcelles est bien matérialisée par un grillage et des bacs métalliques, outre qu’aucun élément ne permet de démontrer quel était l’ état antérieur de la clôture séparative litigieuse.

A hauteur d’appel, en premier lieu, la société Aponem soutient que la société Saint-Didier a commis une voie de fait en procédant sans information préalable et en profitant de l’absence du chef de parc, à la découpe du grillage et de la glissière de sécurité séparant la partie de la parcelle du milieu dont elle est locataire, de celle de gauche dont celle-ci est propriétaire, ce qui lui permettait d’entrer et sortir à sa guise sur un espace dont elle n’avait pas juridiquement la jouissance. Elle explique qu’il en résultait une absence de sécurisation de l’espace qu’elle utilise pour y entreposer des véhicules dont elle a la responsabilité et la garde puisqu’ils lui sont confiés par des tiers, notamment des banques et des organismes financiers, dans le cadre des ventes devant être réalisées. Elle précise que depuis la délivrance de l’assignation en référé, la société Saint-Didier a fait retirer l’ensemble des véhicules qu’elle avait entreposés sur ces lieux ou qu’elle avait laissé s’y entreposer, en déduisant qu’il s’agit d’un aveu de l’empiétement illicite dont elle a été victime.

En deuxième lieu, la société Aponem fait valoir que c’est de mauvaise foi que la société Saint-Didier prétend avoir sécurisé la parcelle qu’elle lui loue alors que la clôture n’a absolument pas été remise dans son état d’origine et qu’un simple grillage a été posé à moindre coût sur des bacs de béton provisoires.

En troisième lieu, elle conteste ne pas avoir suffisamment établi l’état antérieur de la clôture et indique qu’il résulte d’un constat établi le 3 décembre 2024 par un commissaire de justice que celui-ci a retenu’Je constate que la limite de propriétés, entre la parcelle de la requérante et la parcelle voisine de la société Saint-Didier, est matérialisée par des panneaux de grille de clôture métalliques maintenus avec des poteaux métalliques, couleur rouille. Au pied de cette clôture, je constate la présence d’une barrière de sécurité routière, fixée dans le sol, longeant les panneaux de grille de clôture.

Au centre de cette limite de propriétés, je constate la présence d’une ouverture dans la clôture. Je constate que cette ouverture est matérialisée par une absence de panneaux de grille de clôture et une absence de barrières de sécurité routière sur une longueur de 830 cm. Au regard des différentes mesures effectuées, cette ouverture représente environ la longueur de 4 panneaux de grille de clôture, mais aussi la longueur de deux barrières de sécurité routière (2 fois 430 cm moins 30 cm de jonction)… Depuis le terrain de la requérante, à l’extrémité gauche de la clôture entre les deux parcelles, je constate que deux barrières de sécurité routière démontées sont entreposées sur le terrain de la société Saint-Didier. Je réalise des photographies de mes constatations'. Elle en déduit que les deux barrières de sécurité entreposées sur la parcelle de la société Saint-Didier sont les barrières qui ont été retirées par cette dernière sans l’autorisation de la société Aponem et jamais reposées. Elle se prévaut encore de captures d’écran prises sur Maps et de l’extrait cadastral dont elle retire qu’il existe une délimitation continue entre les parcelles.

Aussi, elle demande à la cour d’infirmer la décision entreprise et de condamner la société Saint-Didier à procéder à la pose d’un nouveau grillage d’une hauteur de deux mètres identique à celui initialement en place et ancré au sol, ainsi que d’une glissière de sécurité ancrée dans le sol de façon identique à ce qui constitue la clôture de l’ensemble de la parcelle sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir.

Au contraire, la société Saint-Didier soutient que le premier juge a fait une juste appréciation tant en fait qu’en droit des éléments qui lui étaient soumis et qu’en cause d’appel, aucune des explications fournies par la société Aponem, tant en droit qu’en fait n’est de nature à conduire à l’infirmation de la décision.

S’appuyant sur un procès verbal de constat du 19 octobre 2023, elle fait observer qu’il en résulte qu’elle n’occupait pas, de quelque manière que ce soit la parcelle objet du litige, mais qu’en revanche y étaient entreposés des véhicules et matériels par la société Aponem. Elle ajoute qu’il s’en évince encore qu’un grillage était bien installé entre les deux parcelles, le terrain étant donc totalement libre et sécurisé conformément aux souhaits de la société Aponem.

Elle ajoute que contrairement à ce que peut soutenir la société Aponem, celle-ci a toujours pu exploiter le terrain, ce qu’établit sa pièce 13, soit constat de commissaire de justice dressé à sa demande le 20 juin 2023, où les clichés photographiques annexés montrent que le terrain n’était que très partiellement occupé, outre que des camions et matériels présents n’ont pas été désignés par la société Aponem comme non placés de son chef.

Elle observe encore que la société Aponem ne fait d’ailleurs état d’aucun sinistre ou d’aucune difficulté rencontrée du fait de la présence du dispositif de sécurisation mis en place et que 'pour la moralité des débats', celle-ci est occupante sans droit ni titre de la parcelle, une procédure quant à la nature du bail étant pendante devant le tribunal judiciaire de Bobigny et une mise en demeure d’avoir à libérer les lieux lui ayant été notifiée pour le 1er novembre 2023.

La cour constate tout d’abord que le constat opéré par le premier juge au moment où il s’est prononcé, quant à l’absence d’occupation du terrain objet du contrat de bail n°4 du chef de la société Saint-Didier, n’est pas remis en cause.

Reste que les parties s’opposent sur l’effectivité de la remise en état des clôtures séparatives et des dispositifs de sécurisation par la société Saint-Didier, par rapport à l’état antérieur.

Si à hauteur d’appel, la société Aponem produit de nouvelles pièces, aucune de celles-ci, ni les autres éléments en débat, notamment aucun cliché photographique ou autre document, ne permet de déterminer précisément les caractéristiques du dispositif de séparation qui existait avant sa suppression par la société Saint-Didier aux fins de réunion des deux parcelles.

Il ne résulte pas davantage de l’examen des pièces versées et notamment des constats dressés par les commissaires de justice requis par les parties, en particulier ceux opérés le 3 décembre 2024 auxquels la société Aponem se réfère, que le dispositif qui a été remis en place par la société Saint-Didier, après avoir été mise en demeure de ce faire par la société Aponem, offrirait une moindre sécurité que celui qui a été déposé.

Dans ces conditions, il apparaît que ni l’existence d’un dommage imminent, ni celle d’un trouble manifestement illicite ne sont caractérisées avec l’évidence requise en référé.

Aussi, la décision entreprise sera-t-elle confirmée de ce chef.

Sur les demandes accessoires au titre des frais de procédure

Il sera rappelé que la définition des dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution résulte des dispositions de l’article 695 du code de procédure civile, sans qu’il appartienne au juge de la modifier ni d’y ajouter, notamment s’agissant d’y inclure tel ou tel frais, notamment s’agissant du coût d’un acte.

En application de l’article 696 alinéa 1er du même code, de principe, les dépens doivent être mis à la charge de la partie perdante.

Et, en application de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La décision entreprise sera confirmée dans ses dispositions afférentes aux frais et dépens.

Partie perdante, la société Aponem sera condamnée aux dépens d’appel, avec faculté conférée au profit des avocats en ayant fait la demande du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité pas plus que la situation économique des parties ne commandent qu’il soit alloué d’indemnité au titre des frais exposés dans le cadre de l’instance d’appel non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne la société Aponem aux dépens d’appel, avec faculté conférée au profit des avocats en ayant fait la demande du droit de recouvrer directement contre elles ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes des parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes prétentions plus amples ou contraires des parties.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT